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论中国现行土地制度
论中国现行土地制度
内容摘要
土地是人类赖以生存和进展的最宝贵的自然资源,是一切劳动进程得以实现的必要条件和物质基础,是农业最大体的生产资料,也是工业生产的场所。
我国总土地面积为960万平方千米(折合144亿亩),其中有耕地亿亩、草地亿亩、林地亿亩,其它面积为亿亩。
应当说我国国土辽阔,土地资源是丰硕的,可是人口众多,人均耕地仅有亩左右,远远低于世界人均耕地亩的水平。
随着我国社会主义市场经济的进展,大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用转变最为频繁和快速的地域,流动人口增加致使的衡宇、土地租赁为要紧形式的土地市场进展较快。
土地利用非农化速度加速,集体建设用地流转愈来愈普遍,随着体制改革,结构的调整与资产的重组,此刻进行的结构调整确实是通过产权的交易、转让,依托资本市场来进行的。
本文前后论述了我国土地治理法中土地的所有权和利用权制度;我国集体土地的五项征用原那么;国有土地有偿利用的利用权出让、出租、作价入股和划拨的形式。
并着重介绍了国有土地利用权出让的四种形式:
一.以协议方式出让土地;二.以招标方式出让土地;三.以拍卖方式出让土地;四.以协议方式出让土地。
在最后介绍了目前我国闲置土地的认定方式及国家对其处置的方案。
关键词:
集体土地国有土地土地利用权
一.中国现行土地制度的内容
(一)我国土地目前的利用现状
土地是人类赖以生存和进展的最宝贵的自然资源,是一切劳动进程得以实现的必要条件和物质基础,是农业最大体的生产资料,也是工业生产的场所。
我国总土地面积为960万平方千米(折合144亿亩),其中有耕地亿亩、草地亿亩、林地亿亩,其它面积为亿亩。
应当说我国国土辽阔,土地资源是丰硕的,可是人口众多,人均耕地仅有亩左右,远远低于世界人均耕地亩的水平①。
再加上长期以来,人们无法利用土地,对科学开发和利用土地问题重视不够,乱占滥用等现象很普遍,土地资源受到破坏,耕地面积逐年减少,土地问题的矛盾将日趋尖锐。
为了管好和用好土地,必需制定和完善土地治理法规,以便更好地用法律手腕调整土地关系,爱惜土地资源。
为了适应土地治理和全面建设小康社会的需要,提高土地的集中节约利用水平,减缓建设用地指标不足的压力,知足经济社会进展对土地资源的需求,最近几年来开封市政府依照河南省政府常务会议关于开展砖瓦窑场、工矿废弃地整治工作的指示精神,依据国务院增强耕地爱惜的要求和法律、法规的规定,在全市范围内开展砖瓦窑场、工矿废弃地的整治工作,并取得可喜成绩,如此,不仅提高了土地的集中节约利用效率,减少耕地占用,降低用地本钱,减少闲置浪费,更能增进小康社会的建设。
(二)土地的所有权制度
土地的所有权,是指土地所有人在法律规定的范围内占有、利用和处分土地,并从土地上取得利益的权利。
土地所有权制度是爱惜土地所有制的法律工具我国《宪法》和《土地治理法》都明确规定我国土地所有制为社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
集体所有,即农人群众集体经济组织(或村民委员会)的土地的所有权。
目前我国存在两种土地所有制形式,即土地的国家所有制和土地的农村集体所有制。
《中华人民共和国宪法》第十条规定:
“城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的之外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
”同时,《中华人民共和国土地治理法》第二条规定:
“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”显然,我国现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。
(三)土地的利用权制度
土地的利用权,是指土地利用人依照法律的规定,对占有的土地进行合理利用的权利。
所有权的内容是由占有、利用、收益和处分的权能组成的。
我国土地治理法规定,国有土地和农人集体所有的土地,能够依法确信给单位或个人利用。
利用土地的单位和个人,有爱惜、治理和合理利用土地的义务。
单位和个人依法利用的国有土地,由县级以上人民政府记录造册,核发证书,确认利用权。
农人集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府记录造册,核发证书,确认建设用地利用权。
我国的土地利用权制度,应视利用者利用土地的所有权性质而定。
一样情形下,农人利用本集体所有的土地是无偿的。
不仅如此,由于历史缘故引发的非农业人口利用的农村集体所有的土地也是无偿的,比如宅基地,关于国有土地来讲,除法律规定的无偿利用者外,就连中国公民住宅利用的国有土地都是有偿的。
《中华人民共和国土地治理法》第二条第五款规定:
“国家依法实行国有土地有偿利用制度。
可是,国家在法律规定的范围内划拨土地利用权的除外。
”
随着我国社会主义市场经济的进展,大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用转变最为频繁和快速的地域,流动人口增加致使的衡宇、土地租赁为要紧形式的土地市场进展较快。
土地利用非农化速度加速,集体建设用地流转愈来愈普遍,随着体制改革,结构的调整与资产的重组,此刻进行的结构调整确实是通过产权的交易、转让,依托资本市场来进行的。
二.我国集体土地的征用原那么
我国将土地分为农用地、建设用地和未利用地,在征用土地时,土地治理部
门和用地单位必需严格遵守以下原那么:
②
(一)珍爱耕地、合理利用土地的原那么
土地是人类赖以生存和生活的基础,我国耕地具有明显的特点:
人均占有耕地少、耕地整体质量差、生产水平低、退化严峻、后备资源不足。
可是,随着城市建设的进展和成立社会主义市场经济的需要和人民生活水平的不断提高,必然还要占用一部份耕地,因此,在征用地时必需要坚持“一要用饭、二要建设”的方针,必需坚持精打细算,能少占土地就不多占,能利用荒地就不占用耕地,坚决反对征而不用、多征少用、浪费土地的做法。
(二)保证国家建设用地原那么
在征用土地时应反对两个极端:
一是以节约土地为理由,拒绝国家征用;二是大幅度提高征地费用,以限制非农业部门占用土地。
因此,既要贯彻节约用地的原那么,又要保证国家建设项目所必需的土地。
(三)妥帖安置被征地单位和农人的原那么
由于中国土地辽阔,各地情形不同较大,补偿、补助标准很难确信,更不易统一,但补偿、补助要求适度。
所谓适度,是既不要因为征用土地而降低被征地生产单位的生产水平和农人个人的生活水平,也不要因征地而过大的提高农人的生活水平或超过本地的生活水平。
(四)有偿利用土地的原那么
有偿利用土地,是管好土地、增进节约用地和合理利用土地、提高经济效益的经济手腕。
在一个相当长的时期内,土地利用制度将实行双轨制,既土地利用权有偿出让和土地利用权划拨两种制度长期并存。
(五)依法征地的原那么
建设单位征用土地,必需依据国家的有关规定和要求,持有国家主管部门或县级以上人民政府批准的证书和文件,并依照征用土地的程序和法定的审批权限,依法办理了征用手续后,才能合法用地③。
凡无征地手续或无权批准利用土地的单位批准利用的土地或超权限批准利用的土地,均属非法征地,不受法律爱惜。
三.国有土地有偿利用的形式
国有土地有偿利用是指国家将一按时期内的土地利用权提供给单位和个人
利用,而土地利用者一次或分年度向国家缴纳土地利用费的行为。
目前,国有土地有偿利用的形式如下:
(一)国有土地利用权出让
国有土地利用权出让,是指国家将土地利用权在必然年限内出让给土地利用者,由土地利用者向国家支付土地利用权出让金的行为。
国有土地利用权出让必需符合土地利用计划、城市计划和土地利用年度打算,能够采取招标、拍卖、协议、挂牌交易的方式。
商业、旅行、娱乐和奢华住宅用地,有条件的,必需采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,能够采取两边协议的方式④。
出让的最高年限是由国务院规定,应当签定书面合同,合同由市、县人民政府土地治理部门与土地利用者签定;利用者要改变土地用途必需取得出让方和市、县人民政府计划主管部门的同意,签定土地利用权出让合同变更协议或从头签定土地利用权出让合同,相应调整土地利用权
金。
国家对土地利用者依法取得的土地利用权,在出让合同约定的年限届满前不得收回。
(二)国有土地利用权出租
国有土地利用权出租,是指土地利用者作为出租人将土地利用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人利用,由承租人向出租人支付租金的行为。
在我国土地利用者若是未按土地利用权出让合同规定的期限和条件投资、开发土地的,不得出租土地利用权;在土地利用权出租时,出租人与承租人应当签定租赁合同,其内容不得违背国家法律、法规和土地利用权出让合同的规定,出租人必需履行土地利用权出让合同中规定的义务;土地利用权和地上建筑物、其他附着物出租时,出租人必需依法办理记录手续。
(三)国有土地利用权作价入股
关于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业方可采纳授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。
经国务院改制的企业,土地资产处置方案应报国土资源部审批;其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。
(四)国有土地利用权划拨
国有土地利用权划拨,是指经县级以上人民政府依法批准后,在土地利用者依法缴纳了土地补偿、安置等费用后,国家将该幅土地交付给土地利用者利用,或国家将土地利用权无偿交付给土地利用者的行为。
我国以下几种建设用地的土地利用权,确属必需的,能够由县级以上人民政府依法批准划拨:
⑴国家机关用地和军事用地。
⑵城市基础设施用地和公益事业用地。
⑶国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。
⑷法律、法规规定的其他特殊用地⑤。
在那个地址需要说明,对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,能够划拨方式提供土地利用权。
可是关于以营利为目的,非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目的,应当以有偿利用方式提供土地利用权。
四.土地取得的程序及有关规定
(一)集体土地征用的程序
周密可行的工作程序,关于提高工作效率、避免失误、保证工作质量有着重要的作用。
征用集体土地一样依照以下工作程序办理:
先申请用地,建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度大体建设打算和地址政府规定需提交的相应材料、证明。
凡土地所在地的县级以上地址人民政府土地治理部门申请建设用地,县级以上人民政府土地行政治理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作,对应受理的建设项目在30日内拟订农用地转用方案、补充耕地址案、征地址案和供地址案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后报上一级土地治理部门审查,经批准的建设用地,由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施。
建设用地批准后直至颁发土地利用证书之前,应进行跟踪和治理。
建设项目完工验收后,用地单位向本地土地治理部门提出土地记录申请,经测绘部门测绘,核定用地面积,确认土地权属界限,地籍治理部门注册记录后由人民政府颁发土地利用证,作为利用土地的法律凭证。
(二)国有土地利用权出让的形式
为了进一步对国有土地的治理,表现市场经济中的公布、公平、公正原那么,在我国除涉及国家平安和保密外,都必需向社会公布。
招标、拍卖出让国有土地利用权不仅集中表现了公布、公平、公正的原那么,同时能够实现政府按计划统一开发、统一供地,以供给引导和制约需求,实现土地优化配置,还能够有效避免土地出让中的不正之风和腐败行为,保障依法行政。
1.以协议方式出让土地利用权要紧适用于:
高科技项目用地;福利住宅用地;国家机关、军队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公共设施等非营利性用地;政府批准的其他用地。
土地利用者需要按协议出让方式取得土地利用权时,可向土地利用权出让方索取地块的有关资料和文件,并于规定的时刻内提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。
出让方在收到上述有关文件后,应于规按期限内给予回答。
若是两边均成心向,就可进一步协商,直至达到协议。
土地利用者可与土地治理部门签定合同并支付定金。
土地利用者支付出让金后,可向土地治理局或房地产治理部门办理利用记录,领取国有土地利用证。
2.以招标方式出让土地利用权是指在规定的期限内,由符合条件的单位和个人以书面的形式投标,竞投某一地块的利用权,由招标人通过开标、评标,最后择优中标者的出让方式。
其程序是依据市、县人民政府土地行政主管机关依照社会经济进展打算、产业政策、土地利用整体计划等拟订招标公告,包括出让地块的用途、年限、出让方式、时刻等内容,邀请成心向的公民、法人和其他组织参加国有土地利用权招标。
招标分为公布招标和定向招标。
投标人提出申请后,招标人对其资格能力等方面进行审查,然后向符合条件的投标人发出招标文件,投标人在拖表终止前将标书投入标箱,并交纳保证金,标书投入标箱后不可撤回,若是撤回投标书,那么投标人丧失保证金,但在投标截止日期前若是需要修改标书可另投修改好的标书,原标书归于无效。
招标人依照招标公告规定的时刻、地址开标,推选代表检查标箱的密封情形,应当开启标箱,宣布招标人名称、投标价钱和投标文件的要紧内容(投标人少于三个的应从头招标)最后由评标小组进行评标,中标者保证金可转为定金,亦有地址规定可抵作出让金,未中标者可退还保证金,中标者在拿到中标通知书以后,在一按时刻内和招标人签定《国有土地利用权出让合同》并支付规定数额的定金,在签约后60日内支付全数土地利用权出让金,过时不全数支付的,招标人有权解除合同,并请求违约补偿。
3.以拍卖方式出让国有土地利用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指按时刻、地址进行公布竞价,依照出价结果确信土地利用者的行为。
国有土地利用权作为一种财产权利,能够通过拍卖这种竞争性交易方式取得较为充分的对价。
其程序是拍卖出让国有土地利用权是指出让发布拍卖公告,由竞买人在指定的时刻、地址进行公布竞价依照出价结果确信土地利用者的行为。
市、县人民政府土地行政主管部门应当依照土地估价结果和政府产业政策确信底价,在拍卖前七日,拍卖人应通过报纸和其他新闻媒体发布拍卖公告。
公告内容包括:
拍卖时刻、地址、出让地址的编号、位置、面积、用途、利用条件、出让年限;竞拍人应当具有条件,并办理相关手续⑥。
拍卖当天,由主持人介绍有关拍卖的情形,宣布起叫价,竞买人竞价,最高应价者为竞得人,应当注意竞买人不足三人,或竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。
拍卖成交后,两边应当签署成交确认书,买方应当持拍卖出具的成交证明和有关材料向土地治理部门办理证照变更手续。
4.国有土地利用权通过协议方式出让给土地利用者。
在我国只有除法律、法规和规章的规定应当采纳招标、拍卖或挂牌方式外才可采取。
出让金不得低于新
增建设用地的土地有偿利用费、征地补偿费用和依照国家规定应当交纳的有关税费之和;有基准地价的土地协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
实行授权经营、作价出资方式取得应按政府收掏出让金额计作国家资本金或股金。
以协议出让方式取得国有土地利用权的土地利用者,需要将土地利用权出让合同约定的土地用途改变成商业、旅行、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市计划部门的同意,签定土地利用权出让合同变更协议或从头签定土地利用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价钱补交相应的土地利用权出让金,并依法办理土地利用权变更记录手续。
五.我国闲置土地的处置方法
闲置土地,是指土地利用者依法取得土地利用权后,未经原批准政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
在我国国有土地有偿利用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿利用合同生效或土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的;已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%且未经批准终止开发建设持续满一年的都认定为闲置土地。
目前我国的处置方案有:
(1)延长开发建设时刻,但最长不得超过一年;
(2)改变土地用途,办理有关手续后继续开发建设;(3)安排临时利用,待原项目开发建设条件具有后,从头批准开发,土地增值的由政府收取增值地价;(4)政府为土地利用者置换其他等价闲置土地或现有建设用地进行开发建设;(5)政府采取招标、拍卖等方式确信新的土地利用者,对原建设项目继续开发建设,并对原土地利用者给予补偿;(6)土地利用者与政府签定土地利用权交还协议等文书,将土地利用权交还政府。
原土地利用者需要利用土地时,政府应当依照土地利用权交还协议等文书的约定供给与其交还土地等价的土地。
在城市计划区范围内,以出让等有偿利用方式取得土地利用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,能够征收相当于土地利用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发时,能够无偿收回土地利用权;可是,因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或动
工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。
综上所述,大伙儿都能看出,土地作为重要的生产资料,不管在什么样的社会,不管在什么样的经济结构下,都是一样重要的。
为此,我国政府在最近几年来也出台了一些相关的法律、法规,只有管好国有土地和集体所有土地,进行科学的土地计划,合理利用和征用土地,成立良好的土地治理秩序和生态环境,才能增进社会主义市场经济的和谐进展。
[注释]:
①参见《经济法学》主编潘静成,中央广播电视大学出版社出版,2000年8月。
②参见1988年8月29日修订的《中华人民共和国土地治理法》第一章第四条。
③参见1999年1月1日起实施的《中华人民共和国土地治理法实施条例》第
五章第二十二条。
④参见1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产治理法》第二章第十二条。
⑤参见《房地产大体制度与政策》主编陆克华,中国建筑工业出版社出版,2003年5月第49页。
⑥参见1997年1月1日起实施的《中华人民共和国拍卖法》第四章第二条。
[参考文献]:
1.《土地利用治理文件汇编》地质出版社出版,2004年12月。
2.《土地利用治理调研报告汇编》国土资源部土地利用治理司编,2004年11月。
3.《经济法学》主编潘静成,中央广播电视大学出版社出版,2000年8月。
4.《房地产政策与法规》主编孙辛勤李成功,中国物资出版社出版,1998年11月。
5.《房地产法学》主编程信和,北京大学出版社出版,2001年2月。
6.《宪法学概论》主编肖蔚云,北京大学出版社出版,2002年4月。
7.《房地产大体制度与政策》主编陆克华,中国建筑工业出版社出版,2003年5月。
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