第3章房地产开发程序与管理.docx

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第3章房地产开发程序与管理

第3章房地产开发程序与管理

第一节房地产开发程序概述

一、房地产开发的基本概念：

（一）房地产开发

1、典型开发：

取得土地→土地和建筑物开发→租售土地或建筑物

2、购买现有建筑物→更新改造→租售建筑

（二）房地产开发综合投入的内容：

土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神、伙伴关系

（三）房地产开发者和开发企业的角色：

房地产开发活动的发起者；

是开发创意、规划设计、投资融资、工程建设、市场营销环节的协调管理者；

开发风险的主要承担者；

开发利益的主要分享者。

（三）开发项目建造质量和效率的关键：

开发活动需要规划设计、工程技术、工程管理专家、建筑工人参与。

（四）开发项目的日益大型化，开发商具备更多的知识和技能：

市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理。

辅记：

人渐渐控制和管理基础乘法，（做出了）市场地宫彩图。

二、房地产开发的一般程序：

提出投资设想

探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会（新-进行筛选）。

细化投资设想

发商从土地出让或转让市场上，选择出实现其初步投资设想的开发建设用地，做出初步规划设汁方案，探讨获取开发用地的方式和可行性。

修改

可行性研究

进行正式市场研究，分析（新-市场供求关系），估算市场吸纳率，将开发计划报送政府部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，综合判断项目的可行性。

获取土地使用权-新

开发商可以通过土地出让和转让两个市场获取土地使用权。

如果拟开发地块是政府正在进行招拍挂出让的土地，开发商就必须参与政府土地出让招拍挂活动，获取开发建设用地的土地使用权。

如果拟开发地块是政府已经出让的地块，通过收购公司股权或合作开发等方式，来获取土地使用权。

合同谈判与协议签署

确定最终设计方案、租售方案、总承包商，得到贷款书面承诺，获得（新-获得政府建设工程规划许可和开工许可）。

4个合同3个协议：

工程类：

合作开发协议、工程施工合同

融资类：

建设贷款协议、长期融资协议

交易类：

预租售合同和保险合同

工程建设

成本管理、进度管理，批准市场推广和工程变更、解决建设纠纷、支付工程款

竣工交用

接入市政设施，进行市场推广和租售，组建物业队伍，入住，办证还贷。

物业资产管理

作用：

1、延长物业资产的经济寿命；

2、保持并提升物业资产价值；

3、提高资产运行质量。

第二节投资机会选择与决策分析

（是房地产开发过程中最重要的环节，该阶段最重要的工作是对开发项目进行逐步深入细化的可行性研究）

一、投资机会选择（三项工作）：

提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想

提出投资设想、寻找和筛选投资机会：

选择项目的城市或区域→寻找投资的可能性（看地、看项目）→快速判断其可行性。

细化投资设想：

落实到具体地块，接触相关人员，提出初步方案，草签意见书。

二、投资决策分析（也是三部分工作）

工作名称

内容

市场分析

主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金。

项目财务评价

依据市场分析结果及相关的项目资本结构设计，对项目的经营收入、成本费用、赢利能力进行分析。

投资决策

结合企业发展战略、公司财务状况和项目财务评价的结果，做出决策。

（尚未签署任何协议之前进行）

第二节前期工作

一、获取土地

（一）土地储备与土地开发

1．土地储备

土地储备是依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

（新-土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

土地储备机构是由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

-新）

土地储备实行计划管理。

年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和（新-年度土地储备临时利用计划），由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。

土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。

土地储备的运作程序有四个步骤，

①收购②开发整理③储备④供应。

2．土地开发

（新-土地开发，是土地储备机构对纳入储备、尤其是依法征收后纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行前期开发活动。

前期开发工作的内容，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动。

）

（新-地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式）

土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金及各类手续并组织实施。

通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金及各类手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

土地储备开发成本包括：

①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

3．土地储备资金-新

（新-土地储备资金-征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。

土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。

土地储备资金的来源渠道包括：

出让收入、土地收益基金、银行贷款、土地储备的其他资金、利息收入。

土地储备资金具体使用范围包括：

1）土地价款或征地和拆迁补偿费用。

2）前期土地开发费用。

3）需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。

4）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。

政府土地储备机构负责实施的土地开发项目，通常将土地开发工作发包给开发商，因此也为开发商参与土地开发创造了市场机会。

（二）开发商获取土地的途径

1．土地使用权出让2．土地使用权划拨

3．原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。

在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得，即由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格或基准地价为基准，经过协商确定土地价格，采用国有土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营等方式。

存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象。

与当前土地使用权拥有者合作

二、项目核准和开工计划【教材增加内容】

对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。

开发建设单位必须提交由具备相应工程咨询资质的机构编制的《项目申请报告》。

（一）项目核准申请材料

房地产开发项目，属于不使用政府投资的城建类投资项目。

开发商申请项目核准时，需提交的材料包括：

（1）由具备甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份。

（2）规划意见。

（3）土地出让合同或土地证，土地预审意见。

（4）环境影响评价文件的审批意见（除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供）。

（5）交通影响评价文件的意见（除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供）。

（6）提供资质证明文件。

（7）中外合营项目，合营各方签署的合作意向书。

（8）节能评估与审查的项目，固定资产投资项目节能专篇审查批准意见或节能登记表。

（9）区县发展改革委初审意见和请示。

（10）项目单位身份证明

（11）项目单位经办人员的授权委托书（应注明：

委托事项、委托权限、委托时限、委托人及被委托人姓名）。

（12）其他应提交的材料。

（项目单位一并提交招标方案核准申请的，应当依照“事项11—依法必须招标项目的招标范围和招标方式等有关招标内容核准”提交相关材料）

（二）项目申请报告的主要内容

（1）申报单位及项目概况；

（2）发展规划、产业政策和行业准入分析；（3）资源开发及综合利用分析；（4）节能方案分析；（5）建设用地、征收补偿及居民安置分析；（6）环境和生态影响分析；（7）经济影响分析（经济费用效益或费用效果分析、行业影响分析、区域经济影响分析、宏观经济影响分析）；（8）社会影响分析（社会影响效果分析、社会适应性分析、社会风险及对策分析）。

（三）项目核准评估的重点

投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单位提交项目申请报

三、确定规划设计方案并获得规划许可

《规划意见书（选址）》、核发《建设用地规划许可证》、设计方案审批、和核发《建设工程规划许可证》。

以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段的《规划意见书（选址）》审批环节已经在土地一级开发环节完成，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。

划拨土地开发项目的需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，经政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积和允许建设范围后，核发《建设用地规划许可证》。

（一）开发项目选址、定点审批阶段

本阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

需要进行开发项目选址和定点审批时，向城乡规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城乡规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发出征询意见表。

报城乡规划管理部门审核后，由城乡规划管理部门下发《规划意见书（选址）》。

（二）《建设用地规划许可证》申领阶段

申领《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，还应该提交建设用地申请文件（须表述取得用地的有关情况）和土地整理储备机构《国有建设用地使用权出让成交确认书》。

城乡规划管理部门对建设用地使用性质、建设用地及代征城市公共用地范围和面积审核确定后，颁发《建设用地规划许可证》。

《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

对于划拨用地开发建设项目，开发商在取得《建设用地规划许可证》后，方可向政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

（三）设计方案审查阶段

开发商可以自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。

对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。

开发商应自行委托有规划设计资质的设计机构，按照《规划意见书（选址）》的要求，绘制规划设计方案图，向城乡规划管理部门提出设计方案审查申请，城乡规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案。

对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，开发商申请设计方案审查时，尚须提交由土地整理储备机构负责提供的《规划意见书（选址）》及附图复印件和《建设用地钉桩成果》等前期规划文件。

城乡规划部门对设计方案提出修改或调整意见的，开发商应根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城乡规划管理部门审查。

审查通过后由城乡规划管理部门向开发商出具《设计方案审查意见》。

（四）《建设工程规划许可证》申领阶段

向城乡规划管理部门提出申请。

城乡规划管理部门接此申请后，将负责对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查工作，通过审查后，签发《建设工程规划许可证》。

开发商取得《建设工程规划许可证》后，应按照城市规划监督有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

四、建设工程招标

（一）招标方式

工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。

依照国家发展改革部门《工程建设项目招标范围和规模标准规定》必须进行施工招标的工程建设项目。

招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。

1．公开招标

公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

（新-依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。

进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构应发布招标公告，招标公告的发布应当充分公开，任何单位和个人不得非法限制招标公告的发布地点和发布范围。

特别注意的是依法必须招标项目的招标公告必须按照《招标公告发布暂行办法》（国家计委4号令）有关规定发布。

即发布在指定的《中国日报》、《中国经济导报》、《中国建设报》和《中国采购与招标网》上。

其中，国际招标项目的招标公告应在《中国日报》上发布。

）

2．邀请招标

邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

（新-邀请招标也称选择性招标。

邀请招标是非公开招标方式的一种。

实行邀请招标的项目应符合国家招标投标法有关规定并经相关审批部门核准，进行邀请招标时，可由开发商或其委托的招标代理机构向具备承担项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

被邀请参加投标的承包商通常在3个以上。

有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：

①项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；②受自然地域环境限制的；③涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；④拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；⑤法律、法规规定不宜公开招标的。

）

（二）招标机构

不管是公开招标还是邀请招标，都可以成立一个招标工作小组。

（新-招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

招标人自行招标的，应当自确定中标人之日起十五日内，向国家或省市发展改革部门提交招标投标情况的书面报告。

招标人自行招标的，项目法人或者组建中的项目法人应当在向国家或省市发展改革部门上报项目申请报告时，按相关规定报送书面材料并经国家或省市发展改革部门审批并核准后方可实施。

）

招标人不具备自行招标能力时，也可以委托招标代理服务，并与代理机构成立联合招标工作小组。

整个招标过程的活动均由招标工作小组负责组织。

1．招标过程中的决策活动

（1）（新-确定项目招标范围，即决定建设工程项目是全过程发包还是分阶段招标，通常根据欲招标项目具体情况确定招标范围。

如住宅小区工程、大型道路工程等项目是否需要进行标段划分，是否需要专业工程招标等。

需要注意的是按照国家相关规定任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

施工项目需要划分标段、确定工期的，应合理划分并在招标文件中载明。

）

（2）合同价可以采用以下方式：

①固定价。

②可调价。

③成本加酬金。

采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。

工程建设项目应实行建设工程总承包。

组织编制工程量清单、招标控制价或标底-新增加

全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。

还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分。

采用工程量清单招标的，应编制招标控制价。

工程量清单由招标人根据工程量清单的国家标准、行业标准，以及行业标准施工招标文件（如有）、招标项目具体特点和实际需要编制，并与“投标人须知”、“通用合同条款”、“专用合同条款”、“技术标准和要求”、“图纸”相衔接。

招标人可根据项目特点决定是否编制标底。

编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。

且一个工程只能编制一个标底。

招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。

招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。

招标人采用工程量清单招标时，为有利客观、合理的评审投标报价和避免哄抬标价，造成国有资产流失，应编制招标控制价。

招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。

从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。

招标人应在招标文件中如实公布招标控制价并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。

采用投标控制价的必须在招标文件中公布。

）

（4）确定中标人并签订合同。

2．招标中的日常事务工作

（新-招标中的日常事务工作主要包括下列内容：

①拟定招标方案，编制和出售招标文件、资格预审文件；②审查投标人资格；③编制标底；④组织投标人勘察现场；⑤组织开标、评标，协助招标人定标；⑥草拟合同；⑦招标人委托的其他事项。

）

3．招标工作小组组成人员

（1）决策人员

（2）专业技术与经济方面的专家（3）助理人员

上述人员可以是招标人自身的工作人员，也可以是招标人聘请的人员。

招标人依法组建的评标委员会负责评标。

（新-评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。

）

（三）招标程序

1．申请招标条件-新

①招标人已经依法成立；②初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；③招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；④有相应的资金活资金来源已经落实；⑤有招标所需的设计图纸及技术资料。

2．编制招标文件

招标文件签订工程承包合同的基础。

招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。

（新-招标文件应包括：

①招标公告（或投标邀请书）；②投标人须知；③评标办法；④合同条款及格式；⑤采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；⑥设计图纸；⑦技术标准和要求；⑧投标文件格式；⑨投标人须知前附表规定的其他材料。

特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。

）

3．确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

采取公开招标方式时，招标人应在规定的媒体上发布招标公告。

（新-招标公告应当至少载明：

①招标人的名称和地址；②招标项目的内容、规模、资金来源；③招标项目的实施地点和工期；④获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间；⑤对招标文件或者资格预审文件收取的费用；⑥对投标人的资质等级的要求。

）

招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

4．投标人资格审查几个方面-新

①具有独立订立合同的权利；②具有履行合同的能力；③没有处于被责令停业；④在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题；⑤法律、行政法规规定的其他资格条件。

（新-招标人应向经资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书。

注意资格预审不合格的潜在投标人不得参加投标。

）

（新-采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。

）

5．投标

投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。

6．开标、评标和定标-新

开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招标文件中确定的地点。

投标文件有下列情形之一的，招标人不予受理：

①逾期送达的或者未送达指定地点的；②未按招标文件密封的。

评标由依法组建的评标委员会负责。

专家按评标程序进行评审。

评标程序包括：

初步评审；详细评审、投标文件的澄清与补正和提交评标结果。

投标文件有下列情形之一的按废标处理：

①无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；②未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；③投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交备选投标方案的除外；④投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；⑤未按招标文件要求提交投标保证金的；⑥联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。

评标报告由评标委员会全体成员签字。

招标人一般应在十五日内确定中标人并发出中标通知书。

7．签订合同-新

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

依法必须进行施工招标的项目，招标人还要在中标通知书发出之日起十五日内向有关行政监督部门提交招标投标情况书面报告。

五、开工申请和审批

需要申领《建设工程施工许可证》范围：

各类房屋建筑及其附属设施的建造；

装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装；（该点易错）

城市市政基础设施的施工。

1、申领施工许可证应具备的条件：

（1）办理了用地批准手续

（2）办理了建设工程规划许可证

（3）施工场地具备施工条件。

（4）未按规定确立的施工企业无效

（5）审查过的施工图及技术资料（6）工程质量和安全的保障措施。

（7）应委托监理已委托监理。

（8）资金落实。

（1年以下，50%到位；1年以上，30%到位。

）

2、办理程序：

对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证。

建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

六、前期工作的其他环节

施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。

第四节建设阶段（三控两管一验收）

对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。

可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。

一、质量控制：

1、哪些阶段需要质量控制：

决策阶段、设计阶段和施工阶段（有3个阶段要注意）

2、施工阶段的质量控制：

（大方面是检验）

（1）原材料检验

（2）配套设备检验（3）确定具体措施（4）确立有关质量文件的档案制度

二、进度控制：

1、进度控制的内容

（1）对项目总周期

（2）项目进度计划（3）其他配套进度计划

（4）施工计划的执行（5）施工现场的调研和分析

2、工程进度计划：

（一）工程进度计划的编制

（1）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序，单项工程或工序分解的细致程度，可以根据工程规模的大小和复杂程度确定。

（2）统计计算每项工程内容的工作量。

一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量。

工程进度亦可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。

（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。

=以熟练工人正常工效计算。

（4）可能最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。

如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。

（二）进度管理及计划调整

制定进度计划的方法有两种。

水平进度计划（横道图法）

1、普遍采用、适合并不复杂的过程

网络计划（网络图法）

1、关键线路：

该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工作。

2、三种表现形式：

单、双、时标

（三）其他配套进度计划

（1）材料供应计划

（2）设备周转计划（3）临时工程计划

（四）进度控制中应关注的因素

（1）材料和设备供应情况

（2）设计变更（3）劳动力安排情况（4）气象条件

三、成本控制

工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。

开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发利润。

（一）成本控制的主要工作内容

（1）编制成本计划，确定成本控制目标

成本计划五个方面：

材料设备、施工机械费用、人工费、临时工程、管理费

（2）审查施工组织设计和施工方案

（3）控制工程款的动态结算

建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一