天津滨海浙江大厦项目市场研究报告.docx
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天津滨海浙江大厦项目市场研究报告
天津滨海浙江大厦项目
市场研究报告
CONTENTS
宏观市场研究
区域市场研究
项目本体研究
项目本体研究
市场研究总结
项目本体研究
项目地理位置及交通分析
项目区域规划情况介绍回顾
项目操作目标分析及定位思路
项目操作难点分析
项目规划指标
项目操作目标分析及定位思路
项目操作目标理解
快速消化,保障股东资金安全,加快资金周转速度
实现项目利润最大化,提升物业价值
树立开发商品牌形象,打造代表性项目形象
本次研究需要解决的问题
面对目前区域的现状,如何把握恰当的开发时机,既不冒进,又不落后?
目标客户是谁?
他们在哪?
目标客户需要什么样的产品?
他们能够接受怎样的成本?
面对不同的区域功能定位,我们应该采取怎样的开发策略和营销策略?
才
能形成与不同功能区域的互动,才能在竞争中取得竞争优势?
解决问题的思考方向
对于本案的开发我们处于什么样的宏观趋势下,对本案和本案所处的响螺湾区域带来什么样的影响?
对于响螺湾区域其在滨海新区中到底处于什么样的位置,应具备什么样的作用和功能?
面临什么样的机会和挑战?
面对响螺湾激烈的内部竞争,本案应如何树立自身的竞争优势?
本项目定位思路
响螺湾城市功能及发展时机
浙江大厦市场定位策略及开发策略
面临宏观形势总结
滨海格局及划分依据
响螺湾区域承担北区商务外溢和引导南区商务升级以及国徽泛滨海区域
项目自身情况
项目开发目标及难点分析
区域规划情况
宏观经济情况总结
政策发展趋势
城市规划发展状况总结
浙江大厦大区中的地位
浙江大厦客户分析
重点竞争区域分析
规划发展趋势
现有城市功能
商务物业供需状况
项目竞争策略
项目本体分析
三个区域城市功能分析
三个区域产业功能分析
项目整体定位
项目开发策略
现有产业功能
客户需求状况
产业发展趋势
企业行为分析
项目本体研究
项目地理位置及交通分析
项目区域规划情况介绍回顾
项目操作目标分析及定位思路
项目操作难点分析
项目规划指标
项目地理位置及交通分析
项目地理位置
地处新兴行政商务中心——响螺湾商务区
对外交通发达
天津港滨海国际机场
多条高速公路、铁路、轻轨
京津城际轨道交通2008年建成
项目交通状况
区内通达性受限较大,特别是受到海河制约较大
海门大桥——开启式收费大桥
海河大桥——斜拉式收费大桥
响螺湾区域响螺湾开启桥已度动工
本案
海门大桥
响螺湾开启桥
项目本体研究
项目地理位置及交通分析
项目区域规划情况介绍回顾
项目操作目标分析及定位思路
项目操作难点分析
项目规划指标
项目区域规划情况介绍回顾
响螺湾区域整体规划
工项目占地120万平方米,投资估算40亿。
该公园以表现海洋文化为主题,整个景区围绕海洋风情这一主线展开。
建成后的塘沽响螺湾娱乐公园将是集主题性、综合性、开放性、文化性、知识性、艺
术性、经济性、娱乐性于一
体的大型综合旅游景区。
一心:
月亮岛休闲娱乐中心
两带:
沿海河生态景观带;迎宾大道绿化景观带
三片区:
办公、商贸服务区;响螺湾公园娱乐休闲综合景
观区;生态居住区。
性质:
商贸娱乐为主,发展商业、金融、办公、休闲等公共事业建设,建设滨海新区的国际化综合服务区。
人口规模:
13>.0万人。
布局结构:
一心,两带,三片区。
响螺湾区域规划进度
2007年年内将建成响螺湾地区基础路网
到2008年底完成响螺湾商务区等重点功能区的详细规划、行动规划和城市导则。
2008年底,响螺湾商务区外省市区商务楼开工建设20栋以上,在建工程达200万平方米以上。
2008年底建成海河开启桥
到2011年响螺湾商务区初步建成,外省市区商务楼、商务商业展示中心等重大项目投入使用。
政府加大响锣湾投入支持区域建设
今年滨海新区基础设施和环境建设的工作重点是加大路网建设力度,构筑新区通畅的交通体系,并加快海港、空港建设,推动功能区开发,改善区域环境,进而提高综合竞争力。
将安排轨道交通、道桥工程、电力设施、环境绿化等11个大类共62项工程,计划投资260亿元,比去年增长19.2%。
重点建设中央大道、集疏港公路一期、蓟汕快速路一期(西中环)、响螺湾开启桥、中心路穿京山线地道、天津中心渔港、北疆电厂、临港产业区、海滨休闲旅游区、七里海湿地保护修复工程被列为2007年十大重点新建项目,总投资额超过290亿元,2007年预计投资98.3亿元。
加快中心商务商业区,重点加快于家堡、东西沽等地区的拆迁,完成响螺湾商务区基础路网建设,启动部分标志性楼宇项目。
——2006年天津政府工作报告
项目本体研究
项目地理位置及交通分析
项目区域规划情况介绍
项目操作目标分析及定位思路
项目操作难点分析
项目规划指标
项目规划指标
项目规划指标
规划指标
占地面积:
1.99万平米
容积率:
6.5
楼梯总高度:
120米
建筑面积:
12.95万平米,其中:
地下两层建筑面积:
2.78万平米
商业裙楼面积:
1.88万平米
办公:
4.54万平米
公寓:
3.75万平米
项目规划指标分析
36.9%
3.75
酒店式公寓
18.5%
1.88
商业
44.6%
4.54
商务办公
所占比例
规划体量(万平米)
物业种类
在本物业比例配比中,商务和商业物业比例较大,结合市场情况,市场风险较大,需要结合开发策略、产品定位、产品规划进行风险规避。
项目本体研究
项目地理位置及交通分析
项目区域规划情况介绍回顾
项目操作目标分析及定位思路
项目操作难点分析
项目规划指标
项目操作难点分析
项目操作难点分析
宏观经济向好,但整体商务需求不足情况下,如何寻找目标客群?
响螺湾区域现阶段市政配套严重不足,区域商务氛围和产业氛围呈现空白状态,采用何种开发策略来减小风险?
响螺湾面临中央商务区、于家堡等区域的竞争,如何进行差异化定位?
响螺湾区域内同期多个项目上市,区域竞争激烈,采用何种竞争策略?
CONTENTS
宏观市场研究
区域市场研究
项目本体研究
宏观市场研究
市场研究总结
宏观市场研究
天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势
天津城市功能定位
环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究
宏观市场研究小结
天津产业分析
环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究
环渤海经济圈现状
北京、天津、河北、辽东半岛、山东半岛
大的范围占据中国国土面积的12%和人口的
20%。
在环渤海地区5800公里的海岸线
上,20个城市遥相呼应、数千家大型企业密
集、60多个港口星罗棋布。
环渤海经济圈地区产值、出口总额在全国占有重要比重,第二产业占全国的比重为27.8%,具有突出优势。
资料来源:
中国统计年鉴2005年
山东、辽宁、整体产业结构图
第一产业
第二产业
第三产业
山东
辽宁
总计
资料来源:
2005年统计公报
环渤海经济圈在全国经济总量中占有重要比重,产业结构以第二产业为主
综合型工业地带逐渐成为一体
环渤海地区已形成了三个产业集聚地带,京津冀产业集聚带是以石油化工、钢铁冶金和机械电子为主导的综合型工业地带。
京津冀一体化:
2004年2月,京津冀三方达成“廊坊共识”,正式确定“京津冀一体化”发展思路。
北京市发改委在会上提出“一轴、两核、三区”为框架的京津冀都市圈发展战略构想。
首钢200万吨钢铁项目落户迁安,北京内燃机总厂铸造车间迁至沧州,北京白菊公司洗衣机生产基地也迁至霸州。
在曹妃甸,唐钢和首钢将联合建设一个大型钢铁联合企业。
它发出了京津冀走向融合的一个重要信号……
环渤海经济圈目前发展存在的问题
一是经济一体化进程缓慢;二是基础设施网络尚未形成;三是生产布局不合理;四是北京、天津两个核心城市的分工不够明晰,产业分工上存在矛盾,合作与协调不够。
环渤海经济圈内各城市“观念比较落后”,国有企业在这些城市的经济中所占比重较大,民营经济和要素市场的发展滞后。
环渤海经济圈的发展趋势预测
共同开发与合理利用资源,实现可持续发展
打破行政和地区壁垒,构筑相对统一的政策平台
构建大市场,促进要素无障碍流动
完善区域交通体系,重组区域发展空间。
引导和鼓励区域内产业的分工、转移和调整
建立能够实现互动的区域协调与合作新机制
融入
环渤海经济圈
实现环渤海经济圈的产业结构优化和布局合理化,以及该区域内资源的高效率共享,和水土资源的合理开发利用。
宏观市场研究
天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势
天津城市功能定位
环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究
宏观市场研究小结
天津产业分析
天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势
天津是环渤海经济圈中的重要城市
数据来自2005年中国统计年鉴
天津在环渤海圈中占有重要地位,对外贸易具有较大优势。
天津的工业产值超过北京,居民消费水平超过其他三省,仅低于北京。
2006年人均GDP达5000美元,进入重要的时期
5170美元
初级阶段
8000-10000
6
发达经济阶段
准备阶段
5000-8000
5
高级阶段
3000-5000
4
中级阶段
1500-3000
3
工业化阶段
初级阶段
728-1500
2
初级产品生产阶段
364-728
1
经济发展阶段
人均GDP
时期
国际经济的相关研究表明,人均GDP5000-7500美元这一阶段很特别,抓住机会就会迅速达到发达经济阶段——人均GDP10000美元,抓不住机会就很可能遭遇经济发展进程中的滑铁卢。
如欧盟诸国、美国、日本、加拿大、澳大利亚和亚洲四小龙等国家和地区都达到1万美元,进入发达状态。
而1980年代的澳大利亚、新西兰和1990年代的巴西、阿根廷、墨西哥、马来西亚等国就在这一阶段相继落马,景气繁荣局面就此消失,时至今日还在阵痛中徘徊。
进入发达状态的准备阶段,四大制约因素
天津临近渤海,油气资源蕴藏丰富,腹地煤炭资源丰富,不存在能源危机问题。
商务活动和企业生产中所必需的能源消耗量大幅度提高,能源问题遭遇发展瓶颈。
可持续发展压力不小,可用水资源不足,环境污染等都较严重。
政府已经开始采取措施解决这些问题。
可持续发展的压力空前增大。
著名的库兹涅茨环境曲线的拐点普遍出现在人均GDP5000美元到10000美元。
天津市的工业增加值在地区生产总值中仍占主导地位,土地收益和房地产开发的繁荣需要高度警惕,风险可控。
房地产开发和城市基础设施的繁荣景气掩盖了核心竞争力不强的弱点。
生产制造和研发投入都不足,经济发展后劲不足。
加快对外开放力度,借助国外资本和企业的进入,消除本土企业的惰性,搞活市场,有利于产业升级
产业结构的升级会遭到传统利益集团的牵制。
为保垄断利益,阻止技术革新,丧失产业结构升级的机会。
天津状况
制约因素
处理适当与否直接关系到能否进入发达状态。
天津市除可持续发展压力比较大之外,其他因素都没有问题,应该可以平稳跨越这个阶段。
天津未来空间发展规划
“一轴”是指:
“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴;
“两带”是指:
“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。
“三区”是指:
北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区,主要发展生态优势。
一轴两带三区,带状延伸为主
天津未来城市定位
突显现代城市功能,强调大都市生态居住特点。
把天津建设成为国际港口大都市和生态城市
突出了大都市城市交通、环境和新型生活区生态居住功能
交通方面中心城区将建9条地铁线、
增加8处市级公园和5处城市风景区、
新增一片历史文化保护区和两片历史文化风貌保护区。
规划中心城市
居住地将有50多个居住区,
初步设定到2020年,
天津城市规模为1300平方公里,
常住人口规模为1500万人。
天津未来经济发展规划——北方经济中心
天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地,是欧亚大陆桥重要的桥头堡。
天津是环渤海经济圈的核心城市,京津冀大都市连绵带的核心城市。
天津是我国北方地区重要的经济中心。
我国北方国际航运中心,国际物流和会展中心。
以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心。
宏观市场研究
天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势
天津城市功能定位
环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究
宏观市场研究小结
天津产业分析
天津城市功能定位
对外经贸
交通通讯
3.5%
外贸出口额
8.4%
港口货物吞吐量
4.2%
2.0%
2.2%
2.0%
2.1%
占全国比例
实际利用外资
社会商品零售额
中资金融贷款余额
中资金融存款余额
地方财政预算收入
测量指标
商饮服务
财政金融
城市功能
2.2%
货运总量
3.3%
重工业
2.1%
轻工业
1.5%
邮电业务总量
2.3
工业产值
工业生产
占全国比例
测量指标
城市功能
天津的重工业生产功能、对外贸易功能较强
资料来源:
中国统计年鉴,天津统计年鉴2005年
天津的教育科研功能和医疗卫生功能较为薄弱
1.6%
科研经费
科研
1.0%
专任教师人数
国际影响力
0.02%
接待入境旅游外汇收入
医疗卫生
1.3%
医生人数
0.7%
在校学生人数
1.3%
医院床位数
1.8%
教育经费
教育
占全国比例
测量指标
城市功能
资料来源:
中国统计年鉴,天津统计年鉴2005年
天津各项城市功能中,经济指标在全国所占的比例几乎都在2%以上,而教育,科研,医疗卫生的城市功能指标都低于2%,表明天津在这些方面还有待提高。
接待入境游外汇收入占全国总量的比例非常低,表明天津的国际影响力与国际城市的标准还存在较大差距。
加强产业特征和功能特征,形成区域经济中心
城市能级提升
规模力
辐射力
外向力
工业生产功能
港口功能
对外贸易窗口
教育科研功能
医疗卫生功能
天津现已形成以滨海新区为龙头,以高新技术产业为主导,以先进制造业为支撑,以都市型工业和区县特色工业为补充的现代工业体系,工业生产功能强大。
天津港是中国北方最大的综合性国际贸易港,已跻身于世界港口20强行列。
作为未来北方的经济中心,天津要重点提高具有优势的城市功能的外向力,辐射力和规模力,完善综合配套服务功能。
产业服务功能
天津未来重点发展的城市功能
高级商务行政管理
外来人口居住
旅游、会展等
区域商务商业配套
外向型
城市功能
高等教育研发
生产办公
本地行政管理
本地人口居住
休闲
本地商务商业配套
内向型
城市功能
基础教育
生产服务
宏观市场研究
天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势
天津城市功能定位
环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究
宏观市场研究小结
天津产业分析
天津产业分析
天津产业政策
中心城区要以海河综合开发为契机,整合优势资源,重点发展金融、旅游、中介服务等现代服务业和都市型工业。
增强国际贸易、现代物流、休闲旅游、区域金融等四大服务功能,完善信息与科技服务、商贸流通、中介服务、文化服务、社区服务、房地产等六个服务体系,提升城市服务和辐射功能。
中心城区重点发展现代服务业和都市型工业
市区产业空心化
随着天津经济地位的提升,必然引起市区地价提升和交通拥挤,根据大都市发展的一般规律,中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势,在前面城市功能部分已经表述了天津市区人口空心化的趋势,同时产业空心化也是天津产业发展的必然趋势。
市区
郊区
制造业等第二产业撤出市区
区域间产业雷同,缺乏产业升级后劲
传统的生产制造业工业区
天津目前各区域间,产业存在雷同现象,如很多的传统生产制造加工区,缺乏升级后劲。
工业产业成长状况
4%
3.1%
农副食品加工业
3%
3.2%
非金属矿物制品业
23%
3.9%
黑色金属冶炼及压延加工业
1%
3.9%
造纸及纸制品业
5%
4.5%
电气机械及器材制造业
6%
4.8%
交通运输设备制造业
3%
5.8%
通用设备制造业
3%
6.2%
金属制品业
5%
6.7%
化学原料及化学制品制造业
3%
7.1%
食品制造业
2%
7.7%
专用设备制造业
2%
8.6%
塑料制品业
11%
10.0%
医药制造业
29%
10.1%
通信设备、电子设备制造业
均销售收入比
利润率
处于成长期的工业行业(2004年)
数据来源:
天津市统计局
天津市产业分布
①以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块
②以石油、化工、冶金等重化工业为主的临港工业板块
③以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块
④以物流、社会服务业、金融、房地产为主的先进服务业板块
⑤以传统商贸业为主的传统服务业板块
天津市主导产业为“3+2”的五大板块
天津市产业分布——第三产业比例偏低
2004年天津地区第三产业占生产总值的43%,与北京相比偏低
2004年北京地区生产总值产业结构比例
2%
38%
60%
第一产业
第二产业
第三产业
资料来源:
2005中国统计年鉴
天津市国家级产业园概况
(1)
塘沽海洋科技工业园
北辰科技工业园
武清开发区
海泰火炬创业园
国际创业中心(留学生创业园)
鑫贸民营科技园
南开大学科技园
生物科技园
天津软件园(华苑园、东丽园、泰达园)
以海洋高科技、复合新材料、机械制造、电子信息四大产业为主的产业群体
24.48K㎡
机电制造产业群体
以韩国LG为龙头生物制药产业群体
以中国天士力为代表汽车配件产业群体
以日本高丘六和公司为代表食品饮料产业群体
以香港华润集团为代表新型建筑材料产业群体
以德国可耐福为代表橡胶制品产业群体
规划17K㎡(工业、商贸、住宅、休闲娱乐等)
汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息
24.8K㎡
京津塘高速公路产业带辐射区
绿色能源产业群,以非晶硅、锂离子电池为代表
生物医药产业群,以基因工程为代表
新材料产业群,以超导光纤材料为代表
电子信息群,以计算机软件、以PDP等离子显示器为代表
12K㎡
华苑产业区
天津新技术产业园区
主要产业
规模
名称
天津市国家级产业园概况
(2)
微电子
2.32K㎡
微电子(西青)工业区
海洋化工、石油化工、精细化工
起步区8K㎡,规划面积27K㎡
化学工业区
中国北方最主要的综合性工业基地,有180多个工业门类,其中以电子、汽车、冶金、医药、纺织、化工、机械等行业为主,工业配套能力很强
10K㎡
逸仙科学工业园
微电子(津南)工业区
出口加工区
开发区西区
开发区母区
微电子
控制区面积100K㎡,规划建设区为50K㎡
出口加工企业
专为出口加工企业生产提供服务的仓储企业
经海关核准专门从事加工区内的货物进、出的运输企业
2.54K㎡
电子通讯、生物化学医药、汽车和机械制造
电子通讯产业、机械制造产业、生物医药化工产业、食品饮料产业
40K㎡
天津经济技术开发区
主要产业
规模
名称
天津市国家级产业园概况(3)
国际贸易、国际物流和加工制造
7K㎡
海港保税区
物流
1.5K㎡
保税物流园区
空港保税区
空港物流加工区
空港国际物流区
名称
物流
划分为保税仓储加工区、高新技术工业区、商务中介服务区和商住生活配套区等功能区。
电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园、高科技创业园、纺织工业园
42K㎡
发展航空货物的分拣、仓储、分拨、配送、整理、加工、展览、展销等业务
1.2K㎡
天
津
港
保
税
区
主要产业
规模
天津市省级及以下产业园概况
机械、食品加工
宁河经济开发区
汽车及零部件、电子、精密机械
中北工业园区
食品、机械
潘庄工业园区
自行车零部件、木器、电子
双口工业园区
再生资源综合利用、机械
子牙工业园区
石油化工
塘沽海洋石化产业园区
机械、新材料、生物制药
静海经济开发区
包装、服装、机械
茶淀工业园区
宝坻九园工业园区
宝坻经济开发区
武清福源经济开发区
大王古经济开发区
名称
金属制品、通用设备、塑料制品
电子、汽车零部件、生物制药
西青经济开发区
津南鑫达工业园区
八里台工业园区
军粮城工业园区
名称
机械、食品、电子
通信设备、电子、金属制品
电子、机械加工、新型建材
机械、电子、金属制品
汽车零部件、电子、新型建材
针织、医药、金属压延加工
主要产业
主要产业
各产业园分工不明显
中电子信息、生物制药、机械制造、汽车及零部件等重复出现较多
各级产业园产业分工不明显,存在重复建设现象,差异化特色不突出,专业化方向存在空间
泰达开发区中高科技产业经过二十年的发展具备一定的规模优势,对本案具有一
定的借鉴作用
空港物流、海港物流一体化发展趋势明显,规模化发展和专业化分工将成必然现
象
总结一
总结二
总结三
天津产业状况总结
民航科技产业发展具有稳定预期,但产业链有待发展,存在新的市场空间
总结四
第三产业发展属起步阶段,客户属性比较单一;
整体发展水平与北京、上海等城市还有一定距离。
宏观市场研究
天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势
天津城市功能定位
环渤海经济圈发展现状及未来趋势研究
宏观市场研究小结
天津产业分析
宏观市场研究小结
宏观市场环境研究小结
随着国家政策提升环渤海经济圈和天津市在全国经济地位,天津市具备了了良好
的宏观发展环境;
总结一
天津市在良好的发展环境下,还需要经过几个阶段才能达到战略规划目标,重点
需要加快产业升级,出现带动区域经济快速增长的增长极;
总结二
未来天津市还需要重点加强本市辖区内各区域协调和资源互补,优化产业结构和城
市功能布局,为成为北方经济中心创造条件;
总结三
在滨海新区开发开放成为国家战略的重大利好促进下,
天津的明天会超过上海的今天
CONTENTS
宏观市场研究
区域市场研究
项目本体研究
区域市场研究
市场研究总结
海河南、北两岸发展很不平衡,但海河南岸未来发展势头强劲
汉沽城区
目前
滨海核心区
中心城区
大港城区
滨海发展带
京津塘发展带
响螺湾
滨海新区范围
城市T形发展轴将沿海河分成南北两部分
海河北岸开发基本已成形,建设用地供应不多。
海河南岸基本还是处女地,有大量的土地资源,未来的发展潜力巨大。
响螺湾区域处于板块叠加位置
泛滨海新区
滨海新区南区
响螺湾区域
滨海新区北区
响螺湾区域位于北区与南区的融合处,承担着两区共同发展和连接的桥头堡;
同时,新区的形成必将吸引其它(泛滨海区)区域的关注与追随
区域市场调研思路
区域市场调研思路
响螺湾
对于滨海北区竞争优势
滨海南区调研信息
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