上半年湖南省房地产估价师基本制度与政策房地产经营管理考试试题.doc
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2015年上半年湖南省房地产估价师基本制度与政策:
房地产经营管理考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列不是计价定额的是__。
A.预算定额
B.施工定额
C.概算定额
D.概算指标
2、保险活动所特有的内在功能是__。
A.组织经济补偿
B.分散风险
C.融通资金
D.防灾防损
3、某宗房地产的土地面积为1000㎡,建筑面积为1400㎡,现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和505元/㎡,则该宗土地的减价修正额为元/㎡。
A:
50
B:
250
C:
300
D:
350
E:
工业用地的监测点评估价格
4、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元/㎡、1190元/㎡、1490元/㎡、1910元/㎡、2110元/㎡,按平均增减量趋势法估计,该类房地产于2009年的价格为。
A:
2390元/㎡
B:
2410元/㎡
C:
2430元/㎡
D:
2450元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
5、下列有关资产负债表的表述,不正确的是__。
A.资产负债表是综合地反映企业一定日期财务状况的报表,由企业的经济资源即资产,企业的债务即负债,以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成
B.通过资产负债表可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力;企业获得的利润总额和分配情况,可供企业负责人做出经营决策,投资者做出投资决策的参考
C.资产负债表是根据会计等式的原理设计的
D.资产负债表的编制方法,主要是根据各种账簿记录编制
6、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日,经济寿命为60年。
后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。
2096年10月1日1对该房地产进行评估。
经计算,该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为3000万元,残值率为0。
则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。
(说明:
题干中假设土地出让合同未约定不可续期)
A:
4091
B:
4182
C:
4250
D:
5000
E:
工业用地的监测点评估价格
7、城市用地共分为大类。
A:
5
B:
10
C:
46
D:
73
E:
执行层的组织协调
8、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上,评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
9、地租即为土地的。
A:
净价值
B:
利润
C:
净收益
D:
价格
E:
工业用地的监测点评估价格
10、房地产市场波动,房地产价格水平及其变动,从经济学上来讲,是由房地产的__这两种力量共同作用的结果。
A.供需与价格
B.需求与价格
C.供给与价格
D.供给与需求
11、《廉租住房保障办法》属于。
A:
房地产的法律
B:
房地产的行政法规
C:
房地产的部门规章
D:
房地产的规范性文件
E:
房地产估价机构必须加盖公章
12、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于。
A:
自然折旧
B:
物质折旧
C:
功能折旧
D:
经济折旧
E:
工业用地的监测点评估价格
13、已知某投资项目折现率为11%时,净现值为1700万元;折现率为12%时,净现值为一870万元。
则该投资项目的内部收益率是。
A:
11.12%
B:
11.36%
C:
11.66%
D:
12.95%
E:
借款合同
14、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
15、的建筑规模一般都在3万m2以上,服务人口在30万人以上,年营业额在5亿元以上。
A.市级购物中心
B.区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
16、下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容,表述不正确的是__。
A.接受委托,即在项目建议被批准之后,开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
B.调查研究,即主要从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成
C.在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价,对调查分析后所确定的最佳方案,在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细财务评价和国民经济评价
D.编制可行性研究报告,经过先前的分析与评价,即可编制详细的可行性研究报告,推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见.措施和建议,供决策者作为决策依据
17、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用.(2008年试题)
A:
黄线
B:
紫线
C:
蓝线
D:
红线
E:
借款合同
18、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。
该家庭月收入为6000元,准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额,已知贷款期限为10年,按月等额偿还,年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款额是__元。
A.34000.00
B.83265.38
C.87867.78
D.91022.12
19、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/㎡,现房出租的年末净收益为500元/㎡。
若按折现率10%和风险补偿值100元/㎡计,该幢房地产目前的价格应为元/㎡。
A:
4400
B:
4409
C:
4445
D:
4455
E:
工业用地的监测点评估价格
20、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说()对小型商场并不很重要。
A.停车
B.位置
C.特色
D.距离
21、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。
①求取报酬率或资本化率、收益乘数;②预测估价对象的未来收益;③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料;④选用合适的收益法公式计算收益价格。
A.①②③④
B.②③④①
C.③②①④
D.③①②④
22、房地产估价之所以要遵守合法原则,是因为房地产价值实质是房地产的价值。
A:
社会
B:
现实
C:
权益
D:
保险
E:
工业用地的监测点评估价格
23、某宗房地产的总价值为5000万元,其总地价为2000万元,总建筑面积为10000㎡,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200㎡。
按土地价值进行分排,甲占有的土地份额为。
A:
1%
B:
1.5%
C:
2%
D:
2.5%
E:
工业用地的监测点评估价格
24、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。
A.10
B.15
C.20
D.30
25、下列不属于企业利润的是__。
A.营业利润
B.投资净收益
C.额外总收入
D.营业外收支净额
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。
A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.营业的房地产
2、下列属于平均指标的是。
A:
算术平均数
B:
调和平均数
C:
中位数
D:
众数
E:
标准差
3、以下项目中,构成商品住宅价格的有。
A:
征地费及拆迁安置补偿费
B:
地段差价
C:
住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D:
住宅建筑、安装工程费
E:
非住宅小区级的公共建筑的建设费用
4、重置价格的出现是技术进步的必然结果,也是__的体现。
A.经济学原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.对立原理
5、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括。
A:
在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘
B:
在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价
C:
在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D:
在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧
E:
在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
6、现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量
7、假设投资基金证券、债券、股票的风险为A、B、C,则三者之间的关系一般为。
A:
A>B>C
B:
C>B>A
C:
C>A>B
D:
A>C>B
E:
执行层的组织协调
8、下列估价事项中,仅根据估价目的来确定的有。
A:
估价对象
B:
估价时点
C:
价值类型
D:
估价方法
E:
估价所需材料
9、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
10、在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不属于行政规划设计方案选择的是__。
A.项目的交通组织规划
B.项目构成及平面布置
C.项目的建筑规划
D.城市土地利用规划
11、在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于__。
A.物业的易接近性
B.物业的临街状况
C.物业的周围环境
D.物业所处区域的繁华程度
12、国外研究表明,房地产的经济寿命与其相关。
A:
建筑结构
B:
所在区域
C:
使用性质
D:
使用过程
E:
借款合同
13、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入__。
A.管理费
B.销售费用
C.其他费用
D.前期费用
14、认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是。
A:
可贷资金利率理论
B:
储蓄投资决定理论
C:
流动性偏好利率理论
D:
马克思利率决定理论
E:
借款合同
15、零售商业物业的分类不是按__分类的。
A.建筑规模
B.经营商品的特点
C.商业辐射区域的范围
D.建筑范围
16、有了资金的时间价值观念后,收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和,该价值的高低主要取决于。
A:
未来净收益的大小
B:
获得净收益的报酬率的大小
C:
获得净收益期限的长短
D:
市场年利率的大小
E:
获得净收益的可靠性
17、房地产价格的形成条件有。
A:
房地户的需要
B:
房地产的有用性
C:
房地产的有效需求
D:
房地产的相对稀缺性
E:
房地产的有效供给
18、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.全部现金流入抵偿全部现金流出
C.净收益抵偿全部投资
D.净收益现值抵偿全部投资
19、预计某宗房地
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- 上半年 湖南省 房地产 估价师 基本 制度 政策 经营管理 考试 试题