万科2008-2010财务表分析.doc
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万科2008至2010年度财务报表
---偿债能力分析
一、概述
企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。
债务分为长期债务和短期债务两种,偿债能力同样对应分为长期和短期两种。
短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度,应注重两个方面:
一是看企业流动资产的多少和质量如何,这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好,二是看企业流动负债的多少和质量如何。
长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度,分析一个企业长期偿债能力,主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。
对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析,可以了解企业经营的安全性,从而制定相应的财政金融政策;对于业务关联企业,通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力,借以判断企业信用状况和未来经营能力,并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策;对于企业本身来讲,长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况,及时控制风险,降低资金运作成本,提高自身企业商业信用。
二、万科基本情况介绍
万科成立于1984年5月,以房地产为核心业务。
1988年进入房地产领域,同年发行股票2800万股,资产及经营规模迅速扩大。
1991年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股,A股在深交所挂牌交易,是首批公开上市的企业之一。
1992年,确定以大众住宅开发为核心业务,进行业务调整。
1993年,4500万股B股发行并在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发,核心业务突显。
1997和2000年,共增资配股募集资金10.08亿元,实力增强。
2001年,转让万佳百货股份有限公司股份,完成专业化。
2002和2003年,发行可转换公司债券34.9亿元,进一步增强了资金实力。
1984至2005年,万科营业收入从0.58亿元到105.6亿元,增长182倍;净利润从0.05亿万元到13.5亿元,增长270倍,业务扩展到19个大中城市,树立了住宅品牌,分别于2000和2001年入选世界权威财经杂志———福布斯的全球最优秀300家和200家小型企业,获“2005中国房地产百强企业综合实力TOP10评选”第一,在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四,在行业中业绩优异。
其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报,受到市场广泛认可。
万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2007年公司完成新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,实现销售金额523.6亿元,结算收入351.8亿元,净利润48.4亿元,纳税53.2亿元。
以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。
万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎,最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。
万科1988年进入住宅行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2007年末,万科全国市场占有率为2.1%,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。
当年共销售住宅4.8万套,销售套数位居世界前茅,跻身全球最大的住宅企业行列。
经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:
“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
2007年,万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展,位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作,并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”,上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。
同年,万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%,这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。
万科是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
2007年,公司在行业内首先推出“冷静期”概念,实行“三天无理由退订”。
根据盖洛普公司的调查结果,万科2007年客户满意度提升两个百分点,达到89%。
至2007年底,平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。
三、万科偿债能力分析
偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。
企业有无支付现金的能力和偿还债务能力,是企业能否健康生存和发展的关键。
企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。
偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度,包括偿还短期债务和长期债务的能力。
企业偿债能力,静态的讲,就是用企业资产清偿企业债务的能力;动态的讲,就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。
企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。
一、偿债能力指标
万科企业股份有限公司2007至2010年度偿债能力指标表
单位:
十亿
年份
2007
2008
2009
2010
流动比率100%
1.96
1.76
1.91
1.59
流动资产
95,432,519,188.17
113,456,373,203.92
130,323,279,449.37
205,520,732,201.32
流动负债
48,773,983,644.40
64,553,721,902.60
68,058,279,849.28
129,650,791,498.49
速动比率100%
0.59
0.43
0.59
0.56
保守速动比率100%
0.42
0.38
0.46
0.42
现金比率100%
0.35
0.31
0.34
0.29
营运资本
46,658,535,543.77
48,902,651,301.32
62,264,999,600.09
75,869,940,702.83
存货
66,472,876,871.40
85,898,696,524.95
90,085,294,305.52
133,333,458,045.93
应收账款
864,883,012.55
922,774,844.24
713,191,906.14
15,940,245,561.07
速动资产
28,959,642,316.77
27,557,676,678.97
40,237,985,143.85
72,187,274,155.39
货币资金
17,046,504,584.31
19,978,285,929.92
23,001,923,830.80
37,816,932,911.84
短期投资
0.00
0.00
740470.77
0.00
资产负债率100%
0.66
0.67
0.67
0.75
产权比率100%
2.26
2.52
2.03
2.95
有形净值债务率%
230.83
264.38
256.13
381.79
利息偿付倍数
6.58
3.57
4.96
4.98
(一)短期偿债能力分析
图1
从图1中可以看出,万科在流动比率上的指标呈现出波浪并逐渐下降的趋势,万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.76,说明与同类公司相比,万科09年的流动比率明显高于同行业比率,万科存在的流动负债财务风险较少。
同时,万科09年的流动比率比08年大幅度提高,说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。
但10年呈下降状态,说明公司的短期偿债能力下降了,企业的财务状况不稳定。
2.速动比率为0.56。
万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57,可见万科在09年的速动比率与同行业相当。
同时,万科在09年的速动比率比08年大有提高,说明万科的财务风险有所下降,偿债能力增强。
10年,速动比率又稍有下降,说明受房地产市场调控影响,偿债能力稍变弱。
3、现金比率2008年的现金比率为0.95%。
2009年的现金比率为3.8%。
2010年的现金比率为29.17%分析:
从数据看,万科的现金比率上升后下降,从08年的30.95上升到09年的33.8,说明企业的即刻变现能力增强,但10年又下降到29.17,说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
这说明公司的经营状况受到宏观调控的影响较为严重,导致企业流动比率在2010年逐渐下降。
但是通过速动比率也反映出,公司在销售策略上也在发生改变来应对市场的变化。
首先,万科在销售价格上采取降价销售策略,通过扩大销售量,来压缩房地产行业的产销周期。
其次,采取“现金为王”
图2
根据图2显示,万科的营运资金状况自2007年来,一直呈逐年递增的态势,这表明公司在向稳健的经营模式方向发展,在房地产市场方向不明确的情况下,不盲目的扩大经营规模,这使得万科在偿债能力上有了一定的保障。
二、偿债能力主要竞争者及同行业比较
1、流动比率
项目
2008年度
2009年度
2010年度
万科
1.7575
1.9148
1.5851
世纪星源
0.4397
0.3066
0.3709
行业均行
1.8659
2.4810
2.5347
图3
流动比率是流动资产与流动负债的比值,是衡量企业短期偿债能力的核心比率。
较高的流动比率反映企业的偿债能力越强,短期债权人的利益安全系数也越高。
从图3上行业对比分析,万科的流动速率低于整个地产行业的平均水平,与同属央企控股的中粮地产相比,也存在一定的差距,主要原因是由于2010年新完工的房地产面积不断增加,而前期的库存并未完全清空,致使应付账款和预售账款增加,提高了企业的流动负债,也制约了企业的偿债能力。
2、速动比率分析
项目
2008年度
2009年度
2010年度
万科
0.4268
0.5912
0.5567
世纪星源
0.3282
0.2451
0.2816
行业均行
0.6608
1.19755
1.0484
图4
速动比率作为流动比率的一个辅助指标,把存货从流动资产总额中扣除而计算出的速动比率反映的短期偿债能力比流动比率更准确、可信。
同样,该指标越高,说明企业的短期偿债能力越好。
根据对图4和图5的分析,可以看出相对中粮地产的波动幅度,万科相对比较稳定,说明在存货的销售策略上万科地产显得相对保守,在08年金融危机中虽然也受到冲击,但是对比中粮地产的大幅波动,万科地产并未显现出很明显的影响,而在09-10年,其存货销售又逐渐恢复到07年的水平,这也从一个侧面反映出,万科地产在消化存货、压缩开工与销售的周期能力上是相当好的。
由于万科的规模在地产行业中处于龙头位置,全国的房屋开工面积与销售量也远高于其他较小的地区性房地产企业,所以横向比较同类大型房地产央企,万科地产的短期偿债能力还是较高的。
3、保守速动比率分析
项目
2008年度
2009年度
2010年度
万科
0.3779
0.4628
0.4191
世纪星源
0.3078
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