类住宅的研究报告1-5.docx
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类住宅的研究报告1-5.docx
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类住宅项目的研究报告
类住宅的研究报告
一、我司项目类住宅的定位
1、项目的市场定位
目标客群:
南城居民,投资客户为主
通过对亦庄区域同类型项目客户群体的调研,主要客户群体是投资客户,也有少量的办公SOHO群体以及刚步入社会的年轻一族,其中投资客户占总客户群体的80%左右。
特别典型的项目:
VITA国际,该项目与我司项目不论在地理位置上还是产品类型上都非常相似,它的客户群体对我司项目的目标客户群体有很直接的影射作用。
鉴于该项目的客户群体是南城的投资客,所以我司类住宅项目的目标客户群也可以定位于投资客户。
2、项目的产品定位:
小户型、中等精装修
我司项目的目标客户群定位于投资客户,所以在产品的定位上主要以投资价值为主,以投资客的投资回报率为第一位。
所以在产品定位上以小户型、中等精装修为主。
Ø建筑结构:
框架结构。
由于框架结构的水平空间的组合非常灵活,这样可以按照投资客户的要求灵活销售面积。
Ø外立面设计:
强调简约、现代的风格。
类住宅在报建、报规的环节中还是属于商业用房的范畴,所以尽量面与园区的独栋、办公楼在外立面上保持一致的风格,突出其简约、办公的建筑氛围。
而且产品的客户是投资客,需要突出其投资价值,在外立面简单、经济实用即可。
Ø装修标准:
中档次的精装修,其建筑公共部分和室内都精装修。
装修标准在1000—1500元/㎡之间。
Ø户型面积:
以40-60㎡的零居室为主。
设计的户型只有一厅一卫的功能区域划分。
其中强调厅的采光,对于户型面积的实用率大于70%,这样的户型设计往往是投资客户所追求的,他们的关注点往往只在产品的经济效应上。
Ø进深:
15-20M
Ø层数设计:
D1:
2栋17层、2栋16层;D2:
1栋17层,1栋10层。
按照楼的进深设计15-20m,塔楼的单层面积在1000㎡左右,而D1地块的类住宅面积是6.6万㎡,根据单层面积1000㎡来计算,在D1地块上可以设计4栋塔楼,2栋17层、2栋16层;D2地块的类住宅面积1.77万㎡,按照单层面积来计算,D2地块的类住宅可以设计1栋17层的塔楼;C12地块可以设计1栋10层的塔楼。
Ø梯户比例设计:
根据对VITA国际等项目的研究发现,类住宅塔楼的梯户比例设计是在2梯14户左右,而且对我司类住宅的户型面积设计是在40-60㎡之间,每层面积在1000㎡左右,故每层的住户量有16-25户左右,这样我司的梯户比例可以设计成3梯16户至25户。
Ø停车位以及车位比:
类住宅的客户群体是转手出租的投资客户,还有小比例的soho办公群。
最终的租客和办公者他们对于公共交通工具的依赖非常大,而我司项目是属于地铁业务,在公共交通上已经很好的解决了这些群体的需求,所以在停车位的设计上不予考虑过多,只需设计地上停车位即可。
Ø园林的设计上:
我司类住宅的目标客户群体是投资客户,没有自居型客户,所以在园区内的设计不需要营造居住的氛围,相对而言,园林的设计只起到点缀园区的效果即可,不需要考虑太多。
而且要与同一地块住宅产品的园林隔离开来,与住宅相互错开。
3、项目的销售策略
通过对同区域内类住宅项目的研究,我司类住宅的产品销售策略可以采用以下几点:
Ø销售顺序上:
2011年同步销售独栋、类住宅。
类住宅产品可以最快速度的实现资金回流,结合我司项目的开发顺序,在2011年开发并且销售的是C12地块的独栋办公楼,但是为了缓解第一年的资金回流压力可以考虑同年预售类住宅产品。
于2011年同步销售类住宅、独栋办公楼。
Ø销售策略上:
集中续客、集中销售,整体打包给代理机构。
通过对区域内类住宅项目的研究,类住宅的销售速度集中在1、2个月中,所以我司的类住宅产品可以采用集中续客和集中销售的策略,结合我司的整体规模来看,我司的类住宅产品占整体规模比例很小,为了更好地集中公司资源来销售独栋、商务办公楼,可以考虑将类住宅整体打包给代理机构来进行集中销售。
在销售的过程中,有意识地采取商、住相互促进的销售手段。
Ø定价策略:
15000元/㎡
从产品定位上看,我司项目属于中等精装修的小户型项目,而区域内与我司项目在装修标准以及户型面积上最接近的项目有:
合生世界村、VITA国际,这两个项目的售价在1300—1400元/㎡。
比较我司项目,我司项目靠近地铁,属于真正意义上的地铁物业,对比该两个项目在地理位置和交通上有很大优势,故我司项目的售价较该两个项目高,定价在15000元/㎡。
Ø投资客户的投资回报分析
l10年后我司类住宅项目的投资回报分析
按照均价在15000元来计算,我司类住宅的总房款是60-90万元,平均总房款是75万。
根据调研得知,投资客户的付款方式多数是一次性付款,则无需考虑贷款利息。
按照精装修类住宅的平均租金水平——2500元/月,并且每年租金上涨水平在10%左右来计算,10年后投资客户的总回报是40.5万元;按照地铁物业每年10%-15%的升值规律来计算,10年后我司类住宅项目的出售价格是176.25万元;总计租售的回报额是216.75万元,投资客投资额是75万元,则10年后的净利润达到141.75万元。
l10年后存款利息分析
若投资客户选择将75万元以10年定期存款存入银行,根据存款利率4.55%来计算,10年后的本息合计是113.007万元,减去存款额得到的净利润是38.007万元。
通过以上分析,根据我司类住宅的定价15000元/㎡为基础,再按照类住宅的升值空间和投资客户存款的汇报额来计算,投资客户若选择定期存款而不是投资我司类住宅的机会成本是103.74万元。
二、类住宅的政策分析
1、住宅产品的政策
Ø限购令政策
北京市住房公积金管理中心11月29日发布关于落实《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》的通知,规定个人购买首套自住住房的,房屋套型建筑面积在90平方米(含)以下的,首付款比例不得低于20%;90平方米以上的,首付款比例不得低于30%。
其中,居民购买二套房首付款不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍,而第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的以及所购房屋为第三套住房的,不予发放公积金个人贷款。
Ø境外个人在境内购房的限购政策
中央银行和银行监督管理委员会于9月29日联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,规定对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
2010年11月15日,住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知,进一步规范境外机构和个人购房管理,要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
根据通知,在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
法律法规另有规定的除外。
Ø银监会和央行的调息政策
中国人民银行于2010年10月20日发布《央行上调人民币存贷款基准利率》,金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
2、类住宅产品的政策:
商业用房的房贷政策
2007年9月底,9月底央行公布的“房贷新政”中特别对商业用房作了详细规定:
包括贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于央行公布的同期同档次利率的1.1倍等。
类住宅产品,由于其具有商住两用的性质,地产开发商们将其报建为商业房,故类住宅属于商业用房的范畴。
3、政策对类住宅产品的影响
Ø有利影响:
限购令等政策对住宅产品的市场打击使得类住宅产品的市场趋于乐观形势
近观这一年来,全国限购令的政策以及央行对房贷的连续加息政策,使得整个住宅市场遭受重创。
无论是行政政策还是金融政策,其针对的对象都是房地产市场的投资商们,最直接的结果就是这些投资商在住宅市场里面临很大的资金压力。
而类住宅产品在打擦边球效应,隶属于商业楼的范畴,规避了政策的影响,其市场在政策的“庇护下”对投资商而言充满了商机的诱惑。
从以上分析上看,住宅的限购令政策和加息政策,使得类住宅市场面临较大的机会。
Ø弊端影响:
类住宅的贷款政策挤走了一部分投资客户。
央行在07年9月底发布的商业用楼房贷政策规定首付不得低于总房贷的50%等规定,使得类住宅的投资门槛很高,从而对于资金不足的投资客户产生了较大的挤出效应。
三、区域类住宅的分析
1、我司项目地块的分析
Ø项目地理位置
我司项目地块位于亦庄新城的路东区,京津塘高速公里以东,整个项目分为C12、C13、D1、D2、C14、D3六个地块(其中C14、D3不确定为我司项目地块),六个地块东边临城市主干道经海一路、西边临经海路、北面靠科创十一街、南面靠科创十三街。
科创十二街贯穿我司项目地块之间。
L2城轨的经海路站设在我司项目附近,离我司项目D2地块最近距离大概在200—300m之间。
地铁站台:
经海路站
科创十三街
科创十一街
科创十二街
经海四路
经海路
经海一路
经海三路
从位置来看,我司项目属于典型的地铁物业,而且可以说是与轨道交通相连的物业。
Ø我司项目周边环境分析
优势:
城轨的高速带动,拉近了我司项目与核心区商业配套的距离。
l我司项目位于亦庄路东区,虽然路东区域是以发展工业为主,但是我司项目靠近城轨经海路站,与核心区的荣昌东街站只有两个站的距离,对于后续类住宅的住户的生活方面有很大的支撑作用。
l我司项目的东南角是VITA国际,该项目的类住宅已经于我司项目之前开盘,为我司的类住宅项目的开盘奠定了人气。
劣势:
项目地的生活办公便利性很差,周边状况相当不成熟。
l项目地不容易被找到,叫车非常困难,在短时间内难以改观的现况下,商务便利性很差。
l没有市区公交车到达,员工上班除班车、自驾和轻轨外,出行便利性很差。
周边没有成熟的餐饮、居住、娱乐等配套,生活便利性也很差。
Ø我司项目地块类住宅产品介绍
C13-F3
类住宅:
1万㎡
C12-F1
C12-M1
目前我司项目确定的地块有C12、C13、D1、D2这四个地块,占地面积是37.94万㎡。
根据政府对地块性质的划分,我司地块进一步划分成8个:
C12—M1地块、C12—F1地块、C13—F3地块、C13—C2地块、D1—C2地块、D1—F2地块、D2—C2地块、D2—F1地块。
根据地块的划分,我司项目包含了独栋办公楼、商务办公楼、商业、住宅、类住宅等业态形式,总体规划建筑面积是77.57万㎡。
其中类住宅产品的建筑面积是9.37万㎡,占总规模的12.09%。
类住宅产品具体分别建于地块:
C12-F1、D1-F2、D2-F1。
我司项目的地块划分示意图:
类住宅:
1.77万㎡
类住宅:
6.6万㎡
D1-F2
D2-F1
D2-C2
D1-C2
C13-C2
2、其它类住宅项目地块的分析
Ø地理位置上:
沿亦庄轻轨分布
从区域的7个类住宅项目的地理位置来看,大体上是沿亦庄轻轨线而排开,其中林肯公园北门离亦庄文化园站300M,国际企业大道离荣昌街站270M,VITA国际离经海路站600M,宾仕国际离荣京西街站1.5公里,而国际E莊、合生世界村以及IN北京项目离亦庄轻轨较远。
我司项目也依附于轻轨经海路站旁,最近距离只有300M。
从以上分析看,虽然在亦庄区域内的类住宅项目基本集中于亦庄轻轨线,但真正隶属于地铁物业的项目却只有:
企业大道、林肯公园、我司项目。
35
国际E莊
林肯公园
我司项目
VITA国际
国际企业大道
宾仕国际
IN北京
合生·世界村
商城站
荣京西街站
荣昌街站
经海路站
Ø区域上:
分布于核心区、路东区、马驹桥生活组团
本次调研的7个类住宅项目分别分布于核心区、路东区、马驹桥生活组团,其中核心区的项目有:
林肯公园、国际企业大道、宾仕国际;路东区的项目有:
VITA国
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