房地产精品资料苏州江南汇金商贸城商业运营总体策略36p.docx
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房地产精品资料苏州江南汇金商贸城商业运营总体策略36p
江南汇金商贸城商业运营总体策略
一、前言
二、策略形成的条件
三、策略形成的目的
四、市场调查与结论分析
五、对原项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的重新审视
六、项目分析
七、项目名称、项目定位设想及商业规划
八、招商及销售策略
九、商业经营及管理策略
十、开业策略
十一、后期运营营销推广策略的建议
第一部分前言
江南汇金商贸城目前进入了销售迟滞期。
与很多项目的操作类似,销售态势顺利的时候,许多问题都可以在发展中消除,而一旦遭遇瓶颈期,各种影响项目前进的问题点就会充分暴露出来,需要引起公司全体##的深思和重视。
鉴于此,针对商业地产项目运作的一些规律性认识,结合对本案的持续思考,形成了以下策划方案,呈鉴领导审阅。
方案从本案的调研、定位、销售、招商、运营思路以及具体定价策略等,都做了一定的分析和建议,希望能得到领导的指示和指导,为项目即将到来的更重要的战略操作贡献一己之力。
1.江南汇金商贸城作为##环线以内占地面积最大、建筑面积最多、建设品质最好、项目品牌影响最强的一个全新的商业房地产项目,通过明杰公司历经一年多的努力运作,已基本完成了整个项目的规划设计、一期商业的建设,并实现积累客户1000组这一骄人成果,使项目的品牌塑造与明杰公司的企业品牌形象推广、明杰地产开发理念的传递与项目运行模式的实践等方面获得了成功,并使项目成为了##同类项目乃至整个##商业地产开发市场的典X,对推动、培育、完善和发展##的商业地产市场产生了积极、深远和巨大的影响。
2.为营造项目的典X形象,它的形象塑立、品牌塑造、商业规划、商家引进、后期商业营运管理和商铺经营权销售等是项目运营接下来有待思考解决并认真执行的关键所在。
3.江南汇金商贸城经过6月9日开盘因素的影响,在为期一个半月的时间里,项目逐渐退出市场视线X围;同时项目自身主观因素也在不断的变化之中,其表现为以下几个重点方面:
1)规划方面:
项目定位一直在变化之中,可以用一句话来形容“计划赶不上变化”!
2)策划方面:
项目前景策划不明确,细节性东西不明确。
没有把复合性、多业态共存、体量最大、最时尚的消费环境的概念传达和体现出来。
3)广告方面:
项目广告固定周期较长的一些户外硬性广告更换时间较长。
4)销售方面:
销售人员对项目的前景认识一片空白,从而导致了没有信心、缺少激情等现象的产生.
5)招商方面:
首先是没有针对性,没有目标对象,盲目性因数较大,同时招商与销售也没有紧密的结合起来.
第二部分策略形成的条件
1.江南汇金商贸城整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析与验证。
2.江南汇金商贸城一期商业部分的销售现状和前期项目形象推广执行所产生的影响。
3.招商部前期的商业规划、业态设置和招商执行的大量工作实践和资源数据的提供,以及友好的工作配合。
4.团队针对性、验证性市场调查工作与分析。
5.对原有的产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的重新思考。
第三部分策略形成的目的
1.对项目整体商业运营起到指导性的策略支持。
2.是项目商业定位、商业规划、业态设置、业种选择、商家定位与引进、商业经营管理等方面制定工作计划流程,形成执行手段和方法的方向、目标和依据。
3.是统一和协调项目各职能部门工作执行的指导性、规X性文件。
4.有助于改变目前销售、商业运营、物业、广告推广等各部门分割的现状,使其步调一致、互相作用互相影响,形成一个全员招商、全员销售的新格局。
通过各方力量参与协同作战,弥补招商人力资源的严重不足,多角度、多方位增强执行力度、促进商业运营的快速实现。
5.是项目商业地位确立和市场环境形成的前提条件。
6.是项目物业价值和商业价值提升的理论指导和战略要素。
7.是项目品牌形象和企业品牌形象推广宣传的依据和条件,通过形象的市场推广和客户的忠诚,使一期商业成为##商业地产品牌形象。
第四部分市场调查与结论分析
一:
市场调查的组织、设计与执行
1.调研目的
1)为本项目的商业定位、业态选择、招商执行提供运营策略和创意元素。
2)为本项目的商业形象塑造、广告推广策略、招商资料及说辞的形成提供现实数据支撑。
2.市调内容
1)了解##市的整体情况以及经济格局。
2)了解##市经营者的经营现状、发展思路和真实想法。
3)了解##市的主要消费群体、消费心理和消费倾向。
4)了解业主的真正需求、消费愿景和对金阊区本案商业的见解。
3.调查方式
4.普通性调研
验证并借鉴项目的前期调查报告,参考各种数据资料,不再进行重复调研。
5.针对性调研
1)通过走访、观察、深入交谈、政府官员等形式,对##市的整体经济格局及市场空白、发展规划趋势、对本项目可能产生影响的各种因素等进行调查。
2)针对个人的消费特征,购物、餐饮、休闲娱乐等习惯,就商业繁华区的购物人群、经营户主、已购房业主等群体进行一对一的问卷调查。
6.验证性调研
1)本项目情况,验证分析消费者的主要构成和消费倾向,进而确定本项目的市场空隙。
2)就本项目预想设立的业态定位、业种选择、项目品牌嫁接的可能性;在潜在消费群体和部分可能嫁接的经营商家中,进行一对一的访问、洽谈、摸底,从而达到验证初步设想的目的。
3)通过相关资料数据的调研分析验证,为本项目准确界定招商目标客户、差异化定位和营销提供客观依据。
(四)调查X围和对象
X围:
##大市X围内的主要街道、卖场、商业集中区
对象:
⑴当地居民、外地游客、经营业主
⑵选择年龄在20-60岁之间的个人
(五)质量控制
1.市调严格按项目运作设计流程和各阶段质量控制规X进行。
2.市调人员的培训与考核:
1)确保专职市调员对项目和市调资料的熟悉掌握。
2)对访问员、市调员进行项目交底和市调培训。
3.作好市调的前期准备工作和资料的科学设计,做到充分、准确、有效和具有可操作性。
4.市调人员和市调工作的监控检查:
1)对市调时间、路线和被访问对象的完整性、准确性、有效性进行跟踪监控。
2)对每位市调员、访问员的礼仪、态度和行为方式进行抽样检查。
3)对每一分问卷、数据进行抽样审核与复查。
若发现一份问卷出现质量问题,该问卷作废,并通知该访问员暂停访问,同时对该访问员的所有问卷进行全面复查,最终确保数据客观真实。
二:
市场调查及分析
(一)宏观经济及##整体城市经济调查
1、城市环境
以##为中心的长三角地区正发展成长为世界第六大城市群,国内外企业云集、人民生活富裕,商务消费和旅游度假消费市场潜力巨大,##作为长三角副商务中心城市将率先受益!
2005年末,全市户籍总人口606.2万人,其中市区总人口224.5万人。
全市还有外来人口近400多万人。
伴随着##经济的快速发展,以及我国户籍制度的改革,##将吸引更多的海内外人才。
可以预测,##人口在今后一段时期内仍将保持增长的态势。
2005年,市区城镇居民人均可支配收入16276元,全市农民人均纯收入8300元,年末城乡居民本外币储蓄存款余额2120.92亿元,人均储蓄存款3.5万元。
年末家用汽车拥有量30.11万辆,比上年增长35%,其中家用客车拥有量27.59万辆,增长40.1%。
2005年全市国民生产总值突破4000亿元,比上年增长15%以上,人均生产总值66826元。
2、区域介绍
金阊区自古就是经济繁荣、人文荟萃之地。
阊门、石路一带是明清江南贸易中心和重要商品集散地;虎丘、山塘、留园、西园、寒山寺等著名景点蜚声中外,文化底蕴深厚。
新世纪以来,金阊区以商贸、物流、旅游三大板块为重点,以石路步行街改造、山塘历史街区保护性修复、金阊新城建设三大重点工程为依托,大力发展三产服务业,全面发展各项社会事业。
(二)经营者调查
1.调查对象:
##大市的经营商家
2.调查X围:
样本遍布##大市的各个主要街道、商业中心和专业市场的各行各业
3.调查分析:
1)##市80%以上经营者的经营场地都是租赁的,拥有自己经营场地产权的商家只有大约20%不到,汇金在整个商业规划中应该注重对已购铺业主的统一管理而不是开发自营者。
做到最大化的所有权和经营权的分离。
2)被调查经营者当中,对本项目的准确认知度超过了一半,但是根本不知晓的仍然有25%左右(此数据为销售部前一阶段的数据统计),这说明项目的前期宣传中针对商业经营者仍然存在很多盲点。
(重点是放在了小商品市场上了)
3)相当一部分经营者的进货来源主要是##或##和##及常熟等地。
4)新开发的商业商家或老的市场商家有超过50%的商家都不满足于自己的经营现状;
5)##市商业(宾馆除外)的主要消费者是由##的常住或外来务工人口构成,游客占到了整个商业消费群体的十分之一左右。
6)经营商家对于汇金前期定位业态的趋附态度基本认可,对于本区发展比较关心的是周边的人口以及辐射X围(即进场入住后生意能不能做起来)
7)在项目的后期宣传推广中,如果能够针对这些要点进行开展,对于吸引商家入驻是有很大帮助的。
(三)投资者调查
调查对象:
购房投资者
调查X围:
汇金排号者
调查分析:
1)投资者的年龄段主要集中在25-50岁,
2)投资者的职业主要是国营企业、私营企业和公务员等企事业单位,
3)投资者的地域来源主要是##本地,其他地区很少,这跟我们前期宣传相关。
4)投资总额集中在10-50万之间,对于投资铺面单价的心理承受力普遍在6000-13000元/平米。
5)首先现有的建筑无法改变,投资者对面积、进深、开间等需求可以不予考虑,再者他们的想法并不能准确代表市场经济规律,应该是以经营商家意见为主导。
(四)消费者调查
调查对象:
各个阶层的消费者
调查X围:
网络材料
调查分析:
1)在被调查者的日用品消费习惯上;在超级市场购物占到了绝对优势,大型商场和综合市场是其次选择。
这说明比较好的购物环境和消费信誉对消费者有着直接的影响。
2)被调查者每周购物在两次以内的居民占到了近一半48%,每周购物超过4次的有16%,具体每次购物消费费用统计目前在网络上尚未有直接的统计。
3)针对消费者的休闲娱乐倾向调查中发现,人们的休闲娱乐时间在一周之内相对均衡,平均每周娱乐1-3次左右,休闲时间选择在家里呆着和逛商场购物的占到了总体样本的74%,休闲方式主要是看电视、泡吧、唱歌、上网,一般情况下都是选择和朋友、家人一起,人均消费集中在30-150元之间。
说明在现阶段的##比较缺乏丰富多样的休闲娱乐方式,但是人们非常需要借用这种方式同朋友进行沟通,而##当地的休闲娱乐经济有着相当的发展潜力,但是需要形式的变化和丰富。
4)在餐饮方面,人们外出就餐主要是和朋友在一起,其次才是和家人,这说明当地人群将就餐当作一个重要的社交方式。
在地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势,人均的消费集中在20-100元之间。
在##当地的餐饮行业比较发达,竞争也非常激烈,而且酒水消费直接关系到餐饮的消费金额。
(五)商圈调查
##市现在主要的商圈构成如下:
(简单介绍不多做讲解,大家都知道)
1)观前商圈
2)石路商圈
3)南门商圈
(六)专业市场调查
第一类
第二类
第三类
比较点
钱万里
德合
中新
南门
吴中
中翔
项目周边环境
紧靠火车站与汽车北站
有九条涉及各个区的公交线路
靠近石路商业区
周边有大量老居民住区
有十条涉及各个区的公交线路
与百润发相对面紧靠
周边有大量居民区
靠近工业园区与三个大学校区
周边有大量的娱乐酒店等服务业
与百润发、欧尚超市靠近
有十条涉及各个区的公交线路
紧靠吴中公交总站
靠近南门商业区
周边有大量居民区
位于吴中商城内
周边餐饮娱乐业众多
有七条涉及吴中区各个地方的公交线路
周边有电器城、装饰城、家具城几大专业市场
老居民区少
经营者
80%来自##义乌、##、临海、东阳、温岭五地,另外20%为##本地与其它地方相结合
70%为##本地30%为来自全国各地的经营者,
80%为来自全国各地的经营者,20%为##本地
60%为##本地40%为来自全国各地的经营者,
80%为来自全国各地的经营者,20%为##本地
70%为来自全国各地的经营者,30%为##本地
货源来向
日用小百货、文体用品、工艺品来自义乌;服装鞋帽来自常熟
服装鞋帽来自常熟;日用小百货来自义乌与钱万里
服装鞋帽来自常熟与##;日用小百货来自义乌与钱万里
服装鞋帽来自常熟;日用小百货来自义乌与钱万里
服装鞋帽来自常熟;日用小百货来自义乌与钱万里
服装鞋帽来自常熟;日用小百货来自钱万里
业种重点
日用小百货、文体用品、工艺品等
服装鞋帽正在逐渐减少
服装鞋帽与日用小百货等并重
服装鞋帽与日用小百货等并重
服装鞋帽、日用小百货、电子产品、花鸟、床上用品
服装鞋帽与日用小百货等并重
服装鞋帽与日用小百货等并重
客户群
企事业单位、服务业商家、小型经销商、外来务工人员及农村消费者
外来务工人员及周边普通居民
外来务工人员、学生及周边普通居民
周遍普通居民
外来务工人员及周边普通居民
外来务工人员及周边普通居民
硬件与配套
硬件中等
配套齐全
硬件一般
配套一般
硬件一般
配套一般
硬件一般
配套差
硬件一般
配套一般
硬件好
配套一般
租赁方式
经营权销售与租赁相结合
一年一租
一年一租
一年一租
一年一租
产权销售与租赁相结合
租金水平
1.8元/㎡/天至7.3元/㎡/天
1.6元/㎡/天至5元/㎡/天
1.5元/㎡/天至3元/㎡/天
0.6元/㎡/天至3.2元/㎡/天
1.1元/㎡/天至2.3元/㎡/天
0.7元/㎡/天至1.7元/㎡/天
管理水平
良好
一般
一般
差
一般
一般
(七)商业市场空白及新市场形成调查
近几年整个##市的商业得到了飞速的发展,但是各个行业的发展极不均衡,除了餐饮娱乐等方面,在很多业态仍然存在市场空白或者发展和落后。
这其中包括电玩娱乐、数码电影城、复合型商城、电子数码通讯市场等等。
(八)金阊区商业中心的验证性调查
在以本案为中心的周边地区聚集了新老小区、医院、部队等等相当多的常住人口。
但是在整个片区却没有一个综合性的商业中心为他们提供服务,造成了当地居民的购物难、买菜难、娱乐更难的局面。
本片区非常需要一个配套齐全、品种丰富、环境优美的商业中心。
(九)项目形象、影响力、推广力度的调查
暂时没有调查
第五部分:
对原项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的重新审视
(一)名称:
江南汇金商贸城
在本方案中不多做阐述,因为项目从开始到现在已经有8个月的时间了,市场已经有一定的认可度了,而且,案名一改的话,那么就意味着项目在外界的不可测问题就多了。
建议不做考虑。
(二)定位的审视和思考
房地产开发过程中,其项目的产品定位(功能定位)、形象定位、市场定位、客户群定位、运营模式定位、销售和招商定位、推广与宣传定位等的准确性、实效性以及升华和提升是项目成功的关键所在,其作用不言而喻。
缺少产品功能的分定位和形象分定位
本项目是一个复合型商业项目、业态组合、业种配置复杂,在推广和宣传中应该在总定位下有分定位的支撑,以便不同的客户群、经营者各取所需。
总的产品定位和形象定位是一个高度浓缩的表述,它不可能完全的展示出项目的商业规划和业态设计,这就需要项目在推广某一部分时,该部分的定位就充当起了功能和形象定位的作用。
这样无论是销售说辞、招商方法、广告推广诉求的核心内容都会找到一个统一又个性特征鲜明的主题,让推者清晰、受众明了。
这就需要策划部、广告部门的人员认真地熟悉项目、深度地挖掘项目内在的联系,分析和总结出个分部的核心价值并提升出核心卖点,形成在总定位下,能支撑整体形象的分部定位,为销售、招商、推广服务。
(三)商铺定价和销售方式
1、定价策略
1)定价是房产开发的关键因素。
它的准确性和策略体系的完整性,是直接影响项目获利的前提保证,它是营销策略的核心内容。
2)通过##市场的调查,以及对曾经排号又退房的顾客群调查,我们发现项目的定价体系不完善,定价的市场针对性不强,只是做了市场对比、或依据产品品质来作出价格结论的。
针对性只停留在投资物业者,而忽视了经营者、消费者对物业价值、商业价值的认可和憧憬。
虽然我们的目的是销售,但商业物业和住宅物业最大的区别,就在于商业物业购买的影响因素中,经营者、消费群以及本项目的商业环境、氛围和繁荣前景是左右投资者下单的关键。
投资是讲回报,我们在这方面做的不足不细。
由于房产最忌、最怕的是降价,故无论采用什么手段来变相降价,都没有重新调整销售策略、完善价格体系、培育商业环境更加有助于商业物业的销售。
为此,我们认为营销部门应该针对目前的状况制定出一套完整的营销策略、定价体系以及销售手段等方案,多角度的解决目前的困难。
2、销售方式
1)应该讲汇金前期的操作是比较成功的,表现在客户积累曾经一度达到1200组以上,销售部门在这方面作了很大的努力。
但是目前的任务是商业物业的销售,它与住宅销售有很多的不同和挑战,就客户群来讲,背景、心态、目的都相对住宅客户要复杂得多,我们是否应当制定出相应的对策呢?
2)还由于退房的客户增多、闹事影响、交通阻碍等原因,我们是否做了针对性的策略调整和销售方式的改变呢?
3)从目前的状况看来,答案是还没有新的策略和方式的改变。
销售人员对商业物业销售、商业规划、业态设置、市场定位都没有清楚系统的说辞,很难让投资者从他们的介绍中获得下单的冲动,也不能从他们介绍中分析出投资必然得到的丰厚回报!
这就是亟待解决的问题。
4)我们能否改变坐销为行销?
能否变守株待兔为主动出击?
能否针对社团、商团甚至组合捆绑客群对象来采取措施?
能否将招商与销售统一起来?
能否带动投资者从各层面、多角度的核算投资回报而取得他们的信赖呢?
如何改变推广方式、改变被损坏的形象,重新树立新的品牌形象、市场形象来挽回已失去的客户呢?
……
5)我们应当认真的重新审视和思考。
(四)商业运营
1、招商
1)从运营公司招商部组建以来,进行了大量细致和扎实的前期工作,对于整个项目的后期开展有很大帮助。
但在整个招商执行过程中还是有一定的遗憾。
2)2006年金阊区石路西拓工程重点支持项目
2006年##商业协会重点推荐项目
这两项利好政策利好没有好好运用。
3)因为缺乏整体的策略指导,租金定价体系、招商政策体系、后期运营构想等不够系统和完善,导致各个招商人员在执行过程中没有统一的招商说辞和对外政策,每个招商人员在谈判过程中根据个人自身的理解进行工作。
在整个部门的工作配合中又缺乏整体协调,个人工作撞车现象时有发生。
针对汇金6万平方的庞大体量,依靠现有的工作人员进行一对一的招商,其难度和时间可以想象,我们是否应该考虑更好的形式或者方法?
销售部以及其他部门同招商部的工作配合衔接不够紧密,是否可以做到全员招商,全员销售的一个局面呢?
公司如果可以的话,在保证销售人员及招商人员的薪资及提成不变的前提下,再拨出一部分的奖励资金,作为招商和销售的奖励资金,鼓励每个人进行招商和销售,充分发挥每个人的主观能动性.
目前的普调,同项目的针对性欠缺紧密,调查内容仍然不够完善,对后期的招商和运营工作带来了一定的困难。
即便现有的市调数据在招商谈判过程中,也没有很好的给予利用和支撑。
2、商管
无论招商人员还是销售人员,对汇金的后期运营和商业管理方案没有系统地认识和清晰的脉络,在同客户的沟通之中也无法展示项目繁荣、增值的未来,加之商业运营的组织和构架没形成。
造成经营者对商业口岸的形成和繁荣没有信心而迟迟不肯下决定,投资者因为担心投资回报的安全保障而徘徊不前,开发商因还没有专业精干的商业运营管理团队的亮相而推广不足。
因此从各个部门的工作来讲,尚需一套完整的后期商业运营管理方案来向投资者和经营者展示美好的商业前景、利润空间和回报保障。
第六部分:
项目分析
1.宏观环境分析(略)
2.政府政策分析(略)
3.城市环境分析(略)
4.消费者分析
由于##市特殊的旅游资源,是著名的旅游胜地,外地游客成为了该城市重要的消费者构成。
主要消费物品是当地的交通、酒店、景点、旅游纪念品和一部分餐饮休闲娱乐物品。
另一部分重要的消费者是当地的常住人口,包括外来工作人员,主要消费物品是住宅、教育、医疗、日用品和餐饮娱乐休闲等生活用品。
以本项目为中心的四大消费群体为基本分析目标:
游客——本项目距离##主要景点较近,周边有旅游景点、酒店住宿等吸引点和相关配套设施,游客到此消费很方便。
周边社区居民——作为西城区的中心地段的商业项目,在金阊区、新区等同市区的沟通和互动中应该起到承前启后的作用。
不仅仅为中心区的商业经营分流压力,也对周边人口的购物消费提供了更多的空间便利、时间便利和价格优惠。
汇金不仅仅是西城区的商业中心和社区配套,也应该是西城区以西的所有居民购物消费的主要商业中心和配套设施。
这部分次级商圈客户是支撑项目的补充力量。
石路消费群体——项目属于石路西拓工程的桥头堡,在经营上如果把握准确的话,可以有效分流一大部分的石路消费人群.
当地驻扎的部队——这个群体是当地常住人口,又有相对固定的流动性,因为特殊的行业,只能单独分析。
从经济收入上有很大的差异,但是共同的有一种军旅情结和思乡的情感,男性居多。
在对这部分群体的争取上,如有特殊方法,可以成为整个项目的一部分消费者。
5.经营者分析
由于服务对象的区别,经营者也大致分成两大类:
旅游用品经营者、居住生活用品经营者。
旅游用品经营者主要包括酒店、旅行社、旅游纪念品等的经营商家。
居住生活用品经营者主要包括房地产、农贸市场、家居生活用品及百货、生产资料、服装鞋帽等等的经营者。
另外还有一些业态介于两者之间,比如餐饮、交通、娱乐休闲等。
本项目的第一部分重要消费对象是项目业主、西城区居民、部队人员、旅游人员,所以在经营者的考虑中就要能够服务于这部分人群的吃穿住行等日常消费和休闲娱乐购物等较高层次消费需求。
在现阶段现区域内此类大规模经营还是空白,填补空白是尊重市场的选择。
6.投资者分析
本案的产权特殊性导致了本案投资客户人群的X围比教同类楼盘的投资客户要相对狭小,主要分布在自营业主或企事业单位较多。
在后期的销售过程中应该继续高度关注这部分人群,进行高效密集的宣传和挖掘。
7.西城区及本项目的商业地位分析
1)纵观整个##市,由于历史渊源和景点布局,观前一带已经成为了##市区不可替代的第一商业中心,此区域以大型综合购物中心和旅游经济为商业主要支撑点和特色,也是##市人口最多最集中的区域。
本市任何地段的商业如果要发展综合购物和旅游经济都会很困难,包括石路在内。
2)##市区商业功能区按等级体系划分为市级、区域级、社区级三级体系,确定的市区商业中心规划布局结构特征为:
标志性商业格局“一个板块二新二轴四带”和2个商务区,1个国际会展商务区,12个区域级商业功能区。
其中“二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。
其中,商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级商业功能区,并向高新区、园区延伸,形成##市区东西向的商业发展轴线。
3)西城区第二商业中心的崛起将会解决中心区的交通压力和土地压力,也会为西城区本身还会为新区等众多人群的消费和服务提供便利。
4)但是西城区目前还没有开始第一商业中心的营造建设,汇金项目60000平米的超大体量,不仅在西城区,在整个##市环线以内都是首屈一指的,而且有专业的管理团队整体运营,无论从规模、硬件还是软件都非常具备营造和培育一个新的区域商业中心的条件。
5)在未来阶段,西城区将是整个##市的第二商业中心,汇金就是第二商业中心的中心和先驱。
8.项目优势分析
1)总体量80000
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