市场法习题附答案.docx
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市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题
一、单项选择题
1、某成交实例成交总价24万元,分三期付款,首期付8万元,6个月后支付8万元,余额于一年后付清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是()。
2、在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。
A.估价时点B.搜集该可比实例时 C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映
3、比准价格是一种()。
A.公平市价B.评估价格C.市场价格D.理论价格
4.比较法的理论依据是()。
A.预期原理B.替代原理C.生产费用价值论D.最高最佳使用原则
5.不适宜用比较法评估的房地产是()。
A.商品住宅B.写字楼C.纪念馆D.标准工业厂房
6.运用市场比较法评估,选取的可比实例数量宜为()个。
A.1~3B.1~5C.3~5D.3~10
7.对交易实例进行区域因素修正是因为()
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区,区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区,区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8.下列()情况会导致房地产价格偏高。
A.卖方不了解行情B.政府协议出让C.购买相邻房地产D.设立抵押的房地产
9.可比实例是相邻房地产的合并交易,则算出来的比准价格往往比实际正常价格()。
A.高B.低C.相等D.不可比
10.卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏()。
A.高B.低C.不高不低D.无法确定
11.采用比较法估价时得出四个估价结果,220元/m2,240元/m2,280元/m2,230元/m2。
若求其中位数,则为()元/m2。
A.230B.242.5C.235D.240
12.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格,在其附近收集的某可比实例的有关资料如下:
成交价格为4000元/m2,成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )m2。
A.3790元/m2 B.4238元/m2 C.4658元/m2 D.4663元/m2
13.下面说法错误的是()。
A.可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格
B.可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格
C.可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D.可比实例必须是正常交易
14.某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果:
820元/m2、850元/m2、900元/m2,若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2,则该房地产的价格为()元/m2。
A.850B.845C.869D.857
二、计算题
1、某宗房地产的交易总价款为30万元,其中首付款为10万元,余款20万元于半年后一次付清。
假设月利率为1%,则其在成交日期时一次付清的价格为多少?
2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少,买方实际付出的价格又是多少?
3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为:
79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2002年1月为100)。
此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2,请对其进行交易日期修正,将其修正到2003年10月底时的价格应为多少?
5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格,从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例,有关可比实例的资料如下表所示:
项目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
1000m2
1200m2
成交价格
240万元人民币
300美元
243万元人民币
成交日期
2001年11月初
2002年8月初
2003年2月初
交易情况
-5%
0%
0%
状况因素
0%
+2%
+5%
经调查得知:
可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清;可比实例甲分期付款:
首期付款96万元,第一年末付72万元,其间月利率为1%,第二年末又付款72万元,其间月利率为1.05%。
又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1:
8.5。
该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。
2002年内逐月上涨1.0%,2003年逐月上涨1.2%。
并知1m2=10.764平方英尺。
试根据上述资料,评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价(若需计算平均值时,可采用简单算术平均值)。
6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,其相关资料如下。
成交价格:
可比实例A为5000元人民币/m2,可比实例B为600美元/m2,可比实例C为5500元人民币/m2;成交日期:
可比实例A为2003年1月31日,可比实例B为2003年3月31日,可比实例C为2003年7月31日。
交易情况:
可比实例A为+2%,可比实例B为+5%,可比实例C为-3%。
房地产状况:
可比实例A为-8%,可比实例B为-4%,可比实例C为+6%。
上述情况中,正值(负值)表示可比实例的成交价格高(低)与其正常价格的幅度;上述房地产状况中,正值(负值)表示可比实例的房地产优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。
假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1:
8.5,2003年10月31日为1:
8.3。
假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变,3月至5月平均每月比上月下降1%,而6月起每月又比上月平均增长0.5%。
请利用上述所搜集的相关资料,估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。
7、有一可比实例是1996年12月的交易,价格为每平方米5,000元,从1996年12月至1997年10月,该类房地产平均每月上涨0.5%。
至1998年6月,该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。
求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。
8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格,在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例,有关资料如下表:
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000元/m2
560美元/m2
530美元/m2
成交日期
2003年8月1日
2003年7月1日
2003年11月1日
交易情况
-1%
0%
+2%
房地产状况
+2%
+4%
-2%
注:
(1)交易情况中,正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
(2)房地产状况中,正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
(4)2003年6月至2004年5月期间,该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均值)。
9、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2;
(1)收集有关资料:
共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
(2)可比实例的成交价格如下:
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格(元/m2)
1200
1150
1380
成交日期
2004年2月20日
2004年4月20日
2004年7月20日
交易情况
正常
比正常价格低3%
比正常价格高5%
(3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示:
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
注:
表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100.
(4)房地产状况比较判断结果,如下表所示:
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
100
95
92
106
因素2
100
105
96
109
因素3
100
110
98
97
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
《房地产评估》市场比较法练习题
一、单项选择题
1、某成交实例成交总价24万元,分三期付款,首期付8万元,6个月后支付8万元,余额于一年后付清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是(C)。
2、
2、在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是( D)的房地产状况。
A.估价时点 B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时 D.成交价格所反映
3、比准价格是一种(B)。
A.公平市价B.评估价格C.市场价格D.理论价格
4.比较法的理论依据是(B)。
A.预期原理B.替代原理
C.生产费用价值论D.最高最佳使用原则
5.不适宜用比较法评估的房地产是(C)。
A.商品住宅B.写字楼C.纪念馆D.标准工业厂房
6.运用市场比较法评估,选取的可比实例数量宜为(D)个。
A.1~3B.1~5C.3~5D.3~10
7.对交易实例进行区域因素修正是因为(B)
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区,区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区,区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8.下列(C)情况会导致房地产价格偏高。
A.卖方不了解行情B.政府协议出让
C.购买相邻房地产D.设立抵押的房地产
9.可比实例是相邻房地产的合并交易,则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格(A)。
A.高B.低C.相等D.不可比
10.卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏(B)。
A.高B.低C.不高不低D.无法确定
11.采用比较法估价时得出四个估价结果,220元/m2,240元/m2,280元/m2,230元/m2。
若求其中位数,则为(C)元/m2。
A.230B.242.5C.235D.240
12.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格,在其附近收集的某可比实例的有关资料如下:
成交价格为4000元/m2,成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于(D )m2。
(2004年试题)
A.3790元/m2 B.4238元/m2
C.4658元/m2 D.4663元/m2
13.下面说法错误的是(d)。
A.可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格
B.可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格
C.可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同
D.可比实例必须是正常交易
14.某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果:
820元/m2、850元/m2、900元/m2,若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2,则该房地产的价格为(B)元/m2。
A.850B.845C.869D.857
二、计算题答案
1、某宗房地产的交易总价款为30万元,其中首付款为10万元,余款20万元于半年后一次付清。
假设月利率为1%,则其在成交日期时一次付清的价格为多少?
10+
=28.84(万元)
答:
在成交日期一次付清的价格为28.84万元。
2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少,买方实际付出的价格又是多少?
解:
按题意所示,卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格=2500-2500×7%
=2500×(1-7%)=2500×93%=2325(元/m2)
而买方实际付出的价格=2500+2500×5%=2500×(1+5%)=2500×
=2625(元/m2)
答:
卖方实际得到的价格是2325元/m2,买方实际付出的价格是2625元/m2
3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为:
79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2002年1月为100)。
此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2,请对其进行交易日期修正,将其修正到2003年10月底时的价格应为多少?
解:
按题意所示,将此总房地产2003年6月底的成交价格1800修正到2003年10月底的价格。
应为:
2。
5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格,从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例,有关可比实例的资料如下表所示:
项目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
1000m2
1200m2
成交价格
240万元人民币
300美元
243万元人民币
成交日期
2001年11月初
2002年8月初
2003年2月初
交易情况
-5%
0%
0%
状况因素
0%
+2%
+5%
经调查得知:
可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清;可比实例甲分期付款:
首期付款96万元,第一年末付72万元,其间月利率为1%,第二年末又付款72万元,其间月利率为1.05%。
又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1:
8.5。
该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。
2002年内逐月上涨1.0%,2003年逐月上涨1.2%。
并知1m2=10.764平方英尺。
试根据上述资料,评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价(若需计算平均值时,可采用简单算术平均值)。
解:
按题意应该先建立价格可比基础,计算各个可比实例的比准价格,最后求得估价对象房地产的评估价格。
(1)建立价格可比基础
甲可比实例换算为一次性付清的总价:
甲可比实例单价=2162653.267/1000=2162.65(元人民币/m2)
乙可比实例单价=300×8.5=2550(元人民币/m2)
丙可比实例单价=2430000÷×10.764=2700(元人民币/m2)
(2)计算各个可比实例的比准价格
×(100/95)×(1-0.8%)×(1+1.0%)12×(1+1.2%)7=2744.14(元人民币/m2)
乙可比实例比准价格=
丙可比实例比准价格=
(3)最终将上述3宗可比实例的三个比准价格求简单算术平均值,作为估价对象房地产的评估价格:
估价对象房地产比准价格=(2744.14+2856.34+2762.22)÷3=2787.57(元人民币/m2)
答:
估价对象房地产的评估价格为2787.57(元人民币/m2)
6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,其相关资料如下。
成交价格:
可比实例A为5000元人民币/m2,可比实例B为600美元/m2,可比实例C为5500元人民币/m2;成交日期:
可比实例A为2003年1月31日,可比实例B为2003年3月31日,可比实例C为2003年7月31日。
交易情况:
可比实例A为+2%,可比实例B为+5%,可比实例C为-3%。
房地产状况:
可比实例A为-8%,可比实例B为-4%,可比实例C为+6%。
上述情况中,正值(负值)表示可比实例的成交价格高(低)与其正常价格的幅度;上述房地产状况中,正值(负值)表示可比实例的房地产优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。
假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1:
8.5,2003年10月31日为1:
8.3。
假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变,3月至5月平均每月比上月下降1%,而6月起每月又比上月平均增长0.5%。
请利用上述所搜集的相关资料,估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。
解:
按题意所示,为估算该宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格,需先求得可比实例房地产的比准价格,求比准价格的计算公式为:
可比实例房地产比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
因此可以分别求得3总可比实例的比准价格:
可比实例A比准价格=
可比实例B比准价格=
可比实例c比准价格=
再将上述3宗可比实例的比准价格求简单算术平均数,即为估价对象写字楼的比准价格:
估价对象价格(单价)=(5300.51+5084.06+5429.79)÷3=5271.45(元人民币/m2)
2
8、有一可比实例是1996年12月的交易,价格为每平方米5,000元,从1996年12月至1997年10月,该类房地产平均每月上涨0.5%。
至1998年6月,该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。
求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。
8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格,在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例,有关资料如下表:
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000元/m2
560美元/m2
530美元/m2
成交日期
2003年8月1日
2003年7月1日
2003年11月1日
交易情况
-1%
0%
+2%
房地产状况
+2%
+4%
-2%
注:
(1)交易情况中,正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
(2)房地产状况中,正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
(4)2003年6月至2004年5月期间,该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均值)。
解
(1)A修正后的单价=5000×(100/99)×(1-1%)9×(100/102)=4523(元/m2)
(2)B修正后的单价=560××(100/100)×(1-1%)10×(100/104)=4041(元/m2)
(3)C修正后的单价=530××(100/102)×(1-1%)6×(100/98)=4143(元/m2)
(4)估价对象单价=(4523+4041+4143)/3=4236(元/m2)
9、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2;
(1)收集有关资料:
共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
(2)可比实例的成交价格如下:
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格(元/m2)
1200
1150
1380
成交日期
2004年2月20日
2004年4月20日
2004年7月20日
交易情况
正常
比正常价格低3%
比正常价格高5%
(3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示:
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
注:
表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100.
(4)房地产状况比较判断结果,如下表所示:
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
100
95
92
106
因素2
100
105
96
109
因素3
100
110
98
97
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
解:
(1)计算公式:
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2)交易情况修正系数:
可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例C=100/105
(3)交易日期调整系数为:
×××1028×××
××××
××
(4)房地产状况调整系数为:
可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×
可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×
可比实例C=100/(106×0.4+109×0.35+97×
(5)计算比准价格:
比准价格A=1200×(100/100)××(100/102.25)=1370.76(元/m2)
比准价格B=1150×(100/97)××(100/94.55)=1449.51(元/m2)
比准价格C=1380×(100/105)××(100/104.8)=1344.38(元/m2)
(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有:
估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3=1388.22(元/m2)
×1500=208.23(万元)
第1章
思考题:
(思考、讨论)
1、经济一词的含义。
1经济是只节省、有效率,以较少的人力、物力、时间等耗费获得较大的成果。
2经济是用来统称人类社会生产、消费、交换等活动,及组织这些活动的制度、系统,如工业经济、国民经济、计划经济、市场经济等。
内在联系:
以最少的耗费来达到最大的效益。
2、你如何理解经济学?
第2章
简答题:
1、经济学研究的核心问题是什么?
资源如何实现合理有效的配置
2、资源配置的过程要解决哪三个基本问题?
生产什么,如何生产,为谁生产
3、影响资源合理配置的因素有哪些?
1资源配置方式2财产关系3决策结构4信息结构5竞争与垄断
4、说明计划配置的优缺点。
优点:
1可以集中人力,物力,财力优先发展重工业,完成国民经济发展总体战略2有利于迅速完成国民经济恢复,在国民经济的粗放经营阶段,能保证过民经济的重大比例关系协调和经济相对稳定增长3在人民生活水平较低的状况下,可以保证或有利于解决成员温饱问题
缺点:
1信息问题。
计划中心难以搜集把握千变万化的市场需求模式和结构的信息,同一出现生产与需求的脱节。
2动力问题。
计划配置中无法为每一经济主体提供持久的经济动力,从而使社会从宏观到微观缺乏活力。
3失衡问题。
经济过程中的失衡(成产与需求,规模与结构,需求供给与计划的失衡等)得不到即使得调整。
4配置成本问题。
为推动经济运转,必须建立与决策,计划,资源分配,流通,核算相适应的机构与组织,要花费一定量的人力,物力,财力,是社会交易成本不断扩大,导致资源配置成本加大和经济效率下降。
5条块分割和政企不分问题。
政企不分导致互相推诿,扯皮现象,公文旅行,文山会海,效率损失,条块分割是经济运转不灵,
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