天泰馥香谷策划营销方案.docx
- 文档编号:25738198
- 上传时间:2023-06-12
- 格式:DOCX
- 页数:45
- 大小:44.85KB
天泰馥香谷策划营销方案.docx
《天泰馥香谷策划营销方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《天泰馥香谷策划营销方案.docx(45页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
天泰馥香谷策划营销方案
前言
一、周边楼盘价钱调查
1.价钱调查汇总
2.说明
3.一次评估与加权
二、天泰馥香谷与调查楼盘评估
1.树图解析与权重系数计算
天泰馥香谷
银都景园
金帝山庄
颐景园
名仕花园
锦园
千禧龙苑
蔚兰海岸
新贵都
绿岛花园
矿泉花园
三、评估与价钱修正
1.修正公式
2.修正进程
3.修正结果
四、天泰馥香谷价钱定位建议
五、价钱策略与执行方案
一、价钱策略
价钱是消费者购房最灵敏因素
户型统计与总价分析
发挥差价原那么
二、执行方案
单元评估
楼层评估
楼层差价率与差价系数
各单元平均价计算
价钱明细表
六、价钱执行反馈操纵系统
附表1:
开盘期首推户型价钱明细表
价钱是公司效益与客户之间的一座桥梁
高了,能走过这座桥的人就少——没有市场
低了,公司损失利润——没有效益
如安在二者之间达到一种平稳
如何让咱们的楼盘即叫好又叫座
这永久是咱们解析的重心……
第二部份:
天泰馥香谷项目价钱策略与执行方案
一、周边楼盘价钱调查
一、价钱调查汇总
单位
楼盘名称
统计
面积
M2
最高
标价
元/M2
最低
标价
元/M2
平均
标价
元/M2
折实均价
修正均价元/M2
备注
一次性%
银行按揭%
银都景园
52000
6030
5080
5600
0
+1%
5644
不仅不打折,如不是一次性付款还要+10%
金帝山庄
66000
4800
3800
4500
98折
0
4482
颐景园
72000
4500
3200
3840
0
0
3820
名仕花园
30248
4800
4000
4500
97折
98折
4410
锦园
110000
5700
3800
4880
97折
0
4850
千禧龙苑
50000
6300
3900
4800
97折
98折
4694
蔚蓝海洋
120000
8000
4700
5600
95折
97折
5409
新贵都
470000
4600
4000
4280
98折
0
4262
绿岛花园
37216
7000
4300
5560
0
0
5550
矿泉花园
73776
7800
6000
6910
96折
0
6854
二、说明
◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下,咱们对青岛市楼市进行了普遍调查,本表只是调查中的几个重点楼盘。
◆修正均价要紧依照统计面积所占比例、销售时刻、实际成交时多数再给优惠、大多数采纳按揭付款方式等因素。
◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主,兼顾其他区域楼盘。
3、一次评估与加权
(平均分)
楼盘
评估项
银都景园
金帝
山庄
颐景园
名仕
花园
锦园
千禧龙苑
蔚兰
海岸
新贵都
绿岛
花园
矿泉
花园
馥香谷
区域地段
周边社区
交通条件
价格与付款方式
营销水平
小区内绿化情况
小区内规划情况
小区公共配套设施
顾问代理水平
物业管理水平
合计
(加权分)
楼盘
评估项
银都景园
金帝山庄
颐景园
名仕花园
锦园
千禧龙苑
蔚兰海岸
新贵都
绿岛花园
矿泉花园
馥香谷
加权评估
加权因素
包含:
开盘时间、目前执行价格、销售率
二、评估加权:
(1)H=馥香谷=+=
(2)加权修正:
银都花园=H1=+=
金帝=H2=+=
颐景园=H3=+=
名仕花园=H4=+=
锦园=H5=+=
千禧龙苑=H6=+=
蔚兰海岸=H7=+=
新贵都=H8=+=
绿岛花园=H9=+=
矿泉花园=H10=+=
三、评估与价钱修正
一、修正公式
*比较楼盘均价
二、修正进程
银都花园:
*4644=
金帝山庄:
*4482=
颐景园:
*3820=
名仕花园:
*4410=
锦园:
*4850=
千禧龙苑:
*4694=
蔚兰海岸:
*4409=
新贵都:
*4262=
绿岛花园:
*4550=
矿泉花园:
*=
3、修正结果
+++++++++
10
=
即:
天泰馥香谷市场已然形成而且能够同意的平均价钱是:
4850元/平方米
四、天泰馥香谷价钱定位建议
●● 天泰馥香谷平均价钱应是:
4850元/平方米,正负出入不宜超过200元。
●● 为配合分批销售和低开高走的价钱策略,第一批提出价钱定位如下:
平均价钱:
4700~4900元/平方米;
本案设定均价:
4800元/平方米(如卖精装修房每平米加价元);
最低价与最高价差设计幅度:
3980~61800元/平方米(如卖精装修房每平米加价元)。
●● 本案设计的是销售实价,销售价钱表将依照付款方式上浮后再折回。
五、定价策略与执行方案
(一)
(一) 定价策略
一、价钱是消费者购房最灵敏因素
依照对青岛市调查楼盘及天泰馥香谷销售情形的了解,咱们感到价钱的高低直接左右着项目的销售业绩,制定合理的销售价钱必需是慎重研究的。
针对青岛房地产市场的价钱现状,咱们这次采纳的定价技术,一方面是针对同行的竞争,另一方面那么是在对咱们的目标客户群。
在采纳了1)竞争价钱评估;2)萃辰树图;3)本钱利润法;4)差价设计法。
四种方式结合,咱们得出了上述价钱(均价)定位,并建议分批推出楼盘。
二、户型统计与总价分析
1)面积分类:
共175种,最小面积平方米,最大面积288平方米。
2)户型分类:
二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫
复式、错层、标准层共8种。
3)面积时期分类:
101-150平方米共148套
150-180平方米共20套
180-280平方米共140套
合计308套。
依照以上户型统计,能够看出200平米以上的大户型占的比例仍是专门大的,这就关系到一个总价问题,也确实是说要有100多套屋子总价在100万以上。
目前天泰馥香谷已售出60套,合计销售面积9252.90m2,已完成%,其中200m2以上复式套型占28%左右,100多平米的套型占72%,由此看出大户型由于总价门坎太高,仍是存在销售壁垒的。
依照这种销售情形咱们建议12月20日开盘时推出8000余平米,具体为8栋1单元:
1113.20m2(已售面积128.40m2);4栋5单元:
1283.70m2;1栋3单元:
1208.40m2(已售面积139.7m2);10栋2单元:
1227m2;3栋1单元:
1338.60m2;3栋2单元:
1465m2,但如预定情形超级火爆,也可全面推出。
开盘起价:
元/平方米(如精装修元/平方米,具体户型及价钱配比见附表。
这种配比,一是保证几类户型都有,二是将不太好销的及户型较大的推出比例大些,借着开盘热卖,将不行销的户型推出去,另一方面,依照开盘斯的销售走势,决定第二批推出起价。
3、发挥差价原那么
现天泰馥香谷有8种户型(4种复式,2种错层,2种标准层)175种面积,而且有4层的、5层的、6层的、7层的、8层的多种楼层,还分电梯小高层与多层,这种品种的多样性,为咱们价钱的差价原那么做了专门好的铺垫。
依照这种情形咱们也别离请天泰员工对各单元的朝向差,景观差与楼层差做了评估(见后表),并依照评估分位,将各单元价钱进行计算,得出平均价,并依照均价算出每栋每单元每楼层价钱表。
(二)
(二) 执行方案
1、一、 单元评估:
评估人
评估单元
安玉田
吴占峰
张艾莉
张爱华
黄天华
姜鹂
史伟
王海燕
李林
刘冰辰
平均分
3-2
5
5
3-2
5
4-3
4
7
6
4-2
6
4-1
6
1-7
9
7
7
1-3
8
7
7
1-5
7
7
1-4
7
7
2-2
10
10
2-3
10
9
8
1-6
9
7
7
2-4
10
9
8
1-8
8
8
7
7
1-2
7
7
1-1
8
7
9
8
7
4-6
6
4-5
6
6
4-4
4
9
6
6
6
2-1
2-5
4-8
4-7
8
8
6
7
8-1
8-4
8-3
8-2
10-1
10-2
10-3
5
8
8
9-1
5-1
8
9
9
8
7-1
8
8
8
9-3
9-2
10-4
8..5
8
8
10-5
8
7
6-1
二、楼层评估
八层
评估人
评估单元
安玉田
吴占峰
张艾莉
张爱华
黄天华
姜鹏
史伟
王海燕
李林
刘冰辰
平均分
1-2F
5
7
7
7
9
7
3F
6
9
8
7
7
7
6
4F
9
7
8
8
7
5
5F
8
9
8
8
9
9
8
8
6F
9
10
9
8
9
7-8F
10
10
10
10
10
10
10
10
10
五层
评估人
评估单元
安玉田
吴占峰
张艾莉
张爱华
黄天华
姜鹏
史伟
王海燕
李林
刘冰辰
平均分
1-2F
6
7
8
7
7
6
10
10
3F
8
8
9
8
8
8
8
8
8
7
8
4-5F
10
10
10
10
9
10
9
8
3、楼层差价率与差价系数
八层
楼层
评估得分
差价率
差价系数
备注
1-2F
3F
4F
5F
6F
7-8F
五层
楼层
评估得分
差价率
差价系数
备注
1-2F
3F
4-5F
4、各单元平均价计算
1)1) 6栋1单元×4800=
2)2) 8栋1单元×4800=
3)3) 8栋4单元×4800=
4)4) 8栋3单元×4800=
5)5) 8栋2单元×4800=
6)6) 4栋8单元×4800=
7)7) 2栋5单元×4800=
8)8) 9栋1单元×4800=
9)9) 9栋3单元×4800=
10)10) 9栋2单元×4800=
11)11) 10栋1单元×4800=
12)12) 10栋2单元×4800=
13)13) 2栋1单元×4800=
14)14) 2栋4单元×4800=
15)15) 2栋2单元×4800=
16)16) 5栋1单元×4800=
17)17) 2栋3单元×4800=
18)18) 7栋1单元×4800=
19)19) 10栋3单元×4800=
20)20) 10栋4单元×4800=
21)21) 10栋5单元×4800=
22)22) 4栋7单元×4800=
23)23) 4栋6单元×4800=
24)24) 1栋3单元×4800=
25)25) 1栋8单元×4800=
26)26) 1栋7单元×4800=
27)27) 1栋6单元×4800=
28)28) 1栋5单元×4800=
29)29) 1栋1单元×4800=
30)30) 1栋2单元×4800=
31)31) 1栋4单元×4800=
32)32) 4栋5单元×4800=
33)33) 4栋4单元×4800=
34)34) 4栋2单元×4800=
35)35) 4栋3单元×4800=
36)36) 4栋1单元×4800=
37)37) 3栋1单元×4800=
38)38) 3栋2单元×4800=
五、价钱明细表
6栋均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价
(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1F
2F
-4F
5栋均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价
(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1F
2F
-4F
7栋均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1F
2F
-4F
8栋1单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
4F
8栋2单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
4F
8栋3单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
4F
8栋4单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
4F
9栋1单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
4F
9栋2单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
-5F
9栋3单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
-5F
10栋1单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
-5F
10栋2单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
-5F
10栋3单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
-5F
10栋4单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
-4F
10栋5单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
-4F
4栋1单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
-4F
-6F
4栋2单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
-4F
-6F
4栋3单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
-5F
4栋4单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
-5F
4栋5单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价
(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
-5F
4栋6单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
4F
4栋7单元均价:
元/平方米
楼层
层差价
(元/m2)
计算价(元/m2)
开盘推出价(元/m2)
装修价(元/m2)
持续期上涨价
(元/m2)
1-2F
3F
4F
4
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 天泰馥香谷 策划 营销 方案