关于西安市城市规划管理技术规定10.docx

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关于西安市城市规划管理技术规定10

西安市城市规划管理技术规定

（试行稿）

第十一章建设引导措施35

第一章总则

第一条为了加强城市建设规划管理，保证城市规划的顺利实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城市规划管理技术规定》、《西安市城市规划管理条例》、《西安市历史文化名城保护条例》、《西安市城市总体规划（2008—2020年）》、和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于西安市城市规划区建设用地范围内各项建设工程。

本规定中没有明确规定的，由城市规划行政主管部门根据实际情况，参照国家相关法规和技术标准执行。

第二章建设用地的区划分类和适建范围

第三条本市建设用地按其主要用途，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》进行分类（见《表1》）。

第四条各类建设用地的可兼容性应遵循土地使用相容性的原则，依据《各类建设用地适建范围表》（见《表2》）的规定执行。

第五条城市分区：

西安城市各类建设用地依据建设用地所处区位分为城市更新改造区、城市新区、新城及县城、乡镇四个层级控制。

（具体分区见附图1）

第三章建筑容量控制指标

第六条建筑基地的建筑容量控制指标（建筑密度、容积率，下同），应按照本章有关规定执行。

第七条人口规模在3000人以上的居住项目及用地规模1万平方米以上的非住宅建筑项目的建筑容量控制指标可参照本规定表3《西安市各类建设用地建筑密度控制指标表》（以下简称《表3》）及表4《西安市各类建设用地容积率控制指标表》（以下简称《表4》）的规定执行。

对于不适用本表约束的建设项目，其建筑容量在满足建筑后退距离、停车、绿地率、消防、日照、卫生视距、公共开放空间、公共服务设施、市政基础设施容量、抗震、防灾、人流集散等规定的前提下，以修建性详细规划确定的指标为准。

区位

住宅建筑类

办公建筑类

商业建筑类

教育科研建筑类

工业建筑类

多层

中高层

高层

多层

高层

多层

高层

—

—

城市更新改造区

≤28%

≤25%

≤20%

≤50%

≤40%

≤60%

≤55%

≥20%，≤45%

≥30%，≤50%

城市新区

≤28%

≤25%

≤20%

≤40%

≤35%

≤50%

≤45%

≥20%，≤40%

≥30%，≤50%

新城及县城

≤28%

≤25%

≤20%

≤40%

≤35%

≤50%

≤45%

≥20%，≤40%

≥30%，≤50%

乡镇

≤28%

≤25%

≤20%

≤35%

≤30%

≤40%

≤30%

≥20%，≤35%

≥30%，≤50%

表3西安市各类建设用地建筑密度控制指标表

注：

①住宅建筑类的密度特指住宅建筑净密度。

②居住区（3000人以上）综合建筑密度纯高层应控制在27%以内；多层应控制在32%以内；多高层结合的居住区建筑密度应控制在30%以内；

表4西安市各类建设用地容积率控制指标表

区位

居住建筑（3000-10000人）

居住建筑（10000-

30000人）

居住建筑（30000-

50000人）

行政办公建筑类

商业建筑类

教育科研建筑类

工业建筑类

城市更新改造区

≥2.0，≤6

≥1.7，≤5

≥1.5，≤4

≥1.5，≤3

≥1.5，≤6

≥0.8，≤3.5

≥1

城市新区

≥2.5，≤5

≥2.0，≤4

≥1.7，≤3.5

≥1.0，≤2.5

≥2.0，≤5

≥0.7，≤3

≥1

新城及县城

≥1.7，≤4

≥1.5，≤3.5

≥1.2，≤3

≥1.0，≤2

≥1.5，≤4

≥0.6，≤2.5

≥1

乡镇

≥1.2，≤3.5

≥1.0，≤3

≥0.8，≤2.5

≥0.8，≤1.5

≥1.0，≤3

≥0.6，≤2

≥1

说明：

①居住用地的人口规模分为三级，3000-10000人、10000-30000人、30000-50000人。

②本表中工业用地的容积率按标准厂房容积率计算。

③本表不适用于受国家相关规范和相关行业规范约束而不能达到容积率指标要求的教育科研建筑类和工业建筑类项目。

第八条《表3》、《表4》适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地，应按不同使用性质的建筑面积比例换算建筑容量控制指标。

第九条对未列入《表3》、《表4》的中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。

第十条服务于高等院校的教职工居住生活区用地宜与高等院校教育用地相邻设置。

居住用地规模应不大于高等院校教育用地的10%。

第四章居住区公共服务设施配套建设指标

第十一条城市居住区公共服务设施配套建设指标见表5。

注：

1、表中测算依据：

90平方米/户，3.0人/户。

2、人口规模不足以设置中小学、幼儿园等配建设施的居住用地，依照各类设施的服务半径和相应的专业规划而定。

3、人口规模达不到配建标准，且未被周边公共服务配套设施服务半径覆盖的非独立居住用地，应预留相应的公共服务配套设施用地指标，与其他居住用地协调，统一建设。

4、人口规模达不到配建标准，且未被周边公共服务配套设施服务半径覆盖的独立居住用地，应设置公厕、垃圾收集点等基本公共服务配套设施。

第五章建筑间距

第十二条建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、抗震、防灾、工程管线和建筑保护等方面的要求。

第十三条根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，住宅建筑主朝向应全部满足下列日照要求：

（因建筑自身设计引起的自身局部日照不足不计在内）

（一）城市新区、新城和县城、建制镇满足大寒日日照2小时标准；

（二）城市更新改造区内日照满足大寒日日照1.5小时的标准；

（三）老（明）城区内日照满足大寒日日照1小时的标准；

（四）建筑层高按3米计算，超过3米按实际建筑高度计算；

（五）综合日照影响范围在遮挡建筑高度1.5倍范围内考虑，超出该范围不考虑综合日照影响。

第十四条住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：

（一）多、低层住宅建筑侧面间距不得小于6米。

多层住宅建筑相邻面均开居室窗，则之间的最小间距应满足18米。

（二）高层住宅建筑与所有住宅建筑间距不得小于13米，相邻面均开居室窗时，则之间的最小间距应满足18米。

第十五条住宅建筑与非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：

（一）非住宅建筑为遮挡建筑，其最小间距按住宅建筑之间最小间距控制。

（二）非住宅建筑为被遮挡建筑（不包括第十七条所述非住宅建筑），其最小间距按非住宅建筑之间最小间距控制，同时考虑住宅建筑的卫生视距。

（见第十六条）

第十六条非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：

（一）高层非住宅建筑之间的最小间距为13米。

（二）高层非住宅建筑与多、低层非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：

1、建筑平行布置时，其最小间距不小于13米；

2、建筑垂直布置时，其最小间距不小于9米；

3、建筑山墙的最小间距为9米。

（三）多、低层非住宅建筑的最小间距为6米。

第十七条幼儿园、托儿所与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述建筑底层生活用房满窗冬至日不小于3小时的日照标准。

活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。

第十八条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼和中小学教学楼与相临建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照不小于2小时的标准。

第十九条学生公寓、宿舍满足大寒日日照1小时的标准。

第二十条建筑之间如有管线通过，必须满足管线敷设要求。

第二十一条特殊建筑之间、特殊建筑与其它建筑之间间距除满足以上规定外，还应符合相关行业规定。

第二十二条建筑设计应符合相关建筑设计规范。

第六章建筑退让

第二十三条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。

第二十四条沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制。

（用地界线与水平线夹角大于45度时，按东西界对待；小于45度按南北界对待）

（一）各类建筑在满足消防、日照及卫生视距的要求下，退南地界距离：

1、当规划建筑为住宅建筑时，退界距离不小于12米。

2、多层非住宅建筑退南界不小于6米，高层非住宅建筑退南界不小于12米。

3、当规划建筑为托幼建筑时，退南界距离不小于18米。

4、当规划建筑为医院病房楼、休（疗）养院、住宿楼和中小学教学楼时，退南界距离不小于16米。

（二）各类建筑在满足消防、日照及卫生视距的要求下，退北地界距离：

1、当规划建筑为住宅建筑时，退北界距离不小于12米，且满足北侧12米线处日照要求。

2、当规划建筑为多层非住宅建筑时，退北界不小于6米，高层非住宅建筑时，退北界不小于12米，且满足北侧12米线处日照要求。

（三）各类建筑退东、西地界距离：

1、规划建筑应满足地界线外侧4.5米线处日照要求，并满足周边现状住宅建筑的日照要求。

若规划建筑为东西向开居室窗的住宅建筑，退界距离不小于9米，若规划建筑东西向为主朝向，退界距离不小于14米。

2、规划高层建筑在满足消防、日照要求的情况下，退界距离不小于6.5米。

3、规划多、低层建筑在满足消防、日照要求的情况下，退界距离不小于4.5米。

（四）地下建筑物、围护桩和自用管线不得超越用地界线。

第二十五条当相临地块统一规划建设时，在满足相关建筑设计规范和消防要求的情况下，规划建筑可以联建、共用消防通道。

第二十六条沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不得小于表6所列值。

表6住宅建筑后退道路红线距离

道路宽度

建筑高度后退距离（米）

D≤20米

20﹤D≤50

D＞50米

生活性

生活性

交通性

生活性

交通性

h≤20米

3

4

5

5

6

20

5

6

8

8

10

60

5

8

10

10

15

h＞100米

15

公共建筑后退道路红线距离

道路宽度

建筑高度后退距离（米）

D≤20米

20﹤D≤50

D＞50米

生活性

交通性

生活性

交通性

h≤24米

5

8

10

10

12

24

8

10

12

12

15

h＞100米

20

注:

①h---建筑高度；D---道路规划红线宽度

②道路性质以《西安市城市总体规划（2008-2020）》中道路专项规划为准

第二十七条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于15米，并应留出临时停车或回车场地。

第二十八条沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑，沿高架道路主线边缘线后退距离，不小于30米；沿高架道路匝道边缘线后退距离，不小于15米。

第二十九条建筑物的围墙、基础、雨篷、台阶、标示牌、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线和用地界线。

第三十条沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，高速公路不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。

第三十一条建筑物退让规划绿线不得少于4.5米，建筑基底、阳台、雨篷等出挑部分及由建筑使用所引起的人流活动不得占压绿线。

第三十二条建筑物退让规划紫线的距离，应遵守相关规划及历史文化名城保护规划。

第三十三条城市市政管线及各类设施对周边地区的影响不得超越道路红线和规划黄线。

工程管线与建（构）筑物之间的最小净距应符合表7的规定。

表7工程管线与建（构）筑物之间的最小净距

地下管线名称

水平距离（米）

架空管线

水平距离（米）

给水管

d≤200mm

1.0

电力

10kV边导线

2.0

d＞200mm

3.0

35kV边导线

3.0

污水、雨水排水管

2.5

110kV边导线

4.0

燃气管

低压

0.7

电信杆线

2.0

中压

B

1.5

热力管线

1.0

A

2.0

高压

B

4.0

架空管线

垂直距离

A

6.0

电力管线

10kV及以下

3.0

热力管

直埋

2.5

35kV--110kV

4.0

地沟

0.5

220kV及以上高压线走廊内

不得建设任何建筑物

电力电缆

0.5

电信电缆

直埋

1.0

电信线

1.5

管道

1.5

热力管线

0.6

第三十四条沿河道规划蓝线两侧新建、扩建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除有关规划另有规定外，不得小于4.5米。

第三十五条沿铁路两侧新建、扩建建筑工程，应符合以下规定：

高速铁路两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于50米；铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于30米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。

第三十六条在电力线路保护区范围内，不得新建、改建、扩建建筑物。

沿架空电力线路两侧应保留一定的安全距离，形成高压走廊。

330千伏，两侧各留22.5米；

220千伏，两侧各留20米；

110千伏，两侧各留12.5米；

35千伏，两侧各留10米。

第三十七条规划建筑退让地裂缝应满足《西安市地裂缝场地勘察与工程设计规程》相关要求。

第七章建筑高度及空域保护

第三十八条建筑物的高度和建筑景观控制应符合本章的规定，并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。

第三十九条古城墙以内的区域建筑高度实行分区控制，古城墙内建筑高度不得超过24米。

古城墙内侧20米以内不得建设建筑物、构筑物，沿城墙恢复为马道或者建设为绿地；城墙内侧100米以内建筑高度不得超过9米，建筑形式应当采用传统风格；100米以外，应以梯级形式过渡，100-130米限高15米，130-160米限高18米，过渡区的建筑形式应当为青灰色全坡顶建筑；

以东、西、南、北城楼内沿线中心为圆心，半径100米范围内为广场、绿地和道路，周边的建筑物、构筑物应当与城楼的建筑风格、色彩相协调；

以东、西、南、北城楼外沿线中心为圆心，半径200米范围内为广场、绿地和道路，半径200米外，建筑高度各以60米距离为过渡区，从24米以下向36米以下、50米以下递升；

古城墙外侧至护城河范围内只允许建设屋脊高度不超过6米的园林式公共服务设施；

护城河至环城路内侧红线范围内只允许建设屋脊高度不超过12米的建筑物；

环城路外侧红线以外的建筑高度，以60米距离为过渡区，从24米以下向36米以下、50米以下递升。

高度计算方法见附录三。

第四十条在历史文化名城、历史文化街区、文物保护单位、保护建筑周围的建设控制地带内和安全保密单位周边新建、改建、扩建建筑物，其控制高度应符合建筑、文物保护和安全保密的有关规定，并按经批准的详细规划执行。

第四十一条在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）等特殊设施周围和通道、景观视廊上，新建、扩建和改建建筑物的高度应当符合有关净空高度、通视廊道控制和景观视廊的规定。

第八章绿地控制

第四十二条建筑基地内的绿地率和道路绿地率应满足表8要求。

表8-1各类用地绿地率控制指标

用地类别

绿地率

城市更新改造区

其它区

居住用地

≥25%

≥30%

商业金融

≥20%

≥25%

行政办公、体育、医疗卫生、

教育科研用地

≥30%

≥35%

工业用地

≤20%

公共绿地

≥75

防护绿地

≥90

广场用地

≥25

表8-2道路绿地率控制指标一览表

道路类别

绿地率

园林景观路

≤40%

红线宽度大于50米

≤30%

红线宽度40-50米

≤25%

红线宽度小于40米

≤20%

第四十三条居住区内绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到，组团不少于0.5平方米/人，小区（含组团）不少于1.0平方米/人，居住区（含小区和组团）不少于1.5平方米/人。

第四十四条城市绿化带应预留沿线单位人行和车行出入口，商业建筑每50米可以设置3米宽的人行出入口，每80米可以设置4.5米宽的车行出入口。

第九章地下空间利用

第四十五条城市地下交通干线、地下营业性设施、地下停车场、地下过街通道等城市地下空间的开发建设，其口部、孔口、管线等部位和设施应当符合人民防空工程的防护要求和相关技术要求规定。

第四十六条县级以上人民政府所在地的城市，新建建筑应充分利用地下空间，可与人防工程相结合，并按照下列规定修建防空地下室：

（一）新建十层（含十层）以上或者基础埋深三米（含三米）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建六级（含六级）以上防空地下室；

（二）新建除第

（一）项规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在两千平方米以上的，按照地面建筑面积的百分之二至百分之五修建六级（含六级）以上防空地下室；

（三）开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区除第

（一）项规定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积的百分之二至百分之五集中修建六级（含六级）以上防空地下室；

（四）新建除第

（一）项规定以外的人民防空重点城市的居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室；

（五）人民防空重点城市危房翻新住宅项目，按照翻新住宅地面首层建筑面积修建6B级防空地下室。

按前款第

（二）项、第（三）项规定的幅度具体划分：

一类人民防空重点城市按照百分之四至百分之五修建；二类人民防空重点城市按照百分之三之百分之四修建；三类人民防空重点城市和其他城市（含县城）按照百分之二之百分之三修建。

新建防空地下室的抗力等级和战时用途由县级以上人民政府人民防空主管部门确定。

第四十七条地下通道的设计应与地上、地下建筑物密切配合，出入口应安排人流集散用地，其面积不小于50平方米。

第十章停车场

第四十八条建筑工程配建的机动车停车位指标，以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。

第四十九条停车场的建设，必须符合城市规划和保障道路交通安全畅通的要求，其规划设计遵守《城市道路设计规范（CJJ37—90）》和《停车场规划设计规则（试行）》。

第五十条新建、改建、扩建的大型旅馆、饭店、商店、体育场（馆）、影（剧）院、展览馆、图书馆、医院、旅游场所、车站、航空港等公共建筑和商业街（区），必须配建或增建停车场。

其配建停车位按表9要求执行。

第五十一条规划和建设居住区，必须按表9配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库。

居住区内地面停车率不得超过15%，地面集中式停车除外。

停车场、库的服务半径不宜大于150米，并宜采用地下或多层车库。

表9配建停车场停车位最低控制指标

项目

指标单位

机动车

自行车

备注

住宅

车位/户

1.3

—

独立商品住宅、别墅

车位/100㎡

1.0

0.5

高档商品住宅、低层为主的住宅楼、户均建筑面积在150平方米以上的住宅楼）

车位/100㎡

0.8

2.0

中高档商品住宅（以多、高层为主，指户均建筑面积在120-150平方米的住宅楼）

车位/100㎡

0.5

2.0

普通商品住宅（以多、高层为主，指户均建筑面积在120平方米以下的住宅楼）

车位/100㎡

0.3

2.0

经济适用房、集资建房、棚户区及城中村改造拆迁安置项目

车位/100㎡

0.2

2.0

廉租房

办公

一类

车位/100㎡

0.7

3.0

省市级行政机关，金融

二类

车位/100㎡

0.5

2.0

其他机构

旅馆

一类

车位/100㎡

0.8

—

高级、星级宾馆

二类

车位/100㎡

0.4

—

一般宾馆，招待所

商业设施

车位/100㎡

0.7

8.0

商业、金融保险、市场服务、公寓式写字楼

工业

车位/100㎡

0.2-0.6

—

标准厂房工业区每100平方米工业用地应设0.2～0.6个停车位；每个工业区的停车场地中，应有50%用于小汽车和轻型货车的停泊，50%用于货车的停车和装卸；面积大于45米×40米的地块应增设大型货柜装卸泊位，装卸位长度不得小于13米，宽度不得小于4米，净空不得小于4.2米。

体育馆

一类

车位/百座

4.0

20.00

体育馆：

一类≥4000座；二类＜4000座；

体育场：

一类≥15000座；二类＜15000座；

体育场停车位指标可适当减少

二类

车位/百座

2.0

20.00

影剧院

一类

车位/百座

5.0

15

省市级影剧院

二类

车位/百座

3.0

15

其他影剧院

展览馆

图书馆

车位/100㎡

1.0

1.5

——

医院

车位/100㎡

0.5

1.5

——

游览场所

一类

市区

车位/高峰日每千旅客

12.0

60.0

古典园林，风景名胜

郊区

车位/高峰日每千旅客

15.0

—

二类

车位/高峰日每千旅客

10.0

40.0

一般性城市公园

火车站

车位/高峰日每千旅客

2.5

4.0

——

飞机场

车位/高峰日每千旅客

10.0

—

——

注：

1、居住类停车位指标折减系数：

①老（明）城以内60%

②城市更新改造区80%

2、以上停车位指标未涉及的建筑类别，其控制指标按陕建发（2006）143号文件规定执行。

第五十二条混合类型建筑停车位指标按各类使用性质和规模分别计算。

第十一章建设引导措施

第五十三条城市更新改造区内城市开放空间引导措施：

土地使用者（指住宅建筑、商业建筑类）在相应地块内提供城市开放空间，对于开发后大于规划标准要求的公共活动空间，政府可给予建筑面积奖励。

土地使用者为公众提供自由使用的城市开放空间（使用面积不小于150平方米），根据城市更新改造区控制容积率上限核定允许其增加建筑面积数量，每提供1平方米城市开放空间，允许增加建筑面积4平方米。

第五十四条城市更新改造区内公益设施引导措施：

土地使用者（指住宅建筑、商业建筑类）在相应地块内，额外为城市提供公益设施（公共厕所、文化活动场所及警务室、青少年、老年活动站室等），并向公众提供无偿使用的，每提供1平方米建筑面积，允许增加建筑面积6平方米。

提供中小学用地超过额定指标的部分，每提供1平方米，允许增加建筑面积4平方米。

第五十五条城市更新改造区内建筑密度引导措施

土地使用者（指住宅建筑、商业建筑类）在相应地块内降低建筑密度，对于开发后建筑密度低于规划标准的，可给予建筑面积奖励。

每降低建筑密度控制指标1个百分点，允许增加2个百分点建筑基地面积的建筑面积。

第五十六条城市新区内城市开放空间引导措施：

在城市新区内的建设项目（