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资金紧张包租套现
资金紧张“包租套现”
“很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张,才采用这种‘包租套现’的开发模式。
”链家地产市场调研中心总监金育松分析说,不能排除开发商融资的目的。
在那个进程中,一旦融资成功,不必然会真正用到增进物业升值上,而是挪作他用。
他指出,在当前商业物业投资中,有一种“两少三多”的奇怪现象:
真正用于经营的利用者过少,投资者过量;长期投资的人少,短时刻投资的人多,还有就是拿生存型创业资金投资的人多。
这种投资心态加倍大了商铺包租的商业风险。
“售后包租”、“许诺回报”、“零风险”只是个概念,业主虽然没有经营的风险,可是其投资回报源泉却来源于市场和消费者。
而在产权楼盘项目的架构中存在三方利益的冲突:
开发商关心的是售价;业主希望租金高一些,投资回报率高;而经营者则希望租金越低越好,同时有统一的商业经营管理。
如此一来,支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被轻忽了。
因此,零风险其实意味着最大的风险。
5月22日建设部新闻发言人也明确表示,“售后包租”、“许诺投资回报”等这些销售行为的实质,是以许诺售后高回报、低风险的方式促销商品房,加速资金回笼速度或为转动开发提供资金支持。
表现形式一般是,以提供固定年回报、原价?
穴或增值?
雪回购、许诺无?
穴低?
雪风险投资等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。
具体宣传形式有:
“统一经营、原价回购”、“提供每一年8%的物业补助”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台(商铺)”等。
羊毛出在羊身上难以持久
在采访中,也有业内人士对记者说,大多数许诺售后包租的开发商,在许诺时未必就想违背自己的许诺。
但受开发周期的制约,许多项目在许诺时尚处于期房阶段,项目前景尚不明朗。
而对于商铺或写字楼市场而言,持续稳固的终端客户是支持其兑现投资回报的唯一资金来源。
售后包租第一面临的风险是,对于未通过市场查验的商铺、写字楼,作为外行的中小投资者,往往无法判断其租赁前景。
而事实上,若是没有终端客户,开发商许诺的投资回报率也就是无源之水,即便勉强兑付一些时日,也是羊毛出在羊身上,不可能持久。
更大的风险是,三五年内该项目销售完成,开发商“拍屁股走人”,承租商背着庞大的租金本钱,是不是能够保证经营10年?
又有谁来保证承担包租合同的承租商,有足够的支付能力和信用?
这其中的任何一个环节出现问题,投资者的好梦就将子虚乌有。
【相关背景】
5月13日,北京市工商部门开展全市房地产广告的专项整治。
市工商局有关人士介绍,一些开发商常在广告中宣传购买楼盘“可取得××投资回报”,或“购买后保证代租”等类似夸大或虚构小区的环境,误导消费的宣传将被严查。
这次在全市范围内展开的房地产广告专项整治,范围包括今年以来利用电视、广播、报纸、期刊、互联网、印刷品、户外等发布的所有房地产广告。
市广告监测中心提示说,对于含有上述内容的房地产广告消费者不要轻信,一旦发觉可向工商12315进行举报。
5月22日,建设部新闻发言人说,售后包租等销售形式含有融资或变相融资的内容和房地产升值或投资回报的许诺,涉嫌违背建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定:
“房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未完工商品房。
”第十二条规定:
“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。
”
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定:
“房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容,不得含有升值或投资回报的许诺。
”建设部要求,各级房地产管理部门要增强监管,对违背有关法律法规规定销售商品房的,一经发觉要严肃查处。
【权威声音】
购房者要强化投资风险防范意识
希望广大消费者切勿对准高收益率,听信一些片面的误导性宣传,盲目跟风以售后包租方式投资房地产。
要正确甄别相关的宣传信息,做深切细致的市场调查,对市场转变、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断,建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量,作出正确的投资选择。
同时也提示已经以售后包租等方式购房的业主,一旦发觉开发商蓄意诈骗、携款逃匿,要及时向公安机关报案;当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报许诺时,要及时采取办法,通过协商、仲裁或诉讼等方式解决,切实保护自身的合法权益。
【特别提示】
售后包租存在五大骗局
一是可能存在讹诈,开发商在以所开发的商品衡宇为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,有的乃至是携款逃匿;
二是开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会致使资金链断裂;
三是项目建成后经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑付;
四是所购商品衡宇位置不肯定,无法办理衡宇所有权证;
五是往往涉及复杂的权利关系,易引发债权债务纠纷等。
【前车之鉴】
前车之鉴之一:
秦皇岛维多利亚酒店
纠纷起因:
不能按期交房、工程烂尾。
业主损失:
钱财、房产两空。
前车之鉴之二:
北京金色假日酒店
纠纷起因:
后期经营不善,不能兑现高额租金回报许诺。
业主损失:
租金收益减少,虽有房产在手但高价买入升值潜力低,乃至保值都不易。
前车之鉴之三:
巨库
纠纷起因:
后期经营不善,不能兑现高额租金回报许诺。
业主损失:
虽有房产在手但高价买入升值潜力低,乃至保值都不易。
前车之鉴之四:
碧溪家居广场
纠纷起因:
产权不清,开发商资金链断裂。
业主损失:
虽有房产在手但高价买入升值潜力低,乃至保值都不易。
【名词解释】
售后包租
售后包租:
售后包租是指开发商向购房人许诺,对其所购买的商品房,由开发商承租或代为出租并支付固定年回报的销售方式。
返本销售是指开发商按期向购房人返还购房款的销售方式。
分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部份出售给购房人的销售方式。
被国家明令禁止的售后包租仍有着顽强的市场生命力。
随着北京商业地产的不断升温,打着售后包租旗号进行招商的商业项目处处可见。
仅SOHO尚都、庄胜南馆、第三极文化广场、中关村E世界、锦绣大地物流港一期、中国红街等几个项目的商业包租面积就已近50万平方米。
如此的现象也并非北京独有。
在楼市产品同质化现象极为严峻、竞争激烈的情形下,上海、深圳等地售后包租又从头抬头。
“1天赚24万元、天天有分红”、“统一经营、原价回购”、“提供每一年8%的物业补助”、“年回报率%”等等“看上去很美”的售后包租广告屡见报端、路牌。
一时刻,售后包租模式大有风起云涌之势。
售后包租缘何逆流而上?
利益背后有风险
虽然投资者能够取得相对较多的投资收益,但售后包租被叫停的原因则是这种模式难以回避的投资风险。
售后包租一般意义上是指,房地产开发企业以在一按期限内承租或代为出租买受人所购物业,从而进行商品房销售的行为。
其形式包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等。
上世纪90年代,售后包租就已流行。
可是矛盾专门快出现,由于售后包租的回报标准是成立在那时的市场情形下的,若是往后整个市场出现价钱转变,商铺租赁不景气,包租就很容易变成难以兑现的一纸空文。
建设部颁发并自2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》中已明确指出,房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未完工商品房。
北京市房地资源局有关人士表示,房地资源局早在2001年已发文废止售后包租,虽没有相应行政惩罚制度,但管理部门不提倡投资者盲目看好售后包租项目,在购入前须谨慎查验进展商资质及项目情形。
新一轮售后包租大潮与以往不同,返租年限从以前的3年左右变成此刻的5年、10年;另外,经营模式也发生了转变,经营方有一些再也不是开发商,而是作为中介方的投资公司,或是经营管理公司;担保方式上,也出现了专门的担保公司、有些乃至直接由银行提供担保。
其中,银行担保成为最吸引投资者眼球的字眼。
普通消费者以为银行万无一失,但银行本身也是有风险的金融机构。
银行的参与只能是更保险一些,而绝非零风险。
一名外资银行商业地产融资部负责人表示:
“第一,愿意为这种项目做担保的银行机构超级少,因为后期经营管理风险专门大;第二,开发商许诺的银行出具的担保函是不是真的具有法律效劳,可否切实保障投资者利益也还要打上一个问号。
”
开发商很无奈
“大家不要再批评售后包租了,对咱们来讲这也是很无奈的选择。
”在搜狐核心房地产网举行的“售后包租模式探索”顶峰论坛上,北京日坛国际广场项目副总领导张宏坦言道。
在巨库、第五大道、中关村科贸大厦等前车之鉴眼前,选择售后包租模式,似乎对开发商来讲确有很多的苦处。
碧溪广场是被业界普遍报导的售后包租失败案例,其董事长助理、销售总监侯锦曾公开表示,“卖产权商铺确实是为了融资,受金融政策影响,民营企业要想通过银行融资实在是太困难了。
”
北京庄盛房地产经纪有限公司总领导周湘晖以为,售后包租之所以会风起云涌,其实也是开发商很无奈的举动,是开发商迅速套现的手腕。
“宏观调控下,房地产公司融资渠道是比较单一。
但此刻银行贷款难度比较大,而且本钱比较高。
虽然此刻出现了一些良莠不齐的售后包租产品,但也存在好的产品和好的操作模式,也会为游资提供专门好的投资出口。
”
有专家表示,国内的房地产开发企业很多都是小规模、自有资本少的企业,而国内的融资渠道又单一,即便经营得好也要3至4年才会有现金流,所以不能不卖掉产权。
北京通商商业地产服务机构总领导吴焕贤表示,“在目前的进展状况下,售后包租是一种必然,小商铺、散租客就充当了基金。
”
市场竞争压力大、国内融投资渠道单一,为“售后包租”提供了生长土壤。
但有专家表示,开发商自身没有实力持有物业是最核心的问题,“商铺真跟开发商说得这么能赚钱,那他自己为何不经营,偏要处处打广告想方设法卖给他人?
”
投资者需谨慎
回报上的高额许诺对投资者来讲仍然是难以招架的诱惑,但业内人士的分析往往一针见血:
“许诺无风险就绝对有风险。
银行担保的作用并非大。
”
据了解,国外的一些基金和REITS的投资回报一般在5%左右,而国内的很多项目在迎合投资者的逐利心,抛出了8%至11%乃至更高的回报率。
而作为国内经营成功的商业项目的代表,广州天河城的负责人曾坦言:
从1996年运营到此刻,项目的回报率也只有8%左右。
吴焕贤则以为,“有的开发商歹意包租,进行变相融资、套现,所提出的新概念、高回报由于自身实力、管理能力薄弱、产品定位缺点等原因,许诺根本无法兑现,因此坑害了投资者和租户,对市场秩序也有不良影响。
”
戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏以为,对投资者来讲,物业的地段、开发商的品牌及运营能力是最重要的因素;同时要注重计划设计和商铺现状,最好选择现房;“不要被一些比较夸张的销售许诺迷惑,要维持理性心态,不能太高的追求回报。
”
我感觉投资者关注的不单单是开发商许诺的投资回报,他应该关注的是那个项目本身,无论他付出的本钱来讲,他更多的要从那个项目衡量,他付出这么多东西买那个是不是值得。
另一方面,他也要明白任何投资都是有风险的。
另一方面,我感觉从开发商这方面看,若是是采用了如此一种模式,应该是在前期需要花很多的精力来考虑,在协议的制定,还有销售人员的培训方面,怎么让客户理解这种销售模式,乃至在项目未来的经营管理还有资金安排方面,可能都需要比较细致的统一和协调。
我个人以为,目前在这种环境下,既然是如此一种特殊的营销模式是有需求方也是有供给方的,可能咱们能做的只是更多的怎么让它更规范,或是朝好的方向进展。
开发商实行售后包租是要专门大的勇气,也冒专门大的风险,那个风险我总结了一下,希望我总结的太外行。
一个是开发商并非能完全掌握商业运作规律,让开发商做好售后包租是不现实的,在国外一个成熟的市场是有售后包租这种形式,可是他更多的是借鉴一个成熟、繁荣的金融市场,同时还有一些管理公司,来多种形式的把这种模式在市场中表现出来。
可是在我国目前来讲,这几方面还不到位。
另外,就是说开发商他不能完全掌握商业规律他就去做售后包租,可能我感觉有点跨行业经营的嫌疑,开发商可能会力不从心。
第二个,它的后期可能存在资金赔付大的风险,若是后期出现问题,前期挣的钱可能都要吐出来,如此的例子并非显见,在全国各地有很多。
还有一点,就是后期的商业经营风险并非可控,后期的风险是超级大的。
所以,开发商自己本身也难以预见那个商业最终是不是能存活下去,他向哪个方向进展,商业仍是要看商业市场整体大环境。
所以,有这三点风险,我感觉开发商是不会第一选用,或是不会喜欢售后包租那个形式的,应该说开发商就完成他开发的使命,开发那个项目以后就走人,然后就开发另外一个项目,国外都是基金或是金融公司做以后的工作,此刻国内的开发商还很难脱身,所以此刻能够说是在市场压力下拿出了这么一个售后包租的形式。
所以,我感觉让开发商做好售后包租,其实不太公平。
这是我对开发商的一个观点,这一点随着市场的成熟,那个模式也可能成熟,我想适才发言的李文先生有很多的经验,因为他常年在国外,对国外商业地产进展的理念有他独到的观点,包括国外的基金、REITS,包括投资的管道,他很熟悉,我感觉若是有时刻,技术上的东西多更李先生沟通一下更好一些。
反过来,我感觉投资者也有几个风险,一个是投资并非懂商业,市场的竞争压力也专门大,也就是说在他手里并非必然能好租,另外往往投资者也没有时刻和经历做好他投资商铺的出租的工作。
第二个,就是适才我说的,目前那个市场上投资渠道超级狭小,金融市场也不景气,所以说他投资商铺,乃至投资房地产,应该说目前也是在那个市场上众多投资者的一个无奈的选择,若是投资渠道更多,他不会把所有的鸡蛋全放在房地产里面。
另外,就是说投资者还抱着一个侥幸的心理,乃至是占廉价的心理,就是说售后包租不出事最好,出事也没办法,他们希望只要做到售后包租,我有一了百了,降低了我后期很多的麻烦和风险。
所以,售后包租对投资者来讲也算一个无奈的选择,乃至对他们来讲更多的是抱着一个侥幸,乃至是希望有这么一个形式对他们更好一点。
所以,我感觉这种方式还得要往前进展,我不支持,可是目前确实是有很多项目出现了问题,从那个角度我是不支持目前这种方式的。
固然了,反过来讲也不是说所有项目都不能包租,我只是指那些在包租上面,我不希望开发商勉强,能包则包,不能包就不希望勉强去包,尤其是那种时刻越长,回报越高,那个对开发商的风险是最大的,我感觉8%以上,对开发商的风险都超级大。
乃至五年、八天、十年,若是商业经营不景气,套牢的都是开发商。
所以,我感觉随着市场的成熟,投资产品的增多,管理公司的逐渐增多,这种方式可能会成熟,可是此刻起步的时候大家都不要奢望太高,无论是投资者仍是开发商。
所以,我适才定位里面有一句话就是三年为宜,为何呢?
固然了,此后那个模式成熟了就不会限制在三年,此刻我希望三年为宜主如果降低开笔上的风险。
适才我讲了三年以后若是商业还不行,开发商就要掏钱了,虽然他前面赚了很多钱,可是要不断的掏出来。
其实对于一个商业而言,有一两年的培育,第三年能起来就起来了,根本不用包租,那个商业起来了,那个包租就是画蛇添足了,商户若是进展得专门好,他就不肯意包租了。
因为你给他的投资回报毕竟是一个固定的数值,可是若是那个市场进展的超级好,那个固定的数值,比如说8%、或是5%,投资者已经不满意了。
所以,我感觉从开发商的风险的角度考虑,我感觉不要勉强,一个是时刻短一点,我感觉三年为宜。
还有一个就是投资回报不要太高,不要太迎合投资者,因为在国外的一些基金和一些REITS的投资回报应该说一般5%就可以够了,若是投资者要求太高的回报,反过来对开发商是一个专门大的压力,可是从开发商回到这边,也给咱们投资者带来了更大的风险。
那个就是我对售后包租的投资回报的技术上的观点,所以此刻不是很成熟,我此刻不支持,随着他此后的成熟,我希望那个模式是往成熟方向进展,给投资者和开发商都带来良好的回报。
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