房地产宏观调控政策对住房价格的影响效应分析.docx
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房地产宏观调控政策对住房价格的影响效应分析
本科毕业论丈(段计丿
中丈越目:
房地尹宏观调拴咬策对住房价格的彩响效应分析
美丈題目:
Theeffectofrealestatemacroonhousingprice
所堆.盹余:
衣共管理学St
专北班级:
心事管1002
学生:
博
指导敘师:
勲
兗成对间:
2014年5月30冃
—、绪论4
(-)选題背景及研兜盘义4
1•选題背景4
2.研宛盘义4
(二丿国外丈故综述5
二、我国房地尹调控政策现状分析5
(-)近年来我国岀台的房地尹欢策5
(二丿我国房地尹政策的进一步屯善6
三、宏观调按下我国房价走势6
(-)供當关糸7
(二丿房价构成7
(三丿房地尹市场主体行为8
s、房地尹政策的影响效应分析9
(―丿房地尹欢策对审场供求的影响分析9
1.财政、货币政策对房地庐市场供求妙响9
2.行政手段对房地*市场供求的影响10
3.法律手段对房地产市场供求的影响10
(二丿房地尹政策对庭价的影响分析11
1.全融政策对房价的影响11
2.财政政策对房价的影响11
五、实证分析房产税对我国房价调控效果分析12
(-)以房尹稅对房价影响为例的实证分析12
(二丿总体分析13
1.房价调控政策目标栈糊且不彻底严重影响列政策的轨行力度与深度14
2.缺乏对占据主要地位的基本购房需求的需求管理政策15
3.房屋供给管理政策不能有效改善房屋供给增加住宅土地供应方面。
16
4.城市房屋成本疑制不当,形成成本推动型价格上涨。
16
六、结论与建议17
参考丈故20
房地产宏观调益玖策玖策对住房价格的彩响败应分析
捕要:
房地产行业是过数经济的炙杜产业,一方面,通过对上下游相关产业的帯动,其发叢从供给而推动整个国氏经济的增长。
另一方面.房地产业所提供的住宅商吕同时是一国居民财富的一个重要组成部分,共价格的波动从需求而对整个国氏经济的运行以及国氏福利产生重要影响。
而我国房地产政策对房价的调控败果幷不刖显,这也要求欢府必须出台强冇力的政策来调控房地产市场。
本丈试图从理论和卖证両个方面分析研兜我国宏观调控政策对房地产价格的影响机制及效应。
关他词:
房地广政策;房产稅;彩响机制;房价
Theeffectofrealestatemacroonhousing
price
Abstract:
Therealestateindustryisapillarindustryallergieseconomy,ontheonehand^drivenonbytheupstreamanddownstreamrelatedindustries,thedevelopmentofthenationaleconomytopromotegrowthfromthesupplyside.Ontheotherhand,providesresidentialrealestate,whilecommoditiesareanimportantpartofthewealthofacountry'sinhabitants,anditspricefluctuationshaveasignificantimpactondemandfromthefaceofrunningtheentirenationaleconomyandnationalwelfare.ThecontroleffectofChina'srealestatepolicyonhousepricesisnotobvious,whichalsorequiresthegovernmenttohaveastrongpolicytocontroltherealestatemarket.ThispaperattemptstostudyChina'smacro-controlpoliciesaffectthemechanismsandeffectsonrealestatepricesfromtheoreticalandempiricalanalysisofbothaspects.
Keywords:
realestatepolicy;propertytaxes:
influencemechanism:
rates
—、錯■论
(-)选題背景凤研宛意义
1•选題背景
房地尹业作为我国国氏经济的先导性和基础性尹业,房地尹市场的稳主可持续发曼关糸到整个国氏经济的健康可持续发袈。
房价作为房地产市场的主要衡量指标,其动恚炙化就是反应房地?
•市场的睛雨表。
房价还具备特有的功能:
弟一,房价作为国氏经济的一种基础性价格,衣一主程度上对我国市场的总体价格水平其决定作用;笫二,住房是人民生活的重要硝费资料,因此住庭的价格壽低对居氏的生活水平影响重丸;笫三,由于价格机制是市场经济中最主要的调节机制,因此房价对整个房地尹市场的供求总量以及结构都具有重要的调节作用。
1998年,我国取信了福利分房制度,随着银行房地产抵押资敕欢策的老善、住房公积全欢策的具体卖施以及居氏收入的持续增长,房地尹市场连.勃发展。
近年来,由于受到各种因素的影响,我国的房价涨势凶猛,直至2010年,我国房地尹的平均僅价比1998年的壽144%,—线城市J等的房价涨幅灵大。
由于庭地尹的特球性,房价的上涨就会帯来一糸列连械反应,如对中低等收入人群的基本房屋禽求不利,且房价上涨还会使得场价上升、建设用地犷以及全徹机构不良资款增加等负效应的尹生。
应该采取怎样的玄观经济欢策对房价进行调控,把房价控制益.合理的闵,推动房地尹市场的稳定发袈已经引起了社会各界的/•泛关注。
由于淮.我国房地庐税制还不兜善,中央政府蛊采取一糸刃宠观政策后,如何进一步用房地尹稅来综合调节房价,从而达列调控房地尹市场的目的,值得我们诛入研丸。
2.研死克义
随着我国市场经济的不斯屯善,房地尹市场也得列空前的发展,对房地庐市场进行有效调控成为了各国欢府的重要目标,由此,房地庐政煞占房地庐价格关糸及房地尹政策对房地尹价格的影响机理成为这些年来国外学者研配的热点问題。
从国外房地尹宏观调控政策与房地庐价格关糸研•克现状来看,关于房地庐政策对房价彰响的研克比轶多,我国对于房地尹欢策对房价影响的讨论研宛还处于起.步阶段,主要因为国房地尹市场的发展起步比较睨,且我国房地?
•各项政策以及体糸和对较为复亲。
因此,採索我国房地尹政策与房地尹价格的关糸,一方面可以理请两者之间的影响机理,加诛对我国庭地尹政策对庭价影响特征的理解,另一方面通过实证研丸,可以丰富房地尹欢策与房价的相关实证家。
(二丿国外丈执综述
与西方发达不同的是,我国房地尹市场的起.步较<>1998年国务兌提出全国城氛卖行住庭分配货④化,停止住房实场分配的改革政策,标志着我国以市场供应为主的住房供应体糸正式确立,房地尹市场从此全面启动。
由于我国房地庐业发袈易史较短,国学者对于房地尹市场的研宛深度不够,而国外一些发达的房地尹市场经易了较长肘间的发钱之后已相当成熟,因此A对于房地尹政策的研兜色比较丰當,形成了较为屯善的研兜体糸。
近年来,随着房价的迅猛上涨,我⑥政府也是频频岀台房地尹欢策,越来越多的学者开始莎足这一领城,但依然没有形成屯善的研丸体糸。
下面将从房地尹政策调控手段、传导机制和影响效应三个方面对區外和国的相关研丸现状进行简单的综述,。
二、我国房地产饲雄玖策现状分析
(一丿近年来我国岀台的房地产欢策
我国勺2003年开始将保持房价平稔、抑制房价过快增长作为一项重要政策。
2003年4月,提需第二套住房首付比例;7月,开始集中整顿土地市场。
2004年调控力度进一步加丸,加强经济适.用房的管理与房地尹赏畝监管、级行首次加息、严格轨行经營性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度等政策丸后出台。
总体来说,2004年的政策比较零散,暢度不丸,影响较小。
2005年闫国入条、新国八条相继岀台,使房地庐开发技姿增幅同比朗显回落。
但由于户型调控指标、商老房与经济适.用房比例不具体等原因,并未达到预期效果,反而因购房计划延缓,形成了后期的购房井喷现象。
2006年国夫条出台,出台限制套型90/70欢策、二手房管业税欢策,但国大部分城市房价上涨的趨势不变,一些大城市的房价还创下了场史新壽。
(二丿我国房地尹欢策的进一步免專
欢策调控延续到2007年,政策再次免毎,包括加强房地尹开发企业土地增值稅请算管理.提壽笫二套房首付比例及利率等。
住宅调挫思路发生了标志性转变,加快建立样级住房保障体糸,卖行住房分类供应体制。
当年引发了许多城市丸面积的“退房潮”,全區棲市仪机开始丸吟温。
2008年的调控政策呈V字反转。
年初,进一步请理整顿闷置土地,从源头上增加土地供给,优化住宅用地结构,犷大廉租住房建设计划,起列增加房尹供应的赦果。
下半年随着其国次赏危机的蔓延,经济增长出现回落,房地庐拔作为掘动需的重要工具得到扶特。
2009年救市欢策对房地尹市场的竝动作用表现:
fe岀,成交量与成交价格同步上升,导致2009年中国房价的送势暴涨。
不过,12月以后,欢策朗显收紧,特别是“国四条”释放了请術的信号。
2010年一李度经济数据公布后,中央欢府便连续出台了调控房地尹糸刃欢策,其力度比场史上任何一次房地尹调控欢策都灵严厉和具体。
主要包括暂停发放笫三去及以上住房和非本市居民购房赏畝;同一购房家庭只能新购买一套商品住房,提需住房赏款首付敕比例等。
三.宏观调拴下我国房价走势
A岀台一糸列调控描施之后,各地房价并没有出现大幅度下舉的情况,部分地区甚至逆市上拓。
以下是A宏观调控的大背景下我国的房地尹价格走向的分析:
(-)供需关糸
从供•當玖方的发袈趨势看,短期来看,供谢会受到一岌的影响;长期来看,房价下跌的可能性不会丈丸。
房地庐市场需求分为生活需求、改善禽求、仪脊需求和仪机密求。
生活需求和改善需刖性的,其变化也是右规律可循的。
在宏观调控的丸形势下,部分谄冬者的预期房价会下跌,可能会等待房价进一步回落而特币购买,但从长期来看,这部分需彖观存>5.的而且需求量很大。
而对于仪资性需求和仪机性需求,心宏观政策的调桂下,仪资者会灵加理性地分析技亦收盖,短期这部分密求肯定会丸隅度下吟。
但是,从长期看,蛊利率、汇率政煞不发生大的改变,这部分从镂市中橄岀的资全浇向何方,今后仍然是一个问題。
长期看,随着我国二手房市场的逐步规,房地尹市场化的进一步发展等因素影响,我国住庭市场有效供给将会不新增加。
但房地庐市场的供给主要来源于房地尹开发,在目前庭地尹开发仪脊规栈依然过丸,房价上涨过快的前提下,房地庐开发投姿进一步加快是不现卖的。
因此,从供需双方的发展趨势综合来看,居氏住庭巨丸常求与供给短缺的矛盾近儿年会持续存A。
在严格的宏观调控政策下,近期房地庐价格增长速度会有所呵隊,但回落幅度不会丸大;从长期看,房地产价格将呈现持续小隅升需的态势。
(二丿房价构成
从房价的构成来看,房价下跌的空间不丸。
房价的构成主要包括土地成本.建安成本和项目经營期间的妾用、稅金及附加等彖,再加上开发利润。
从这儿部分分析,房价增长速度会有所减缓,但房价下跌的可能性不大。
⑴土地成本持续上涨。
土地是房地尹业生存和发展的必要条件,也是整个商%房成本中的重要纽成部分。
心土地新政策执行后,土地价格上涨迅速,土地供应量已岀现了较丸隅度减少,而住房需求的快速增长,又进一步加剧了房地庐开发土地供需矛盾。
从长期来看,由于土地姿源的种缺性、土地供应的有限性及区佞的差异性,直观上导致土地供应的和对不足和土地供需不平衡,症一定程度上推动了地价上涨。
而拆迁工作的进一步规也和应增加了拆迁补肋奏用。
另一方面,土地出让全也是当地政府进行配套基础役施的脊全来源。
因此土地成本将呈逐步升壽的趨势。
(2)建材价格的上涨导玫建安成本的不斯提需。
近儿年来,由于仪资的过度旺處等因素影响导致建材价格的持续上涨。
从整体上看,尽管近期建材价格有所回隊,但从长期来看,原材抖供应紧趨势仍将延续。
我®电力、煤炭、石油供应紧的局面仍将持续;铁路■运输紧局面难以得列根本缓解;建材价格仍将维持症爲住。
另一方面,随着人们需求层次的不新提爲,商老房的品质会逐步提為,配套役施和环境色会不断改善,这些都症一走程度上加大了商洗房的开发成本。
(3)人力成本、项目的期间妾用和开发利润都难以刖显下吟。
由于工资的创性特征,房地庐开发企业的人力成本将会特续上涨;项目期间的姿用多是由政府部门征收的,也都是经过和关部门"匕准的,这部分成本短期色不可能下吟;而对于企业的开发利润,由于采取了加丸普通商%住电和经济适用房建设、整顿规市场秩梓等宏观调控欢策,这部分可能会下舉一些。
但房地尹企业作为市场中的法人主体,其着服6只能以盈利为中心。
所以从长期看,这部分成本也不会有丈多的下吟咗间。
(三丿房地产市场主体行为
从房地尹市场主体的行为来看,房价下跌的动力不足。
房地庐市场的活动主体主要有三个:
一是玫府部门,包括中央欢府和地方政府;二是企业,主要是房地尹企业和全融机构,也包括为房地庐企业提供原材料的上游企业;三是购房者,主要是居氏。
从这三个方面的行为动机来看,房地尹价格下跌的动力朗显不足。
从以上的分析可以看岀,在整个房地庐市场主体中,大多救人不希望房价的下跌。
为了卖现整个国氏经济的持续稔岌发袈,进行宏观调控是中央政府的职责,但政策的着眼点是稳定庭价,不是林庄房价。
相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的,而且只能更加保持平稔缓和。
因此,长期来看,全国囲房价的增长速度将会有所回落且保持和对稔主,最终基本上适.应居氏的收入水平。
5、房地产敌策的彩响放应分析
为了抑制过壽的庭价,欢府岀台了一糸列的调控欢策以稔定过热的庭地尹市场,进而达刊使我国GDP总量稳龙增长的目的。
同肘,房地产欢策的岀台也会尹生多方面的影响。
本章主要分析了房地尹政秉对房地庐市场供求、房价以及我国GDP总、量的影响效应。
(-)房地尹欢策对市场供求的影响分析
房地尹的常求比则指岀,在其他条件不变的情况下,芷一房地"%和服务的价格越低,购房者对该尹阮和服务的需求量越大;而当该产%和服务的价格越壽肘,购房者对该尹品和服务的禽求量则越小。
除价格以外影响房地庐需求的因素还包括:
⑴社会经济发展与城市■化水平,
(2)城市人d数量与结构状况,(3)收入水平,(4)城市产业结构,(5)房地兴需求者对未来的经济预期,(6)房地产政煞因素。
房地尹的供给冻则指岀,在其他条件不变的情况下,房地庐价格越爲,房地产开发商的供给量越丸;反之则相反。
由于房地尹开发的周期较长和房地产市场信息不充分的特性使房地尹供给对价格变化表现岀肘滯。
除此以外,决龙房地尹供给的主要因素有:
土地住置,经济发展水平和经济条件,枝术条件,房地庐政策因素。
土地£然供给是土地姿谏的自然存量,其教量是固定不变的。
土地经济供给是土地A勺然供给和勺煞条件允许的谢,症一定的肘间和地区,由于一定用途的土地价格变化而形成的土地供给数量,土地的经济供给是有弹性的。
1.财政、货币政策对房地尹市场供求影响
⑴运用税收杠杆,通过提爲爲拶商老房税率抑制其禽求,障低普通商%房的稅率,剌激其供求,从而改善庭地尹市场的供求结构。
(2)调整转移支付欢策,加丸对低收入者的转移支付,缩小收入分配差距,保障低收入者的基本住房需求,健全住房徐障体糸。
灵活运用货币政策,可以对房地尹市场实行有效调控。
①调节货币供应量,调整存款准备全率,将影响房地尹的供给与需求。
②运用利率政策,如降低佟获利率,可以剌激鸟地尹开发商增加供给;反之,则房地尹开发商减少供给。
舉低房地庐抵押赏款利率,可以刺激房地尹需求;反之提壽房地尹抵押赏畝利率,则抑制房地庐需求。
③通过信赏政策,增加房地庐开发资欽和房地庐抵押资软规棋,可以提爲房地庐市场交易规棋;反之,控制房地尹开发资敕.和房地尹抵押资敕.规栈可以限制房地尹交易规栈。
当庭地尹市场岀现周期咬动肘,政府可以运用财政、货币政策的有效组合,以实现其欢策目标。
2.行政手段对房地庐市场供求的彫响
⑴价格指导和价格管制。
价格指导,是指欢府确定一个指导价格,由房地尹开发商参照轨行。
价格管制,分为最爲限价和成本加成定价。
最爲限价,是由政府确主一个指导价格,所有房地庐开发商岌价不能起过这个指标;成本加成定价,是玫府根据房地尹开发建役的平均成本加上一个合理的利洞,来确定房地尹的价格。
(2)城市规划是对城市建设的综合布局,主要通过各种法律条例、欢府政煞及枝术控制参数,为城市布局调整和开发建设提供指导,在不断提需土地利用效率的同肘,满足房地尹仪姿开发的需求。
G)加强房地庐市场的制度建设,健全信息拽蛮制度,以诵徐逆向选择和道德风险。
政府确保庭地尹市场的信息公开透朗,引导谄妾者的心理预期。
3.法律手段对房地庐市场供求的影响
通过立比,禁止房地庐开发商形成价格同翌.,租全市场克争,是卖行房地尹市场立观调技的重要手段。
制是和卖施反垄斯法主耍目的是提壽市场运行的效率,防止市场势力泛滥,创凌克争环境,实现公平克争。
房地庐市场特有的区城垄斯性和房地尹作为所有居氏生活必密%的特性,要求政府运用法律手段,调节房地尹市场的运行,提壽房地尹资源配置的社会总福利。
(二丿房地产政策对房价的影响分析
直孩■干预与间挂干预是政府干预庭地尹市场的两种手段,设置姿全或政策壁垒是直接干预的主要播施,利用金融与财欢政煞进行调节是间棲干预的主要描施。
出台房地尹政策的目的主要是以人民的利益为基准,使房价能够在一个合理的国。
1.金融政秉对房价的影响
房地庐从开发到销偿的每个环节都窗不开金融的支特,它是济全瀝集型尹业,房地庐企业主要的融•弥■渠道就是通过银行资软,而对于其他资■全来源,也I都是通过非银行全融机构最终转化为银行姿全。
而勺筹强全基本上是通过商老庭销僅所得到的收入,而大部分的购房者基本上都会选择银行资款购买住庭。
因此,银行信资是庭地尹企业的主要姿全来嫄。
如今银行对房地尹业的资畝丈持,以不单是对房地尹开发商的资款,还包括了对普通购房者的住房按掲赏款,银行信齐资全佥就因此而成为了房地尹业脊全来源的主要源泉。
银行提供给了房地尹企业从开发到箱僅各个环节资全的需要,这就使得房地产价格周期和银行信资周期呈现岀强丸的关联性。
因此,全融政策对抑制房价有很強的作用。
2.财政政煞对房价的影响
稅收欢策和欢府直接仪姿是我国财欢欢策的主要手段,这两种方无也可以对房地尹市■场的供需结构尹生影响,进而影响我国房价。
例如我国推出经济适用房的住房玫策,就是政府通过让利的方式进行的直摟技姿,经济适.用房的出现可以调整房地尹市场的供给结构,从而达列影响房价的ej的,并且满足了/•大购房者的住房常求。
另外一个抑制房价的重要财政政策就是稅收政策,而且效果也非常的刖显。
例如,税收政策包舍的个人所得税、營业稅以及土地增值稅等,这些都会直接转嫁给供给者,这也势必、会增加供给者的成本,而供给者为了不让勺身的利益受到损失,势必会将成本的提爲转嫁列尹%的价格中来。
因此这种税收政策不仅不会抑制房地尹价格,减轻购房者沉重的房资负担,而且还会增加他们额外的负担。
反过来,若欢府向购房者征稅则无冻转嫁,并且也无冻体现柱房价上,即向购房者程稅并不会抑制房价上涨,反而会编小房地尹市场的密求量。
五、宾证分析——房*税对我国房价谒雄败果分析
(一丿以房尹税对房价影响为例的实证分析
A全国房价飞速上涨的丸背景下,从2011年1月,开始在和两地进行征收房尹稅改罩的沈点,两年过去了,房庐稅对抑制房价的实际效果如何呢?
下面是我国7个大城市近两年的有关房价数据。
表12010〜2011年中国7个城市房价变化
城市
期
年月
刀均房
月均房
月均房价
刀均房价
月均房价
刀均鸟价
P艮
价
价
价
(元/
(元/
(元/
(元/
(元/
(元/
(元/
备平来)
希平朱)
备平来)
希平来)
1
2010年8刀
6223
23037
21734
23658
6572
11887
19864
2
2010年9月
6328
23113
22161
24366
6740
12017
20441
3
2010年10
6388
23240
22317
24550
6798
12019
20507
4
2010年11A
6452
23333
22348
24601
6876
12010
20564
5
2010年12
6525
23305
22535
24902
6980
12014
20571
6
2011*1A
6629
23478
22650
25004
7040
12215
20762
7
2011年2月
6661
23591
22767
25137
7107
12284
20772
8
2011年3月
6708
23586
22893
25253
7170
12329
20800
9
2011年4月
6732
23662
22862
25398
7215
12350
20845
10
2011年5月
6750
23735
22914
25671
7267
12346
20649
11
2011年6月
6703
23752
22884
25699
7299
12274
20684
12
2011年7月
6691
23856
22896
25808
7339
12282
20654
13
2011年8月
6616
23826
22953
25687
7447
12255
20597
14
2011年9月
6525
23772
23008
25675
7431
12266
20559
15
2011年10刀
6431
23666
22946
25747
7425
12171
20544
16
2011年11月
6416
23555
22927
25678
7315
12026
20506
17
2011年12刀
6359
23456
22869
25499
7301
11951
20456
通过对以上图表的分析,勺从2011年1月起淮.和沈点征收房尹稅后,这两个城市的房价并没有应声下吟,而是淮.大约半年后,房价才逐步回隊。
但我们色不能证明,此肘房价的回落,是由于执行房尹税的療因。
因为在进行房尹稅改罩试6的同肘,我国&采取了其他财政欢策.货币政煞以久行政蜡施来抑制房价(如限制房资,限购,增加土地供应量,提供廉租房和加丸经济适.用房供给等政策腊施)。
这色可以证明,从长期来看,房庐税对抑制房价的作用并不朗显。
从总体上讲,和这两个实行房尹税改革渕点的城市,房价走势和其他并未实行房庐稅敌革沈点的城市房价走势并没有朗显的差异。
如和这两个城市,并未实行房庐税征收汎点,但这两个城市的房价走势与和的房价走势基本吻合:
属于西部城市,也未试
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