购房合同不是和房主签的我是否可以解除合同要回首付款.docx
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购房合同不是和房主签的我是否可以解除合同要回首付款
购房合同不是和房主签的我是否可以解除合同要回首付款
篇一:
交了定金和首付购房合同还没有签,现在不想买了能要回首付款吗
篇一:
买房子交了定金不想买了怎么办
买房子交了定金不想买了怎么办
买房子交了定金不想买了怎么办
一、购房定金可以退吗,怎么才能要回购房定金?
《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
买房子交了定金不想买了怎么办签订房产合同后不想买了怎么办,买方房产违约咋赔偿?
一、签订房产合同后不想买了怎么办?
《合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
这就是说,签订房产合同以后,开发商和购房者都必须严格履行房产合同的约定。
签订房产后不想买了怎么办?
按照法律规定,只有解除房产合同以后,开发商交付房屋和购房者支付价款的义务才予以免除。
《合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
买房子定金可以退吗没有商品房预售许可证的房子能买吗,无许可证怎么办?
一、没有商品房预售许可证的房子能买吗?
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定:
商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
依照上述规定,具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件,换句话讲,也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。
因为无论是商品房买卖合同还是认购书,都要求签订双方具备主体资格,消费者作为买方要具备民事行为能力,开发商作为卖方要具备销售资格,这样双方签...详细
1/1篇二:
不想买房了购房定金能退吗
不想买房了购房定金能退吗,交了定金又不想买了怎么办20XX-07-25建筑房地产法律服务团队
不想买房了购房定金能退吗,交了定金又不想买了怎么办
一、购房定金可以退吗,怎么才能要回购房定金?
《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
因此,购房定金是可以退的,但是购房者想要回购房定金必须符合法律规定的条件。
因购房者的原因未能订立预售合同的,购房者无权要求返还定金。
对开发商来说,如为追求更高的
经济利益而与他人订立预售合同;未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同;未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实,则开发商应当双倍返还定金。
因不可归责于开发商和购房者的事由主要有,如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况,导致预售合同未能订立的,则开发商应当将定金返还买受人。
二、不想买房了定金能退吗,买房交了定金又不想买了咋办?
根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定,“购房定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。
按照上述法律规定,不想买房了定金能不能退还,要看具体的情况:
1、如果开发商不具备商品房销售资格的,那么不想买房的话,定金可以退回。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定:
不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。
因此,如果商品房不符合销售条件,而购房者已经交纳了“定金”,那么无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。
2、如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为,或者双方在签订购房合同时对合同条款协商不下,那么在这种情况下,开发商也是应当退还购房定金。
3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。
比如,由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款,那么也可以要求退回定金。
以上就是对“不想买房了定金能退吗”“买房交了定金又不想买了怎么办”所作的解答。
总之,在签订认购书并交纳定金以后,如果不想买房的话,定金一般是不能退还的。
但是,如果存在正当理由,要求开发商退还购房定金也不是没可能的。
当然,对于不想买房又想要回定金这种情况,当事人常常都只能通过起诉才能解决。
如果购房者想要回购房订金,那就必须证明不买房的理由是正当的,这时您不妨多多联系律师,让他们帮您出谋划策,这肯定有助于您更顺利地要回购房定金。
篇三:
专家答疑买房交了首付款办不了按揭咋办
专家答疑买房交了首付款办不了按揭咋办
张阿姨最近诉苦:
“我买了套房,当时说可以办按揭我才交了定金,结果交了钱过几天开发商又说银行那边办不下来,让我一次性付款,我哪有那么多钱一次性付款呢?
结果只能退房。
”随着银行对于个人按揭贷款门槛的提高,办按揭审查更严或者办不下按揭的情况越来越多,对于已经交了定金甚至首付款的购房者来说,确实是一个头痛的事情。
因此在买房前考虑付款方式的时候,老百姓对于自己是否能办理按揭贷款应该有个清醒的认识。
提醒一:
抓紧时间及时办理
古先生买了套联排别墅,因为当时是现房,古先生在交了40多万首付款以后就装修入住了,当时签订的按揭合同是贷7成款。
但由于古先生长期在外出差,而开发商也未及时催促古先生去银行办理按揭的相关手续。
直到今年4月,开发商通知古先生,由于对别墅类按揭首付款的提高,现在古先生必须要再补交两成的首付款才能办按揭。
古先生一时资金无法抽调,双方争执不下。
点评:
许多购房者在交了首付款以后就感觉房子似乎已经是自己的,办理按揭一拖再拖。
而许多开发商的售楼小姐在客户签完合同以后也觉得万事大吉,催款的事被搁置。
等到按揭办理时间到期,买卖双方各自推卸责任,引起许多不必要的麻烦。
提醒二:
备齐资料轻松“过关”
自由职业者王小姐在办按揭的过程中可谓是困难重重。
由于收入颇丰,王小姐认为自己按揭一套房是完全没问题的。
当付完首付款,准备按揭资料的时候,王小姐才觉得特别头疼,由于并没有归属于任何单位,所以王小姐的收入证明无从提供。
她最终因为办不下按揭,不得不以哥哥的名义买了房。
点评:
许多购房者以为只要有还款能力办按揭就没有问题,结果把定金一付才发现自己很多资料性的东西无法准备齐全,特别是对于已婚人士,有时往往只注意自己手续的准备,却疏忽了配偶资料的准备,仍然无法办理按揭。
提醒三:
如实申报切勿做假
老刘在前两年靠很低的首付买了不少房,遇到开收入证明的时候,老刘就托亲戚朋友帮忙出具。
而这次老刘被卡住了,老刘本打算买100个平方米的写字楼,由于月供超过6000元,收入证明已经行不通了,银行要求提供税票。
老刘这才慌张起来打算退房,可是开发商表示已经履行了告知义务,是老刘自己隐瞒真实情况,办不下来按揭的责任应该由老刘承担。
点评:
现在各大银行在审查手续上越来越严格,除了高月供要求提供税票,银行还会通过一些方式到贷款方单位进行调查,因此弄虚作假只会给自己带来被动。
篇二:
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱
20XX-01-0710:
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法律百宝箱导读:
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同,退房退款。
-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时,您可在合同中与开发商约定某些解除
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同,退房退款。
-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时,您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到
三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱
北京青年报
当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同,退房退款。
-一是开发商违反提前约定时
在签订购房合同时,您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到什么程度),当交房时这些条件达不到时,您可要求解除合同,退房退款。
我国《合同法》第九十三条规定,“当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成立时,解除权人可以解除合同。
”可见,当商品房买卖合同中约定的解除条件出现时,买房人有权根据合同法的有关规定行使解除合同的权利。
同时,《合同法》第九十七条还规定:
“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
”
由此可见,当开发商违约导致合同解除时应承担由此给买家造成的损失。
最高人民法院于20XX年5月7日公布、6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,进一步明确规定,房屋质量不合格及不能如期取得房产证时,可退房和要求赔偿。
-二是开发商不具备法定的销售条件时
如果贷款买房后发现开发商不具备法定的销售条件,销售行为违法等违约性情况导致合同解除时,您可要求退房退款。
因为开发商与您签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同是属无效,按照《合同法》关于无效合同的处理原则,您有权要求开发商返还房价款,并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失。
对于银行贷款部分,您可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商偿还给银行,而对于您已支付的贷款利息,应由开发商予以赔偿。
-三是当开发商交房延误时
当开发商交房延误时您可向开发商发出解约通知,解除购房合同,要求退房退款。
开发商应返还您先行支付的购房款本金。
对于银行贷款部分,要求开发商做相应赔偿。
值得注意的是,解除与开发商的住房买卖合同并不同时、也不必然导致与银行的住房借款合同的解除,如因此停止向银行付款明显是违反借款合同义务的,会导致因购房人违反借款合同而造成购房者要承担违约责任。
因此,您应在与开发商就解除合同达成一致后再到银行办理解除借款合同的手续。
-文迟智广-陷阱一:
“定金”写“订金”
王先生看中了某小区的一套房子,与开发商签订了认购书,交了1万元定金,但在认购书和收据中均写的是订金。
事后,开发商因经费等原因导致工程停工。
张先生要求开发商双倍返还,开发商只同意单倍返还。
点评
定金与订金只有一字之差,但二者的法律意义大不相同。
定金是一个专门的法律概念,其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用,并有特定的定金规则,即“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
”而订金不是一个法律概念,不能对合同起到担保作用。
出现违约时,也不能适用定金规则进行处理,一般只能按照预付款进行处理,即接受预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。
因此,本案中,王某只
能要求开发商单倍返还及赔偿其因此受到的损失。
提醒
购房人在签订认购书和拿到收款收据时,应注意审查其中的用词,不要把“定金”写成“订金”。
-陷阱二:
认购书中有陷阱条款
张某在与开发商签订的认购书中规定:
“买方应在签订认购协议之日起15日内前来签订正式合同,否则,所收定金不予退还。
”后张某在规定期限内去与开发商商谈合同事宜,但由于在某些条款上存在分歧而没有达成协议。
张某要求返还定金,遭到拒绝,开发商的理由是张某在规定期限内未与其签订正式合同。
点评
该条款是一个陷阱条款,开发商通常坚持认为,无论何种原因导致没有签订正式合同,都属于购房者违约,不退所收定金。
并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。
提醒
房屋买卖非常复杂,一个小的分歧就可能导致无法签订正式的合同。
因此,购房人在签订认购书时,可将该条款改为“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收定金应予退还。
”-陷阱三:
商谈合同没有证据
刘某在与开发商签订的认购书中规定“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收定金应予退还。
”在15日内,刘某依约前往,但因对房屋交付时间上存在分歧而未能签署合同。
15日后,刘某前去索要定金,开发商以刘某在规定期限内没有与其商谈合同为由拒退定金。
点评
本案中,有关条款非常完备,但刘某是否一定能要回定金呢?
通常情况下,答案是否定的,因为其一般无法拿出其曾经前来与开发商商谈合同的证据,所以只能吃哑巴亏。
提醒
购房人前往与开发商商谈合同时,应注意保留证据。
如签订会谈记录,或让开发商签署购房人前来商谈合同的确认书等。
-陷阱四:
无书面认购协议
方某看中了一套房屋,交了定金,但没有与开发商签订认购书,只有口头协议,定金收据上也没写所定房号。
后开发商又将该房卖于他人。
方某要求购买该房,遭到拒绝。
点评
口头协议很难保护当事人的合法权益,而一张连房号也没写的收据对开发商没有任何约束力。
方某遭拒也就见怪不怪了。
提醒
购房人交定金前应与开发商签订书面认购协议,协议中应当包含合同的主要条款,如房号、价格、面积等。
否则,该认购书只是一种意向,对开发商没有约束力。
篇三:
购房合同首付后违约金
篇一:
商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金
商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金
衣、食、住、行缺一不可。
在人们解决了温饱问题之后,买一套称心如意的房子便被提上了日程。
买房的人多了,纠纷自然也纷沓而至。
除了房产证纠纷、物业纠纷之外,逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。
那究竟该如何计算违约金呢?
■案例回放
20XX年8月11日,史先生与开发商签订了《商品房预售合同》,史先生房款共计543765元,定金3万元,首付款21万元,银行按揭30万元。
双方约定,入住后7日内,定金转化为房款并交付尾款3765元。
交房时间20XX年2月1日,若逾期交房,按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。
为早日住上新房,史先生早于8月5日就已支付定金3万元;8月15日又支付了21万元的首付款;随后银行按揭手续也于9月25日办妥。
但因种种原因,开发商却未能按期交房。
在史先生的一再催促下,开发商才于20XX年9月15日通知史先生验收房屋,比原定交房日期迟了大半年。
史先生多交了大半年的房租,难免心生怨气,要求开发商赔偿,并支付逾期交房违约金30032元。
但开发商却认为,史先生的算法欠妥,应按照已付房款(即首付款21万元)的万分之一/天计算,只同意承担违约金4767元。
双方争执不下,只好对簿公堂。
经过法院调解,开发商最终赔付史先生11577元。
既不是史先生要求的30032元,又不是开发商提出的4767元,赔付金是如何计算出来的呢?
我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。
■律师说法
北京市三信律师事务所何正永律师:
开发商应承担违约责任
何正永律师认为,双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。
开发商没有按照约定时间交付房屋,构成违约,应承担违约责任。
违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。
首先,“已付房款”包括首付款和银行按揭款,并不是开发商所称的21万元首付款,而应该包括银行按揭30万元。
开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。
由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。
但是,定金和尾款不能纳入“已付房款”。
按照双方约定,入住后7日内,定金才转化为房款。
作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。
同理,史先生在入住后7日内才交付尾款,尾款也不应当纳入已付房款。
因此,本案计算违约金的基数“已付房款”,既不是史先生要求的总房款,也不是开发商所谓的首付款,应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和,共计51万元。
其次,需要确定的是逾期交房的利率。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定,违约金或损失,有约定按照约定,没有约定的,按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定,或者参照逾期贷款利率(现在为万分之二点一/天)标准计算。
因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据史先生事后的意愿更改为万分之二点一/天。
何律师提醒购房者,在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准,不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。
最后,需要认定的是逾期时间,开发商未能按期交房应承担违约责任。
逾期时间应该从双方签订的交房日期,即20XX年2月1日开始算起,直至开发商通知验收的日期,即同年9月15日止,而并非史先生办理入住手续的日子。
因此,逾期时间共计227天。
由此不难得出最终的违约金,即已付房款51万元×利率万分之一/天×逾期时间227天=11577
元。
(于杨)
《京华时报》20XX年10月22日
业主维权视点:
应如何计算逾期交房的违约金
■案例回放:
20XX年8月,王先生在某开发商处以按揭方式购买了一套住宅。
合同约定:
该套住宅总房款30万元,20XX年5月1日交房。
王先生首付12万元,剩余18万元以按揭贷款方式支付。
合同签订以后,开发商办理了合同登记备案手续。
王先生支付了12万元首付款,并签订了抵押贷款合同,办理完善相关按揭手续,并于20XX年10月开始向按揭银行交纳月供款。
20XX年5月1日,到了合同约定的交房日期。
开发商向准备接房的业主发出通知:
“因某些原因,现延期交房,具体交房日期暂定在20XX年8月1日。
”20XX年8月1日,王先生到开发商处办理了接房手续,并向开发商提出支付违约金的要求。
因就违约金如何支付问题未达成一致,王先生起诉至法院,请求法院判令被告支付违约金。
法院经审理后发现,买卖双方在购房合同中就开发商逾期交房如何承担违约责任有约定。
其约定为:
“开发商逾期交房在30日内的,每日按照购房者已付房款的万分之支付违约金。
逾期超过30日的,购房者有权解除合同。
购房者不解除合同的,开发商每日按照购房者已付房款的万分之支付违约金,直至实际交付房屋为止。
”开发商逾期交房已成事实,应按照合同约定承担违约责任。
因王先生已办理了抵押贷款手续,且已支付数月的按揭月供款,即可证明王先生已将全部30万元的购房款支付给开发商。
开发商所提出的按照王先生首付的12万元作为计算违约金的基数的理由是不成立的。
开发商逾期交房超过了30日,且王先生选择继续履行合同,则开发商应每日按照全部购房款30万元的万分之来支付违约金,计算得出开发商每月应支付给王先生的违约金在450元左右,该违约金支付标准明显低于同地段、同类房屋的平均租金,不足以弥补给王先生造成的损失,应予以适当提高。
法院判决开发商按照每月900元的标准向王先生支付违约金。
■律师分析:
以上案例表明,在计算逾期交房的违约金时,应按照购房者已支付房款作为计算的基数。
在以按揭贷款方式购房的,只要购房者已办理了按揭购房手续,并能够证明银行已将贷款支付给开发商,则应按照首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金。
计算时间自合同约定的交房时间第二天开始,计算到达到交房条件并实际交房时。
在违约金赔偿的标准上,首先按照双方合同约定的标准来支付。
如果合同约定的标准不足以弥补给购房者造成的损失,根据《合同法》第114条的规定:
“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加。
”可以向人民法院申请予以增加,以弥补给自己造成的实际损失。
在违约金计算比例约定不明确或者没有约定时,可以参照同地段、同类房屋的平均租金为标准来计算。
篇二:
购房全攻略之合同签订注意事项
购房全攻略之合同签订注意事项
在购房过程中,面对销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准,所以签订购房合同是很重要的环节。
也是最需要注意的环节。
签订合同
一、购房合同范本
购房合同的主要内容包括以下几方面:
1.甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;
2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
3.付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等;
5.质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转
的承诺、质量争议的处理等;
6.产权登记和物业管理的约定;
7.保修责任;
8.乙方使用权限;
9.双方认定的争议仲裁机构;
10.违约赔偿责任;
11.其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
二、补充协议大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议,以限制购房者的权利,甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益,主要表现在以下几个方面:
1、关于不可抗力:
导致发展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。
由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明,发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释,例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围,以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任,对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围,在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由,同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时,购房者有权终止合同,要求发展商退还已经支付的全部款项,或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
2、关于分摊建筑面积:
作为房屋总建筑面积的一部分,分摊面积的多少,直接影响购房者实际获得的使用面积。
对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定,实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。
购房者可以参照上述有关规定,认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围,对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。
或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率,即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率,当发展商交付的房屋达不到约定的标准时,购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。
3、关于装修标准:
对于欲售商品房,特别是约定了精装修的欲售商品房,购房者一定要明确该等商品房的装修标准,
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