安仁城中心城区个人建房规划管理技术规定.docx

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安仁城中心城区个人建房规划管理技术规定

安仁县城中心城区个人建房规划管理技术规定

（第四稿）

第一章总则

第一条规划目的 

为规范安仁县城中心城区个人建房行为，改善人居环境，建设美丽乡村，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）及郴州市委办市政府办《关于规范农村村民建房管理的指导意见》（郴办发〔2013〕9号）等相关法律法规和政策规定，结合我县实际，制订本规定。

第二条定义

本办法中的个人建房，是指城镇居民在县城中心城区范围内依法取得的国有土地或农村村民在依法取得的集体建设用地上进行的各类房屋建设活动。

第三条适用范围

本办法适用于《安仁县县城总体规划（2008-2020）》（2012年修改）确定的中心城区规划范围，包括军山组团、禾市组团、中心组团、清溪组团，规划建设用地面积20.03平方公里。

安仁县其他乡镇参照执行。

第四条分区管理

在县城中心城区范围内个人建房实行分级控制制度。

一级控制区：

县城总体规划确定为道路、广场、公园、绿地、河道、学校等公共服务设施和市政公用设施的用地范围、文物保护区、风景名胜区核心区保护范围以及城市近期建设规划确定为拆迁区域或棚户区改造范围。

在一级控制区内，禁止个人新建、扩建、拆除重建住房，原有住房暂不拆迁又确属危房的，持房屋鉴定部门危房鉴定结论，可以批准维修加固。

二级控制区：

县城总体规划确定的中心城区20.03平方公里内一级控制区以外范围。

在二级控制区内，除已经批准的政府安置或村庄建房集中联建的区域，其余区域原则上不再安排新的个人建房用地。

第五条分规模管理

个人建房用地按照规模不同，分零散用地和规模用地分别管理，零散用地为用地面积≤1000平方米的地块，规模用地为用地面积＞1000平方米的地块。

第六条分地段管理

个人建房用地按照地段不同，分为临街地段和一般地段。

临街地段指个人建房沿城市道路建设的用地，一般地段是指除临街地段以外的其他用地。

第七条分建设内容管理

个人建房用地按照建设内容不同，分新建、改扩建、拆除重建三种情况。

第八条基本原则

1、县城中心城区个人建房管理应按照“有规划覆盖、有审批程序、有设计图、有绿化美化、有奖惩措施”的六有原则，执行“五个必须”规定——即必须要有建设规划管控、必须要有房屋结构设计、必须要有合格的施工主体、必须要有技术指导和管理队伍、必须要有竣工检查验收，实现个人建房建设管理全覆盖；

2、符合安仁县县城总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划；

3、县城中心城区范围内严格控制个人建房，原则上实行统规联建，个人建房在已编制的村庄规划或修建性详细规划的区域内按照规划集中连片统建；不具备统规联建条件的，可按相关规定办理个人建房手续；

4、集体土地一户只能拥有一处宅基地，建新必须拆旧。

农村村民申请拆旧宅异地建新宅的，必须与所在村民小组签订退旧宅协议，协议明确在新建房屋竣工后三个月内自行拆除原宅基地上的建（构）筑物和其他附着物，并将原宅基地使用权无偿退还给农村集体经济组织，报乡镇国土资源所按程序办理注销登记手续。

对不按规定拆除的旧房，将视为违章建筑，由所在乡镇政府负责依法拆除。

第九条数据管理

县城中心城区范围应当对个人建房逐步实行统一管理，建立统一的数字资料库和动态信息数据库，应当逐步实现动态更新，各管理部门实现资源共享。

个人建房提供的数字线划图电子数据应当满足数字线划图库的入库标准和要求。

第一十条职能管理

1、县国土资源局：

负责核实个人建房符合土地利用总体规划的情况、下达农用地转用年度计划指标、农用地转用和用地审批、颁发集体建设用地使用权证等工作；负责集体土地转国有土地手续办理；负责个人建房档案把关；负责土地出让金补缴。

负责清理一户多宅，杜绝占用基本农田现象。

2、县住房和城乡规划建设局：

负责指导各乡镇、村或个人编制相关规划，审批个人建房规划定点选址及技术把关，规划编制方案的审查、听证、公示，发放《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等有关事宜；负责指导个人按经规划部门批准的建筑方案进行建房，并负责农村危房改造工作；负责个人建房批前公示；对个人建房进行监督管理。

3、县城市管理和行政执法局：

负责审核市容环卫配套设施方案，负责城市管理综合整治活动的组织协调和监督检查。

4、乡镇人民政府：

中心城区范围内的集体土地个人建房由乡镇政府和县住建局共同负责审核建房条件，并协助相关职能部门管理，中心城区范围外乡镇政府是农村村民建房管理的实施主体，按照法律法规的授权，负责农村建房的规划、建筑方案的审批、施工、质量安全监管及违法建设的查处等工作，涉及农用地转用和宅基地审批的，应按照规定上报审批。

5、村民委员会：

负责村庄规划的编制，核实农村申报建房户的现有住房、家庭成员、户籍关系等情况，协助提供相关的真实情况。

第二章建房条件

第一十一条集体土地申请个人建房必须符合下列条件之一：

1、具备分户条件（凭结婚证、离婚证或者小孩成年有独立经济来源凭村支两委的证明到户籍所在地派出所办理）确需另立户建房的;

2、现有宅基地面积未达到规定限额标准需扩建的；

3、因国家或农村集体经济组织建设需搬迁新建的；

4、现有住房属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的；

5、住宅因灾害损毁需重建的；

6、其他符合法律、法规、规章规定情形的。

第一十二条国有土地个人建房必须符合下列条件之一：

1、有国有土地出让合同；

2、拆迁安置的；

3、拆旧建新的（原有土地属国有土地）。

第一十三条申请改建、扩建个人原有房屋必须同时符合下列条件：

1、现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准；

2、未达到与国土资源部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的容积率要求的；

3、持有合法土地权属且房产权属清楚。

4、改扩建后符合安仁县县城总体规划和本技术管理规定要求，不影响城市规划、市容环境、交通、消防。

5、不违反相关法律法规，不侵害公共利益。

第一十四条拆除重建个人原有房屋必须同时符合下列条件：

1、持有合法土地权属且房产权属清楚。

2、拆除重建后符合安仁县县城总体规划和本技术管理规定要求，不影响城市规划、市容环境、交通、消防。

3、不违反相关法律法规，不侵害公共利益。

第一十五条有下列情形之一，不予审批个人建房手续：

1、不符合本规定第十一、十二、十三、十四条规定的；

2、城镇居民购买农民宅基地或农用地建房的；

3、申请改建的危房属违法建筑的；

4、擅自将原住房改作经营性用房的；

5、出售、出租、赠与或者以其他形式转让自有住宅再次申请建房的；

6、违法占地或违法建房未处理结案的；

7、地块四邻存在争议纠纷的；

8、拆迁安置过程中已经选择货币化安置或产权调换补偿的；

9、其他不符合申请建房条件的。

第三章建设用地规划管理

第一节个人建房用地管理

第一十六条个人建房用地必须符合城市总体规划、片区控制性详细规划和土地利用总体规划。

第一十七条个人建房用地应当符合集约利用、整体实施的原则，用地面积≤1000平方米的零散用地应当尽量与周边用地整合，不宜单独建设。

但有下列情形之一，且不影响城市规划实施的，在满足相关技术规范要求（消防、日照等）的前提下，可由县城乡规划主管部门核准建设：

周边用地已完成建设，确实无法调整或合并用地的；

因周边既成的道路、铁路、河道或市政公用设施等限制，无法扩大用地范围的；

实施拆危改造、市政基础设施项目、绿地、广场等公益性建设项目。

第一十八条个人建房用地选址

一级控制区：

禁止新建、扩建个人建房用地。

二级控制区：

个人建房申请符合政府安置或村庄建房集中安置点要求，其余区域原则上不再安排新的个人建房用地。

第二节个人建房规划管理

第一十九条个人建房用地面积≤1000平方米的零散用地，直接进行建筑总平面设计;用地面积大于＞1000平方米的用地需编制村庄规划或修建性详细规划，规划成果报审前，应在当地公开展示规划设计方案，听取公众意见。

规划批准后，应在当地公布。

第二十条村庄规划和修建性详细规划应当以城市总体规划、土地利用总体规划为依据，符合《城市居住区规划设计规范》和本技术管理规定的要求。

规划成果由县规划主管部门主持并邀请相关部门和专家进行技术评审后，由规划管理主管部门审批。

第二十一条村民申请新建个人建房的，必须进入统一规划确定的村庄安置点建设。

没有编制村庄规划或者村庄规划未经批准的，土地管理部门不得批准村民建房宅基地用地指标，规划管理部门不予受理该村除确属危房维修外的各项建设申请。

第三节个人建房审批标准

第二十二条集体土地新建个人建房审批标准

1、建筑占地面积

中心城区集体土地个人建房3人户及以下，每户宅基地建筑占地面积不超过100平方米，每户增加1人建筑占地增加10平方米，最大建筑占地面积不能超过120平方米。

2、建筑层数

集体土地个人建房不能超过3层。

3、鼓励中心城区农村村民建房办理集体土地转国有土地手续。

集体土地转为国有土地后，建筑层数参照第二十九条执行，土地使用使用性质由单一住宅用地转为商住混合用地的，商住比不能≥25%。

第二十三条国有土地个人建房审批标准

1、已经采用国有出让土地供地的个人建房项目应当按照县城乡规划主管部门确定的规划用地性质和容积率等设计条件要求以及与国土资源部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》进行。

任何个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的用地性质、容积率等规划控制指标及其他规划强制性内容。

因历史原因未取得规划主管部门设计条件的，应重新向规划主管部门申请下达设计条件。

2、采用国有出让土地的个人建房改扩建、拆除重建的项目，如个人提出修改设计条件要求的，需由个人提交规划方案经专家论证、听证、征求利害关系人的意见，由县城乡规划主管部门依法提出调整容积率的建议，并附申请报告、调整方案、专家论证意见、公示（听证）等相关材料提交县规委办公室，县规委审议通过后，由县人民政府审批，并需要补交土地价款。

3、出让的个人住宅用地不能擅自改变用地性质，经批准补交土地价款后可以改作商业、娱乐等经营性功能，但商住比不能≥25%。

第四章建筑工程规划管理

第一节一般规定

第二十四条个人建房的建筑占地面积按照下列规定计算：

1、住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算；

2、室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

3、有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

第二十五条建筑间距的计算应符合下列规定:

在计算居住建筑间距时，当凸出建筑外墙面的阳台累计长度在该向建筑面宽总长度的60%以内时，按建筑外墙边线计算建筑间距，否则，应当从阳台外边缘线计算建筑间距

第二十六条建筑设计要求

村民个人建房应统一选用《郴州市农村小康住宅建筑标准图集》的户型，居民新建、改扩建个人建房项目应委托有资质的设计单位进行建筑设计，提供经图审合格的图纸方可施工。

新建、改建的多低层居住建筑应当采用全坡屋顶。

第二十七条日照控制

个人建房对相邻现有及已规划建筑的日照影响应当符合国家规范要求。

第二十八条建筑风格

统一风格，彰显特色。

个人建房力求建筑风格、外立面、高度、建筑色彩达到统一。

原则上分军山组团、禾市组团、中心组团、清溪组团四个片区，军山组团采用米黄色外墙，黛色（孔雀蓝）坡屋顶；中心组团、清溪组团采用白色外墙，灰色坡屋顶；禾市组团采用淡黄色外墙，桔红色坡屋顶。

第二十九条建筑高度

1、个人建房建筑高度分一般地段和临街地段分别控制，其中一般地段国有土地个人建房不能超过7层，集体土地个人建房不能超过3层，临街地段国有土地个人建房按照用地规模的大小分别确定层数，集体土地个人建房不能超过3层，见下表。

一般地段个人建房建筑高度控制表

国有土地

集体土地

一般地段（含国有和集体土地）

≤7层

≤3层

临街地段个人建房建筑高度控制表

主干道

次干道

支路

街坊路

临街地段国有土地

零散用地（≤1000m2）

≤7层

≤5层

≤3层

≤3层

规模用地（＞1000m2）

≤12层

≤7层

≤5层

≤3层

临街地段集体土地

≤3层

≤3层

≤3层

≤3层

2、建筑层高

城市主干道的临街建筑底层层高为4.2米，城市次干道、支路和街坊路建筑底层层高为3.6米，底层以上每层层高2.8米到3米。

一般地段建筑底层层高为3.3米到3.6米，其余每层层高2.8米到3米。

第二节新建个人建房管理

第三十条容量控制指标

新建个人建房用地分零散用地和规模用地进行容量控制指标管理，规模不同、地段不同的用地应分别按照下表执行。

用地分区

建设类型

规模用地（＞1000m2）

零散用地（≤1000m2）

容积率

容积率

一般地段

多层

1.4-2.5

1.8-3.0

低层

1.0-1.5

1.2-2.0

临街地段

≤5.0

≤4.0

第三十一条个人建房退让

建筑后退用地边界按照下表执行。

  后退分类

建筑类别

后退用地边界

低层建筑

主体建筑正面

≥4米

主体建筑侧面

≥3米

多层建筑

主体建筑正面

≥0.4H且≥6米

主体建筑侧面

≥3米

7-9层建筑

主体建筑正面

≥0.4H且≥9米

主体建筑侧面

≥4.5米

10-12层建筑

主体建筑正面

≥0.4H且≥12米

主体建筑侧面

≥6.5米

 沿铁路两侧新建建筑工程除应当符合其专业规范要求外，退让距离（自轨道路基最外侧边线算起）不小于30米。

沿城市河流两侧的建筑，除应当符合城市规划和防洪专项规划外，退让距离（自河堤外侧边线算起）还应当符合下列规定：

永乐江：

不小于15米；

其他支流：

不小于10米；

防洪渠：

不小于5米。

第三十二条建筑间距

新建建筑朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，按照下表分区域进行控制；朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的0.7倍。

建筑间距如经邻里协商同意，可适当缩小，但房屋建筑间距最小距离不能小于建筑设计防火规范的要求，不能影响公共交通通道的设置要求。

新建建筑朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距控制要求

组团名称

中心组团安仁大道以东区域

中心组团安仁大道以西区域

军山、禾市组团

清溪组团

建筑间距

≥南向建筑0.7H

≥南向建筑0.8H

≥南向建筑0.9H

≥南向建筑0.8H

第三十三条停车位的配建

个人建房建筑物配建的停车设施应设置在村庄规划用地范围内或摘牌用地红线范围以内。

第三十四条车行出入口控制

个人建房项目应根据已经编制的村庄规划或修建性详细规划统一设置车行出入口，禁止面向城市道路随意开设出入口。

第三十五条建筑景观

同一个村庄规划内的建筑风格、造型、色彩应尽量协调统一，并突出特色。

第三十六条市政设施配套

新建个人建房应当建设统一的排水设施，排水体制采用雨污分流制，生活污水需经化粪池处理后排入配建的污水支管，然后再排入城市污水管网。

第三十七条垃圾处理

按照城乡统筹的原则，推进生活垃圾减量化、分类收集和城乡一体化转运体系处理，完善收运网络，提高收集率和转运效率，村庄规划范围内应统一设置垃圾收集点，并考虑垃圾分类收集。

第三十八条围墙的建造要求

个人建房临街地段禁止设置围墙，一般地段确实需要设立围墙的，需采用通透式围墙，不得超越经批准的宅基地范围或摘牌用地范围，围墙高度不得超过2米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。

第三节改扩建个人建房管理

第三十九条符合第二章第十三条改扩建条件的，个人可以申请对现有住房进行改扩建。

第四十条改建、扩建个人建房需要符合以下规定：

建筑高度按照第二十九条规定执行。

建筑间距应符合下列规定：

改扩建建筑朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的0.7倍；朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的0.6倍，如经邻里协商同意，可适当缩小间距，但房屋建筑间距最小距离不能小于建筑设计防火规范的要求，不能影响公共交通通道的设置要求。

不符合以上建筑间距要求的不能改扩建，只能原址、原面积、原层高维修加固。

第四节拆除重建个人建房管理

第四十一条符合第二章第十四条拆除重建条件的，个人可以申请对现有住房进行拆除重建。

第四十二条拆除重建的个人建房项目需要符合以下规定：

建筑高度按照第二十九条规定执行。

建筑间距应符合下列规定：

重建建筑朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的0.7倍；朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的0.6倍，如经邻里协商同意，可适当缩小间距，但房屋建筑间距最小距离不能小于建筑设计防火规范的要求，不能影响公共交通通道的设置要求。

不符合以上建筑间距要求只能原址、原面积、原层高拆除重建。

第五节临街地段个人建房管理

第四十三条临街地段的个人建房新建、改扩建或拆除重建同时需要符合以下规定：

1、应当保证建筑物配建停车设施与城市道路之间有合理顺畅的交通联系，配建停车设施出入口不得直接与城市道路连接。

2、临街地段个人建房新建、改扩建或拆除重建退让道路距离按照以下两种情况退让：

临街地段个人建房退让距离必须满足下表要求。

建筑后退道路红线距离（米）

道路名称

红线宽度（米）

建筑后退距离（米）

城

市

主

干

道

安仁大道

50

5

五一路

30-40

3

六一路

40

5

七一路

42

3

八一路

60

5

环北路

30

5

环东路

34

5

环西路

30

5

环南路

30

5

新渡路

30

5

军山大道

50

5

站前大道

42

5

工业大道

42

5

东方路

30

2

泉塘大道

30

5

环城北路

24

5

S212改线

30

5

城市次干道

万福路

30

2

仁北路

24

2

东方路

20

1.5

厚均路

30

3

24米规划道路

24

2

20-21米规划道路

20-21

2

城市支路

日光路

12

1.5

肖古山路

16

1.5

肖古山北路

16

1.5

玉峰路

16

1.5

龙溪路

16

1.5

16米城市道路

16

1.5

12米城市道路

12

1.5

街坊路

4-7

1.5

（2）学校出入口与城市道路联系的专用道路两侧建筑后退距离应考虑人流集散空间，退让道路红线距离不应小于5米。

第四十四条建筑后退道路交叉口距离

建筑后退道路交叉口（含街坊道路与城市道路交叉口）红线距离以安全停车视距三角形斜边线为准，视距三角限界内，不得布置任何高出道路平面标高1.0米且影响驾驶员视线的物体。

安全停车视距按照下表进行确定。

路线设计车速（km/h）

60

50

45

40

35

30

25

20

安全停车视距Ss（m）

75

60

50

40

35

30

25

20

第四十五条后退城市道路红线区域内不宜设置锅炉房、厨房间、污水池、空调外机等有碍城市景观、市容环境卫生的附属设施。

第四十六条沿街建筑底层突出物均应满足建筑后退道路红线距离要求，二层以上悬挑建筑建造不能突破道路红线，不能影响交通及消防的安全；

第四十七条临街地段建筑山墙不能开门窗洞口，外墙饰面材料、色彩、肌理应当与周围环境相协调。

第四十八条临街地段建筑外装修不得擅自增设凸出外墙的立柱、台阶、窗台、遮阳板、雨篷、阳台、阁楼等。

第四十九条建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及从其他设施排出的废水。

第五十条空调外机位、空气源热水器、遮阳棚、管线（道）等建筑外墙的附着设施，应当在改扩建建筑立面设计时统筹考虑，按批准的方案实施，防盗网不得突出墙体。

建筑屋顶设置的水箱、冷却塔、风冷热泵、太阳能热水器、楼（电）梯间等，应当进行美化处理。

第五章处罚规定

第五十一条县人民政府城乡规划主管部门和镇、乡人民政府应当建立对建设活动的日常巡查制度，落实建设项目验线、施工现场跟踪检查、建设用地规划条件核实等管理措施。

发现违法建设的，应当责令当事人停止建设；当事人拒不停止建设的，县人民政府应当责成有关部门采取拆除继续建设部分的措施。

第五十二条违反本规定，个人在中心城区内未取得或未按照《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的规定进行建设的均属于违法建设，由住房和城乡规划建设局发出责令停止建设通知书，当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在15日内采取改正措施，消除影响；对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可以责令自行拆除或者依法强制拆除。

第五十三条当事人对处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

行政复议、诉讼期间不停止执行，法律、法规另有规定的，从其规定。

第五十四条对在制止和拆除违法建房的过程中妨碍、抗拒执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，以及其他违反治安管理规定的，由县公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五十五条有关职能部门违反本规定，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第五十六条 因项目用地形状不规则、涉及公共利益和社会稳定等原因，确实难以满足本规定的要求，但满足国家相关技术规范规定的，其设计方案经专家评审通过，由县城乡规划主管部门组织公示且无异议后，再报县政府审定。

第五十七条 中心城区以外区域可结合实际参照本规定执行。

第五十八条本规定自公布之日起30日后施行，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

2017.7.12