解析关于珠海市房地产抵押管理条例.doc

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珠海市房地产抵押管理条例

　　（1997年12月29日珠海市第四届

　　人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）

　　第一章　总则

　　第一条　为加强房地产抵押管理，保障抵押当事人的合法权益，维护房地产抵押活动的正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿。

　　第三条　以本市行政区域内的房地产进行抵押的，适用本条例。

　　第四条　房地产抵押，应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。

　　依法设定并履行抵押登记的房地产抵押权利，受法律保护。

　　第五条　房地产抵押实行土地使用权与房屋所有权同时抵押的原则。

　　第六条　市房地产管理部门是本市房地产抵押的登记机关，负责房地产抵押的管理工作。

　　第二章　房地产抵押权的设定

　　第七条　下列房地产可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

（二）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;

　　（三）抵押人依法办理了登记备案的预购商品房;

　　（四）抵押人依法可以抵押的其他房地产。

　　第八条　集体土地使用权不得单独抵押。

以村集体所有土地上的企业厂房、村民所有的房屋等建筑物设定抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

　　前款中的房地产抵押应当符合下列规定：

（一）应当先报市房地产管理部门审核并报市政府批准;

（二）需要转为国有的，由该村委会出具保证书，保证在实现抵押权时同意按本市现行的土地征用补偿标准补偿后依法定程序转为国有土地;

　　（三）需要转为国有的，抵押人必须向市房地产管理部门出具保证书，保证在处分抵押房地产时，先向市政府补交地价款，然后才能清偿债务。

　　第九条　下列房地产不得抵押：

（一）土地所有权;

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本条例第八条第一款规定的除外;

　　（三）以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、体育设施和其他社会公益设施;

　　（四）未经房地产登记机关登记发证的土地使用权及房屋所有权，但本条例第十四条和第六章规定的除外;

　　（五）房地产开发企业未付清地价款的房地产;

　　（六）未取得预售许可证的商品房;

　　（七）已依法公告例入征用、拆迁范围的房地产;

　　（八）所有权、使用权不明或者有争议的房地产;

　　（九）依法被查封、扣押、监管的房地产;

　　（十）依法不得抵押的其他房地产。

　　第十条　抵押人所担保的债权不得超出其抵押房地产的价值。

房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　第十一条　下列房地产办理抵押登记前，抵押当事人应当委托有合法资格的房地产评估机构进行评估：

（一）以划拨土地使用权及其地上房屋所有权设定抵押的;

（二）以村集体所有土地上的企业厂房、村民所有的房屋等建筑物设定抵押的。

　　第十二条　除本条例第十一条规定的情形外，设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由有合法资格的房地产评估机构评估确定，也可以由抵押当事人协商议定。

　　第十三条　以划拨土地使用权及其地上房屋所有权设定抵押的，应当经市政府批准后方可签订房地产抵押合同。

　　第十四条　以预购商品房设定抵押的，抵押人必须付清房价款，并履行商品房预购合同约定的义务。

未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取任何行动致使商品房预购合同失效。

　　第十五条　房地产开发企业对已经预售的商品房不得设定抵押;已抵押的商品房未经抵押权人书面同意不得预售，抵押权人同意预售的，抵押权人、抵押人及商品房预购人三方应当签订预售商品房协议书，购买者按协议书约定将款项足额汇入指定的银行帐户。

无三方签订的预售商品房协议书，预售行为无效。

　　第十六条　以在建工程已完成部分设定抵押的，其土地使用权随之抵押。

　　第十七条　以出让土地使用权及其房屋所有权设定抵押的，抵押权终止期限应当先于土地使用权出让终止期限。

　　第十八条　抵押人将其出租的房地产设定抵押的，应当将租赁情况告知抵押权人，并在抵押合同履行登记30日前书面通知承租人，原租赁合同继续有效。

　　第十九条　抵押人以共同共有的房地产设定抵押的，应当先经全体共有人书面同意;抵押人以按份共有的房地产中所分摊的份额抵押的，应当自抵押合同履行登记之日起30日内书面通知其他共有人。

　　第二十条　抵押权因抵押的房地产灭失而消灭。

因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

　　第二十一条　抵押权人与抵押人约定抵押的房地产需要投保的，由抵押人向保险公司投保，在抵押期间，抵押权人应当为保险的第一受益人。

　　第三章　房地产抵押合同

　　第二十二条　抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。

抵押合同不得违反土地使用权出让合同的约定和规划对土地的使用要求。

　　第二十三条　抵押合同主要包括以下内容：

（一）抵押当事人的姓名或者名称、住所地;

（二）主债权种类、数额;

　　（三）债务人履行债务的期限;

　　（四）抵押房地产的座落、用途、结构、面积、使用期限、权属状况;

　　（五）抵押担保的范围;

　　（六）抵押房地产的估价;

　　（七）抵押房地产意外毁损、灭失的风险责任;

　　（八）抵押房地产处分的方式;

　　（九）抵押合同订立的时间与地点;

　　（十）当事人认为需要约定的其他事项。

　　第二十四条　以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

（一）房地产权利证书、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的编号;

（二）地价款交付的情况;

　　（三）施工进度、已投入的工程款、已完成工程量及竣工日期。

　　第四章　房地产抵押登记

　　第二十五条　有下列情形之一的，抵押当事人应当自抵押合同签订之日起15日内向登记机关申请房地产抵押登记备案或者抵押登记：

（一）以依法登记的房地产设定抵押的;

（二）以依法登记的土地使用权连同在建工程设定抵押的;

　　（三）以预购商品房设定抵押的;

　　（四）以购买的在建或者现成的商品房进行贷款抵押的。

　　申请抵押登记的，应当先办理房地产权属登记;未办理房地产权属登记的，只能申请抵押登记备案。

抵押当事人在领取房地产权证书后，应当转办房地产抵押登记。

　　第二十六条　申请房地产抵押登记备案或者抵押登记的，应当提交下列文件：

（一）房地产抵押登记申请书;

（二）申请人身份证明文件;

　　（三）主合同及房地产抵押合同;

　　（四）房地产权证或者商品房预购登记证书;

　　（五）登记机关认为应当提交的其他文件。

　　房地产抵押时，其土地属于集体所有的土地，或者是以行政划拨方式取得土地使用权的国有土地的，应当提交有关部门的批准文件。

　　未建有房屋的土地，其使用权抵押时，属房屋建设工程的，应当提交完成开发投资总额25%以上的验资证明;属成片开发土地的，应当提交已形成工业用地或者其他建设用地条件的证明文件。

　　以依法登记的土地使用权连同在建工程抵押的，应当提交有关批准建设的文件。

　　申请预购商品房抵押或者购买在建商品房贷款抵押登记备案的，应当提交商品房购销合同、购房发票或者收据。

　　第二十七条　房地产抵押合同发生变更的，抵押当事人应当自书面变更协议签订之日起15日内向登记机关申请变更抵押登记备案或者抵押登记。

　　第二十八条　登记机关对房地产抵押登记备案或者抵押登记的申请，应当在规定时间内进行审查;对符合规定的，应当自受理申请之日起20日内核准登记，颁发房地产他项权证书、预购商品房抵押登记备案证书或者购买商品房贷款抵押登记备案证书。

　　房地产抵押合同自登记之日起生效。

　　第二十九条　房地产抵押合同发生解除或者终止的，抵押当事人应当自抵押关系解除或者终止之日起15日内向登记机关申请注销抵押登记备案或者抵押登记。

　　第三十条　申请注销抵押登记备案或者抵押登记，应当提交下列文件：

（一）房地产抵押注销登记申请书;

（二）申请人身份证明文件;

　　（三）房地产权证书或者商品房预购登记证书;

　　（四）房地产他项权证书或者预购商品房抵押登记备案证书或者购买商品房贷款抵押登记备案证书;

　　（五）房地产抵押权已终止的证明文件;

　　（六）登记机关认为应当提交的其他文件。

　　第三十一条　登记机关对申请注销抵押登记备案或者抵押登记的，必须在规定时间内进行审查;对符合规定的，应当自受理申请之日起15内核准注销登记，并注销房地产他项权证书、预购商品房抵押登记备案证书或者购买商品房贷款抵押登记备案证书。

　　第三十二条　抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

但抵押双方当事人可以协商在债务清偿前注销抵押登记，也可以协商延迟清偿，并办理变更抵押登记。

　　第三十三条　抵押房地产依法继承或者遗赠的，原设定的抵押权继续有效。

继承人或者受遗赠人应当在办理房地产权变更登记后10日内通知抵押权人，并在同一期间办理变更抵押登记。

　　第三十四条　抵押权可以随债权的转让而转让。

抵押权转让合同应当与债权转让合同同时签订，并自该转让合同签订之日起15日内办理变更抵押登记，原抵押权人应当在同一期间内通知抵押人。

　　第三十五条　房地产抵押登记资料可以公开查询。

登记资料查询实行收费，收费标准由市物价部门制定。

　　第五章　抵押房地产的占管和处分

　　第三十六条　抵押房地产由抵押人占管。

抵押人在占管期间，应当维护抵押房地产的安全、完好。

抵押房地产发生严重损毁或者灭失的，抵押人应当在抵押房地产损毁之日起5日内将情况通知抵押权人，如抵押人无过错，在取得有关主管部门证明后，可以免除抵押人向抵押权人重新提供或者增加担保的责任，但不能免除债务人清偿债务的责任。

　　抵押权人有权按抵押合同的约定检查由抵押人占管的抵押房地产。

　　第三十七条　抵押人未经抵押权人同意，不得擅自拆建、扩建或者改建抵押房地产。

依法设定并已登记的抵押房地产在抵押期间被政府决定或者批准拆迁、拆建的，拆迁补偿的房地产或者赔偿补偿的价款所得应当作为抵押财产。

　　第三十八条　抵押期间，经抵押权人书面同意，抵押人可以转让已办理抵押登记的房地产，但应当符合《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定。

　　出租已设定抵押的房地产的，应当经抵押权人书面同意。

　　第三十九条　处分抵押的划拨土地使用权所得的价款，应当先依法补交地价款和缴纳有关税费后，抵押权人方可优先受偿。

　　处分抵押的划拨土地使用权时，应当提前10日报市房地产管理部门审核，并报市政府批准。

　　第四十条　抵押合同对抵押房地产的处分方式有约定的，从约定;没有约定或者约定不明确的，在申请处分时，抵押双方当事人可以重新约定;没有重新约定的，依照法定程序采用拍卖方式。

　　第四十一条　有下列情形之一的，抵押权人有权申请处分抵押房地产：

（一）债务履行期届满，债务人不履行债务的;

（二）抵押人或者债务人被宣告解散或者破产的;

　　（三）抵押人或者债务人死亡、被宣告死亡而又无人代其履行债务的;

　　（四）抵押人或者债务人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不履行债务的;

　　（五）符合购买商品房贷款抵押合同约定的处分抵押房地产的条件的。

　　第四十二条　遇有本条例第四十一条所列情形之一，抵押权人、抵押人及有关当事人对抵押房地产处分没有异议的，抵押权人可以向登记机关提出申请，按双方协议确定的方式直接处分该抵押房地产，登记机关自接到处分抵押房地产申请之日起10日内刊登抵押权人申请处分的公告，经30日没有异议的，作出处分决定。

对抵押房地产处分有异议的，由登记机