新会计准则房产企业会计科目.docx

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新会计准则房产企业会计科目

新会计准则房产企业会计科目

设置及分录

企业所涉业务流程为：

“公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值预备。

”

一、新会计准则房产企业会计科目设置

1、资产类：

1001库存现金，注重它是现金流量表的科目，金蝶K3和用友U8都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。

1002银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细100201结算户，下设明细100202贷款专户，一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细100203按揭保证金户，视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户，这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。

1009其他货币资金、新准则取消了“短期投资”、“短期投资跌价准备”科目，设置了“1101交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目，并在“交易性金融资产”科目下设置了“成本”、“公允价值变动”两个二级科目。

1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。

1131应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。

1133其它应收款留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。

这个科目建议只设这样几个明细科目：

内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。

这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。

1141坏账准备，基本不用。

1151预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。

1161应收补贴款、1201物资采购科目新会计准则变为“材料采购”科目。

1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、可以合并为“周转材料”科目，按新准则《应用指南》的讲解，企业也可以根据自身的具体情况，单设“包装物”科目、“低值易耗品”科目或“包装物及低值易耗品”科目。

1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。

1243库存商品一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。

1501固定资产、1502累计折旧、1701固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。

1505固定资产减值准备、1601工程物资、1603在建工程、1605在建工程减值准备、1801无形资产、1805无形资产减值准备、新准则增设了“累计摊销”科目，用来核算无形资产的摊销。

摊销无形资产时，

　　借：

管理费用或其他业务成本

　　　　贷：

累计摊销

　　新准则增设了“商誉”科目，从“无形资产”科目分离出来。

1815未确认融资费用、1901长期待摊费用、1911待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。

新准则取消了“长期债权投资”科目，而重分类为“交易性金融资产”、“持有至到期投资”和“可供出售金融资产”科目。

新准则增设了“1521投资性房地产”科目，核算为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

2、负债类：

2101短期借款一般房地产开发项目的借款期是24个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。

2111应付票据一般不用。

新准则取消了“应付短期债券”科目，而设置了“交易性金融负债”科目。

核算直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

2121应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：

如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相称的重视。

同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。

即用下面的分录：

借：

应付账款借：

开发成本

贷：

银行存款贷：

应付账款

不要简化成

借：

开发成本

货：

银行存款

这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。

2131预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。

很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。

千万不要相信EXECl表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。

因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。

在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。

也为你后期项目猜测回款提供一定的依据。

2141代销商品款不用，新准则把“应付工资”和“应付福利费”科目合并为“应付职工薪酬”科目。

2161应付股利与其它无异。

2171应交税金，新准则把“应交税金”和“其他应交款”科目合并为“应交税费”科目。

房地产开发企业没有增值税，在此不表。

房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。

账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。

有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。

2176其它应交款与其它行业与异。

2181其它应付款一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。

在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。

二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。

2191预提费用在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简朴的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。

2201待转资产价值、2211预计负债、2311应付债券、2331专项应付款、2341递延税款一般不用。

2321长期应付款，新准则设置了“长期应收款”和“未实现融资收益”科目。

核算企业采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的经营活动，已满足收入确认条件的业务。

应按应收合同或协议价款借记“长期应收款”科目，按其公允价值（现值）贷记“主营业务收入”等科目，按差额贷记“未实现融资收益”科目。

应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，冲减财务费用。

一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。

2301长期借款核算银行贷款。

新准则设置了“长期股权投资”科目，但其核算内容和核算方法与原准则相比有所变化。

权益法核算下，投资企业在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

新准则设置了“递延所得税资产”和“递延所得税负债”科目，其核算方法与原准则相比有所变化。

递延所得税资产=可抵扣暂时性差异×所得税税率

递延所得税负债=应纳税暂时性差异×所得税税率

3、权益类：

3101实收资本3103已归还投资3111资本公积3121盈余公积3131本年利润3141利润分配与其它无异。

4101开发成本开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常气愤，结果两个部门都会挨骂。

4015开发间接费用一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。

5101主营业务收入、5102其他业务收入、5201投资收益、5203补贴收入、5301营业外收入、5401主营业务成本、5402主营业务税金及附加、5405其他业务支出、5501营业费用、5502管理费用、5503财务费用、5601营业外支出、5701所得税、5801以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。

关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83号文，讲得很详细。

房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。

另外一点收入确认按国税发2003-83号文确定。

房地产行业的税收比较复杂。

需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。

关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。

二、房地产企业资产类会计科目核算举例：

应收账款：

主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出让材料而应收取的未收款项

借：

应收账款——XX公司

贷：

其他业务收入

收回款项时：

借：

银行存款

贷：

应收账款

②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：

购方协议销售发票或出租发票）

借：

应收账款——XX公司或个人

贷：

主营业务收入

坏账准备：

确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：

一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：

管理费用

贷：

坏账准备

发生坏账时

借：

坏账准备

贷：

应收账款

收回已转销的应收账款

借：

应收账款

贷：

坏账准备

借：

银行存款

贷：

应收账款

应收票据：

指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：

应收票据——XX公司

贷：

主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：

销售发票、双方协议）

借：

银行存款

贷：

应收账款

若为有息商业汇票

借：

银行存款

贷：

应收票据——XX公司

财务费用

预付账款：

是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：

付款申请书、付款单）

借：

预付账款——预付承包单位款

贷：

银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：

预付账款——预付承包单位款

贷：

库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：

工程价款结算单）

借：

开发成本

贷：

应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：

应付账款——应付工程款

贷：

预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：

应付账款——应付工程款

贷：

银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：

预付账款——预付供应单位款

贷：

银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：

应付账款——应付购货款

贷：

预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：

应付账款——应付购货款

贷：

银行存款

采购保管费：

主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

物资采购：

主要是核算企业购入各种物资的采购成本。

包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

材料成本差异：

主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

库存材料：

用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

库存设备：

用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

三、房地产企业负债类会计科目核算举例：

（1）应付账款：

因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：

开发成本

贷：

应付账款

以预支款抵冲应付款时借：

应付账款

贷：

预付账款

补付其余款时借：

应付账款

贷：

银行存款

（2）预收账款：

按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。

以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：

银行存款

贷：

预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时借：

应收账款贷；主营业务收入

借：

预收账款——预收代建工程款贷：

应收账款

收回全部余款借：

银行存款贷：

应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资

借：

现金贷：

银行存款

借：

应付工资贷：

现金

结转代扣款项

借：

应付工资贷：

其他应收款——代扣水电费代扣房租

月末分配工资费用

借：

开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

贷：

应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：

开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：

应付福利费

用现金支付福利费时

借：

应付福利费贷：

现金

（5）应交税金：

核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：

主营业务税金及附加

贷：

应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：

其他业务支出

贷：

应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：

管理费用

贷：

应交税金——房产税

——车船使用税

——土地使用税

月末计算的所得税

借：

所得税

贷：

应交税金——应交所得税

实际交纳的税金

借：

应交税金——XX税

贷：

银行存款

（6）其他应交款：

核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：

主营业务税金及附加

贷：

其他应交款——教育费附加[1][2]

四、房地产企业成本、费用类会计科目核算

（1）开发成本：

如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。

可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：

开发成本——土地开发

贷：

银行存款或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：

开发成本——土地开发

贷：

开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：

开发成本——房屋开发

贷：

开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：

开发成本——配套设施开发

贷：

开发产品

支付的配套设施开发费用

借：

开发成本——配套设施开发

贷：

银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：

开发成本——配套设施开发

贷：

库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：

开发成本——配套设施开发

贷：

开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：

开发成本——房屋开发

贷：

开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：

开发成本——房屋开发

贷：

银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：

开发成本——房屋开发

贷：

银行存款或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：

开发成本——房屋开发

贷：

银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备[1][2]

⑤代建工程开发成本：

是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：

开发成本——代建工程开发

贷：

银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：

开发成本——代建工程开发

贷：

开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：

开发成本——代建工程

贷：

开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：

主营业务成本——代建工程结算成本

贷：

开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：

所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：

管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：

开发间接费用

贷：

银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：

开发成本——房屋开发

贷：

开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：

开发产品——房屋

贷：

开发成本——房屋开发

（3）管理费用：

是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：

包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：

为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。

主要包括：

产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用

发生的销售费用

借：

销售费用

贷：

银行存款

或应付账款

五、房地产企业损益类会计科目核算

（1）主营业务收入：

包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时

借：

银行存款

贷：

主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。

借：

应收账款

贷：

主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的

借：

银行存款

贷：

预收账款

移交使用时

借：

应收账款

贷：

主营业务收入

借：

预收账款

银行存款

贷：

应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入借：

银行存款

贷：

主营业务收入

（2）其他业务收入：

主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。

借：

银行存款

或应收账款

贷：

其他业务收入

（3）主营业务成本：

一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转

借：

主营业务成本

贷：

开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本

借：

主营业务成本

贷：

分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

借：

主营业务税金及附加

贷：

应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：

其他业务支出

贷：

应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育费附加