项目设计定位探索报告.doc
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项目设计定位探索报告.doc
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泸阳项目设计定位探索报告
一、项目区域规划概况:
1、中方工业园概况:
中方工业园经济长廊城市规划15.83㎡公里,是怀化市的东大门城市重点战略配套园区,整个工业园城市规划划分为四大功能片区。
北部工业园区是集材料产业、机械电子产业、农付产品深加工产业;中部配套区依山傍水面积5.56㎡公里,集商业贸易市场、商务办公、生活居住、市民休闲、政府行政中心等综合性服务中心;西部物流区,集铁路公路一体的怀化市城市仓储物流产业无水港区;南部工业区与怀化彼邻有一定的工业基础。
整个工业园依托湘黔铁路、娄怀高速、环城高速、S223省道,形成一心两翼发展格局。
2、项目区位概况:
项目位于工业园中部配套区,地块成长条形紧邻金塘中路,面积170多亩,紧邻政府行政中心。
也是怀化市的城乡结合部,远离都市喧哗,空气清新,自然生态环境空间比都市好,同时汲取了大城市的现代文明及城市规划配套。
二、项目区位SWOT分析:
1、项目优势S分析:
自然生态山水资源丰富;南邻泸阳自然山体“中心公园”绿肺、大型市民活动广场;北向紧靠金塘路主干道;西向紧邻政府行政中心;800m长28m宽的滨水风光带在小区内纵向贯穿。
秀山丽水天然生态景观,是都市不可比拟的。
地处城乡结合部:
周边乡土农产品、生活物资集散交易地,居民人平均生活成本远比都市人低。
远离都市喧哗,坐享城乡绝代优势,尽揽自然生态美景,是未来居家商贸办公的理想之地。
交通便利:
距离怀化市区6公里,S223及金塘路两条主干道紧邻小区,多路公交复盖;距离包茂娄怀高速入口及铁路物流园3公里,使得出行及物流货物运输极为方便快捷。
商业气氛浓郁:
泸阳镇商贸繁荣历史悠久,是怀化市东门连接溆浦辰溪的生产生活用品、农产品、物资集散商业经济重镇。
两翼工业园的发展、政府行政中心的建立,将有效推动商业刚性消费。
项目独占鳌头近800m长的主干道金塘中路,及府前路商业步行街临街门面,商业价值得天独厚。
市场空白点:
项目是第一家房地产商进入中方工业园经济长廓,中部核心生活配套区开发的项目。
也是怀化市属较近乡村中,第一个具有有现代城市规划技术,整体规划设计配套,自然生态优势的标榜性产权独立商住小区。
目前商务办公、购物超市、休闲娱乐、商务酒店、金额服务、工业园产业商务信息市场等,还一片空白商机无限。
2、项目地块劣势W分析:
重点:
政府中方工业园长廊整体规划设计、城市市政配套建设,市政基础设施先行的原则,严重跟不上发展,有些仅停留在图纸规划阶段。
目前园区各产业未形成、生态环境差、各种污染严重、交通很不便利,地产开发时机还很不成熟,直接关系到项目开发成败。
3、项目机会点O分析:
政策导向:
赶上国家政策加快中部小城镇建设及投资倾斜机遇,怀化市“东大门”必要的城市战略配套规划发展格局。
促进工业园新城基础建设及公共服务水平,增强地方经济增长。
工业园规划层面:
项目是工业园集商贸市场、商务办公、生活居住等群多功能的唯一配套区,又紧邻政府行政中心,往来人流汇集的中心。
从本质上提升了项目区位价值、商业及住宅刚性消费价值。
4、项目风险点T分析:
需求:
市调显示当地有钱人小产权房富裕,投资开发商房产远不及小产权房成本低,当地人集体土地房按政策可过户无购房需求。
价格:
小镇空房率高商业关门门面占35-40%。
当地农村地方人均可支配收入低于怀化市内40-50%,房产价格上无优势。
市场:
刚性需求还在培养中,依赖政府整个工业园各片区规划发展落实、市政配套规划落实,才能聚人聚财形成刚需气氛。
三、项目规划设计条件:
容积率:
1.8-2.5≦2.5
商住比:
3:
7(可调)
建筑密度:
≦30%
绿地率:
≧35%
建筑限高:
≦60m
四、项目定位战略:
1、项目整体定位立意:
最大化的发掘项目所在地段唯一性商业价值;最大化的发掘地块特异性的生态自然景观利用价值;最大化的发掘降低产品成本造价减少投资量,提升产品价值。
充分利用自然生态资源与现代文明相结合,打造山水融城、环境优美,公共活动空间宽松,配套齐全,宜商宜居的商住结合的小区。
重点:
产品针对性市场对口,实用性强,性价比高,价格低廉,能满足各层次客户需求。
2、分期“滚动开发”策略:
项目规模(20万㎡左右)。
目前政府工业园招商引资基础配套建设还很不成熟,理想效果气氛还无法形成的情况下。
采用整体平面方案规划定位,分期设计开发。
因地制宜多种目式实施原则。
计划第一期地块67亩(计容面积包河道)根据容积率指标,可建筑面积约9万㎡。
投资:
分期设计开发实施,在目前房地产经济寒冷大环境下,能有效减少项目启动资金投入量,节约资金成本,降低资金链风险。
营销:
有利于销售价格调控低起高开,通过各种营销手段推广项目形成气氛,价格的不断提升来实现项目的利润价值。
产品市场:
目前政府工业园还没有形成规模效果,定位市场需求产品功能类型的针对性还无法明朗。
设计产品定位仅凭园区规划信息、现状市调及地段位置等大方向评估,难免存在市场不确定性变化误区因素。
分期开发有利于战略调整产品功能类型,最大化适应市场需求,有效降低开发风险,提升项目经济效益。
五、项目档次定位:
1、档次分析:
怀化市虽然是四线城市区位经济差,市内中等档次以上规模大,针对中高收入群体的楼盘却有很多,目前市场供大于求,销售困难。
相比本案区位无吸引高收入群体纯居住优势。
项目的建筑类型、材料、装饰、配套景观等档次,会直接决定小区的成本造价,成本造价高就直接抬高了楼盘的销售价格。
2、项目档次定位:
本案应定位成中低档小区,产品价廉物美。
主要针对中低档收入人群、外来创业型人群、经商发展人群。
六、项目建筑定位建议:
1、栋号结构型式:
采用多层板式纯砖混结构商住1+5为主。
局部地块塔式框剪小高层商住1+16标题性点缀,设置上抬式敞开半地下室,满足停车位及小区配套大空间商业场所需要。
2、小区建筑风格:
简朴中式风格,双坡水屋面、天沟,梯间不设炮楼(除高层)。
栋号造型力求简单大气实用,功能齐全,避免外墙过分凹进与凸出及无法计算面积的复杂造型。
外墙除群楼顶部、天沟、空调板外,不设置飘窗及凸出外墙的装饰性造型或线条。
3、装修标准:
中低档次毛坯房,实用性强,选材大群化地方化。
屋面:
坡度不大于1:
0.4。
木结构满铺屋面板,普通喷柒水泥平瓦或半瓷瓦(不用连锁及全瓷瓦)。
屋面避雷网暗埋于瓦底,固定在满铺屋面板内,仅屋脊外露必要接闪点。
外墙:
--普通通体瓷砖贴面。
群楼顶至天沟底大面积用中型条砖一种色;群楼顶以下贴大块彷古砖一种色;群楼顶部、天沟、空调板及单元入口、凸出线条或造型等贴深色砖点缀。
内墙:
--混合砂浆抹面毛坯房;厨厕水泥砂浆。
地面:
现浇混凝土结构层仅搞清理补整。
天棚:
现浇混凝土结构层仅做水泥胶浆括平。
楼梯间:
入口门厅普通地板砖;楼梯踏步普通防滑砖仅贴第一层,一层以上水泥砂浆压光。
墙面888白色涂料。
门:
普通防火防盗入户门;普通不锈钢单元对讲门。
窗:
普通塑钢中空玻璃窗。
阳台:
不锈钢护栏。
4、配套设施:
(包括独立门面、商业)
有线电视、宽带网电话:
系统功能设计到位,入户穿线管预埋。
燃气:
煤气管道入户,设计安装到位。
安全系统:
电子对讲入户;24小时小区智能监控保安;地下室设置智能停车场系统。
给水:
多层市政供水,高层加压供水。
户外集装表箱市政抄表。
按使用功能设计到位,安装每户一总闸一水龙头。
排水:
按系统功能设计安装到位。
供电:
按使用功能设计到位,集装表箱电力抄表。
安装每户一户控箱一白炽灯,其他只预埋穿线管到位。
七、住宅主要户型定位:
2室2厅1卫
3室2厅2卫
4室2厅2卫
户型
紧凑型
宽松型
紧凑型
宽松型
紧凑型
宽松型
面㎡
70-80
80-90
95-110
115-125
130-140
145-160
比例
10%
20%
35%
20%
10%
5%
八、商业定位:
1、门面:
金塘路主干道的府前路西头平行地块,计划刚好设置三排进深13m左右多层,底层设商业门面、步行街。
金塘路临街栋号门面层高5.8m,用户自做夹层,单跨门面为主设少量双跨门面。
全进深双面门面,中部不做隔墙。
第二三排栋号底层层高3m左右,考虑满足做双面车库用又可做小进深双面门面用。
全单跨门面,小进深中部做隔墙。
2大商业:
集中在府前路以东小高层塔楼地块,有效利用塔楼占地小扩大群楼商业面积。
除12m宽对接步行街外,群楼半地下室满做,满足大空间中型超市、停车场小酒店等社区配套型商业需要,填补目前泸阳镇配套社区商业空白。
商业发展时机评估建议:
第一期内不考虑中型酒店、公寓、办公楼等,需要较大整体或化整招商型商业。
九、第一期开发定位:
1、下图多层5+1地块:
计划刚好设置三排进深13m左右多层。
面积:
净用地34亩(22730㎡),地块较为平行实用。
可建面积约4.3万㎡,底层商业门面面积约7200㎡。
实施方案按公司策略另订。
2、下图高层16+1塔楼,社区大商业配套地块:
面积:
净用地27.25亩(18164㎡)。
可建2栋双塔满足容积率,建筑面积约3.4万㎡,大小商业面积约9000㎡。
十、景观定位:
在小区内纵向贯穿的河道河堤,由政府设计并实施。
本案必须有效发挥利用这一水系生态自然资源,设置较为简美(造价低)的滨水特色栏桥、休闲景观、绿化,打造滨水休闲风光带。
小区绿化以高乔木配植草砖为主(意在尽量不占用休闲活动空间),有隔离要求的部位才植灌木、草皮;河堤绿化注重滨水特色乔木、植物选择,形成亲水宜人休闲环境。
怀化百雄堂置业发展有限公司总工室曹罗生
2014年7月25日
8
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