101.郑州市及写字楼市场发展分析.doc

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郑州市城市及写字楼市场发展分析

第一部分：

郑州市城市发展分析

1.1郑州市概况

1.1.1郑州市特质

u河南省省会，河南省政治、经济、教育、科研、文化中心；

u“中国铁路心脏”，郑州是全国7个公路主枢纽城市之一，是我国公、铁、航、信兼具的综合性交通通信枢纽

u中国历史文化名城、中国八大古都之一；

u全市总面积7446.2平方公里，市区面积（建成区）303平方公里；

u辖6区5市1县，一个国家级新区，两个国家级开发区、一个国家级出口加工区；

u郑州市是中国首批确定的三个商贸试点城市之一

1.1.2郑州市宏观经济概况

排名

名称

GDP

增长率

所在省市及排名

1

上海市

14900.93亿元

8.2%

沪

2

北京市

11865.9亿元

10.1%

京

3

广州市

9112.76亿元

11.5%

广东1

4

深圳市

8201.24亿元

10.5%

广东2

5

天津市

7500.8亿元

16.5%

津

6

苏州市

7400亿元

11%

江苏1

7

重庆市

6527亿元

14.9%

渝

8

杭州市

5098.66亿元

10%

浙江1

9

无锡市

5000亿元

11.5%

江苏2

10

青岛市

4900亿元

11%

山东1

11

佛山市

4814.50亿元

13.5%

广东3

12

武汉市

4500亿元

13%

湖北1

13

大连市

4410亿元

15%

辽宁1

14

成都市

4380亿元

10%

四川1

15

沈阳市

4350亿元

14.1%

辽宁2

16

宁波市

4214.6亿元

8.6%

浙江2

17

南京市

4170亿元

11.5%

江苏3

18

唐山市

3800亿元

11%

河北1

19

东莞市

3763.26亿元

5.3%

广东4

20

烟台市

3720亿元

12.4%

山东2

21

郑州市

3365亿

12%

河南1

2010年全国各大城市国民生产总值（GDP）排名

2010年，郑州市完成生产总值（GDP）4002.91亿元，位列全国大中城市第21位，中部六省第3位。

1.2郑州市发展背景

1.2.1铁路仍将是郑州未来发展的决定性因素，高铁效应开始显现

郑州素有中国铁路心脏之称，京广铁路、陇海铁路两大干线在此交汇，周围还有京九、焦柳、月石、平阜线通过，形成三纵三横干线框架，有列车可直达国内25个省、市、自治区。

郑州客运东站（郑州高铁新火车站）于2009年6月29日开始施工在建世界最大的时速350公里高速铁路十字枢纽火车站，总面积近40万平方米，有站台16座，共有34条股道。

其中正线4条、到发线30条。

项目投资75亿多元，总工期30个月。

2010年11月16日，位于郑东新区新火车站附近的一块13.11亩的商务金融用地拍出2.6615亿元高价，创下每亩地2030.13万元的新高，成为郑州当之无愧的地王。

铁路成就了郑州城市过去的发展，在郑州未来的发展过程中，铁路仍将起到决定性的作用。

就房地产市场而言，高铁效应开始显现，新东站版块开始升温。

1.2.2中原经济区为郑州市的发展提供了巨大机遇

中原经济区以郑州为核心、以河南为主体，延及周边，主要包括河南全部和晋东南、冀南、皖西北、鲁西南等周边地区。

目前，中原经济区的建设已经上升为国家战略，并纳入“十二五”规划，以郑州为核心的中原经济区的发展已经步入快车道。

中原经济区的发展，对于郑州市未来城市的发展而言，意义重大，是郑州市“十二五”规划期间发展的最重要契机。

1.2.3规模以上工业企业发展迅速，总部商务迅速发展

省辖市

产业聚集区规模以上工业单位个数（个）

全市规模以上工业单位总数（个）

产业聚集区占省辖市规模以上工业单位数的比重（%）

全省合计

5172

20524

25.2

郑州市

640

2723

23.5

开封市

332

1207

27.5

洛阳市

584

1819

32.1

平顶山市

136

1000

13.6

安阳市

224

1018

22

鹤壁市

117

525

22.3

新乡市

443

1299

34.1

焦作市

308

1141

27

濮阳市

150

704

21.3

许昌市

294

1313

22.4

漯河市

169

719

23.5

三门峡市

98

695

14.1

南阳市

419

1475

28.4

商丘市

252

810

31.1

信阳市

275

1206

22.8

周口市

238

1092

21.8

驻马店市

450

1471

30.6

济源市

43

272

15.8

2010年规模以上工业企业实现产品销售收入6828.8亿元，比上年增长25.2%；实现利税1140.4亿元，增长27.1%；实现利润690.6亿元，增长32.7%；产销率达到98.0%，比上年增长0.2个百分点。

2010年，产业集聚区内企业（单位）22472家，其中，规模以上工业企业5172家，资质以上建筑业企业453家。

与2009年相比，企业数量增长16.5%，新增单位3180家，其中规模以上工业企业数量增长12.0%，新增单位556家，产业集聚区的规模以上工业企业数量占全省规模以上工业企业总数的25.2%。

郑州市产业集聚区规模以上工业企业数量达到640家，郑州市规模以上工业企业数量共计超过2740家。

规模以上工业企业发展迅速，必将推动总部商务的迅速发展。

1.2.4郑州新区成为郑州市综合发展的承载，高端商务云集

郑州新区以郑东新区为核心，西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航空港区、北至黄河大堤，总面积约1840平方公里。

共规划七个组团，即：

郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州国际航空港区、白沙组团、官渡组团、中牟组团、郑州国际物流园区。

郑东新区CBD已经确立了在郑州市高端商务中的重要地位，现阶段，CBD已经基本开发完毕，郑东新区其他区域高端写字楼项目开始出现，高端写字楼开始由CBD外溢，但都云集于郑东新区。

郑东新区，作为大郑州建设过程中的核心示范区，截止2010年11月，已有24家世界500强企业和47家国内500强企业在此设立机构或进行项目投资，郑东新区已经成为河南省乃至整个中部地区企业争相入驻的战略要地。

1.3郑州市城市发展总结

郑州市发展

郑州新区的建设发展

铁路系统的不断发展

中原经济区的快速发展

第二部分：

郑州市写字楼市场发展分析

2.1分析模块

进入2009年底，为抑制房地产市场过热发展，政府开始出台一系列房地产市场调控政策，以促使房地产市场的平稳发展。

政府所出台的市场调控政策以住宅市场调控为主，对写字楼市场的影响较小。

密集的市场政策调控下，对写字楼市场的影响主要体现在：

住宅市场投机、投资行为受到抑制，大批资金开始转向其他物业投资，其中相当一部分转向纯写字楼市场。

大批资金的涌入，郑州市写字楼市场发展进入黄金时期，进入2010年下半年，郑州市写字楼市场发展逐渐成熟并出现分化，高端写字楼出现，写字楼售价节节攀高。

2.2平稳环境下的郑州写字楼市场（2009-2010）

2009年，政府出台的一系列吸引投资的优惠政策，极大促进了郑州的经济发展，形成了对于郑州写字楼市市场发展的一大利好，来郑州投资的人多了，写字楼的需求随之膨胀，郑州写字楼市场投放量逐年增加。

2.2.1商住楼大量投入市场，并凭借其灵活变通的功能和低廉的价格，一度受到市场的追捧

2009年，郑州市写字楼市场出现了大批的商住两用等形式的办公楼，如经三路上的融丰花苑、西大街的日月星城、丰产路上的世纪城、经七路的绿洲花园、花园路上的金融广场等，一度曾占据了郑州市写字楼市场的主流。

商住楼以其优越的地理位置，宜商宜住的灵活变通的物业功能，居家投资两相宜的营销理念，在郑州的写字楼市场中异军突起：

在供求方面，专业写字楼明显需求不足，但商住楼却得到了市场的热烈追捧。

商住最初立项并非写字楼，售价远远低于写字楼，其价格优势明显；其次，目前郑州的创业型中小公司、私营企业居多，负担不起高档写字楼的租金成本。

2.2.2新一代写字楼开始出现，对市场形成新的冲击

新一批商务写字楼不断出现，如合盛时代商务、科技时代广场、思达数码大厦、中州都会广场、英特大厦、金成国际广场、豫博大厦、金城国贸大厦、信息大厦等对郑州写字楼市场进行新的冲击。

2.2.3能够体现企业形象的高品质写字楼市场需求开始显现

由于政府政策的因素，商住楼受项目立项、土地出让年限、银行等政策方面的限制，商住楼的开发量一度下降，许多开发公司开始把投资转向专业写字楼的开发。

特别是能够彰显企业“个性”的高端写字楼产品，因为企业个性往往是其赖以持续发展的关键因素，而开发商能否为其量身定制合适的办公环境，彰显企业个性，将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准。

2.2.4市场销售面积各区间分布，200㎡以下户型区间成为市场主力，40-120㎡户型区间所占比例最大

2009郑州市写字楼市场分区间产品销售情况

2009年，郑州市写字楼市场销售物业中，200㎡以下物业成为市场主力，其中又以40-120㎡区间内的产品所占比例最大。

2.3房地产市场主要调控政策一览

2.3.1新国五条下的郑州相关政策（2010.10.15）

从10月15日起，第一次使用公积金贷款购房的家庭，购房首付款从原来的不低于20%，提高到不低于30%，所购住房为二手房的，购房首付由原来的30%提高到不低于40%，首付款比例均较以前提高了10个百分点。

暂停受理第三次使用公积金贷款的申请。

2.3.2郑州市政府出台抑制物价上涨政策，楼市"限购"首次提出（2011.11.22）

郑州市政府研究出台10招抑制物价上涨的“组合拳”。

其中第八条明确规定：

“增加保障性住房的投放力度，对商品房土地供应采取结构性调整，抑制房价过快上涨，采取必要的行政干预，有计划地采取限购措施。

”这是郑州市政府首次明确公开表态，对楼市采取限购措施。

2.3.3《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》（2011.03.04）

自2011年3月4日起,对在本市市区（含市内五区、郑东新区，下同）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。

2.3.4《关于进一步稳定郑州市住房价格的通知》（2011.03.27）

《通知》除了敲定郑州今年54429套的保障房（含市区棚户改造）开工总量，还对今年郑州市的房价控制目标，根据政府公布的相关数据，郑州市2011年度新建住房价格控制的目标为同比价格指数涨幅控制在10%至13%，具体换算为年住房均价应控制在6089.6~6255.68元/平方米。

2.3.5郑州市房地产政策调控影响分析

2010年的楼市调控政策力度小、作用不大，政府楼市调控未果，进入2011年，各级政府加大了楼市调控政策的力度和针对性，尤其是提高置业首付比例、