荣成项目前期荣成万隆商业广场市场调研报告.docx

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荣成项目前期荣成万隆商业广场市场调研报告

荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告

前言、————————————————————————————————————————2

第一篇、宏观市场环境调研分析—————————————————————————————3

第二篇、荣成市中心商业调研分析————————————————————————————20

第三篇、荣成市各业种、业态调查分析——————————————————————————53

第四篇、酒店市场调研分析———————————————————————————————85

第五篇、商业地产市场调研分析—————————————————————————————94

第六篇、消费者市场调查————————————————————————————————103

第七篇、项目SWOT分析————————————————————————————————130

前言

第一篇：

宏观环境调研分析

第一章：

城市规划

1、地理位置：

荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。

全市辖13个镇、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.9万人。

2004年，全市完成国内生产总值311.75亿元，财政收入17.24亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：

城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元。

2、经济实力：

32004年全市第一产业增加值37.45亿元，列全国农业百名大县第三位；

4渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地；

52004年第二产业增加值184.84亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，2004年第三产业增加值89.46亿元，列全省县（市）第一位。

3、城市基础建设：

3荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座；

4城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，城市污水处理率为60%，城市绿化率为39.6%；海上交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线；

5对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全；

6为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域。

4、对外开放优势：

4拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮；

5获得了国家赋予的对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构；

6先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。

7全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长79.6%；合同利用外资99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇51640万美元，同比增长29.5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地区。

第二章：

宏观经济

1、荣成历年国内生产总值：

时间

00

01

02

03

04

05（预计）

国内生产总值

175.5亿

196.8亿

220.66亿

264.16亿

311.75亿

361.6亿

增长率

12.8%

11.9%

13.95%

20.6%

19.2%

16%

资料出处：

各年统计数据汇集

分析：

荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到311.75亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，2000年—2004年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年预测也有16%的增长率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期。

2、荣成历年各产业完成增加值情况（单位：

元）:

时间

00

01

02

03

04

05（预计）

第一产业

35.14亿

35.5亿

36.36亿

36.86亿

37.45亿

12％

35亿

9．6％

第二产业

91.3亿

103.73亿

121.28亿

151.22亿

184.84亿

59．2％

220.1亿

60．8％

第三产业

49.06亿

57.57亿

63.02亿

76.08亿

89.46亿

28．6％

106.5亿

29．4％

资料出处：

各年统计数据汇集

分析：

第一产业完成增加值37.45亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值89.46亿元，比上年增长15.8%。

全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.2%，其中地方财政收入达到10.6亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%。

3、荣成历年固定资产投资规模：

时间

00

01

02

03

04

05（计划）

25.8亿

31.1亿

51.8亿

103.9亿

150.8亿

196亿

增长率

26.2%

20.7%

66.3%

113.7%

45%

30%

资料出处：

各年统计数据汇集

分析：

从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实。

如：

2004全年完成全社会固定资产投资150.8亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡献率达到49%。

其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。

03－05年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，（04－05年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。

）

从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特别是商业，发展缓慢的原因之一。

资料一：

工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额166.69亿元，当年投资49.22亿元）

序号

项目名称

投资总额

（万元）

当年投资

（万元）

主办单位

开工

时间

完成 时间

1

荣成北大科技园

45000

10000

成山集团

2005.3

2007.12

成山集团新上半钢子午胎、载重胎及钢帘线扩建

96000

20000

成山集团

2005.1

2006.12

50000

50000

成山集团

2005.3

2005.12

3

海山机械工业园

38000

38000

斥山水产集团

2005.3

2006.1

华泰汽车扩建

64000

华泰汽车有限公司

2003.4

2005.12

19800

13000

华泰汽车有限公司

2005.3

2006.12

5

高温汽冷堆核电一期工程

5000

清华大学

中国华能集团

核工业建设集团

争取2005年上半年

国家发改委批复

6

国电荣成电厂一期工程

10000

寻山水产集团

靖海实业集团

争取2005年

国家发改委批复

7

华力电机工业园

50000

47000

华力集团

2004.9

2005.9

8

锻压机床工业园

12000

12000

锻压机床有限公司

2005.3

2005.12

9

小王子汽车工业园

30000

10000

东风汽车

（荣成）有限公司

2005.1

2006.12

序号

项目名称

投资总额

（万元）

当年投资

（万元）

主办单位

开工

时间

完成  时间

发电厂、热电厂

10300

山东鲁能发展集团

威海鲁能海源电力

荣成高虹电力集团

2005.1

2005.12

30000

25000

荣能热电有限公司

2003.10

2005.12

15000

10000

华鹏玻璃

斥山热电厂

2004.8

2005.12

13600

8000

高虹电力集团

威海海都食品

2004.5

2006.6

12000

5000

高虹电力集团

2005.3

2006.8

11

好当家造纸工业园

21500

10000

好当家集团

2004.5

2005.4

12

梅林食品工业园

30000

10000

泓达罐头食品公司

2004.7

2005.12

13

黄海船舶修造

21400

16100

黄海造船有限公司

2005.3

2005.12

14

双丰海产品加工

18000

6000

双丰食品有限公司

2005.5

2007.3

15

特种防伪纸生产线改造

16600

13600

凯丽纸业股份有限公司

2004.4

2005.12

16

15万吨干船坞及

配套设施改造

15000

15000

海达造船有限公司

争取2005年

国家有关部门批复

17

双橡集团搬迁　

15000

12200

双橡集团

2004.5

2005.6

序号

项目名称

投资总额

（万元）

当年投资

（万元）

主办单位

开工

时间

完成  时间

18

威海六毛搬迁

15000

8000

威海建威纺织

2005.3

2005.12

19

威海二毛搬迁

10000

5000

威海华绮纺织

2005.3

2006.6

20

金滩食品工业园

15000

8000

威海供销社

2005.3

2005.12

21

西霞口船舶修造

13200

13200

西霞口集团

2004.11

2005.12

22

三丰生物工程

12000

8000

荣成三丰生物

技术有限公司

2004.9

2006.7

23

惠合食品

8000

5000

威海德和永贸易公司

2005.3

2006.10

24

泰祥食品工业园扩建

10000

8000

泰祥食品有限公司

2005.4

2005.12

25

水供华东保税库

6000

6000

水产供销集团

2005.3

2005.11

26

加乘包装

5800

5800

加乘包装公司

2005.1

2005.7

27

朱口轿车活络模具

5000

5000

朱口渔业公司

2005.5

2005.12

4、荣成历年消费需求增长情况

资料一：

历年个体工商户累计增加情况（单位：

户）

00

01

02

03

04

户数

无记录

0.9万

1.15万

1.15万户

2.4万

资料出处：

各年统计数据汇集

资料二：

全年社会消费品零售总额

00

01

02

03

04

05（计划）

47.1亿

50.3亿元

55.96亿元

59.84亿元，

67.89亿元

76.7亿

增长率

9.0%

6.8%

11.3%

6.9%

13.4%

13%

资料出处：

各年统计数据汇集

分析：

从历年个体工商户增长情况来看，00－03年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20％，而03年更出现停止增长的局面，对比03年全年社会消费品零售总额同样如此，增长出现减缓，这与当年“非典”影响不无关系；发展到04年，消费形势回暖，以上两项指标均有较大增长。

对比荣成历年个体工商户、社会消费品零售总额发现，尽管近年均有13％以上的增长，但因为基数较小，绝对增长的数量并不高，从而反映出荣成作为一个旅游城市、人均收入强市，而商业发展却较为滞后的事实。

5、荣成历年旅游业接待中外游客数量

00

01

02

03

04

170万人次

200万人次

230万人次

220万次

275万人次

完成总收入

10.3亿

12.3亿

14.6亿

12亿

15.6亿

增长率

30%

17.6%

15.0%

-17.8%

30%

分析：

从历年统计看出，荣成历年接待中外游客稳步增长，旅游业发展迅速，除了2003年受到“非典”影响，旅游收入出现负增长外，旅游业稳步发展。

2004年荣成市旅游创收15.6亿元，全年共有275万人次来游，增长30%，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游业，将成为魅力荣成今后的重点发展项目之一，如：

04-05年全市旅游重点项目共计7个，投资总额高达33.23亿元，当年投资6.78亿元，预计今后数年内荣成旅游业发展势头更为迅猛。

资料一：

04－05年荣成旅游方面固定资产投入开发项目：

序号

项目名称

建设内容

投资总额

（万元）

当年投资

（万元）

主办单位

开工

时间

完成   时间

1

凤凰湖综合开发

占地1.5万亩，建设凤凰湖游览区、商住区、工业区。

40000

斥山水产集团

2005.1

2009.12

2

锥山旅游开发

建设观光索道、国际会议中心、五星级宾馆、低密度休闲别墅区，2005年建设观光索道和低密度别墅区。

30000

8000

德州宾海房地产

开发有限公司

2005.3

2007.12

3

闻涛度假村

建设海上游乐园、农业生态观光园等，年内建成钓鱼台及新上游艇项目。

15000

7500

好当家集团

2004.1

2005.9

4

福文化基地

四座福文化大殿内部装修及海上雕塑、水中飞机建设。

12000

2000

西霞口集团

2004.1

2005.5

5

国际游艇俱乐部

王家岛游艇观光、休闲、餐饮及附属设施。

8300

3300

加拿大威顿公司

2005.4

2006.10

6

槎山旅游开发

建槎山寺1处，并对清凉顶景区进行配套开发。

5000

3000

靖海实业集团

院夼实业集团

2005.3

2007.12

7

法华院续建工程

完成景点配套、道路等附属设施的建设。

22000

4000

斥山水产集团

2005.1

2005.5

分析：

旅游业的发展最直接的影响就是促进了酒店产业的发展，截止2005年7月荣成市正规酒店共11家，床位总共1700张；未来荣成酒店业的发展，将随着旅游资源自主开发的趋势，同步迅猛发展。

6、荣成历年城乡居民储蓄余额（单位:

元）

00

01

02

03

04

储蓄余额

70.4亿

81.9亿

89.9亿

101.4亿

110亿

较上年增加

3.7亿

8.1亿

7.8亿

11.5亿

8.5亿

同比增长

5.6%

11.0%

9.4%

12.8%

10%

资料出处：

各年统计数据汇集

资料一：

威海平均每人年末储蓄存款余额单位：

元

项目

2003年

2002年

合　计

14533

12691

市　区

23405

20572

文登市

12159

10815

荣成市

14596

12703

乳山市

8479

7315

资料出处：

威海统计年鉴

资料二：

2003年威海分市区总户数和人口数（户籍人口）

年末总户数（户）

总人口（人）

其中：

非农业人口（人）

年平均人口数（人）

合计

男性

女性

文登市

荣成市

乳山市

分析：

从表上可以看出，历年荣成的城乡居民储蓄余额稳步上升，排在文登、乳山前面，并且从人口数量上看荣成市也高于其它县市，因此判断荣成市区居民的实际收入、存款额要比平均值高出很多，显示出该市居民前景的潜在消费力。

7、荣成历年在岗职工平均工资：

（单位：

元）

00

01

02

03

04

05（计划）

平均工资

8007

8584

8928

10188

13984

16316

人均储蓄

10343

12030

13280

15078

16176

\

工资增长率

\

7％

4％

14.1%

37％

15%

分析：

从历年年鉴数据统计看出，02年以前荣成在岗职工的平均工资增长均幅度不大，而从03年开始职工收入发生较大增长，最高04年涨幅高达37％，工资增长水平大大超出往年，分析认为这首先得益于全市一二产业经济的大力发展，同时与国有企业改制工作的大力推进不无关系。

根据荣成市政府05年发展计划，平均工资有望突破16000元，相比上年的增长幅度又会有15％的较大增幅，根据2004年全市各项经济指标的100％－105％的良好完成表现来看，对于这一目标荣成市政府信心同样十足；预计05年之后开始的“十一五”计划，将是荣成经济与城市居民收入，双向驶入发展快车道的辉煌时期。

8、荣成历年城镇居民人均居住面积（单位：

平方米）

00

01

02

03

04

城镇居民

14.5

15

19.8

24.8

\

农村居民

27

27.6

28

28.5

\

分析：

从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅，03年城镇居民人均居住面积达到24.8平米，与当年威海地区城市居民人均居住面积15.58平方米的指标相比，超前幅度达59％，这反映了近年荣成住宅地产的开发形势较好；另外从表上可以看出，历年荣成人均居住面积均基数一直都较高，分析认为这与荣成城市常驻人口不多、流动人口少的现实有关，因此未来荣成住宅市场要有重大突破，在对流动人口的增量需求上要下大功夫才行。

9、荣成历年全年社会消费品零售总额：

00

01

02

03

04

05（计划）

总额

47.1亿元

50.3亿元

55.96亿元

59.84亿元，

67.89亿元

76.7亿元

增长率

9.0%

6.8%

11.3%

14.2%

13.4%

13%

资料一：

历年荣成城镇居民百户耐用消费品拥有量：

00

01

02

03

04

彩电

131

134台

136台

112台

\

摩托车

76辆

77辆

78辆

70辆

\

电冰箱

69台

69台

73台

74台

\

饮水机

\

\

\

72台

\

洗衣机

52台

56台

58台

85台

\

计算机

\

\

1台

28台

\

汽车

\

\

1辆

4辆

\

手机（含小灵通）

\

\

98部

124部

\

分析：

2004年全市社会消费品零售总额完成76.7亿元，比上年增长了13%。

吃、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺，而05年计划继续有13％的增幅；从历年来看，全市社会消费品零售总额增量稳定，但于《历年在岗职工平均工资》表对比后发现：

03、04年的消费总量与工资增长并不成比例，从而看出荣成市民消费存在外流（威海、青岛）现象，与民间调查反映情况有类似吻合。

从全年荣成消费市场呈现几大亮点：

　一是、大型家电的增量不明显，反而略有回落，这与该类家电的家庭普及率很高有关，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新换代为主。

二是、交通工具中，单车、摩托车的增量不明显，反映这两种一般交通工具的增量市场已经很有限，而摩托车的增量重点将以农村消费为主。

三是、汽车、手机、计算机、小家电的增量有较大发展，如：

03年小汽车类拥有量比上年增长300%，03年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的水平，百户拥有量为124部。

10、荣成历年城市人口统计量：

00

01

02

03

04

出生率

7.13‰

5.75‰

6.13‰

4.03‰

缺省

死亡率

8.34‰

7.74‰

8.26‰

8.15‰

缺省

自然增长率

-1.21‰

-1.99‰

-2.13‰

-4.12‰

缺省

年末总人口

缺省

比上年减少

676人

1896人

4166人

4362人

缺省

资料一：

历年在校学生统计.

00

01

02

03

在校学生

9.42万

10.6万

10.3万

9.8万人

中专学校

1669人

3828人

3826人

3828人

职业中学

1942人

3305人

4979人

5973人

中学生

4.86万人

5.88万人

5.53万人

5.14万人

小学生

4.2万人

4.01万人

3.83万人

3.73万人

分析：

截止03年，对应人口统计表与在校学生表，可以看出荣成近年出现短暂的适婚人口减少现象，但从各职业中学、中专学校在校学生增长情况从2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅较大；小学生出现数量减少情况，人口的持续负增长以及人口的逐渐壮龄化，使得未来几年荣成的人均各项收益指标都将继续大幅度攀升。

因为各中专学校、职业中学学生汇集而成的学生群体，也是商业特别是服装、IT、数码业的潜在消费群体，因此青年群体人数的增长也为特殊行业的发展形成较大促进。

小结:

从过去一年的经济和社会发展计划执行情况看，荣成国民经济和社会已进入了加快发展的重要时期，开始步入景气增长阶段，这将为荣成今后的超常规发展奠定坚实的基础。

5从产业结构的调整与发展来看,荣成市第三产业发展机会较大，随着城市旅游固定资产投入的加大（04、05年合计约30多亿），有望通过旅游更快拉动第三产业的发展；另外近几年商业与人均收入情况出现不协调的缓慢增长，商业消费潜能较大。

6从居民消费结构来看，满足基本生存的消费已经变弱，休闲、享受、娱乐型消费成为主流。

人民生活水平的提高有利于零售业的发展。

704/05年政府在固定资产投资上的力度，以及工业、农业、渔业、旅游业各项重点建设合作工程的启动，未来荣成对外开放与贸易、旅游业的发展将带来更多的流动人口与国内外资金，这将使酒店与商务办公的需求得到进一步的提高，酒店与写字楼地产可开发性强。

二、2005年经济和社会发展预期目标

2005年是全面完成“十五”计划的最后一年，也是为“