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铜陵市房地产市场报告及市场预期
铜陵市2015年房地产市场报告及2016年市场预期
一、2015年市场情况
1、全年市场简述
2015年铜陵楼市1-12月全年商品房预计共备案约10000多套(其中3月、11月、12月安置房备案约2500套安置房),住宅全年备案约8500套,2015年铜陵楼市量价微涨。
同比去年的6757套,增加了约1700套,同比上涨25%。
2015年住宅成交均价约为4298元/㎡,同比去年的4798元/㎡下降明显,同比下降10.4%。
综合以上数据来看,铜陵楼市销量相比去年波动较大,房价持续降低,主要原因是因为2015年逾2500套安置房拉高了成交量,拉低了成交均价。
但是住宅庑存高,开发商去化压力进一步加大。
铜陵2015年住宅、商业类商品房房价走势
2、2014年与2015年成交对比
2014年的铜陵楼市跌宕起伏,上半年楼市热度降至冰点,去化艰难。
随着后期多个新盘低价上市及多重利好政策的催化,让楼市出现了转折。
2015年的楼市开启,就唱响了回暖的号角,一系列的政策出现,让铜陵市楼市持续回暖。
2014年新上市的楼盘包括:
上峰上城、嘉华美庭、安粮兰桂花园、铜峰塞纳庄园、栖凤名城、北斗星城住宅、有色迎江花园、地矿雍湖园、金御华府郁金苑等。
2015年新上市的楼盘包括:
东方银座、有色学府名都、淮河969、中航长江广场等。
纯新盘的扎堆入市一方面为楼市增加了活力,带动了销量,另一方面也让住宅库存不断攀升,楼市竞争更加激烈。
从纯新盘开盘上来看,2014年铜陵入市的新盘以狮子山区为主,而2015年入市的新盘以铜官山区为主。
老城区的新发展似乎已经成为2015年的主流。
3、市场排名情况
截止到12月31日,铜陵市2015年1-12月住宅全年备案量约8500套,
在市场萎靡的情况下,众多开发商以价换量,安粮、公园道壹号、上峰上城、北斗星城、高速等通过降价的方式换取销量上的提升。
名次
楼盘名称
套数(套)
1
褔景东方城(一期)
1066
2
恒大绿洲
576
3
西湖春晓家园
569
4
铜都天地花园
566
5
金御华府三期
455
6
兰桂花园
451
7
嘉华广场二期
385
8
一品江山
364
9
清华嘉园
359
10
中航·长江广场
337
名次
楼盘名称
金额(万元)
1
北斗星城
42775.71
2
北斗星城二期
31593.15
3
铜都天地花园
26057.26
4
恒大绿洲
25916.57
5
中航·长江广场
25665.23
6
兰桂花园
20436.39
7
一品江山
19777.56
8
嘉华广场二期
19209.87
9
褔景东方城(一期)
18318.59
10
和谐家园三期
17845.80
4、土地市场
纵观2015年铜陵的土地市场,只能用一个字形容——“冷”。
截止到12月31日,出让21宗,总出让面积152.93万方,总出让金额48.54亿元。
相比2013年出让的237万方,降幅明显。
2015年铜陵市土地成交用途
2015年铜陵市土地成交面积金额
5、库存及去化分析
截止2015年12月31日,铜陵市住宅类商品房库存16178套,同比去年11002套库存,上涨了47%,若按照全年平均去化速度,需要28.7个月才能全部消化,去化周期同比去年增加9.6个月。
其中铜官山区可售套数为7350套、狮子山区可售套数为8675套,郊区可售套数为174套。
狮子山区住宅库存量首次反超铜官山区,这与2014年、2015年狮子山区多个纯新盘的入市有较大的关系。
2015年,库存持续增加,铜陵楼市压力加重。
为此,铜陵政府也出台了在公积金、契税等方面的利好政策,从目前的情况来看,效果较好。
6、铜陵市政策导读
高技能人才购房再享补贴”牌
在铜陵市中小微企业工作、具有全日制本科及以上学历,或中级及以上专业技术资格(不含非国有组织专业技术资格评审授予的),或技师及以上技能资格(经市级以上人社部门认可)的专业技术及高技能人才,在铜陵市购买住房并办理产权登记手续后,铜陵市财政按实际购房建筑面积、最高90平方米以内给予每平方米300元补助。
与此同时,县区财政按市财政补助标准的50%给予配套补助。
契税补贴促进房地产市场回暖
铜陵市于2015年2月11日至3月31日,实行房产交易契税补贴政策,对在此期间购买商品房缴纳的契税,由同级财政给予一定补贴。
此次契税补贴政策与2014年秋季房交会期间补贴政策力度相当。
2015年6月1日至2015年12月31日期间,凡在铜陵市购买新建商品房,商品房买卖合同备案并缴纳契税的购房人,由同级财政按购房款1%给予补助。
此次契税补贴政策延续2015年2月11日至3月31日的房产交易契税补贴政策。
二、2016年市场预测
1、土地市场
针对供求严重失衡的铜陵楼市,铜陵市政府做出“总量控制、以需定供”的决策,减少商住用地的供应,2015年铜陵土地市场供庒量成交量双双下滑。
目前铜陵市土地储备量并不多,除了市中心小而优的迷你地块,其他大面积地块主要集中在西湖新区。
2014年大范围的流拍、2015年全部为挂牌出让的现实,以及目前较大的商品房库存量,务必会造成2016年政府对于土地拍卖更为谨慎,2016年预计政府不会拿出较多商业地块进行拍卖,地块依然集中在城建方面。
而2016年最为期待的则是老铜陵学院地块,这是近些年来最为优质的地块,其位置周边配套齐全,可以说是“入则宁静,出则繁华”。
2、推货预测
随着开发商近几年拿地陆续的开工建设,目前铜陵市在售项目相比于2013年同期在售的100多个已有所下降。
目前在售货量较大的几大楼盘:
西湖春晓、恒大绿洲、一品江山、高速铜都天地、龙山湖苑、公园道壹号、安粮兰桂花园、上峰上城、金域华府等楼盘。
另外,在目前去化率极低的情况下,2016年铜陵尚有不少项目有待面世,如超100万方的万象购物公园,位处植物园对面的8万方德森广场商住项目、新火车站附近的29万方琥珀森林,建筑面积高达60万方的高端住宅御龙湾项目等,这些项目中,预计部分项目上半年入市可能性较小,但是2016年下半年市场激战抢客的局面将继续上演!
2016年,市场依然以去化库存为主,而新货方面,铜陵全市楼盘推货量预估将在7000套左右。
从区域分布看主要集中在外围,西湖新区货量充裕,成为供货第一大区。
3、成交预测
纵观近几年铜陵市市场供求比和成交均价的涨幅,预判2016年铜陵市住宅类商品房成交量依然维持在7000套左右。
2015年铜陵商品房销售TOP10楼盘合计成交套数5128套,占整个2015年总成交量的60%,2014年TOP10楼盘成交套数为4140套,占整个2014年总成交量的61%。
而2013年,此比例为47%。
由此可以看出,消费者对于“跟风”是趋之若鹜,但是这种“跟风”是有原因的,随着市场众多开发商的跑路,客户对于市场信心越来越不足,买房者在选择楼盘时,越来越看中品牌实力、社区配套、规划发展……
预测,2016年,整个铜陵楼市依然为几个大盘支撑着。
4、营销预测
2015年铜陵楼市营销可谓热闹非凡,各类营销事件精彩纷呈,全民经纪人、低首付、电商、官微(自媒体)、公益活动、名人效应……营销方式多种多样,也为冷清的楼市增添了不少色彩。
而2016年,预测将会有原来越多的营销方式出现,线下营销会越来越多,“创意派单”、“兼职公司代客”、“截客”等一二线城市出现的营销模式将会在铜陵上演。
但是,所有的营销方式都务必基于一点——良好的产品。
在如今的楼市,卖房子已不是5年前的卖白菜,客户对于楼盘的信息可以通过各种渠道掌握,只有做好产品、增强产品的品牌价值,提升客户的看房体验才是王道!
2016年,精细化、高执行率营销必然成为潮流。
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