江苏无锡房地产市场年报分析报告.docx

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江苏无锡房地产市场年报分析报告

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】

一、政策回顾及预判3

1、2011年政策回顾3

2、银行信贷变化7

3、2012年政策预判9

二、市政规划11

1、无锡整体发展格局11

2、无锡中心城区未来规划11

3、规划展示12

三、土地市场17

1、年度土地市场17

2、土地用途分析17

3、土地各区域分析18

四、2011房地产市场总结19

1、市场年度走势19

2、月度房地产走势25

3、区域住宅市场29

五、排名40

1、分物业类别排名40

2、各区域商品住宅排名42

一、政策回顾及预判

持续收紧近一年的楼市调控政策在12月趋于松缓。

回顾过去的这一年，政策决定楼市走势，无锡楼市格局发生显着改变，传统的楼市季节特征也悄然变化。

1、2011年政策回顾

年内首次上调存准率

2011年1月21日起，存款类金融机构人民币存准率上调0.5个百分点。

新国八条

强化差别化住房信贷政策，以家庭为单位，二套房贷款首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍，并且揭开地方楼市全面限购的大幕。

楼市表现：

【传统淡季中成交量明显下降】

受前期需求透支、春节传统淡季和消费者对国家宏观调控存在的观望情绪等三方面因素的影响，1月无锡商品房成交量环比有所下降。

据悉，不包含政策性用房，1月商品房成交面积为58.95万平方米，环比下降30.24%;而市区商品住宅成交备案均价则依然维持在每平方米9000元的高位。

然而，观察2011年全年发现，尚未受制于限购令的1月是全年商品房成交量最高的一个月份。

年内首次加息

2011年2月9日起，存款类金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点。

年内公积金贷款利率同步首次上调

2011年2月9日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点。

年内再次上调存准率

2011年2月24日起，金融机构人民币存准率上调0.5个百分点。

无锡限购令

无锡市政府规定从2011年2月21日起，本市居民限购2套住房，纳税满一年的外地市民及符合政策引进的外地高层次人才限购1套住房。

无锡公积金贷款上限调整

无锡市住房公积金管理中心规定从2011年2月21日起，无锡公积金个人贷款上限为账户余额10倍，并对公积金贷款首付比例做出明确规定。

楼市表现：

【限购令影响立竿见影】

2月份锡城楼市骤然降温。

市产监处发布2月楼市运行情况显示，政策执行日2月23日开始到2月28日，锡城商品住宅市场日均成交量较之政策执行之前下降逾2成。

与此同时，二手住宅市场的成交量也并步下降。

有钱却未必能买到房子，在业内看来，与信贷杠杆和税收杠杆相比起来，限购令的威力应该要立竿见影得多。

但是由于2月是一年中楼市成交最为冷淡的季节，今年2月的第一周又是春节假期，因而当月限购令对市场的作用仅仅是全年楼市走势的冰山一角。

年内三次上调存准率

2011年3月25日起，存款类金融机构人民币存准率上调0.5个百分点。

商品房销售需明码标价

发改委规定，2011年5月1日起，商品房经营者在销售商品房时需按照要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。

楼市表现：

【楼市销售遭遇“倒春寒”】

受到无锡楼市限购令影响，锡城楼市在波动量跌中度过“金三”，与此前任何一次调控不同，此次以限购为核心的楼市新政让锡城购房者表现出前所未有的谨慎态度，尽管当月锡城迎来30余家楼盘开盘，但是楼盘销售普遍遇冷。

该月商品住宅成交在同比和环比方面都呈现出下滑迹象。

与此同时，成交量的下挫对于成交均价也产生了一定的影响，据产监处发布的数据统计，不包括经济适用房在内，3月商品住宅成交备案均价环比下降近400元/平米。

年内二次加息

2011年4月6日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

年内公积金贷款利率二次上调

2011年4月6日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。

年内四次上调存准率

2011年4月21日起，存款类金融机构人民币存准率上调0.5个百分点。

楼市表现：

【“政后反应”有所缓解】

锡版“限购令”执行至今已过了2个多月，无锡楼市在经过2个多月的适应后，开始从起初的急剧量跌逐步呈现出阶段性回暖。

据无锡市商品房成交网上备案系统统计数据显示，4月锡城商品住宅成交24.09万平米，环比3月增长近2成。

值得玩味的是，“限购”后，锡城房价一度呈现滞涨状态，但是在在刚刚过去的4月份，房价已从滞涨走向微涨。

4月份，全市商品住宅成交均价约为8763元/平米，环比3月上涨445元/平米。

年内五次上调存准率

2011年5月18日起，存款类金融机构人民币存准率上调0.5个百分点。

楼市表现：

【楼市未现“红五”】

5月无锡楼市成交虽未达到预期中的“红五”巅峰却也未曾出现拐点，锡城商品房成交量基本与4月份同时段的成交量持平。

值得一提的是，在开发商们主动出击，频繁推出大力度购房优惠的背景下，更多的刚性需求开始受到刺激出手置业，从而拉动住宅成交比例上升。

与此同时，2011无锡春交会的召开为开发商们制定下半年营销计划起到风向标的作用，由普通住宅楼盘在展会上掀起的促销潮来看，下半年，锡城楼市有可能迎来实质性降价潮。

年内六次上调存准率

2011年6月20日起，存款类金融机构人民币存准率上调0.5个百分点。

楼市表现：

【试探性降价浮现楼市】

6月楼市，在绿地、常发、金科等多个知名开发商领衔降低姿态推出超低价特价房后，惠山新城、南长区、新区等多个板块的房价纷纷出现回归，进而带动整个无锡楼市房价出现松动。

但是，在对市场预期明显降低的心理支撑下，买方市场的购房意愿却未因开发商让步而有所抬升。

与此同时，在这一波楼市动荡中受伤最为严重的高端住宅市场开始丛生乱象。

要销量不要降价，高端房产开发者纷纷以精装房提升品质、以准现房提升性价比成为其扞卫价格底线的招数。

年内三次加息

2011年7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

年内公积金贷款利率三次上调

2011年7月7日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。

楼市表现：

【楼市初现“降价潮”】

下半年楼市鏖战甫进入7月门槛即全面展开，大打价格牌成为该月开发商应对市场最为频繁的手段。

此前销售价位在8000~10000元档位的老盘降价积极性及降价力度持续放大，尤以位居新区坊前板块的楼盘为代表，区域内“6”字头、“7”字头开价项目接二连三出现。

不可否认，价格策略是撬动楼盘销售的重要手段。

但是在开发商卖力吆喝的背后，楼市销量仍然处于低位运行态势。

楼市表现：

【降价效应日渐式微，楼市成交低迷】

相比7月份的“直降”，8月份开发商们对于价格让步的空间明显缩小。

与此同时，第一波降价潮给楼市成交带来的利好作用也日渐式微，8月伊始锡城楼市日成交就跌破百套，这样低迷的成交态势贯穿8月始终。

楼市表现：

【购房者持币观望令楼市“金九”不再】

供应量较之此前并未有太大提升。

月初高喊开盘的40余个项目大部分都是“雷声大，雨点小”。

据WXHOUSE统计，9月真正履行推房计划的楼盘仅20个出头，虽然开发商仍在以各种名目的优惠、折扣吸引购房者，但是持币观望的心态仍普遍存在于买方市场。

楼市表现：

【高端房低开引发楼市新一轮降价潮】

WXHOUSE统计数据显示，10月份无锡市商品房日均成交量约为0.9万平米，相比9月份日均约1.15万平米的成交量略降。

与此同时，2011无锡秋交会上知名楼盘或在展会上推出特惠房源拉动销售，或通过打折、团购方式调低入市价格的现象备受关注。

楼市表现：

【楼市进入直降通道，带动成交量回升】

房价从部分优惠进入直降通道，从个别板块先降扩至全城普降成为11月楼市最为鲜明的特征。

在开发商们放下身段之后，购房者的置业欲望也逐渐被调动起来，最明显的表现莫过于本月中各楼盘售楼处内的看房客户量开始增加，而降价楼盘明显提升的销售业绩也对整个锡城楼市成交量起到拉动作用。

年内首度下调存准率

2011年12月5日起，存款类金融机构人民币存准率下调0.5个百分点。

无锡公积金利好新政

无锡市住房公积金管理中心发文，从2011年12月1日起，家庭首次使用公积金贷款购房，夫妻双方贷款额度最多可放宽至50万元。

楼市表现：

【开发商冲量，年末楼市成交翘尾】

冲量，是描述年末楼市最贴切的关键词，无锡房地产市场出现了久违的火爆场面。

据无锡商品房成交网上备案平台统计数据显示，12月锡城商品房成交面积达56.61万平方米，环比增长34.69%。

事实上，该月中无锡市商品房新增供应量、商品房成交量、二手房成交量三项指标均达到当年限购以来最高水平。

业内人士称，11月多个楼盘推出大力度的购房优惠，拉动住宅成交量。

与此同时，开发商们年底扎堆推商也推动年末楼市整体成交“翘尾”。

2、银行信贷变化

限购未出之前，各大银行的贷款基本都保持在首套房2成首付利率7折和二套房5成首付利率7折，这是08年金融危机时国家采取的促进房地产恢复和发展的利好政策，目前银行贷款政策有所收紧，即首套房3成首付基准利率（或上浮5%）和二套房6成首付基准利率（或上浮10%），这也是国家抑制房地产市场增长过快而引起房价需高的辅助政策。

年底准备金的上调并未能给银行个人额度迅速“松绑”，分析预计银行在开发与个人按揭贷款整体信贷规模微调需等2012年第一季度以后。

目前各大银行的放款速度约在1个月左右,迟的要2-3个月，预计明年首套房贷政策应定向放宽。

目前银行贷款情况

30%

按基准利率执行

60%

按基准利率执行

按银行政策执行，评估标准没做太大变动。

30%

按基准利率执行

60%

按基准利率执行

房贷政策无变动

30%

上浮5%

60%

上调10%

对申请购房者信用度和本行产品的使用状况审核要求设限。

30%

上浮5%

60%

上调10%

对购房者审核标准高，评级一般的客户基本不受理贷款业务。

30%

按基准利率执行

60%

按基准利率执行

不接受客户电话采访，现场推荐贷款方案，对客户的信用评级以及本行产品的使用都有相关要求。

30%

上浮5%

60%

上调10%

对客户申请贷款没做太多条件限制，不建议现阶段购买二套房，对二手房已经停贷。

30%

按基准利率执行

60%

按基准利率执行

不受理电话采访，现场对购房者做评估，推荐房贷方案。

30%

按基准利率执行

60%

按基准利率执行

房贷政策无变动。

3、2012年政策预判

“限购”持续进行，中央地方博弈持续

日前国务院总理温家宝在圣彼得堡的讲话表明，中国楼市今明两年的基调已然尘埃落定，温总理表示，中国下调房价代表国家抑制房价过快增长的决心，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序的发展。

所以，指望近期楼市调控能够松动，显然不现实。

也就是说，限购令等调控政策在2012年继续延续的可能性较大。

本次中央经济会议中亦提出了建设多层次住宅体系的方向。

首先，高端住宅靠遏制，即“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”；其次，中端住宅靠市场，即“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”；最后，低端住宅靠保障，即“继续加大对保障性住房、等领域的投入、要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。

可见未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。

在政策从严的基调下，地方政府只有在焦点之外进行微调。

年底，已有部分地方政府出台松绑措施，涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴等多个环节。

对比各类微调条款，除土地松绑条件外，其他各项措施均针对刚性或改善性需求。

预计在2012年，这种惠及刚需的松绑有望继续得到默许，而在“限购”等焦点政策上中央与地方政府的博弈仍将持续。

金融政策或些许放松

根据过往的经验，当国内货币信贷政策基调出现调整时，如2009年和2011年，房地产贷款的波动幅度明显大于信贷总体水平的波动。

2011年底，随着国内外经济形势的恶化，货币政策出现了微调信号。

11月30日晚，央行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

在2012年上半年，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度的释放，房贷或将出现结构性松动。

个人住户贷款方面，资金面的相对宽裕使得年底排队贷款的购房者获贷款可能性加大。

此外，对于刚需型和改善型购房者，下调首付比例和利率也具备了一定的实施条件。

迫于地方债务压力，或放松首套房调控

2010年保障房建设已在全国范围内全面启动，从中央到地方纷纷加大了保障房的建设和投入力度。

2011年，保障房进入了更大规模的建设阶段，面对1000万套的建设任务，各地积极筹措。

据住建部数据，截至11月底，全国1000万套保障房已全部开工。

然而在这些华丽的数字之下加剧了地方政府财政的财政危机，地方政府偿还债务将会2012、2013这两年。

以无锡市为例，轨道一号、二号线的建设，保障房建设，太湖新城、锡东新城、锡西新城等一系列的市政建设，地方政府欠下了大量债务。

并且受到楼市的影响土地市场成交惨淡，地方财政收入减少更加加重了地方政府的债务压力，在2012年地方政府或出台些许政策适当放松对首套房的调控以及发放地方债券来缓解地方债务压力。

二、市政规划

1、无锡整体发展格局

2011年无锡的城市建设依旧热火朝天，整个城市框架正在舒筋展骨般大踏步拓展，中央车站、高铁站启用，地铁线进展顺利等等。

无锡市城市化进度加快范围加大，发展重点逐步向外围移动。

对于房地产市场而言，住宅项目需要周边商业、教育、通讯等配套的支持，商业办公需要一个成熟的居住环境，一环扣一环，房地产市场的发展主要还是依赖城市整体的发展。

无锡本年度主要发展5个区域：

太湖新城、崇安新城、太湖科技园区、锡东新城、锡西新城。

两条轨道交通：

地铁1号线、地铁2号线。

2、无锡中心城区未来规划

在2011年12月30日，无锡市规划局公示了四份规划设计，关于无锡市中心城东、中心城南、中心城西、中心城北四个区域的规划设计，无锡明年及以后将继续扩大市区范围，向外辐射，进一步加快无锡城市化进程。

这四个规划区域将成为2012年及以后重点发展的区域，相关区域未来的发展受重视程度较高，预计规划区域将会成为房地产市场新的热门板块。

3、规划展示

《无锡市中心城东地区规划及重点地区城市设计》

规划简介

（一）规划范围

1、中心城东地区范围

（1）范围：

东面以沪宁高速公路为界、南面以新光路为界、西面以机场路、桐桥港为界、北面以二泉路为界；

（2）面积：

13.6平方公里。

2、重点地区范围

（1）范围：

东面以京沪高速为界、南面以春新路为界、西面以机场路为界、北面以锡沪路为界；

（2）面积：

2.2平方公里。

（二）布局结构及规划特点等

城东地区是无锡面向沪、宁的第一城市窗口，是联系老城与锡东新城的重要功能节点，未来这里将成为城市“东”门户、城区“快”通道、地区“特”节点、社区“慢”家园。

现状城东地区的建设相对成熟，道路骨架搭建基本完成，但土地利用方面还存在着一些问题，如两区交界处用地杂乱、社区便民设施不完善、街头绿地滨河绿地少以及外向服务型功能缺失。

规划针对以上问题提出“四个一”策略：

展示一个窗口、打造一条轴线、形成一条街道、优化一条河岸。

太湖大道作为城市门户形象的展示窗口，将聚集绿地、盛高综合体，中高档酒店以及商务会展职能，以24小时的城市活动靓化这一城市风景线；东亭路锡士路沿线的贴近普通百姓日常生活的设施将促进整个城东地区的服务共享；东亭港冷渎港江溪港的滨水空间将归还于民，以公园、街头绿地的形式创造亲水的慢行空间。

规划形成“一个窗口节点、两个功能节点、一条景观轴线、两条功能轴线”的“三节点、三轴线”空间结构；以现有的道路结构为基础，强调锡沪路、学前东路以及金城东路的交通性；挖掘有限的景观资源，形成“一廊、两带、点绿水网”的开放空间结构。

此外，规划针对太湖大道高架道路的窗口门户形象地位，重点研究了高架道路沿线“车行”空间设计。

通过控制空间尺度、组织建筑群体、补充沿线绿化等措施，设计太湖大道沿线的空间序列。

东亭板块

《中心城西地区规划及重点地区城市设计》

规划简介

（一）规划范围

1、中心城西地区

（1）范围：

东面以运河岸线为界、南至惠山、西面以钱桥大道为界、北面以342省道为界；

（2）面积：

20.1平方公里。

2、重点地区范围

（1）范围：

东至钱皋路、南至惠山山麓、西面以钱荣路为界、北面以盛岸路为界；

（2）面积：

2.0平方公里。

（二）布局结构及规划特点等

本次规划以“打造活力西区、做亮锡西门户”为发展目标。

利用“改造更新模式”对中心城西片区进行再规划，在优化现有功能的基础上，通过构筑一座城镇相融、山水相嵌，新老相接的“新钱桥?

洋溪水港”，形成集商贸物流，创意文化、生活居住，城市休闲，购物消费，康乐健身于一体的城市复合功能区。

规划“围绕”更新主题，衍生出“门户重塑、山水显露、老区更新”的策略，分别对片区三大入口进行形象强化，对三沿环境（沿河、沿山、沿路）进行整治，对两类城市功能片区（老工业区，老居住社区）进行更新与提升。

重点地区规划通过老街整治及工业遗产改造，对重点地块的项目策划，并对空间形态、景观风貌、交通组织提出了进一步的控制要求。

《无锡市中心城北地区规划及重点地区城市设计》

规划简介

（一）规划范围

1、中西城北地区范围

（1）范围：

东面、北面以沪宁高速公路为界、南面以江海路和北中路为界、西面以凤翔路为界；

（2）面积：

20.79平方公里。

2、重点地区范围

（1）范围：

东面以通江大道为界、南面以通沙路为界、西面以惠山大道为界、北面以S342为界；

（2）面积：

2.63平方公里。

（二）布局结构及规划特点等

规划将中心城北地区定位为中心城北部集居住、工作、游憩于一体的综合性城区，总体建设目标概括为“靓丽北大门、活力新城北”，分为近、中、远三个阶段来实现。

近期目标——激活一个核心，利用一切有利要素，以核心项目带动，各板块协同更新，拉开城北地区振兴序幕。

中期目标——做活一个门户，提升中心城能级，全面完善中心城北产业服务功能，辐射锡北地区，促进锡澄一体化发展。

远期目标——盘活一个中枢，进一步提升中心城北产业服务功能，通过“江湖轴”的传动效应，战略跨江辐射江北。

规划将中心城北地区划分为“一园五区”六大板块，分别为城北中央公园、惠山天一新城综合发展区、惠山服务外包南部集聚综合发展区、北塘生产性服务业集聚综合发展区、锡山通江弹性发展区和崇安天鹏食品园区。

西章板块

此外，规划对中心城北地区的道路交通、开放空间、重点地区等方面进行了专项研究。

《中心城南地区规划及重点地区城市设计》

规划简介

（一）规划范围

1、中心城南地区范围

（1）范围：

东面以沪宁铁路为界、南面以周新路为界、西面以五湖大道为界、北面以金城路为界；

（2）面积：

18.06平方公里。

2、重点地区范围

（1）范围：

围绕下甸桥河尖的周边地块，东至沪宁铁路、南至现状河流、西至周新路、北至规划支路。

（2）面积：

1.8平方公里。

（二）布局结构及规划特点等

中心城南地区是城市由运河城往湖湾城拓展的承接地，是古运河、新运河、梁塘河相汇处，是科技新城、中心城区、太湖新城的交汇地，其区位的重要性、与周边发展的脱节性促使这一地区更新改造进程的加快，以环境改造作为先机，由“点”带动“线”，最终实现“三河交汇南大门，创智乐活新城南”。

规划形成“一带三片，三心三轴”的空间结构。

“一带”是指东西向跨越整个规划片区的梁塘河生态湿地公园；“三片”是指三大功能板板块，分别是梁塘社区板块、感知研发板块和运河人家板块；“三心”是指规划打造的三大节点空间，分别是金城湾公园、扬名创智生态公园和城南运河公园；“三轴”是指三条重要的功能轴线，分别是贡湖大道沿线的金城湾商务轴、新扬名创智轴和大运河文化轴。

此外，规划对重点地区的空间形象、滨水界面、慢行系统、建筑布局、环境景观等方面做了进一步的规划研究。

三、土地市场

1、年度土地市场

Ø数据解读：

2011年土地供应量为445万㎡，环比下降31%，2011年成交量为422万㎡，环比下降30%，成交价格4126元/平米，环比下降29%。

Ø诱因分析：

2011年2月开始出台限购限贷政策，楼市跌入低谷。

迫于资金的压力，开发商对于拿地都开始谨慎起来，甚至在今年下半年的两次拍卖出现了原价竞得的现象，11年土地市场成交惨淡。

2、土地用途分析

Ø数据解读：

2011年土地总建筑面积905万M2，其中商办类最多420.46万M2，占总体46.4%，其二是住宅类326.25万M2，占总体36.02%，商住类成交也较多，公共事业用地和旅游设施用地成交少数。

Ø诱因分析：

由于今年出台限购等政策的影响，住宅类土地相对以前不是那么热门，开发商对住宅类土地更多的只有是谨慎，而商业和办公没有限购，开发商更会去竞标商办类土地，其中在最后一批土地总共出让16幅土地，其中有12幅是属于商办类用地。

3、土地各区域分析

Ø数据解读：

2011年土地总供应面积445万M2，其中锡山区最多132.30万M2，占总体29.7%，位列二三的是滨湖和惠山分别供应106.10万M2和102.40万M2，其次是新区供应85.83万M2，南长、北塘、崇安供应相对较少。

Ø诱因分析：

锡东新城由于京沪高铁的建成使之成为锡山区的热点板块，政府出让土地那那边慢慢成为一个成熟的板块，打造一个全新的锡东。

相同政府也正在全力打造一个惠山新城、太湖新城、太科园板块，使之这些区域供应土地相对较多，而南长、北塘、崇安区域相对比较成熟，能供应的土地又较少，导致区域供应土地量少。

四、2011房地产市场总结

1、市场年度走势

（1）无锡商品房年度量价走势

Ø图表数据解读：

从整体市场上来看无锡整体市场量跌价升，2011年新增供应为925.57万㎡，环比上涨24.98%；去化438.31万㎡，环比下跌34.48%；成交均价为9287元/㎡，环比增长8.02%。

Ø诱因分析：

09年、10年楼市逐步回暖，开发商纷纷拿地，经过一个开发周期，堆积在2011年产生了大量的新增供应。

然后由于今年自2月国家先后出台了限购、限贷等调控政策，总体成交情况大幅下滑。

年度价格提升主要是由于太湖国际、万科魅力城、蠡湖香樟园等高端项目的降价销售，并且成交量较大，并且在11月、12月办公商业成交量增大，这些因素导致了2011年整年的成交均价增加。

（2）商品住宅市场年度量价走势

Ø图表数据解读：

从整体市场上来看无锡整体市场量跌价升，2011年新增供应为680.9万㎡，环比上涨8.5%；去化338.2万㎡，环比下跌38.5%；成交均价为8637元/㎡，环比增长6.0%，均价增长幅度较小。

Ø诱因分析：

09年、10年楼市逐步回暖，开发商纷纷拿地，经过一个开发周期，堆积在2011年产生了大量的新增供应。

然后由于今年自2月国家先后出台了限购、限贷等调控政策，总体成交情况大幅下滑