房地产开发企业合约规划书分解.docx

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房地产开发企业合约规划书分解

荣冠集团房地产开发有限公司

合约规划指引

第一条合约规划适用于目标成本确定后的成本分解和动态成本控制。

第二条启动版合约规划与启动版目标成本需同时完成编制，并随《房地产项目开发报告》通过集团OA系统上报审批。

审批通过的启动版合约规划，应在五个工作日内完成ERP系统录入。

第三条合约规划由项目成本合约岗参考附件一编制，各相关职能岗位配合。

在实际项目运行过程中可根据具体情况，增减有关合约条目，但不得改变上级费项的定义范围。

第四条合约规划必须真实反映项目的采购及招标情况、工程管理要求、总分包的合同关系。

由总包再分包的，不可仅设总包合同，应拆分至分包层级。

第五条编制合约规划时，应在参考附件二的基础上全面评估项目各合同的工作内容界面，尽量避免合约规划的变更。

确需变更时，必须说明变更的原因，并由项目成本合约岗发起调整申请，报项目总经理审批通过后，方能完成合约规划的调整。

第六条合同与成本科目的关系如附件三所示。

在进行合约规划及成本控制时，应根据量价分离原则，明确量、价计算的方法及原则。

第七条对合同虽未签订但已经完成招标工作的项目，应在招标完成后五个工作日内将ERP系统中本合同对应的“待发生合约规划”的金额修改为中标金额，且原合约规划金额减中标金额后的余量归入“规划余量”。

第八条集团及下属企业开发项目均参照本指引进行合约规划编制，制定合同工作计划。

合约规划未通过审批的，不允许签订合同。

第九条合约规划ERP系统的线上操作详见《集团ERP成本管理系统的操作要求与指引》。

合约规划的审批权限详见附件四《房地产项目合约规划管理权责表》。

第十条上市公司另有规定的，从其规定；公司托管企业参照本制度执行。

附件二

房地产项目合同清单

序号

分类

合同名称

合同类型

工作内容界面

合同会签发起部门

审批部门

包含内容

对应成本科目

土建总包（5项）

专业分包（61项）

独立分包（79项）

1

土地类合同

土地出让合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

土地出让、转让

01-01

2

相关支持合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

处置土地上的建筑物、设施及各种评估

3

前期类合同

勘测类合同

地下管线勘察合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

施工前的地下管线勘测

02-01-02

4

地质勘察合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

地质勘察

5

超前钻合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

超前钻

6

设计类合同

概念性规划设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

前期概念性规划设计方案

02-01-03-01

7

建设工程设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

建设工程初步、施工图设计

8

园林景观设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

园林景观概念方案、施工图设计

02-01-03-02

9

室内精装修设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

建筑物室内、售楼处、样板房的概念方案、施工图等阶段设计

02-01-03-03

10

雨水回收处理设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

雨水专项设计

02-01-03-04

11

红线外市政管网设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

红线外市政管网专项设计

12

燃气专项设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

燃气深化设计

13

外电专项设计及报批合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

外电深化设计及报批（报批包过）

14

地坪漆及交通专业设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

地坪漆及交通专业深化设计

15

标示指引设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

标示指引设计

16

太阳能热水系统设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

太阳能热水系统设计

17

建筑物泛光照明设计合同

√

设计研发管理部

完成集团内部评审

建筑物泛光照明深化设计

18

其它专项设计合同

√

如幕墙、门窗、钢结构等需专项设计类合同

设计研发管理部

完成集团内部评审

特定功能或特殊要求的专项设计

19

设计审查类合同

基坑支护方案审查咨询合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

基坑支护方案的审查、咨询

02-01-03-05

20

施工图审查技术咨询合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

非人防工程施工图的审查、咨询

21

防雷施工图审查合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

防雷施工图审查、咨询

22

初步设计审查合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

初步设计方案的审查、咨询

23

人防工程施工图审查合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

人防工程施工图审查合同

24

行政规费类合同

白蚁防治合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

白蚁防治

02-01-04

25

城市供用水合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

与自来水公司签订的供水合同

26

考古发掘工作合同

√

开发拓展部

完成集团内部评审

考古、发掘

27

前期工程合同

土壤废水评估合同

√

工程前期土壤、废水的污染指数等的评估

开发拓展部

完成集团内部评审

土壤废水的评估合同

02-01-08-01

28

土壤废水处理合同

√

工程前期土壤、废水的污染处理等

开发拓展部

完成集团内部评审

土壤废水的处理合同

02-01-08-02

29

施工用水工程合同

√

市政给水点至施工场内指定用水点所需的水管路

采购招标部

完成集团内部评审

02-01-05-04

30

施工用电工程合同

√

市政供电点至施工用电变压器下口的施工所需的电线路系统

采购招标部

完成集团内部评审

02-01-05-05

31

建安工程类合同

土建专业承包合同

√

施工现场场地平整、场地硬化，施工道路铺设、施工现场的排污费水

采购招标部

完成集团内部评审

场地平整及土方工程、施工道路工程

02-01-05

临时围墙、板房工程

02-01-06

建筑物外第一个排水井（含排水井）到市政排污接入点的排水管道施工

小市政排水工程

02-02-01-02

小区内沥青类道路、排水以及交通标示系统

小市政道路工程

02-02-09

土石方开挖至垫层底标高以上100mm、挡土墙土方开挖、电梯基坑积水坑开挖；室内、挡墙、车库顶板及场区内回填，一般类型土回填至室外设计或指定标高；基坑支护及帷幕，边坡土方修整，基坑排水、降水；清理基槽、垫层；基础地板以下部分的桩基处理工程（含凿桩头）

土石方、基坑支护、地基处理、桩基工程

02-03-01-01

配合预留室外给水施工所需的孔洞及所有孔洞封堵；配合园建对回填土方的找坡、造型，入户户型梯步、入户道路、天桥、入户外廊、下沉花园楼梯、地坪的结构及预留预埋工程；汽车坡道、地下车库坡道、设备用房、消防水池、公共楼梯、垃圾房、地下车库的楼地面；设备用房、地下车库、消防水池、公共楼梯墙身饰面；设备用房、地下车库、公共楼梯的天花；室外散水、坡道、屋面（含露台）工程；外墙砌筑、墙结构、墙清理；地下室（含顶板）、室外楼台、泳池防水工程，屋面防水工程及防水保护层；防雷接地系统采购安装，包括与其它专业工程如铝合金门窗、幕墙、阳台栏杆、天面突出建筑物以外所有金属部件的连接件、户内等电位（含等电位盒）连接系统的预埋安装；防雷检测、出具防雷检测报告、风险评估报告；各系统设备基础及预留预埋；门边结构洞口修补工作、门洞砂浆后塞工作；钢附框与结构洞口间的砂浆后塞工作和防水材料的涂刷

土建经营管理责任、劳务分包及钢筋、商品砼、砌体购销

02-03-01-02

灰饼，外墙抹灰，贴瓷砖，搭骨架、挂石材（少量），填缝，清洗

外立面装修

02-03-03-01

32

主体钢结构工程施工合同

√

所有基础、结构混凝土墙、板、梁、柱浇砌

采购招标部

完成集团内部评审

主体钢结构的施工

02-03-01-02

33

永久供水工程合同

√

市政驳口至红线内第一个水表的管道、设备、管井施工（按各地区公司城市市政安装要求），办理新装永久用水表一切申报手续及费用，根据供水部门批复的表前（含表）供水方案办理表前市政供水管道设计、报建、施工、试压并通过竣工验收直至装表供水；配合市政自来水的接入

采购招标部

完成集团内部评审

永久供水的施工合同

02-02-01-01

34

园建绿化合同

√

给排水：

红线内第一个水表后的园林绿化给水系统采购安装；园林绿化排水系统采购安装；

采购招标部

完成集团内部评审

绿化给排水、软景、硬景、室外零星设施

02-02-01-01-03

绿化：

整个园区绿化物种植及景观工程等；同时配合室外消防管道、市政自来水的接入及燃气施工

02-02-07

园建：

景观种植土回填至室外设计或指定标高，首层各入口（大堂范围外）台阶、铺贴类道路路基及路面、入口无障碍坡道等地面工程；雕塑、喷泉、环廊、假山及其它建筑小品建筑

02-02-08

电气：

园林绿化配电箱后至各个用电设备的配管、配线以及用电设备安装

02-02-10

小区内零星设施

02-02-11

35

高低压供配电工程合同

√

由外电接入点至低压柜上端（含低压柜及计量柜）的管道、井道（井）、电力电缆、配电柜（箱）、住宅楼公变用插接母线/电表箱及高低压配电房内土建工程等所有供电配套设施的安装施工、自动抄表系统的安装、竣工验收及备案（以通过供电部门验收为准）

采购招标部

完成集团内部评审

高低压配电的工程施工

02-02-04

36

主干道弱电管网工程合同

√

室外强弱电管网施工，并接入市政管网和小区配电房、弱电机房、车库配电间施工

采购招标部

完成集团内部评审

02-02-05

37

发电机及其环保消音工程合同

√

深化设计，发电机房的施工、发电机房烟道及门的安装、与高压系统切换的电缆安装（包括信号线）、发电机供货、安装及发电机房的环保消音工程，配合消防联动系统安装及调试，完成本专业内防雷接地系统采购安装并与主体防雷连接确保验收通过

采购招标部

完成集团内部评审

02-02-06

38

燃气工程合同

√

由燃气市政接入点至建筑物首层燃气立管接入点施工，路面、绿地开挖、复原，办理项目红线外至红线内接驳口安装接驳工程各相关行政管理部门（公安、规划、市政、沿线村委会、地铁等）相应的路面开挖报批、占用、修复及路面下穿管手续

采购招标部

完成集团内部评审

室外燃气工程

02-02-03

管道、设备安装至燃气表后至用气点的室内管道及安装，含末端旋塞阀，工程验收、装表点火通气

采购招标部

完成集团内部评审

室内燃气工程

02-03-02-03

39

铝合金门窗工程施工合同

√

铝合金门窗制作、安装，钢附框制作、安装，发泡剂填缝、室内外打胶；配合主体防雷接地的预埋安装及验收（确保验收通过），完成本专业防雷接地与主体防雷接地连接

采购招标部

完成集团内部评审

铝合金门窗施工

02-03-01-03

40

防火门采购安装合同

√

防火门供货及安装（含五金件安装、墙体与门框水泥砂浆塞缝、发泡剂及室内外打胶）及成品保护

采购招标部

完成集团内部评审

防火门采购安装

41

栏杆工程施工合同

√

栏杆制作安装，成品保护及防雷接地，非精装部分飘窗栏杆制作及安装

采购招标部

完成集团内部评审

阳台栏杆采购安装

02-03-01-04

42

机电安装工程合同

√

给排水管道孔洞的预留、预埋、套管施工及封堵，设备基础浇筑；预留燃气入户孔洞及套管安装；配合消防、通风空调工程预留孔洞及所有孔洞封堵，设备基础浇筑；给水系统采购安装，由红线内第一个给水表组（不含表组）至户内卫生间第一个阀门（含阀门）；热水给水系统采购安装，由热水器（不含热水器）至户内卫生间第一个阀门（含阀门）；泳池给水系统采购安装及预留孔洞，由红线内第一个给水表组（不含表组）施工至泳池给水点第一个阀门（含阀门），泳池第一个排水点前排水管道、阀门、地漏安装；给水泵组、排水潜污泵组的采购安装调试；人防给排水预埋工程；户内卫生间排水管伸入沉箱0.5m并加管塞封堵，排水施工至空调冷凝水集中接入点；预留沉箱地漏及户内地漏；所有排水系统施工至室外第一个排水井（不含井）

采购招标部

完成集团内部评审

室内给排水安装

02-03-02-01

户内、车库及配套用房的强弱电管网至户内强电箱的线管预留、预埋，所有室内强弱电电线管预留预埋至末端，强弱电若不需穿线部分需安装白面板，所有孔洞的封堵；户配电箱（含户内箱）前端至层间电表箱（不含电表箱）配电系统采购安装；低压柜（不含低压柜）下端至所有公共区域动力、照明（含主材、设备）配电系统采购安装；低压柜（不含低压柜）下端至泳池配电箱（含主材、设备）配电系统采购安装；低压柜（不含低压柜）下端至园林绿化配电总箱（含主材、设备）配电系统采购安装；低压柜（不含低压柜）下端至泛光照明配电总箱（含主材、设备）配电系统采购安装；人防电气预埋工程；电井内布置方案统筹；配合消防联动安装调试，完成本专业内防雷接地系统采购安装并与主体防雷连接（确保验收通过）

采购招标部

完成集团内部评审

室内电气安装

02-03-02-04

43

净水工程合同

√

净水设备、管道安装及调试

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-01-03

44

采暖工程合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

室内外采暖施工安装

02-02-02；02-03-02-02

45

消防安装工程合同

√

红线内室外消防栓及消防接合器施工、安装

采购招标部

完成集团内部评审

室外消防施工安装

02-02-01-01-02

红线内室内消火栓、喷淋给水灭火系统采购安装（含消防泵）；消防火灾自动报警及联动控制系统采购安装；消防广播、消防电话系统采购安装；漏电火灾报警系统采购安装；气体灭火系统采购安装；消防控制室报警主机及相关设备的采购安装；地下室防火卷帘安装、检测、调试及验收；防排烟系统采购安装；消防报建、验收、检测

采购招标部

完成集团内部评审

室内消防施工安装

02-03-02-05

46

智能化工程合同

√

智能化工程的深化设计；电话、网络、有线电视系统管道及末端底盒预留、安装；视频安防监控系统采购安装；电子巡更系统采购安装；边界防范系统采购安装；电子公告系统采购安装；停车场管理系统采购安装；可视对讲系统采购安装；门禁系统采购安装；控制中心（消防中心）机房安装工程（含天花及防静电地板安装）

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-06

47

网络工程合同

√

网络工程的深化设计，由市政接入点至弱电机柜、弱电机柜至户内弱电箱的设备、线路敷设等施工（含弱电箱内模块安装）

采购招标部

完成集团内部评审

48

有线电视工程合同

√

有线电视的深化设计，由市政接入点至户内弱电箱之间的设备、线路敷设

采购招标部

完成集团内部评审

49

信号覆盖合同

√

深化设计，信号覆盖工程施工

采购招标部

完成集团内部评审

50

通风空调工程合同

√

商用中央通风空调:

包括水系统和风系统,空调主机、未端、水泵、管道、冷却塔、阀门、百叶及相关配件等设备、材料的安装（不含空调主机设备的采购）；住宅、电梯厅及会所多联机中央通风空调:

包括空调设备、管道（含冷媒）、阀门、百叶等设备、材料的安装；住宅、会所、机房分体空调；排风工程（含卫生间）；空调控制线路的管线及控制面板采购安装；完成本专业内防雷接地系统采购安装并与主体防雷连接确保验收通过

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-07

51

新风系统工程合同（住宅类）

√

新风设备、管道、百叶的安装施工

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-07-04

52

电梯安装合同

√

电梯机房配电箱后的配电系统采购安装（包括电梯井照明系统安装）；井道内所有弱电系统，包括IC卡控制、视频监控及设备监控，网络信号覆盖在机房及电梯井道的施工配合协调；配合消防联动系统安装及调试

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-08

53

太阳能等节能环保设备合同

√

集热板及贮水罐的供应安装

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-09

54

擦窗机采购安装工程合同

√

擦窗机深化设计、施工、报建及验收

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-10

55

机械停车位施工工程合同

√

机械停车场深化设计、施工、报建及验收

采购招标部

完成集团内部评审

56

泛光照明工程合同

√

泛光照明深化设计及配电箱后至各个用电设备的配管、配线以及用电设备安装

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-11

57

油烟处理工程合同

√

油烟处理深化设计及施工

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-12

58

精装修工程合同

√

土建总包完成面至精装面层完成，公共走道、电梯厅、电梯轿厢精装修，配合电梯放线等工作

采购招标部

完成集团内部评审

公共部位精装修

02-03-03-02

室内土建总包完成面至精装面层完成（含建筑工程施工质量验收标准允许偏差以外的修整），卫生间内、阳台防水工程，配合消防末端及控制面板定位、百叶开孔等配合工作，配合网络、电视、电话末端安装，飘窗栏杆制作安装；户内卫生间第一个阀门（不含阀门）后冷热给水管、末端安装；户内卫生间排水管横管及洁具安装；户内地漏安装；配合给排水管线标高划线；给排水管线保护（试压验收移交后）；配合室内泳池设备安装户内配电箱（不含户内配电箱）后的动力、照明配电系统采购安装；末端定位安装（不含采购）；配合户内电箱定位；卫生间等电位安装

采购招标部

完成集团内部评审

户内精装修

02-03-03-03

59

幕墙工程合同

√

干挂石、幕墙、玻璃、雨棚等材料供应及安装，预埋件调整、龙骨安装（含防锈处理）、五金件采购安装；配合主体防雷接地的预埋安装及验收（确保验收通过），完成本专业防雷接地与主体防雷接地连接

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-03-01

60

外墙涂料工程合同

　√

采购招标部

完成集团内部评审

61

交通设施施工合同

√

室外交通设施、交通指示，路障、室外停车场施工

采购招标部

完成集团内部评审

交通设施

02-02-11-02

室内地下停车场施工

采购招标部

完成集团内部评审

地下停车场

02-03-03-02

62

地坪漆施工合同

√

地下室耐磨层以上至完成面（含建筑工程施工质量验收标准允许偏差以外的地面修整）

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-03-02

63

泳池设备采购安装合同

√

深化设计，泳池设备、管道及所有周边配套件采购安装；泳池配电箱（不含配电箱）后的动力、灯光系统采购安装；泳池防雷接地，完成本专业内防雷接地系统采购安装并与主体防雷连接确保验收通过

采购招标部

完成集团内部评审

02-04-01-02

64

人防设备及安装工程合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

02-04-09-02

65

其它配套类工程设备合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

02-04

66

红线外市政基础设施合同

√

红线外桥涵、道路、隧道、公交站场建设

采购招标部

完成集团内部评审

02-04-12

67

材料设备类合同

信报箱采购安装

合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

02-02-11

68

电梯采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-08

69

空调主机组设备采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-02-07

70

末端（风机盘管、全热交换新风机）设备采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

71

冷却塔采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

72

空调水泵采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

73

电动电控阀门设备采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

74

入户门采购安装合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-01-03

75

户内门购销合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

02-03-03-03

76

橱柜采购安装合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

77

配送家电采购安装合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

78

沐浴门/屏采购安装合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

79

活动家俬采购安装合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

80

木地板采购安装合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

81

龙头五金采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

82

卫生洁具采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

83

瓷片及地砖采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

84

室内石材采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

85

墙纸采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

86

浴霸采购合同

√

采购招标部

完成集团内部评审

87

厨房设备采购合同

√

采购