万科2010财务报表分析报告.doc

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万科房地产公司2009-2010

财务报表分析报告

陈翠翠

金融学院

国金Q1041

100303015

一、偿债能力分析

目

录

二、获利能力分析

三、运营能力分析

四、发展能力分析

五、综合分析

六、附表

万科公司概况：

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

　　万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

　　万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

　　万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：

“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

财务分析的目的：

一是通过分析资产负债表，可以了解公司的财务状况，对公司的偿债能力、资本结构是否合理、流动资金充足性等作出判断。

二是通过分析损益表，可以了解分析公司的盈利能力、盈利状况、经营效率，对公司在行业中的竞争地位、持续发展能力作出判断。

三是通过分析现金流量表，可以了解和评价公司获取现金和现金等价物的能力，并据以预测公司未来现金流量。

一、偿债能力分析

1．流动比率=2.速动比率==

3.现金比率=4.现金流量比率=

历年数据

2010.03.31

2009.12.31

2009.09.30

2009.06.30

流动比率（%）

1.8124

1.9149

1.9692

1.8967

现金流量比率（%）

-8.748

13.5962

17.8814

15.6798

速动比率（%）

0.4808

0.5912

0.5892

0.5531

现金比率（%）

23.0497

33.7974

--

42.9135

二、长期偿债能力

1.资产负债率=2.股东权益比率=

3.偿债保障比率=

年份

2010.03.31

2009.12.31

2009.09.30

2009.06.30

资产负债率（%）

68.0628

67.0017

67.287

66.4271

股东权益比率（%）

31.9372

32.9983

26.9823

33.5729

偿债保障比率（%）

18.52

12.752

19.586

9.853

三．利率保障倍数

利率保障倍数=

年份

2010.03.31

2009.12.31

2009.09.30

2009.06.30

利率保障倍数

1569.4357

1602.1364

1282.3245

1869.58

偿债能力分析:

万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。

现金流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。

但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。

二．获利能力分析

年分

项目

2010.03.31

2009.12.31

2009.09.30

2009.06.30

销售毛利率（%）

36.7204

29.3903

30.2088

31.1865

销售净利率（%）

15.669

13.1544

10.0109

14.2156

投资报酬率（%）

1.86

--

--

--

净资产收益率（%）

2.4813

15.0151

--

8.3237

普通每股收益

0.107

0.5848

0.269

0.282

获利能力分析：

万科房地产09-10年份间，销售毛利率有大幅度增加，销售净利率有小幅提升，但是净资产收益率和普通每股收益下降幅度较大，说明万科房地产获利能力降低，获得的利润不高。

三、营运能力分析

时间

项目

2010.03.31

2009.12.31

2009.09.30

2009.06.30

应收账款周转率（%）

13.402

59.758

41.4855

22.6719

存货周转率（%）

0.0491

0.3922

0.2389

0.1765

流动资产周转率

（%）

0.0553

0.401

0.2491

0.1878

固定资产周转率

（%）

11.0695

37.2951

--

17.9413

总资产周转率

（%）

0.0525

0.3806

0.2375

0.1789

营运能力分析：

万科房地产09-10年间，应收账款周转率以及固定资产周转率大幅度降低，说明万科房地产的应收账款和固定资产利用的效果利用不好，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率有一定提升，说明公司的资金周转灵活，资产的利用效果明显变好。

四、发展能力分析

时间

项目

2010.03.31

2009.12.31

2009.09.30

2009.06.30

主营业务收入增长率（%）

-8.076

19.2459

31.0618

26.3902

净利润增长率（%）

32.3465

38.5817

29.916

34.4207

净资产增长率（%）

19.2819

16.9763

16.1304

16.6986

总资产增长率（%）

18.8747

15.408

6.6169

12.0779

发展能力分析：

虽然万科房地产的主营业务收入增长率出现了负增长，净利润增长率有较大的下降幅度，但是公司的净资产增长率和总资产增长率缺出现了一定幅度的上涨，说明该公司在其他的非主营业务方面的增长较高，该公司未来的发展存在一定的风险，但是发展潜力较大。

综合评价

一.杜邦分析原理介绍

杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。

该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：

净资产收益率=资产净利率*权益乘数

资产净利率=销售净利率*资产周转率

净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数

二．杜邦分析数据。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：

净资产收益率=资产净利率*权益乘数

资产净利率=销售净利率*资产周转率

净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数

  杜邦分析

净资产收益率

2.94%

总资产收益率

0.7878%

X

权益乘数

1/（1-0.68）

=资产总额/股东权益

=1/（1-资产负债率）

=1/（1-负债总额/资产总额）x100％

主营业务利润率

15.0111%

X

总资产周转率

0.0525%

=主营业务收入/平均资产总额

=主营业务收入/（期末资产总额+

期初资产总额）/2

期末:

148,395,955,757

期初:

137,507,653,940

净利润

1,126,579,449

/

主营业务收入

7,504,969,755

主营业务收入

7,504,969,755

/

资产总额

148,395,955,757

主营业务收入

7,504,969,755

-

全部成本

6,202,756,893

+

其他利润

200,022,269

-

所得税

375,655,681

流动资产

140,886,939,320

+

长期资产

7,383,409,016

主营业务成本

5,494,621,235

营业费用

293,290,365

管理费用

309,252,999

财务费用

105,592,294

货币资金

17,917,618,442

短期投资

0

应收账款

406,782,083

存货

103,511,656,967

其他流动资产

19,050,881,828

长期投资

3,905,290,692

固定资产

1,999,879,587

无形资产

0

其他资产

110,213,152

1、净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数

权益成数=1/1—资产负债率

时间

项目

2010.03.31

2009.03.31

备注

权益乘数

3.125

3.125

实际操作中用权益成数替代平均权益乘数

投资报酬率（%）

7.8

6.301

净资产收益率（%）

24.375

19.6906

2投资报酬率

时间

项目

2010.03.31

2009.12.31

2009.09.30

2009.06.30

销售净利率（%）

15.669

13.1544

10.0109

14.2156

总资产周转率（%）

0.0525

0.3806

0.2375

0.