上半年贵州房地产估价师《案例与分析》估价作业方案试题.doc
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2016年上半年贵州房地产估价师《案例与分析》:
估价作业方案试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、一般地说,债券的发行价格与债券的票面价值是一致的,即。
A:
折价发行
B:
平价发行
C:
溢价发行
D:
逆价发行
E:
执行层的组织协调
2、《物业服务企业资质管理办法》规定,设区的市的人民政府房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
A:
暂定级
B:
一
C:
二
D:
三
E:
执行层的组织协调
3、对于选择了目标市场的企业,唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的()。
A.差别化
B.同质化
C.多样化
D.独特性
4、某套住宅月有效毛收入为3000元,运营费用为有效毛收入的10%,因楼上装修漏水,使该住宅被水淹,需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元,在装修前3个月内均匀投入,装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%,则该住宅因被水淹造成损失为万元。
A:
49627
B:
57647
C:
65548
D:
65920
E:
工业用地的监测点评估价格
5、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。
(2008年试题)
A:
房屋拆迁公告发布
B:
房屋拆迁许可证颁发
C:
签订房屋拆迁协议
D:
房屋拆迁实施
E:
房地产估价机构必须加盖公章
6、当缴存条件丧失时,职工可以提取其住房公积金,同时。
A:
建立该职工住房公积金新账户
B:
暂时停止该职工住房公积金账户
C:
注销该职工住房公积金账户
D:
保留该职工住房公积金账户
E:
执行层的组织协调
7、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。
A:
土地取得成本+开发成本
B:
土地取得成本+开发成本+管理费用
C:
土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D:
开发完成后的房地产价值
E:
工业用地的监测点评估价格
8、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素,则可选用的是__。
A.建筑造价指数或变动率
B.建筑人工费指数或变动率
C.一般物价指数或变动率
D.房地产价格指数或变动率
9、已知某房地产价格为900元/㎡时,需求量为100×10㎡,当价格为1000元/㎡时,需求量为90×10㎡,则需求价格弹性为。
A:
10
B:
9
C:
0.9
D:
0.1
E:
工业用地的监测点评估价格
10、不属于引起房地产价格上升的原因是。
A:
外部经济
B:
需求增加导致稀缺性增加
C:
生活水平的提高
D:
通货膨胀
E:
工业用地的监测点评估价格
11、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。
A:
私有制
B:
公有制
C:
国有制
D:
社会制
E:
房地产估价机构必须加盖公章
12、()既看不出数据的离散程度,也不能反映近、远期数据变化的趋势,因此一般在要求不太高的情况下适用。
A.简单平均法
B.回归分析法
C.移动平均法
D.加权平均法
13、某市上期房屋预测销售面积200000m2,实际销售220000m2,平滑指数为0.43,则本期预测销售面积为__m2。
A.208600
B.380600
C.211400
D.239400
14、在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。
A.0.5~2.0
B.1.5~2.0
C.0.5~1.5
D.1.0~1.5
15、收入效应是指。
A:
当某商品的价格发生变动时,消费者需求量发生变动的现象
B:
在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释
C:
其他商品价格不变,某商品价格发生变动,从而商品的相对价格发生变化,消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下,对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D:
由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
E:
执行层的组织协调
16、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款,按月等比递增还款,已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是元。
(2005年试题)
A:
204.08
B:
345.18
C:
508.91
D:
666.67
E:
借款合同
17、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A.相关房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.消费者的收入水平
D.消费者对未来的预期
18、根据《中华人民共和国物权法》,不动产登记费按收取。
(2009年试题)
A:
面积
B:
套
C:
成交价格
D:
件
E:
执行层的组织协调
19、根据__的不同,可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A.房地产交易方式
B.房地产交易顺序
C.购买房地产目的
D.房地产类型
20、__是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
21、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工.预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡,年净收益为350万元.目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年.已知市场同类房地产报酬率为7%,则评估该项目续建完成时的总价值为.【2006年考题】
A:
3758.57万元
B:
3942.03万元
C:
3966.10万元
D:
4769.85万元
E:
工业用地的监测点评估价格
22、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。
A:
风险辨识
B:
风险估计
C:
风险评价
D:
风险决策
E:
借款合同
23、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。
A:
交通拥挤
B:
建筑技术进步
C:
城市规划改变
D:
自然环境恶化
E:
工业用地的监测点评估价格
24、房地产投资的收益,包括投资回收和__两个部分。
A.投资风险
B.投资利率
C.投资现值
D.投资回报
25、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。
A:
当每年计息周期数m>1时,实际利率小于名义利率
B:
当每年计息周期数m=1时,实际利率等于名义利率
C:
实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D:
名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大
E:
借款合同
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、凡综合风险度超过的,即为高风险贷款,对高风险贷款,银行一般不予发放贷款。
A:
50%
B:
60%
C:
70%
D:
80%
E:
借款合同
2、确定房地产开发项目,应当符合__的要求。
A.国土规划
B.年度建设用地计划
C.城市规划
D.土地利用总体规划
E.房地产开发年度计划
3、下列职能中,属于保险基本职能的是__。
A.分散危险
B.融通资金
C.防灾防损
D.分配资金
4、政府对房地产市场进行宏观调控时,可选择的手段主要有。
A:
加大城市基础设施建设投入
B:
调整银行贷款利率
C:
调整公共住房政策
D:
调整房地产税收政策
E:
加快城市化进程
5、在司法处置拍卖中,某房地产评估价格为100万元,如果第一次拍卖流拍,则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。
A:
60~100
B:
64~80
C:
64~100
D:
80~100
E:
执行层的组织协调
6、下列属于商品房预售条件的有。
A:
取得土地使用权证书
B:
持有建设工程规划许可证和施工许可证
C:
按建设的商品房计算,投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
D:
按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
E:
取得《商品房预售许可证》
7、下列关于有无保留价拍卖,表述正确的是。
A:
有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为
B:
有保留价拍卖中,竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价,低于保留价不能成交
C:
有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖
D:
房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式
E:
无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖
8、在需求不足及经济衰退时期,为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长,中央银行可采取的货币政策有。
A:
降低再贴现利率
B:
提高首期付款比例
C:
提高法定存款准备金率
D:
缩短分期付款期限
E:
公开市场买入政府证券
9、2009年1月21日,B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗土地的使用权,并交纳土地使用权出让金1000万元,该土地使用权出让合同规定此项目于2009年3月1日动工开发。
后因建设资金未到位,直到2010年10月20日仍未进行。
这时土地出让者__。
A.可以无偿收回土地使用权
B.可以征收200万元以下的土地闲置费
C.可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款
D.既不能收回土地使用权,也不能征收土地闲置费,更不能罚款
10、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地,总价为1500万元。
根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A.1200
B.1150
C.1100
D.1050
11、当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用__。
A.概率分析
B.解析法
C.蒙特卡洛法
D.杠杆分析
12、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。
A.政府协议出让土地
B.购买相邻房地产
C.卖方不了解行情
D.设立抵押的房地产
13、下列行业中,中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A:
批量行业
B:
僵滞行业
C:
分块行业
D:
专业化行业
E:
借款合同
14、房地产估价可在下列活动中发挥作用__。
A.房地产出租
B.房地产保险
C.房屋继承、分割
D.房地产拍卖抵债
15、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见,可视为估价机构提供给委托人的“产品”,对其具体的写作要求是__。
A.全面性
B.科学性
C.客观性
D.准确性
E.概括性
16、按照污染物排放的形式,污染物可分为。
A:
点源
B:
高架源
C:
地面源
D:
线源
E:
面源
17、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场,土地使用权出让年限为40年,建造期为2年,建筑物的经济寿命为60年,则建筑物折旧的经济寿命为()年。
A.38
B.42
C.58
D.60
18、当建筑长度的上部土层较软,承载力较低,不适宜采用载天然地基上作浅基础时,采用__。
A.条形基础
B.独立基础
C.桩基础
D.箱形基础
19、下列关于柱、梁、板,说法正确的是。
A:
柱、梁和板,只能是预制的,不可在工地现制
B:
梁是跨过空间的横向构件
C:
板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件
D:
柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载
E:
柱子是独立支承结构的竖向构件
20、编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制.(2009年试题)
A:
现金流量表
B:
损益表
C:
资金使用计划
D:
资金筹措计划
E:
资金来源与运用表
21、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后,又产生纠纷的,如选择仲裁方式,则。
A:
必须经房屋拆迁管理部门同意
B:
前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C:
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