浅析中央出台国十条对北京商品房市场的影响.docx
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浅析中央出台国十条对北京商品房市场的影响
浅析中央出台“国十条”对北京商品房市场的影响
胡然
(09体育经济二班2009312309)
[摘要]近几年,居高不下的商品房价格以成为人们的焦点,如此超乎人们承受能力的商品房价格不仅严重影响了人们的生活,还成为了中国经济的一颗定时炸弹,时刻有爆炸的危险。
近日,在央企地王连连出现和中央媒体连续炮轰高商品房价格的背景下,中央出台了“国十条”,力图打压居高不下的商品房价格。
本文将利用微观经济学的知识,运用实证研究的方法,针对北京商品房市场浅析“国十条“的影响。
[关键词]国十条;商品房价格;商品房市场:
央企地王;影响
近几年,居高不下的商品房价格已经成为了社会的焦点话题。
高得离谱的商品房价格不仅严重影响了人们的生活,商品房市场的巨大泡沫也在影响着中国经济的发展。
在中国人的心目中,房屋是不可缺少的物品之一,但是绝大多数中国人却无力承受目前的商品房价格。
近日“蜗居”、“房奴”等词的出现,也表明了社会公众对商品房价格的不满。
可以说,现在居高不下的商品房价格不仅是中国广大民众的心病,也是阻碍中国经济发展的定时炸弹。
本文将利用微观经济学的方法针对“国十条”对北京商品房市场的影响进行实证分析。
北京的商品房市场就是北京是商品房的供给者和消费者的集合,北京的商品房市场可以近似的视为完全竞争市场,其中相同地段中,房地产商和消费者的价格基本视为给定。
当然价格也与地段有一定的关系,本文将针对相同地理位置的商品房市场进行研究,这可以代表整个北京商品房市场的变化趋势。
此外,本文中价格上升和下降针对的是实际价格。
一、研究背景
北京是中国商品商品房价格格排名前五的城市,据2010年5月14日北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据,北京目前四环内期房的均价已经达到了惊人的34112元/平方米;四环至五环期房均价也首次突破2万元,达到了21693元/平方米;就连五环至六环也达到了14279元/平方米;六环以外也达到了11976元/平方米。
而与商品商品房价格格的居高不下形成鲜明对比的是:
2009年,北京统计局公布的数据显示,北京的城镇居民人均年收入在中国各个城市中达到第一,但仅为26738元。
不及北京四环内一平米房屋的价格。
在国际上,通常用商品房价格租金比来衡量房地产的泡沫水平。
商品房价格租金比指每平方米的商品商品房价格格与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。
一般情况下,若要满足5%-6%的投资回报要求,商品房价格租金的比值为196-232.如果商品房价格租金比超过300,说明该区域房产投资价值变小,商品房价格高估;如果低于200,说明该区域投资潜力较大,商品房价格泡沫不大。
以北京为例,据中介机构提供的数据,北京2009年的平均房租为2504元/套,目前北京地区的房屋租售比已经达到495,在郊区部分商品房的租售比甚至超过1000。
可以说,北京地区的房地产泡沫已经十分严重,而且已经远远高于国际公认的商品房价格租金比警戒线250。
北京商品商品房价格格上涨也十分明显。
其名义价格在近两年已经上升了100%以上,部分地区甚至达到了150%;其实际价格也上涨了50%以上。
可见北京商品房的价格上涨十分迅速,商品房市场泡沫十分严重。
以上的种种数据说明,中国的商品房市场已经处于高度泡沫下,并且商品房价格已经远远超过了人们的承受能力。
在2010年3月,在连续三天拍出央企地王的背景下,中央各大媒体连续炮轰高商品房价格。
在这种情况下,2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市商品房价格过快上涨,发布《国务院关于坚决遏制部分城市商品房价格过快上涨的通知》。
其具体内容如下:
各地区、各有关部门要切实履行稳定商品房价格和住房保障职责:
(一)统一思想,提高认识。
住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。
商品房价格过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。
各地区、各有关部门必须充分认识商品房价格过快上涨的危害性,认真落实中央确定的商品房市场调控政策,采取坚决的措施,遏制商品房价格过快上涨,促进民生改善和经济发展。
(二)建立考核问责机制。
稳定商品房价格和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。
住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。
对稳定商品房价格、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
坚决抑制不合理住房需求:
(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。
住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住商品房价格格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行。
(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
增加住房有效供给:
(五)增加居住用地有效供应。
国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划,并切实予以落实。
商品房价格上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。
要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。
在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
(六)调整住房供应结构。
各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。
住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批,尽快形成有效供应。
保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。
城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
商品房价格过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
加快保障性安居工程建设:
(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。
住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任。
地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,确保完成计划任务。
按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房,地方各级人民政府要加大投入,中央以适当方式给予资金支持。
国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。
住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设),并在2010年7月底前向全社会公布。
加强市场监管:
(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。
房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
国有资产和金融监管部门要加大查处力度。
商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。
对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
(九)加大交易秩序监管力度。
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。
住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬商品房价格等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。
住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场。
各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为,检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。
住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查,确保检查工作取得实效。
(十)完善商品房市场信息披露制度。
各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。
住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。
统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住商品房价格变动的信息。
二、“国十条”对北京商品房市场影响的研究
“国十条”可以分为三个部分,我也将分开阐述这四部分分别对商品房市场的影响。
(一)各地区、各有关部门要切实履行稳定商品房价格和住房保障职责
这一部分规定,包括第一条:
统一思想,提高认识;第二条:
建立考核问责机制。
这两条规定强调了政府在控制商品房价格过快增长上的作用,要求政府要加强对商品房市场的监管,督促政府有效的制定改革方案,积极地对商品房市场进行调控。
我国的房屋政策实施存在着很多监管不严的地方,以经济适用房为例,经济适用房总不能被真正的穷人获得,往往是有权有势的人得到,甚至曾有报道称某县政府的官员一人一套经济适用房。
这就是政府监管不严造成的。
政府的监管不严使得很多本该属于穷人的利益流入了本不缺这些利益的富人手中,使得市场出现混乱。
政府对经济适用房的不合理分配和建设量的明显不足导致买不到经济适用房的人又涌入商品房市场,使得需求大幅上升,价格自然也随之上涨。
还有一个例子就是公租房,我国的公租房保有量实在很小很小,加上分配不合理,也无法满足穷人的需求。
导致买不到房的人仍进入商品房市场,使需求增加,价格上涨。
我国的商品房市场还存在许多政策上的漏洞,下面以房屋贷款为例,我国的商品房市场之前并未对房屋贷款有任何规定,每个人只要达到一定的收入,就能买多套房屋,并使用贷款进行支付。
对房屋贷款不做任何限定无形中鼓励了人们对房屋的消费,人们在收入达到标准并且不用有很多积累的条件下就能对房屋进行消费,而且高收入人群还能买更多的房子,只要他们的收入够还贷款。
这样的政策漏洞很大程度上提高了房屋的消费量,在供给提高不大的条件下,消费量的上涨提高了房屋的价格。
因此,此次中央出台“国十条”一开始就强调政府在商品房市场中发挥的作用。
要求政府要切实履行稳定商品房价格和住房保障职责,在政策上遏制住商品房价格的过快上涨,并加强监管,使得制定的政策能发挥作用。
在“国十条”出台之后,很多商品房价格过高的地区相继出台地方性商品房价格遏制政策,包括北京的公积金二套房贷限制、限价房、政策房占房屋计划用地一半,上海的家庭购房套数限制等等。
这些政策的出台,将会对当地商品房的价格产生的影响。
以北京出台的限价房为例,政府对房屋的楼面均价进行了限制,使得该楼盘的每平米均价被控制在了Pmax,而现在的市场价格为P0,对于价格的限制,房地产商将会减少他的供给,也就是说不会有太多的房地产商会去买限价房的地去提供限价房。
但对于买了限价地而且准备开发的商品房项
目来说,由于价格下降,使得生产者损失了剩余B+C,消费者获得了剩余B-A。
当然也有消费者损失的剩余也就是A,暨会有一部分最不想出高价(可能也是收入最低而且更需要限价房的)的消费者不能买到房,但是还是会有一大部分消费者从中得到实惠。
并且限价房会使得大家失去一部分对普通商品房的兴趣而转向限价房,从而降低商品房的消费量。
此而降低价格。
在短期内,由于限价房的供给十分有限,很多需求弹性较低的但买不到限价房的消费者将继续购买商品房,这种消费者是房屋消费市场的一部分,因此他们将维持着商品房市场的价格,但一部分需求弹性不是很高的购房者,例如炒房者,将处于观望态势,会停止对商品上的购买,而等待限价房供应充足并能达到买限价房的条件后去购买限价房,这批人离开商品房市场会造成商品房时价格下降,总之,在短期内,商品房的价格会有一定的下降。
在长期,限价房的供给量决定了商品房市场的价格受到的影响的大小,如果限价房的供给十分充分,将会对商品房价格产生很大的影响,但如果供给量仍然很小,商品房的价格不会产生大的下降。
总之,政府加强了监管和住房保障职责之后,商品房的需求将会下降,房屋的价格会下降。
政府履行住房保障职责对北京商品房市场的影响将着重在第二部分中讨论。
(二)坚决抑制不合理住房需求,增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设
这三条规则很明显是为了减小商品房市场的不合理需求并且增加供给。
主要内容包括:
实行更为严格的差别化住房信贷政策、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用、增加居住用地有效供应、调整住房供应结构、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
我将逐一分析他们的影响。
●实行更为严格的差别化住房信贷政策
这条政策,主要是限制了高收入人群的购房。
据报道,中国80%的商品房被控制在20%的有钱人手上。
政策的缺失使得商品房市场出现了这样的不合理现象。
差别化住房信贷政策控制了对二套房及之后购买房屋的贷款发放,具体的有二套房必须首付房屋全价的50%并且贷款利率不得低于其他商业贷款利率的1.1倍、停止发放三套房及其以上购房的房屋贷款等。
该政策的出台,从源头上限制了某些不需要买房的(或者是把房屋作为投资品的)消费者的需求,从而降低了整个市场的需求。
使得需求曲线向下移动,均衡时市场价格下降。
●发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用
征税很显然会对商品房市场产生影响,但影响会如何呢?
对于消费者,房屋需求的弹性很小,房屋是人们生活的必需品,是每个家庭必须有的东西,特别对于中国人,观念导致房屋的需求弹性很小。
但是对于供应者也就是房地产商,他们的供给弹性是很大的,当价格下降时,他们可以囤地(在“国十条”明令禁止囤地之前,房地产商囤地是很正常的),可以不买地,也可以轻松退出市场(从事房地产固定成本很小,只要转投资金,就可以退出市场)。
在短期内,假设消费者的需求弹性很小,弹性较大的消费者已经在征税后逃离了市场,我们可以画出如下的供给需求曲线。
其中P0,Q0为均衡时的价格。
征税的额度是t(为了分析方便,我假设所征税为从量税),那么在征税后,消费者接受的价格变为Pc,生产者接受的价格为Pp。
此时t=Pc-Pp,虽然消费量减少了,但是由于税收的原因,消费者接受的价格还是提高了。
从图中可以看出,消费者剩余的损失为A+B。
生产者剩余的损失为C+D。
由于弹性的原因,税收的绝大部分将由消费者承担。
在短期内,加强税收监管最终的受害者将是真正需要买房的消费者。
他们的需求弹性很小,因此他们在买房时将不仅支付给房地产商钱,还需要支付给政府,他们的情况将变得更糟。
而最大的受益者将是政府。
如果政府能将税在退还给消费者,那样才能真正使消费者获益。
在长期,由于税收的影响,需求量将会一定程度的下降,供给量也将有一定程度的减小,税收对房价的影响将难以估计。
●增加居住用地有效供应
这条规定的目的十分明显,就是为了增加房屋的供给量,使得商品房价格下降。
而且,该条规定还强调了闲置用地和拍卖制度中的问题,将遏制开发商囤地以及地王的出现。
当土地价格趋于合理,楼面价格也将下降。
当闲置用地也投入使用,将提高房屋的供给量,从而使价格下降。
这条规则若能落实,也将很好的遏制商品房价格的快速上涨。
●调整住房供应结构
调整住房供应结构的规定可以概括为增加保障性住房建设和增加中小户型房屋的建设。
保障性住房是为城镇中低收入家庭提供的低价住房,如果实施得当将很大程度上解决中低收入家庭的住房需求,提高人们的升高或水平,还能降低商品房市场的需求,使得价格下降。
增加中小户型房屋的建设可以很大程度的增加在一定土地面积下房屋的套数,而且中小户型的房屋价格相对便宜,易于人们接受。
而且,建设中小户型房屋比起加高楼层在增加房屋套数同时降低成本作用将更加明显。
当一幢楼是通过加更多的墙而不是加楼层来增加套数时,它将节省更多的成本。
因此,增加中小户型房屋的建设将不仅增加市场的供给,同时将降低房屋的成本,从而使得房屋的价格下降。
●确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务
如之前的分析,加强保障性住房的建设是增加人们福利、降低商品房价格很好的方法。
改造棚户区也是改善人们生活质量的好方法,而且棚户区改造之后,将又多出很多的建设用地,也能增加房屋的供给量。
但是棚户区改造的政府成本也将很高,据媒体报道,最近北京拆迁的一个棚户区的人一夜之间全部变成了百万甚至千万富翁,直接从社会的最底层爬了上来。
他们很多人不仅获得了两到三套房的补贴,还获得了少则几百万多则上千万的拆迁费。
在寸土寸金的今天,政府在拆迁的同时也要考虑一下成本和拆迁改造的意义。
不要使拆迁变成了某些人一夜暴富的手段。
如果政府把拆迁费用在别的地方(比如加盖经济适用房),我想见获得更大的社会福利。
(三)加强市场监管
这一部分的规定包括加强对房地产开发企业购地和融资的监管、加大交易秩序监管力度、完善商品房市场信息披露制度。
这一部分的三条规定,要求政府要尽到监管的义务,对市场中不合理不合法的行为进行管理和控制。
使市场恢复竞争性,并且加强信息的传播,避免市场失灵,从而使楼市恢复健康,价格也就将趋于稳定。
规定中提到禁止土地闲置、炒地、捂盘惜售、囤积房源及哄抬商品房价格行为。
前三条都是为了增加房屋供应量,避免开发商减少供应使得价格上升的情况发生。
后三条则是为了维护市场秩序,使市场恢复竞争性,避免垄断的情况发生。
当政府加强监管后,房屋的价格将会有很大程度的下降。
据媒体报道,业内人士称,房地产的利润实在高得难以想象,因此价格上将有很大的下降空间。
当市场恢复健康后,价格也将趋于合理。
另外,统计数据显示现在北京的房屋成本有70%都是土地成本,当加强土地监管之后,土地的价格也将有很大程度的下降,最终使得商品房价格下降。
合理的监管,一定会使“央企地王”这样的事件不再发生。
三、结论
1、在短期内,“国十条”的出台将会对北京商品房市场产生一定的影响,但由于短期内政策实施的不彻底,“国十条”在短期内的影响多是对消费者的心理影响,让消费者处于观望态度,不敢进行消费,因此使商品房价格有所下降。
但如果政策不跟进实施,商品房价格将会有一定程度的反弹。
2、在长期,如果“国十条”实行的彻底,将会对商品房市场产生很大的影响,商品房市场的需求量将会有大幅度的下降,因此价格也将下降,当长期需求稳定后,价格也将趋于稳定;如果“国十条”是行不彻底,在长期商品房的价格将会在短期下降之后继续反弹,接近出台前的水平。
3、北京商品房市场的需求很难预测,其中存在很多不稳定因素。
因为民间游资很多,近期购房量的下降仅仅是因为购房者处于观望之中,若“国十条”使房屋价格下降之后,房屋的购买量将会有很大程度的回升,那时房价又将有一个强势的反弹。
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