景田片区市场调研.docx

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景田片区市场调研

景田片区市场调研报告

一、区域描述：

1、地理位置：

景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积273.59公顷，属于福田中心区一级辐射区域。

2、片区概况：

景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。

整个用地南北方向长约2.4公里，东西方向长约1.1公里。

本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。

根据片区地理位置将本片区分为三部分，其中：

“南区”是指本片区深南大道以北、红荔路以南的部分；

南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、中电信息大厦，故办公氛围较浓，同时其住宅相对中区及北区要多，如缇香名园、安柏丽晶、五洲星苑、合正名园等高品质楼盘，近几年发展较快，已形成高尚住宅区。

“中区”是指本片区红荔路以北、莲花路以南的部分；

中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦、市政大厦、福田图书馆、鲁班大厦、中国邮政香蜜分行、壹世界广场形成了商业、行政办公区。

商业初具规模，东海酒家、温馨家园装饰广场登陆妇儿大厦，令中区商业档次有较高提升。

另外TT国际公寓、凯旋国际、香荔大厦、景发大厦、万托家园、玲珑花苑、擎天华庭等构成了中区的住宅区。

中区，虽有少量农民房，但无脏乱感，整个居住环境比较理想。

“北区”是指本片区莲花路以北、北环路以南的部分。

其临莲花路区域，标志型住宅只有万科金色家园和天健时尚新天地。

景新花园、景龙大厦、景鹏大厦、景西大厦，均为微利房。

靠北环路有尊皇豪府（幸福家园）、万科城市家园、天健花园、馨庭苑、翔名苑等住宅物业。

有部分写字楼如：

开元大厦、中审大厦、青海大厦。

相对南区旧村改造较慢。

如梅富村与布尾村，农民房较多，乱建私房情况严重，尤其是梅富村背靠北环路，地理位置较偏，握手楼很多，环卫差，形成“城中村”，对提升北区整体高尚住宅形象产生了极大影响。

3、主要交通道路：

城市快速路：

北环路，为双向八车道；

城市主干路：

深南大道（双向八车道）、新洲路、红荔西路、莲花路，为双向六车道；香梅路，为双向四车道；

城市次干路：

景田路，为双向四车道；

城市支路：

一号路、三号路、四号路、五号路，为双向三车道。

4、片区公共配套设施现状：

公共配套：

香蜜湖邮电局；

教育配套：

耀华实验学校、景秀中学、红蜻蜓幼儿园、天健幼儿园、景田幼儿园、城建景东幼儿园、景秀小学、景龙小学、景鹏小学、福景外国语学校；

医疗配套：

北大深圳中心医院、景田医院、中心医院；

商业配套：

全家乐、岁宝百货、民润超市、华润超市、景田市场、香梅综合市场、工商银行等各大商业银行。

交通配套：

大巴:

6、11、204、15、25、101、104、105、213、215、365等二十多条线路；小巴：

411、415、420、433、453、446、451、456、462、507、548、路等近十五条线路.

5、片区规划及发展方向：

片区功能定位：

制订本图则的主要规划依据是：

《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿），其对本片区的功能定位是：

以居住为主，兼有商业、办公、金融等功能，配套设施齐全的综合住宅区。

片区总规划控制人口为9-9.5万人，而现在已达7万人以上，因此新增规划容量约2万人。

本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

5.1、保护并加强城市公共空间环境；

5.2、有利于环境的舒适和安全；并与周围环境互相呼应，相得益彰；

5.3、有利于加强城市空间形象的标志性。

片区内规划公共配套及市政设施情况见下表：

配套设施规划一览表

序号

类别

项目

数量

所在地块号

现状

规划增加

1

教育

托幼

7

7

02-06、02-19、03-02、03-08、04-10、05-01、05-21、06-01、06-21、06-26、06-33、07-05、07-17、08-10

小学

5

2

02-11、03-03、04-13、05-05、06-36、07-19、08-09

中学

1

2

03-13、07-08、08-01

职业学校

1

-

02-18

2

医疗卫生

医院

3

-

03-02、05-04、06-35

门诊部

1

1

03-09、08-04

社区健康服务中心

2

8

02-01、02-20、03-06、04-25、05-04、05-32、06-18、06-24、07-03、08-13

3

文娱体育

电影院

1

1

02-16、07-27

文化活动站

5

3

02-20、03-01、05-04、05-27、06-03、06-24、07-24

青少年之家

-

1

07-27

文化馆

-

1

06-04

老年人活动站

1

2

05-26、05-32、07-27

区级图书馆

1

-

04-18

文化中心

-

3

02-15、05-13、07-27

体育活动场地

1

2

02-17、05-14、08-03

4

行政管理

居委会

26

12

01-01、01-08、02-01、02-08、02-10、02-20、02-21、03-01、03-02、03-06、03-07、04-02、04-15、04-17、04-22、04-25、05-01、05-04

（2）、05-07、05-18、05-27、05-32、06-01、06-09、06-14、06-15、06-20、06-24、07-02、07-03、07-06、07-24

（2）、07-28、08-08、08-12、08-13

工商所

2

-

03-16、05-29

税务分局

1

-

03-17

5

公安消防

派出所

1

2

03-10、06-05、08-05

消防站

-

1

07-14

交警大队

1

-

03-14

6

邮电

邮电支局

1

1

03-15、07-18

邮电所

5

3

02-08、03-01、02-20、04-05、05-01、05-32、06-18、07-24

7

商业

肉菜市场

5

-

02-13、03-16、04-12、05-11、06-17

综合市场（含商场）

2

1

04-03、、07-22、08-06

银行

2

-

05-32、06-18

书店及报刊门市部

3

1

02-14、03-02、06-01、06-20

8

道路交通

公交枢纽站

1

-

06-31

社会停车场库

3

4

02-03、04-16、05-28、06-10、07-07、07-21、08-07

加油站

2

-

05-12、05-31

9

电力

110KV变电站

1

1

03-11、07-20

10

电信

电话机楼

1

-

07-12

11

环卫

垃圾收集站

2

5

02-20、03-02、04-17、05-11、06-17、07-24、08-08

公厕

5

1

02-13、02-20、03-16、05-32、07-24、08-08

二、片区住宅市场分析：

1、片区市场现状分析：

该片区以居住为主，兼有商业、办公、金融等功能，配套设施齐全的综合住宅区。

由于地理位置紧靠福田中心区，受中心区商务环境影响，该片区具有一定的办公环境和商务环境，其中南区、中区、北区均有一定数量的写字楼，写字楼最集中的在南区。

该片区近年来，公寓供应量较多，这和中心区建设不断完善，影响的近一步扩大，对周边公寓市场的需求越来越大，触使该片区公寓市场也越来越活跃，在近期推出的楼盘中就有3个公寓式的楼盘。

目前该片区还有一定量的供应量，但规模都不是很大，未有超过10万平方米的楼盘，这主要是该片区开发比较成熟，可开发的土地量较少，在新供应的6个楼盘中，除缇香名苑外其余5个楼盘占地面积均不超过1万平方米。

2、片区市场供应情况分析：

2000-2005年楼盘供应情况表

时间

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

开发土地面积（m²）

100500

60916

17400

14105

44624

24877

建筑面积（m²）

446600

343852

157300

33828

214100

87120

平均容积率

4.44

5.64

9.04

2.40

4.80

3.50

开盘平均价格（元/m²）

6561

6912

7678

6900

7498

8803

楼盘数量

7

7

3

1

3

4

以上数据楼盘供应时间以楼盘获得预售许可证为准，价格以开盘价格为准。

均价计算方式以当年供应的各楼盘的（楼盘的规模×开盘价格）之和，然后再除以当年供应量的总和，所获得的结果为该片区这年均价平均值。

平均价格=∑（楼盘的规模×开盘平均价格）/各楼盘的建筑面积之和

2.1、土地供应及建筑规模分析：

从上表可以看出，在近几年中，该片区开发规模最大在2000年，开发的土地规模超过10万平方米，建筑面积近45万平方米，在这样的市场供应情况下，可见该片区房地产市场正处在火热阶段。

由于土地是稀缺资源，不可在生的，随着逐年开发，可供开发的土地量逐年减少。

到2003年该片区此年土地开发量达到历史最低。

2003年后，关内停止土地供应，触使开发商通过旧城改造或者是以前开发商储备的土地进行开发，但整体土地开发规模都不超过5万平方米。

在2002年，该片区开发的3个楼盘中，容积率是历年该片区最高的，其主要是该年开发的擎天华庭容积率达到了15.83，成为该片区容积率最高和住宅高度最高的楼盘。

2.2、价格及变化趋势分析：

该片区均价成波浪式起伏变化，从2000－2002年价格成逐年上升趋势，2002年由于万科金色假日三期均价达到8500元/平方米，拉动了该片区整体房价的大幅上涨。

到2003年，由于当年开盘的只有景城府，楼盘的整体质量相比2002的楼盘要相对差一点，导致价格有所下降。

从2003到2005年价格又形成逐年上涨的趋势，涨幅最大在2005年，涨幅到达该片区历史最高17.4%。

从2000-2005年5年间，该片区开盘销售均价涨幅达到6.83%，平均上涨价格为448.4元/平方米。

具体情况见下表：

价格走势图：

价格变化幅度计算方式：

当年看盘平均价格-去年开盘平均价格/去年平均价格×100%

价格变化幅度表：

见下

3、

3、片区新供应楼盘分析：

3.1、在售楼盘概况：

该片区2004年至今新开发楼盘有6个，平均分布在景田南、中、北各区，其中南区为五洲星苑和缇香名苑，中区为凯旋国际和TT国际公寓，北区为天健时尚新天地和景尚雅苑。

楼盘基本情况见下表：

片区在售楼盘基本情况表：

楼盘名称

地址

占地面积

建筑面积

销售价格

销售时间

开发公司

物业管理公司

五洲星苑

福田莲花西路与景田路交汇处

8110

52397

9300

2004.12.11

深圳世纪星源物业发展有限公司

深圳市莲花物业管理公司

凯旋国际

福田红荔西路与新洲路交界处

4346

24808

11000

2005.12.31

深圳市置地实业有限公司

深圳市花样年物业管理有限公司

TT国际公寓

福田特区报业大厦旁，景田路与新闻路交界处

8063

69507

9000

2004.9.28

深圳市帝梦园房地产开发有限公司

深圳华乐星苑物业管理有限公司

天健时尚新天地

福田景田路与莲花北路交汇处

6657

20636

7900

2005.4.28

深圳市天健房地产开发实业有限公司

景尚雅苑

福田景田北景田七街青海大厦东侧

4655

21257

8200

2005.12.16

深圳市文兴房地产开发有限公司

深圳市花样年物业管理有限公司

合正名园二期

福田景田路与新闻路交汇处

9276

20455

8400

2005.11.21

深圳市合正房地产开发有限公司

深圳市合正物业管理有限公司

从上表可以看出：

该片区新开发楼盘开发占地面积比较小，均不超过10000平方米，这严重限制了楼盘的开发规模。

其中公寓式住宅建筑规模分别处于前3位，从这看出该片区由于土地供应量稀少，土地面积较小，做普通住宅缺少社区配套，因此不少开发商将楼盘开发定位与公寓式的楼盘。

除天健时尚天地销售均价在7900元/平方米外，其他楼盘销售均价均超过8000元/平方米，凯旋国际销售均价更是达到了11000元/平方米.可见该片区楼势价格还存在很大的波动空间，未来价格有很大的上升空间。

3.2、片区户型结构概况:

户型、销售统计表

楼盘名称

户型结构

户型面

积范围

套数

销售套数

各户型面积量

销售情况

天健时尚天地

一房

二房

38-45

63-72

89

252

67

14

合计：

333

226

63

11

合计：

300

10584

4556

1246

合计：

16386

89.68%

94.03%

78.57%

总计：

90.09%

TT国际公寓

单身公寓

一房

二房

28-31

39-43

52-60

110

395

191

合计：

702

110

395

191

合计：

696

3300

16195

10696

合计：

30191

100%

99.25%

98.45%

总计：

99.15%

五洲星苑

单身公寓

一房

二房

三房

40-42

43-51

64-77

88

290

151

361

58

合计：

860

278

117

185

55

合计：

635

11890

7097

25631

5104

合计：

49722

95.86%

77.48%

51.25%

94.83%

总计：

73.84%

凯旋国际

一房

二房

39-42

63-69

194

168

合计：

362

191

139

合计：

330

7760

11088

合计：

18848

98.48%

82.74%

总计：

91.16%

合正名园二期

单身公寓

一房

二房

三房

35-41

66-72

72-83

93-105

200

20

64

64

合计：

348

119

20

40

32

合计：

211

7600

1380

4928

6400

合计：

20308

59.5%

100%

62.5%

50%

总计：

60.63%

景尚雅苑

一房

二房

28-31

37-44

58-62

125

225

50

合计：

400

100

147

27

合计：

274

3750

9000

3000

合计：

15750

80%

65.33%

54%

总计：

68.5%

以上各户型面积采用平均法求得，该数据只做参考。

3.2.1户型分析：

从上表可以看出该片区户型结构主要以一房、二房为主，所占比例达到75%，单身公寓所占比例达到21%。

三房只占3%。

随着投资价值的提升，片区内产品结构近来也发生了很大变化，逐步的从以前的自住型物业过渡到中小户型的投资型物业，目前片区同时有三个酒店式公寓在售。

景田作为福田中心区的一级辐射区域，得天独厚的地理优势时刻吸引着中心区及周边的白领人士，成为白领人士居住的一块乐土。

也是因为该片区的主要客户是中心区的白领人士，其中很大一部分主要是起过渡住房。

针对他们士工资收入较高，但积蓄不多的特点，使他们比较倾爱总价较低，首付较低的一房、二房。

户型比例图:

见下

3.2.2面积分析：

从上表可以看出该片区单身公寓户型面积在40平方米以下，一房面积主要集中在40-45平方米，二房主要集中在60-70平方米。

从该片区户型供应的面积来看，二房所占面积最大，其次是一房，他们所占比例达到总面积的77%。

面积比例图：

见下

3.2.3销售情况分析：

从户型、销售统计表可以看出，该片区楼盘销售情况比较理想，除五洲星苑、景尚雅苑、合正名园二期外，其余3个楼盘销售率都超过90%。

景尚雅苑位于景田北景田七街青海大厦东侧，地理位置不是很佳，交通不便，是导致销售不佳的主要原因。

该片区是白领人士的主要居住地，交通是影响他们购房的重要因素。

作为投资者关注交通是否便利也是直接关系他们投资回报率的重要因素。

交通不佳在很大程度上影响了这二类购房者的热情。

五洲星苑位于景田南区，周边开发成熟，配套设施完善。

目前推出的单身公寓销售率达到95.86%，但二房销售率才51.25%，并且二房是该楼盘户型套数最多的，因而该户型销售不佳直接影响该楼盘的整体销售。

该楼盘主要针对的是中心区及周边的白领阶层和一部分投资者。

由于白领阶层在此购房主要是以过渡居多，他们主要是找个地方居住，而对居住的面积不是很在乎，对于他们来说只要能达到过渡就行，因而他们不会选择户型面积较大，首期和月供较多的二房，而选择面积适合自己目前现状，首付和月供较少的单身公寓或一房。

3.2.4价格走势分析：

2005年12月景田片区的典型住宅价格指数为1625.13点，较上月上升132.69点。

片区楼盘的成交均价为9419元/平方米，价格增幅较大，主要是因为片区内酒店式公寓项目的拉动。

景田片区价格指数走势图

景田片区价格走势图（元/平方米）

2005年12月景田片区市场活跃，成交量与上月相比有明显上升。

随着中心区建设的不断推进，片区价值不断提升，新房与二手房的价格都在不断攀升，新房与二手房形成联动，有利的推动了片区房地产市场的成熟与健全。

3.2.4客户分析：

◆旧城改造失去住所的居民：

他们中的绝大部分都是深圳本地人，随着深圳城市建设的现代化建设，他们以前居住的房屋严重影响了城市形象的提升。

政府和开发商联合进行旧城改造使他们失去了自己的住所，但因此得到了不错的拆迁补偿。

由于他们在该片区生活了几代人，对这里有了深厚的感情，因此他们选择在该片区继续居住，而选择购买该片区内的楼盘。

这类人在该片区购房比例较小，这类人购买能力强，大多为一次性付款。

◆中心区的白领：

他们很多都是在福田上班，其中大部分就是在中心区和车公庙附近上班，他们中大部分人收入较高。

由于该片区紧靠福田中心区，地理位置优越。

对于他们来说，选择在这里居住上下班比较方便，不用浪费太多的时间在回家路上，多节省一些时间让自己多有休息的时间。

该片区生活配套设施完善，治安较好，居住环境十分理想，也是吸引他们的一个重要因素。

这类人在该片区够房的比例较大，多选择一些单身公寓、一房、二房。

◆投资者：

他们看好深圳的房地产市场，同时更看中该片区的升值潜力，近几年深圳房地产市场良好的投资环境给他们投资增加了信特别是中心区建设如火如荼的开展，其影响力也越来越大，带动了周边市场的升值，其住宅租金也随着提高，使投资他们有更高的回报率。

◆香港置业者：

这类人具备较好的投资意识,且对深圳经济发展和房地产市场看好,他们中的一部分是在深圳经商或工作，为了给自己在深圳有个稳定的住所，选择在这里置业。

另一部分则是看好深圳的房地产市场，而选择投资深圳的房地产。

◆经商人群：

他们在深圳的城市建设中获得了丰厚的收入，为改变自己的居住环境，提升自己的社会地位，选择能体现自己的楼盘置业。

4、片区二手楼盘分析：

该片区是一个居住综合区，楼盘数量较多，为了方便分析，选7个具有代表性的楼盘作以下分析:

二手楼盘情况表：

见下

名称

地址

建筑规模

主力户型

面积

销售均价

现在二手价格

入住时间

天健名苑

红荔路与新洲路交汇处

60000

三房

110-130

6500

6700

2001.3.31

金色假日

红荔西路与景田南路交汇处

20000

一房

二房

40-42

58-62

6860

8900

2004.4.28

金色家园

莲花路与景田路交汇处

402900

二房

71-80

7200

9200

2003.5.16

景秀年华

香梅北路与北环路交汇处

36653

二房

三房

61-78

82-117

6000

6700

2002.8.18

擎天华庭

福田景田路与商报路交汇处

90400

二房

三房

63－68

110-170

7448

7800

2003.12.28

幸福家园

景田北馨庭苑附近

28000

三房

101-106

7546

8100

2002.6.28

国泰豪园

景田二路

24000

三房

97-116

6305

8000

2002.12.28

规模分析：

从上表可以看出该片区规模最大是万科金色家园，其规模达到40万平方米，其中分3期开发，一期、二期均为16万平方米，三期为8万平方米。

其余楼盘规模均不超过10万平方米。

该片区楼盘容积率都较高，其中擎天华庭容积率达到15.87，成为该片区的一个标志性建筑。

户型分析：

可以看出该片区2003年前户型结构主要以三房为主，其户型面积普遍较大在95－120之间的居多，这和该片区作为一个高尚住宅区，居家的人较多分不开。

2003年以后一房、二房比例有所增加，这和周边环境发生变化有着密切的联系。

2003年后中心区的影响越来越大，其规模也在逐年增加，写字楼面积更是以惊人的速度增加。

聚集了大量的商务人士和白领人士，带动周边市场的发展，出现了大量针对白领人士的一房、二房。

价格分析：

见下表：

价格变化表：

名称

天健名苑

金色假日

金色家园

景秀年华

擎天华庭

幸福家园

国泰豪园

销售均价

6500

6860

7200

6000

7448

7546

6305

现在二手均价

6700

8900

9200

6700

7800

8100

8000

变化价格

200

2040

2000

700

352

554

1695

变化幅度

3.07%

29.74%

27.78%

11.67%

4.73%

7.34%

26.88%

平均年涨幅

0.61%

14.87%

9.26%

3.33%

1.58%

2.10%

8.96%

该片区各楼盘均有所升值，其升值程度相差较大，最底的天健名苑才3.07%,最高的金色假日涨幅达到了29.74%。

从这可以看出该片区楼盘具有较大的升值空间。

上升最高的3个楼盘中，金色假日和国泰豪园都位于景田规划建设最为成熟的南区，该片区商务氛围浓厚，教育资源丰富，从幼儿园到高中无一不有。

该片区住宅品质都较高，不存在农民房，因而整个片区形象较好，给楼盘升值带来坚实的保障。

金色家园是由万科开发的，其开发商的品牌效益给楼盘升值提供了强力保障。

三、片区商业市场分析：

1、片区商业分布现状概况：

该片区目前商业主要以街铺经营为主，主要分布在景田路沿线，新闻路沿线、莲花路、景田北街等各主要道路两侧。

其中一步分商业分布在都楼盘的裙楼里，较具代表性的如万科金色家园、金色假日、天然居等。

在缇香名苑还出现了商业风情街，但由于所处位置不佳，租金相对较高，导致该风情街目前经营较为冷淡，出租率较低。

2、片区街铺商业分析：

位置

面积

租