浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响.docx
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浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响
摘要
汇率是一个国家的货币折换成另一个国家货币的比率,是我国作为开放经济中影响广泛的宏观经济信号。
近年来随着我国外汇储备的持续增长和国际游资的大量进入,人民币面临着强大的持续升值压力,自2005年汇改以来,人民币共计升值7.17%;另一方面,房地产业作为国民经济的支柱产业,在国民经济的发展中起着举足轻重的作用。
近年,随着南昌市房地产价格一路节节攀升,房价之高令无数百姓望房兴叹。
而人民币升值对南昌市房地产市场的价格产生较为明显影响。
分析人民币升值对房地产市场价格走势的影响也显得十分必要。
本文从人民币升值的角度来着重讨论其对南昌市地产价格的影响并对稳定房地产价格提出了一些建议和对策。
【关键词】国际游资人民币升值房地产价格
Abstract
Theexchangerateisaratioofonenationalcurrencyconvertsanothernationalcurrency,isourcountrytookintheopeneconomyaffectsthewidespreadmacroscopiceconomicalsignal.InrecentyearscontinuedgrowthoftheinternationalfloatingcapitalentersintoChinaalongwithourcountry’sforeignexchangereserveincreased,theRenminbiexchangeratewasfacingtheformidablerevaluationpressure;Ontheotherhand,therealestateindustrytookthenationaleconomythepillarindustry,isplayingtheimportantroleinthenationaleconomydevelopment.RecentyearsNanChang’srealestatepricegroupsuccessivelyclimbed,thehousepriceincreasedsomuchthatcommonpeoplehavenoabilitytoaffordit.ButthepresentRenminbiexchangeraterevaluationwillhavetheobviousinfluencetotherealestatemarketprice.TheanalysistoRenminbiexchangeraterevaluationtotherealestatemarketpricetrendinfluenceisextremelyessential.
【KeyWords】Internationalfloatingcapital;Renminbiexchangerate,;realestateprice
目录
引言2
1人民币汇率变动与房价变动的理论分析2
1.1传导的预期效应2
1.2传导的财富效应3
1.3传导的通货膨胀效应3
1.4传导的地产股票价格效应4
2人民币升值与南昌市房价变动的实践5
2.1关于一些指标的选取5
2.2短期影响6
2.3中长期影响7
3稳定南昌市房地产市场价格的一些建议8
3.1削弱市场对人民币升值的预期8
3.2加强对南昌市房地产市场的治理8
3.3开发经济适用房8
结束语9
参考文献10
致谢11
浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响
引言
近年来中国经济发展过程中有两个值得关注的事件,一件事件是人民币不断升值,另一件事情是我国房地产价格一路节节攀升,房地产行业的火爆行情令人嗔目、房价之高令百姓望楼兴叹。
那么,人民币升值与房价上涨是否存在密切关联?
国内外专家就人民币升值与房地产市场价格之间的关系进行了广泛讨论。
本文在国内外专家讨论的一些基本结论的基础上,结合南昌的情况,就人民币汇率变动对南昌市房地产市场价格的影响,作进一步具体分析,并就南昌市房地产市场的平稳健康发展做了一些有益的探讨并提出相关建议。
1人民币汇率变动与房价变动的理论分析
相关性分析是研究事物或者变量之间的相互联系,测定它们联系的紧密程度,并揭示其变化的具体形式和规律性的统计方法。
它是构造各种经济模型、进行结构分析、政策评价的一种有效工具。
专家研究表明,人民币升值与房地产市场价格呈正相关关系,前者通过一系列的渠道推动了房地产市场价格的上涨。
人民币升值影响房地产市场价格的主要传导过程是,美元贬值----抛售美元,持有人民币,人民币升值预期强化----人民币的升值预期极大地吸引了国际游资进入进入中国市场和各类行业,包括持有中国境内不动产----中国境内通胀压力上升----房地产价格不断上涨----加大人民币的升值压力----人民币升值这样的路线循环进行的。
具体来讲,可以从以下几个方面进行分析。
1.1传导的预期效应
按照理性预期学派的观点,预期是决定人们行为的一个重要因素。
一方面,市场经济条件下,理性经济人都是追逐利益最大化的人;另一方面,“羊群效应”非常普遍,并随着市场的升温表现的非常充分。
由于人民币升值的预期,国际游资早已“做局”中国。
经济学界目前预期的热钱的最高数字超过1000亿美元。
在人民币升值了7.1%之后,无论是专家学者还是市场一线的操盘人员,大都持有人民币继续升值的乐观预期,人民币早已进入升值通道。
按照资本逐利的本性,大量热钱将会继续进入中国。
国际资本流入中国投机房地产市场使得房地产价格上涨。
反过来,不断上涨的房地产价格又吸引更多的外资进入投机,造成更大的人民币升值压力。
如图所示:
1.2传导的财富效应
人民币升值意味着居民购买能力增强,一些进口商品的价格相对中国居民购买力的增强而下降,进而带动国内一般消费品价格的走低,多余的购买力将大量进入资产领域。
而在我国,投资的渠道少,股市较低迷,银行储蓄利率偏低。
许多居民通过购买房产来实现个人资产的保值增值,房地产市场理所当然成为承接资金的主要场所,于是房地产商品需求增加,从而促进房地产价格的上升。
如图所示:
1.3传导的通货膨胀效应
由于国际游资的大量涌入,央行为了保持人民币汇率的基本稳定,又不得不在外汇市场上投入大量的本币购买大量的外汇;同时本币升值导致出口的减少,进口增加,贸易出现逆差,为刺激出口,需要降低本币利率,企业投资成本下降,银行贷款增加,货币供应量增加,从而形成通货膨胀压力。
人们为了避免通货膨胀损失,会倾向于抛出货币,转而投资于保值增值性较强的资产,如房地产、黄金等,结果过多的货币供给促使一些地区房价暴涨。
该效应的传导过程如图所示:
1.4传导的地产股票价格效应
近年,我国外汇储备持续增长,人民币升值对房地产市场价格产生了明显的影响。
通过分析人民币升值与房地产股票价格的相关性可以判断出人民币升值对房地产市场价格的影响轻重和大小。
自2005年汇率改革以来,人民币一直处于小幅升值通道,受此影响,地产股的表现明显强于大盘。
房地产股票的股价表现出与人民币之间高度的正相关关系。
该点可通过统计分析得到验证。
统计分析:
汇率与地产指数之间,简单相关系数高达0.973,房地产股票价格随着人民币升值一起上涨。
考虑到房地产股票价格上涨除了受汇率影响之外还受其他少量因素的影响,选取上证指数为固定变量,剔除其影响后,汇率与房地产股票价格指数之间的相关系数仍高达0.822。
人民币和房地产股票价格指数的高度正相关不仅反映了市场对房地产市场的乐观预期,而且人民币升值对房地产实体经济形成极大支撑。
由此可见,目前人民币的升值推动了房地产市场价的上升。
二者相关系数如下图1所示:
图1:
汇率、地产指数、大盘之间的相关、偏相关系数矩阵
汇率(人民币兑美元)
地产指数
上证指数
汇率
1
0.973
0.916
地产指数
0.973
1
0.934
上证指数
0.916
0.934
1
汇率
1
0.822
-
地产指数
0.822
1
-
图2:
人民币汇率与地产股一起上涨
1.035--------汇率---------房地产CSRC2.5
1.03
1.0252
1.02
1.0151.5
1.01
1.0051
1
0.9950.5
0.99
0.9850
2005-72005-92005-122006-22006-42006-62006-9
2人民币升值与南昌市房价变动的实践
2.1关于一些指标的选取
自2005年汇改以来,人民币持续升值带来南昌市房地产价格的上涨,这是本币升值催生房地产火爆行情的一个例子。
为定量了解:
升值究竟会给南昌房地产市场带来怎么样的影响?
在此选取南昌市房地产的相关数据进行实证分析。
考虑到地产的景气变化不仅会受本币的影响,更与宏观经济等因素密切相关。
为简化并突出研究的主题,本文仅选取人民币、地产指数、GDP三个变量进行研究。
GDP可用于表征南昌经济及购买力的增长。
对收集的数据进行统计分析,结果表明:
在剔除了GDP对地产的影响后,人民币与南昌房地产景气度之间呈现出明显的正相关关系。
图3:
人民币升值与南昌房地产走势呈高度正相关关系
简单相关系数
偏相关系数
区间内涨跌幅度
样本区间
人民币汇率
房地产指数(价格)
实际GDP
0.78
0.72
5.02%
33.45%
29.50%
2005-2006年
人民币升值造成国际游资大量进入中国境内,南昌作为中部地区的一个中型城市亦受到国际游资的小幅“青睐”,2006年进入南昌市的国际游资为2亿美元左右。
2007年,人民币继续保持强势升值劲头,与此同时南昌市的住房价格也随之水涨船高。
据发改委统计数据表明,2007年上半年人民币升值近2%,南昌市房屋均价则达到5000元左右。
2.2短期影响
目前,南昌市区的住宅单价,平均达到5000元左右。
一般城镇居民所要面临的房价,实际上远在此之上。
5000元的单价,已经接近中等发达国家的水准。
如参照与国内经济水平相当的、中等发达国家的早期住房价格,则该房价可能明显高出;如与居民的可支配收入比较,各种资料显示,该房价已遥遥领先于中等发达国家。
南昌房价高起是多方面的因素造成的,汇率变动只是其中的一个因素。
通过研究,得出结论:
短期内,人民币如果大幅的升值,如连续若干年保持2位数的上升,则可能推动南昌房地产市场价格的继续快速上升;而人民币平稳的升值则有助于房地产市场在经历了多年的快速上涨后,迎来南昌市房地产市场平稳增长的波谷期。
就目前看来,人民币共渐进小幅升值7.17%,预期未来仍将会有一定的加速,但总体汇率保持平稳,不会单方面的完全决定南昌房地产市场的走势。
南昌市房地产消费需求的主体是南昌市民,对以市内需求为主的中、低档住宅市场,人民币升值不会有过于直接和猛烈的影响。
未来,为了基本控制人民币汇率的稳定,维持国家经济的平稳发展,央行不会选择出台一次性“跳跃”式的大幅度的提高汇率的政策而是根据情况采取“渐近”式的小幅提高汇率措施。
相比之下,这种汇率政策在推动房地产市场价格的影响上要小得多。
因此,南昌房价的上升空间就相对缩小了不少。
增长趋缓,或将成为南昌市短期房地产市场的发展趋势。
2.3中长期影响
从中期角度来看,人民币升值对南昌市的高档房地产会产生积极影响,这些高档住宅和商业物业的前景一定会看好。
由于预期人民币将继续升值,大量“热钱”、“闲钱”亦将继续寻找投资机会,竞相投资南昌市商业地产,但是这容易使南昌市房地产市场造成经济泡沫。
从长期角度来看,人民币升值有助于南昌市房价的进一步上升。
但从各国的经验教训来看,人民币升值对房地产市场价格有一个明显的周期,南昌市房地产市场也将受到波及。
该周期为:
持续上涨―――泡沫形成―――泡沫破灭―――房价下跌,具有一定的风险因素,无论是中低档房、商业房、高档房,都将受到影响。
随着人民币汇率政策的变动和南昌经济的发展,南昌与大城市的交流将更加密切和直观。
房地产业将进入资本市场领域,寻求新的增长点,因此长期来看,南昌市房地产市场受沿海地区大城市的影响将更大。
房地产行业泡沫积累到一定程度将首先在沿海地区大城市爆发,导致房价下跌,南昌市房地产行业紧随其后必将受到重大冲击。
但是从宏观角度来看,国家政府也势必采取一定的汇率、货币政策来防止房地产市场的泡沫形成。
综合各因素来看,长期内南昌房地产市场价格仍处于上升通道,但是有产生地产泡沫的风险,一旦泡沫破裂,房价将难以维持高价。
3稳定南昌市房地产市场价格的一些建议
南昌市房屋销售价格随着房地产的升温不断上涨,其原因是多方面的。
这其中包括受全国总体经济增长的影响、地区城市化进程及水平、居民收入的提高、人民币升值的影响等等。
近期国家上调利率的目的就是为了稳定房地产市场的价格,但是这一措施对南昌市房地产市场的影响不是很大。
针对南昌市的情况,提出稳定房价的一些具体建议。
3.1削弱市场对人民币升值的预期
由于人民币升值与房地产市场价格呈高度正相关关系,因此人民币的持续升值势必导致房价的进一步上升。
房价的非正常变动主要是“热钱”、“闲钱”的大量进入。
在这种情况下,南昌市政府和南昌金融管理当局应坚定的重申人民币汇率政策,并声明,人民币升值已达到合理平衡,从而平息南昌市民对人民币进一步升值的预期,使得进入南昌市房地产市场的“热钱”、“闲钱”减少,从而避免房价的进一步急速上升。
3.2加强对南昌市房地产市场的治理
调控房价,必须落实外资进入中国房地产进行投资的有关政策,对外资和外地居民购房加以严格审查。
第一,更加严格地规范房地产市场地投资和交易行为,可通过限制期房转让,实行实名够房,严格税收征管等措施加以遏制投机性购房;第二,加强对银行房产贷款地监管,可以考虑实行有差别地房贷利率,提高高位房价楼盘地贷款门槛;第三,调整房地产地结构。
将目前房地产市场稳步发展,稳中有涨,涨幅趋缓地政策适时调整为稳中调整,不同区域有涨有降,平均下个适度趋降的政策,从而达到逐步释放房地产风险的目的。
第四,尽快实现南昌市各商业银行间住房贷款信息联网,完善风险控制机制,消除炒作对心理预期的不良影响。
3.3开发经济适用房
目前,南昌市商品住宅供应呈现高档化趋势,高中档商业地产项目偏多,普通商品住房比例偏低;经济适用房、廉租房开发量较小。
2006年经济适用房竣工面积仅占全市商品房竣工面积的6%。
房价节节攀升的部分原因是由于目前南昌市的廉价经济适用房过少。
因此,南昌市政府应加大开发经济适用房的力度,做好经济适用房的土地储备供应工作,严格控制高档住房的开发比例。
以此来缓解不断上涨的房价压力。
结束语
人民币升值后,南昌市土地储备和物业存量较大的房地产公司将大有裨益。
虽然国家近年来一系列的宏观调控政策对目前南昌市区的虚高房价构成一定下行压力,但国家发改委价格检测中心的报告预计,2007年南昌市的房价仍将保持上涨势态。
人民币汇率制度的改革,中国房地产行业的可持续性发展这些摆在国人面前的问题日益突出。
在通货膨胀不可避免的大背景下,人民币的升值预期将对南昌市房价起到一定的支撑作用,笔者预计未来南昌的房价仍将上涨,但涨幅将趋于平缓。
其实人民币的升值是一把双刃剑,南昌的经济可能无法承受一次性较大的人民币升值,尽管这可能带来房地产市场的繁荣。
但与此同时也让我们不可忽视的是:
这种房地产市场繁荣的背后究竟有多少“泡沫”?
未来南昌市房地产市场价格的变化在人民币持续升值基础下终将表现如何?
我们也将拭目以待。
参考文献
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[13]MichaelRosenberg,《Exchangeratedetermination》(IrwinLibraryOfInvestment&Finance)。
致谢
本文得以顺利完成,首先要真诚地感谢我的导师黄建军老师。
从本论文的选题、结构的安排、研究的方向和方法、提纲的拟订修改和论文的完成,都得到了黄建军老师细心的指导和审阅。
黄老师严谨的治学态度、孜孜不倦的教学精神和宽于待人的处事之道,使我难以忘记、终身受用。
其次我要感谢在财大4年来对我的培养与教育,特别要感谢所有教过我的老师,他们对我热情的帮助和鼓励,是我努力的源泉。
并且,我要感谢对我在学习上和生活中提供无数帮助的同学。
在财大的4年学习生活,是我一生难得的记忆,将会使我受益匪浅。
最后我要感谢我的家人多年来对我的教导和勉励,对于父母的寄望和关心我将终身难忘。
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