上半年湖南省房地产估价师《相关知识》住宅小区智能化应用系统的基本配置模拟试题.doc

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2016年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：

住宅小区智能化应用系统的基本配置模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产需求的交叉价格弹性是指__。

A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比

B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

2、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。

A：

2020．80

B：

2214．29

C：

2336．45

D：

2447．37

E：

工业用地的监测点评估价格

3、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．残余价值

D．快速变现价值

4、在我国宪法不是。

A：

国家的根本大法

B：

由全国人民代表大会及其常务委员会经由特殊程序制定和修改

C：

具有最高法律效力的一种法

D：

具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得与宪法相抵触

E：

执行层的组织协调

5、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。

A．购买者意图调查法

B．销售人员意见综合法

C．专家意见法

D．时间序列分析法

6、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。

按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。

A．53.34

B．85.34

C．106.68

D．213.36

7、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。

该宗土地的总价为万元。

A：

96

B：

192

C：

240

D：

480

E：

工业用地的监测点评估价格

8、房屋拆迁补偿的对象是。

A：

被拆除房屋的所有人

B：

被拆除房屋的使用人

C：

被拆除房屋的所有人和使用人

D：

被拆除房屋的代管人

E：

房地产估价机构必须加盖公章

9、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．本票

B．商业汇票

C．银行券

D．支票

10、国家实行保护耕地的制度。

下列不属于耕地范围的是。

A：

新开垦荒地

B：

轮歇地、草田轮作地

C：

以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地

D：

耕种3年以下的滩地和滩涂

E：

房地产估价机构必须加盖公章

11、以下不属于房地产转让方式的是__。

A．以房地产作价入股

B．以房地产抵债

C．互换

D．典当

12、投资者进行房地产投资的主要目的是为了。

A：

实现其财富价值的最大化

B：

获取房地产当前收益

C：

抵御通货膨胀的影响

D：

降低其投资组合的总体风险

E：

借款合同

13、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。

A．假定建筑结构是安全的

B．肯定建筑物是安全的

C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D．说明建筑结构安全难以确定

14、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。

A：

一

B：

二

C：

三

D：

四

E：

房地产估价机构必须加盖公章

15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

16、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。

A．半个月

B．一个月

C．一个半月

D．二个月

17、城市的总体规划由负责组织编制。

A：

市人民政府建设行政主管部门

B：

市人民政府城市规划行政主管部门

C：

市人民政府土地行政主管部门

D：

市人民政府

E：

执行层的组织协调

18、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值

B．总开发成本

C．总开发价值

D．总投资额

19、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。

A：

无偿收回土地使用权

B：

有偿收回土地使用权

C：

无偿出租土地使用权

D：

无偿出让土地使用权

E：

房地产估价机构必须加盖公章

20、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D．市场价格

21、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是．【2005年考题】

A：

交通拥挤

B：

建筑技术减少

C：

城市规划改变

D：

自然环境恶化

E：

工业用地的监测点评估价格

22、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。

A．形成权

B．异议权

C．支配权

D．请求权

23、各种商品的需求弹性不同：

为了揭示商品价格弹性高低，可以根据弹性系数的绝对值的大小进行比较，当|Ed|＝0，称需求为__。

A．单一弹性

B．缺乏弹性

C．富有弹性

D．完全无弹性

24、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是__。

A．成本法

B．假设开发法

C．收益法

D．比较法

25、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的。

A：

乡人民政府

B：

县人民政府

C：

拆迁管理部门

D：

公安部门

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、收益法中的运营费用包括__。

A．所得税

B．房地产改扩建费用

C．电梯、空调等的折旧费

D．建筑物的折旧费

2、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

3、根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：

大城市1．5～30元

B：

大城市1．2～24元

C：

中等城市1．2～24元

D：

小城市0．9～18元

E：

县城、建制镇、工矿区0．6～12元

4、价值工程中，提高价值的方法包括等。

A：

功能提高，费用不变

B：

功能不变，费用降低

C：

功能提高，费用下降

D：

功能提高小于费用提高

E：

功能下降小于费用下降

5、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】

A：

经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B：

社会发展状况、房地产投机和城市化

C：

财政收支及金融状况、利率

D：

物价、汇率、居民收入

E：

人口数量、行政隶属变更、居民收入

6、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。

A．加大城市基础设施建设投入

B．调整银行贷款利率

C．调整公共住房政策

D．调整房地产税收政策

E．加快城市化进程

7、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的．【2005年考题】

A：

装饰装修改造

B：

通货膨胀

C：

需求增加导致稀缺性增加

D：

改进物业管理

E：

周围环境改善

8、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有__。

A．资金时间价值是资金的增值特性使然

B．利率是资金时间价值的一种标志

C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等

9、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

10、诉讼时效的延长是指对已经完成的诉讼时效根据特殊情況而予以延长。

A：

人民政府

B：

人民检察院

C：

人民法院

D：

公安部门

E：

执行层的组织协调

11、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。

A：

城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性

B：

城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置

C：

城市土地区位不包括无形的因素

D：

城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等

E：

城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系

12、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。

A．改进

B．产品成本

C．产销量

D．盈利

E．投资

13、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于基金。

A：

契约型

B：

公司型

C：

封闭型

D：

开放型

E：

执行层的组织协调

14、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。

A．房地产转让

B．房地产抵押

C．房地产买卖

D．房屋租赁

15、银行为某家庭提供了年利率为6％，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是元。

A：

1843.86

B：

1847.55

C：

2279.87

D：

2291.27

E：

借款合同

16、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是定价法。

A：

随行就市

B：

价值

C：

应战

D：

挑战

E：

借款合同

17、下列属于长期资产的有。

A：

长期投资

B：

固定资产

C：

无形资产

D：

应收账款

E：

存货

18、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

A．5

B．7

C．10

D．15

19、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。

A．42.0万元

B．50.4万元

C．60.0万元

D．72.07万元

20、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。

A：

国务院

B：

国务院建设行政主管部门

C：

省人民政府建设行政主管部门

D：

自治区人民政府建设行政主管部门

E：

直辖市人民政府房地产行政主管部门

21、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。

A：

直接资本化法

B：

基于租赁收入测算

C：

收益乘数法

D：

基于营业收入测算

E：

现金流量折现法

22、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。

A：

标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B：

熟地通常比生地或毛地变现能力弱

C：

小商铺通常比大商铺变现能力弱

D：

厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E：

郊区的房地产通常比市区的房地产变