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资产评估报告说明模板完整版
XXX评报字[2020]第XXX号
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
XXXXXXX公司XXX股权所涉及的
XXXXXX公司股东全部权益价值
资产评估说明
(共1册,第1册)
XXXXX资产评估有限公司
二Ο二Ο年XX月XX日
第一部分关于资产评估说明使用范围的声明
资产评估说明供出资企业、相关监管机构和部门使用。
除法律、行政法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写,并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字,加盖相应单位公章并签署日期。
详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
第三部分资产及负债清查情况说明
一、评估对象与评估范围内容
(一)评估对象
本次评估对象为XXX公司股东全部权益于评估基准日XX年X月X日的市场价值。
(二)评估范围
本次评估范围是XXX公司在评估基准日XX年X月X日的全部资产及相关负债。
具体情况如下:
纳入评估范围的XXX公司各项资产及其负债的账面价值未经审计,其总资产账面价值为56,563,013.13元,总负债账面价值11,999,723.67元,净资产账面价值为44,563,289.46元。
1、资产及负债概况如下:
(1)流动资产
流动资产账面价值15,375,296.91元,其中:
货币资金账面价值726,997.64元,内容为现金及银行存款;
应收账款账面价值4,224,830.04元,内容为应收客户服务费;
预付账款账面价值4,369,695.51元,内容为预付的材料设备款;
其他应收款账面价值344,000.00元,内容为招标保证金;
存货账面价值5,709,773.72元,内容为原材料。
(2)非流动资产
非流动资产账面价值41,187,716.22元,其中:
固定资产账面价值33,546,216.22元,内容为房屋建筑物、机器设备、车辆及电子设备;
无形资产账面净值7,641,500.00元,内容为土地使用权。
(3)流动负债
流动负债账面价值11,999,723.67元,其中:
应付账款账面价值2,738,398.42元,内容为应付材料设备款;
预收账款账面价值8,218,328.94元,内容为预收客户的服务费;
应付职工薪酬账面价值490,000.00元,主要内容为应付工资、奖金、津贴和补贴等;
应交税费账面价值-5,913,443.43元,内容为待抵扣进项税;
其他应付款账面价值6,466,439.74元,内容为应付的银行开户手续费及郭悦芳代付款项。
(4)非流动负债
非流动负债账面价值0.00元。
经核实,以上委托评估的资产、负债范围与经济行为涉及的资产、负债范围一致。
(三)实物资产分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产主要为存货、固定资产及土地。
1、存货
存货账面价值5,709,773.72元,其中原材料账面价值5,709,773.72元,内容主要包括生产成本及方管、含铜粉尘、压合边料、成型边框料、含铜边料、报废板、含铜污泥等原材料共27项。
原材料均为XXX公司接收的待处理工业危险废弃物,存放于XXX公司仓库及车间内,本次现场评估工作日时,评估范围内的原材料均已处理完毕,故本次未能核对评估范围内对应的原材料实物。
2、房屋建筑物
房屋建筑物账面原值合计16,532,175.00元,账面净值合计16,532,175.00元。
(1)房屋建筑物权属情况
房屋建筑物主要包括位于XXX公司厂区内的焚烧车间、物化车间、含镍车间、含金废液车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、仓库等房屋建筑物共16项。
房屋建筑物除了焚烧1车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、备件仓库的一部分已经拆除以外,其余均在正常使用、维护保养良好。
房屋建筑物均未办理产权证明文件,其中西院仓库所处的土地尚未取得土地使用权。
上述房产均未发生抵押或质押等情况。
(2)房屋建筑物的总体概况
XXX公司占地XXXX平方米,其中房屋建筑物最早于2010年建成并投入使用,其余部分建筑物分别于2016年、2017年等年份陆续建成并投入使用。
建筑物为钢结构。
经评估人员现场勘察,建筑物均无结构性损坏、各部分保持完好。
(3)地基承载力状况
厂区地块位于XXXXX市XXXXXXXXXXXX村内,地基承载力良好。
(4)建筑物现场勘察状况
建筑物的勘察情况包括基础、结构、砖墙、门窗、屋面、地面、内外装修及其配套设施等。
①基础状况:
均无沉降现象。
②主体钢结构:
未发生结构性失衡裂缝、弯曲变形的现象。
③砖墙、板材平直、密实。
④门窗情况:
门窗情况良好,无变形、翘裂等。
⑤楼地面:
平整,部分有少量磨损。
⑥各类配套设施使用较正常。
3、设备类固定资产
设备类固定资产账面原值17,022,296.20元,账面价值合计17,014,041.22元(包括机器设备、电子设备、车辆设备)。
机器设备主要包括含金废液环保设备、氧化铜环保设备、旋转窑焚烧系统等专用设备共33项;车辆设备包括吸污车、气瓶运输车、医疗废物转运车、丰田汽车、叉车等共17项;电子设备主要包括打印机、电脑、电视等办公设备共9项。
机器设备、电子设备、车辆设备等设备类固定资产均存放于XXXXXXXXXXXXXXXXX村XXX公司厂区范围内,除了焚烧1车间内的卧式焚烧炉、回转窑式烧炉,以及护栏网已拆除以外,其他各类设备均处在正常使用中,维护保养良好。
4、土地
无形资产-土地使用权原始入账价值为7,641,500.00元,账面净值7,641,500.00元,内容为无形资产(土地使用权)。
无形资产(土地使用权)概况如下表所示:
序号
土地证号
坐落
地类用途
使用权类型
终止日期
使用权面积(平方米)
开发程度
土地使用权人
1
XXXXXX公司
以上土地证登记的宗地位于XXXXX内,属于XXXXXX公司的工业厂房用地,已办理“XXXXXX号”不动产权证,土地面积合计为XXXX平方米,用途为工业用地,已征收国有土地使用权出让金,使用年限50年,本次评估基准日时未发生抵押,主要地上房屋建筑物共16项,包括焚烧车间、物化车间、含镍车间、含金废液车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、仓库等房屋建筑物。
(四)企业拥有的、账面记录或者未记录的无形资产情况
1、企业申报的账面记录无形资产
企业申报的账面记录无形资产为土地使用权,XXX公司的土地位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村内,土地面积合计为XXXX平方米,已办理“XXXXXX号”不动产权证,开发程度为五通一平,经清查核实,权证属实。
2、企业申报的账面未记录的无形资产情况
无。
(五)企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报的表外资产为一栋三层办公楼,位于XXX公司厂区内,建筑面积2600平方米,框架结构,建成时间为2014年10月30日,尚未取得产权证明文件。
现为办公用途,外墙刷涂料,内墙刷乳胶漆,天花吊顶,地面铺抛光砖,铝合金窗,胶合板门,使用正常,维护保养良好。
(六)本次评估引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估价值)
本次评估未引用其他评估机构报告。
二、清查核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
本次资产清查在被评估单位进行资产清查的基础上,分成资产和负债共2个小组,在被评估单位相关专业技术人员的配合下,于20XX年5月23日至5月25日对委估的资产进行了实地清查,其主要过程包括:
首先指导被评估单位清查资产与收集准备资料,然后检查核实资产与验证资料;主要方法有抽查盘点、抽样函证、检查有关合同、协议、实地勘查、观察、核对账面记录等。
本次评估的现场调查具体实施如下:
1、流动资产的核实
(1)实物性流动资产的核实
实物性流动资产主要为存货,包括原材料。
对于实物性流动资产的核实,评估人员首先向企业调查存货的核算方法,通过抽查会计凭证对存货账面价值的构成内容进行核实,然后会同企业仓库管理人员进行抽盘与核对,验证评估基准日存货实有数量。
在盘点的同时对库房环境、实物存放及标识状况等有关情况进行观察和记录。
(2)非实物性流动资产的核实
非实物性流动资产主要包括货币资金、应收款项等。
对于非实物性流动资产的核实,主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流动资产进行了核实,并重点对现金进行监盘、对银行存款进行查证、对往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析。
2、固定资产设备的核实
固定资产包括建筑物类固定资产和设备类固定资产。
(1)建筑物类资产清查核实的过程与方法
①根据企业提供的建筑物清查评估明细表核实房屋坐落位置、房屋使用性质等,做到账表相符,同时关注房屋产权状况。
②核查账实是否一致,在有关人员的陪同下,对房屋建筑物的使用功能、施工时间、实际用途、建筑结构、装饰、面积、使用完好状况,会同有关技术人员现场逐项调查核实。
并作出勘察记录,对实地调查发现差异及时进行调整,做到账实相符。
(2)设备类资产清查核实的过程
在清查核实设备过程中,首先请企业负责人介绍基本情况,然后审查各类设备清查评估明细表,通过查阅并获取重点设备购置发票、合同及车辆行驶证等,进行产权关注,核实设备产权归属。
根据企业提供的设备类资产清查评估明细表,将明细表所列项目,与账、表及实物进行核对,并现场勘察设备的实际技术状况。
向管理人员调查了解设备的使用、维护、修理、故障率情况,查看设备状态。
3、土地使用权的核实
①根据企业提供的土地使用权评估明细表核实土地坐落位置、土地使用性质等,做到账表相符,同时关注产权状况。
②核查账实是否一致,在有关人员的陪同下,对土地的面积、绿化,容积率等,会同有关技术人员现场逐项调查核实。
并作出勘察记录,对实地调查发现差异及时进行调整,做到账实相符。
4、负债的核实
对于负债,清查中首先对大额负债进行函证,对未收到回函的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序,主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证、合同等是否一致,核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确性。
5、损益类财务指标的核实
(1)对于收入的核实,了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及主营业务产品与生产情况等。
(2)成本及费用的核实和了解,根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目,并区分固定成本和变动成本项目进行核实。
主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
(3)了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
6、业务和经营的调查
评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况,以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查,收集了解的主要内容如下:
了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化,分析权益资本变化的原因;
了解企业历史年度各区域销售额及其变化,分析销售收入变化的原因;
了解企业历史年度成本的构成及其变化;
了解企业主要其他业务收入的构成,分析其对企业利润的贡献情况;
了解企业历史年度利润情况,分析利润变化的主要原因;
收集了解企业各项销售指标、财务指标,分析各项指标变动原因;
了解企业的税收及其他优惠政策;
收集被评估单位行业有关资料,了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势;
(二)影响资产核实的事项及处理方法
1、评估清查日时,由于评估范围内的原材料均已处理完毕,评估人员无法对评估范围内对应的原材料实物进行盘点,本次评估我们设定评估基准日委估范围内的原材料真实存在,账实相符,如果有证据表明其不存在,则评估结论将不予成立。
2、本次评估范围中建筑物未办理产权证明文件,亦无相关结算资料,其建筑面积等参数来源于被评估单位申报,我们经过了现场核查,未发现异常,被评估单位应对其权属及提供数据的真实性负责。
若在本报告提出日后取得相关面积测绘数据与本次评估时所依据的建筑面积等参数有出入,应相应调整评估结果。
3、本次评估范围中的部分建筑物、机器设备在评估清查日时已拆除,无法进行盘点及勘查,本次评估我们设定评估基准日该等资产真实存在,且能够正常使用,如果有证据表明其不存在或不能正常使用,则评估结论将不予成立。
4、企业所有房屋建筑物均未取得房产证,其中《固定资产-房屋建筑物评估明细表》第14项西院仓库所处土地尚未取得土地使用权证,本次评估,我们设定委估范围内的所有资产为被评估单位所有(或占有),不存在权属纠纷。
(三)核实结论
本次资产核实主要对实物资产和较大金额款项进行抽查核实。
评估人员在资产清查过程中,重点核实评估申报资产与实物资产的一致性,以及实物资产的权属法律情况,评估人员在尽职调查所知范围内,经现场实地勘察和对其产权进行核查情况表明:
1、非实物资产,清查评估明细表和账面记录一致。
2、实物资产的清查情况与清查评估明细表有出入,产生差异的原因是评估基准日至评估清查日时间段内实物资产发生了变化,实际账表相符。
纳入评估范围的资产及负债账账、账表相符,无清查调整项目,实物资产均可继续正常使用,产权为XXX公司所有,未发现产权纠纷问题。
第四部分资产基础法评估说明
一、资产基础法评估方法说明
资产基础法评估,主要以评估基准日被评估企业经资产清查后反映在其会计报表内的资产、负债的数据为基础,通过评估这些资产、负债的价值,确定被评估企业股东权益的市场价值。
既未考虑被评估企业可能存在但根据相关会计准则和制度不能或未能或无法完全反映在评估基准日会计报表的资产、或有资产和负债、或有负债,也未考虑被评估企业未来的盈利能力对相应股东权益的价值任何有利或不利的影响。
二、流动资产评估说明
本次评估在经过清查核实后的账面价值基础上进行,流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款及存货,账面价值合计15,375,296.91元。
(一)货币资金
货币资金为现金、银行存款,账面价值为726,997.64元;其中现金6,000.00元,银行存款720,997.64元。
现金存放于财务室。
我们根据企业提供的各科目的明细表,对现金的日记账进行清查核实,以经核实后的账面价值确认评估值;对银行存款与日记账和存款对账单、余额调节表进行核实,确认无误后,以清查核实后的账面价值确认评估价值。
现金评估价值为6,000.00元,银行存款评估价值为720,997.64元。
经评估确认,货币资金评估价值726,997.64元。
(二)应收账款及其他应收款
应收账款账面原值4,224,830.04元,主要内容为应收客户服务费,账龄在1年之内,账面计提坏账准备0元,账面净值4,224,830.04元;其他应收款账面原值344,000.00元,内容为招标保证金,账龄在1年之内,账面计提坏账准备0元,账面净值344,000.00元。
对于应收账款,根据每笔款项收回的可能性确定评估价值。
一般应从两个方面进行:
一是清查核实数额;二是判断是否存在确定收不回来的坏账。
评估人员根据被评估单位提供的应收账款评估明细表及相关账册、会计凭证、合同、原始票据等进行清查核实,未发现异常。
评估时以清查核实后的账面原值确定为应收账款数额。
在对应收账款数额核实无误的基础上,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,确定评估风险损失为0元。
经评估确认,应收账款评估价值4,224,830.04元。
其他应收账款评估方法同上。
经评估确认,其他应收款评估价值344,000.00元。
(三)预付账款
预付账款账面价值4,369,695.51元,内容为预付的材料设备款,账龄均在1年以内。
评估人员根据被评估单位提供的预付账款评估明细表、账册、会计凭证等进行清查核实,未发现异常。
评估时以清查核实后的账面价值确定为评估价值。
经评估确认,预付账款评估价值4,369,695.51元。
(四)存货
存货账面价值5,709,773.72元,内容为原材料。
原材料账面原值为5,709,773.72元,计提存货跌价准备0.00元,账面价值为5,709,773.72元,内容主要是生产成本及方管、含铜粉尘、压合边料、成型边框料、含铜边料、报废板、含铜污泥等共27项,存放于XXX公司仓库及车间内。
根据企业提供的有关资料及现场了解的情况,全部材料均为待处理的工业危险废弃物,考虑到企业的成本核算准确、可靠,且企业危险废物处理能力强,材料周转时间短,因此以清查核实后的账面价值作为其评估价值。
经评估确认,原材料的评估价值为5,709,773.72元。
三、非流动资产评估说明
本次评估在经过清查核实后的账面价值基础上进行,非流动资产包括固定资产、无形资产,账面价值合计为41,187,716.22元。
(一)房屋建筑物评估技术说明
1、总体概况
房屋建筑物账面原值合计16,532,175.00元,账面净值合计16,532,175.00元。
(1)房屋建筑物权属情况
房屋建筑物主要包括位于XXX公司厂区内的焚烧车间、物化车间、含镍车间、含金废液车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、仓库等房屋建筑物共16项。
房屋建筑物除了焚烧1车间、破碎及粉碎车间、干燥车间、备件仓库的一部分已经拆除以外,其余均在正常使用、维护保养良好。
房屋建筑物均未办理产权证明文件,其中西院仓库所处的土地尚未取得土地使用权。
上述房产均未发生抵押或质押等情况。
(2)房屋建筑物的总体概况
XXX公司占地XXXX平方米,其中房屋建筑物最早于2010年建成并投入使用,其余部分建筑物分别于2016年、2017年等年份陆续建成并投入使用。
建筑物为钢结构。
经评估人员现场勘察,建筑物均无结构性损坏、各部分保持完好。
(3)地基承载力状况
厂区地块位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村内,地基承载力良好。
(4)建筑物现场勘察状况
建筑物的勘察情况包括基础、结构、砖墙、门窗、屋面、地面、内外装修及其配套设施等。
①基础状况:
均无沉降现象。
②主体钢结构:
未发生结构性失衡裂缝、弯曲变形的现象。
③砖墙、板材平直、密实。
④门窗情况:
门窗情况良好,无变形、翘裂等。
⑤楼地面:
平整,部分有少量磨损。
⑥各类配套设施使用较正常。
2、评估方法
2-1、评估方法选择
通行的房地产评估方法有市场比较法、收益法、成本法。
估价方法的选择应按照房地产估价规范,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。
由于XXXXX该类工业厂房租赁及二手交易市场不活跃,在二手交易市场中较难找到同类型物业出租及出售的交易资料,因此不适用市场比较法及收益法。
考虑到委估房屋建筑物在市场上的造价信息较透明,比较容易取得其完全重置价格,因此根据本次估价对象的产权状况、使用性质并结合实际情况,采用重置成本法评估委估房屋建筑物的市场价值。
2-2、重置成本法评估
重置成本法即以全新资产现行市场价、取费为依据,确定资产的重置价格,并以年限法结合实际勘察结果确定的综合成新率,计算评估价值。
2-2-1、重置价值的确定
根据建安工程造价、前期工程费用、建设单位管理费,资金成本、开发利润等内容计算评估对象的重置单价,将重置单价与建筑面积相乘,得出待估对象重置全价。
计算公式如下:
重置单价=单方建安工程造价+前期工程费用+建设单位管理费+资金成本+开发利润
重置全价=重置单价×建筑面积
(1)建安工程造价计算方法:
①、依据委估对象所在地区的综合定额及最新造价信息,按照委估对象实际发生的工程量重新编制决算书确定委估对象房屋建筑物的工程造价。
②、参照市场现行同类建筑物造价水平确定对比单方造价。
③、根据委估对象和现行同类建筑物造价水平比较,利用调整系数进行对评估对象的单方造价计算,这个方法称为“类比法”。
即:
委估对象单方造价=对比单方造价×(1+调整系数)
④、直接引用委估对象竣工结算造价或作修正确定单方造价。
计算时按下列公式计算:
委估对象单方造价=委估对象结算单方造价
委估对象单方造价=委估对象结算单方造价×(1+调整系数)
结合评估对象及收集的资料情况,本次评估采取类比法确定委估对象的单方造价。
(2)前期工程费用的计算
前期工程费用包括地方政府规定收取的建设费用和建设单位为建设工程投入的除建安造价以外的其它必需的费用两个部分。
具体费用的计算如下:
序号
费用名称
费率
取费基数
依据
计算公式
1
建安工程单价
2
建筑勘察设计费
1.50%
建安工程造价
计价格[2002]10号
(1)×1.5%
3
工程监理费
3.00%
建安工程造价
发改价格(2007)670号
(1)×3.0%
4
环境评价费
0.15%
建安工程造价
计价格[2002]125号
(1)×0.15%
5
招标代理服务费
0.20%
建安工程造价
计价格[2002]1980号
(1)×0.20%
6
工程保险费
0.30%
建安工程造价
参考现行保险政策
(1)×0.30%
前期工程费用合计
5.15%
(3)建设单位管理费用的计算
建设单位管理费用是指建设单位为组织和管理房地产开发建设所必要的管理性质开支,包括办公费、差旅费、招募生产工人费等。
根据财建[2016]504号,按照投资总概算计算其建设单位管理费用。
如下表:
(4)资金成本的计算
资金成本即建设期该工程发生的资金时间机会成本,参照同期贷款利息,利息率按中国人民银行公布的评估基准日基本建设贷款利率计算。
假设资金各年平均投入,建设期限按土建及设备安装工程建设期、工程规模、地区类别等因素确定。
资金成本的计算是以开发成本(包括建安工程造价和前期工程费用)和建设单位管理费的合计数作为计算基数,计算公式如下:
资金成本=开发成本×建设期对应年贷款利率×建设期×1/2
(5)开发利润的计算
开发利润的计算是根据开发类似房地产的平均利润率作为开发利润率,以开发成本(包括建安工程造价和前期工程费用)、建设单位管理费以及资金成本的合计数作为计算基数,计算公式如下:
开发利润=(建安工程造价+前期工程费用+建设单位管理费+资金成本)×开发利润率
2-2-2、综合成新率的确定
综合成新率的确定采用加权平均法计算,以现场勘察为主(60%),理论成新为辅(40%)。
计算公式如下:
综合成新率N=勘察成新率N1×60%+理论成新率N2×40%。
其中:
勘察成新率N1按现场勘察结构、基础、配套设施的使用功能情况确定。
理论成新率N2=1-已使用年限÷经济使用年限
2-2-3、评估价值的确定
依据重置价值和综合成新率计算评估价值。
计算公式如下:
评估价值=重置价值×综合成新率
3、评估案例
案例一:
(焚烧3车间-房屋建筑物评估明细表序号3)
3-1、焚烧3车间的计算过程如下:
3-1-1、评估案例的基本概况
委托评估的焚烧3车间未办理《房屋所有权证》,竣工日期为2017年4月9日,为加高钢结构,建筑面积为1,929.60平方米,墙体地脚部分为砖墙,上部分及屋顶为板材,水泥地面,铝合金窗,平开推拉门。
经评估人员现场勘察,目前委托评估的焚烧3车间作为焚烧处理车间使用,日常保养维护较好,使用正常。
至评估清查日,焚烧3车间基础承载能力充分,无不均匀沉降现象。
主体钢结构基本完好,不存在主体承重结构性裂缝及其他破损。
板材平直、密实。
门窗保养较好,外观较新,正常使用。
楼地面基本平整,没有裂缝,部分有少量
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