养老院项目合理化建议书.docx

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养老院项目合理化建议书

养老院项目合理化建议书

关于养老院项目合理化建议书范文

养老院主要是为老年人提供集体居住，并具有相对完整的配套服务设施。

人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例20%，使“银发经济”商机日益显现。

在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。

中国老龄产业发展潜力巨大。

第一章、项目总论

我国《住宅建筑规范》中对老年人住宅的定义为“供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅。

老年人住宅以套为单位，普通住宅楼栋中可设置若干套老年人住宅”。

养老院的分类通常依分类角度的不同而各异，目前对养老院尚没有统一的定义及分类标准。

比较有代表性的分类，如，国际慈善机构（HTA）1986年制定的老年人居住建筑分类标准，从老年人身体状况与生活自理能力的角度，将老年人居住建筑分为7类;我国建设部和民政部1999年发布的《老年人建筑设计规范》中，从服务对象特征和设施配套的角度，将老年人居住建筑分为养老院、老年公寓、老人院、托老所4类。

随着生活的发展，一般敬老院也不能满足目前老人的生活和精神文化，因此老年公寓不但要随着精神的发展而改变，更重要的是学会创新，用心去理解老人的生活，做到真正的温暖老人们的心。

第二章、存在问题

养老院在一定程度上满足了在院老人的生活需求，但也存在许多不足之处和问题，其中包括基础设施建设、环境卫生、老人的生活状态、提供服务等方面的问题，具体如下：

（一）基础设施建设

由于主体工程竣工不久，配套设施需进一步完善。

员，院内老人一旦患病不便医治，平常也无法给老人提供例行的体检服务;

2.院内尚没有规范的晾晒衣被的场所，给老人们生活造成了一定的不便;

3.院内建筑缺乏消防设施，存在一定安全隐患。

4.院内尚无绿化地带和老人健身娱乐场所。

（二）环境卫生

（三）老人的生活状态

1.个别老人缺乏精神动力和生活积极性，精神状态不佳，过一天算一天，生活没目标没追求;

2.院内没有可供老人娱乐的活动和设施，部分老人感到精神空虚;

3.少数老人认为在院里生活接受政府的救助，感觉自己是受人可怜和同情的对象，虽对政府有很大的感恩，但心里存在一种压抑之情，心理上有很大矛盾;

4、个别老人对养老院没有很强的认同感和归属感，希望回家居住。

（四）社会工作服务院内不能自理的老人多，但因服务设施不完善，致使其护理、医疗等需求无法得到实现。

仅只提供就餐、帮助就餐、衣服被褥清洗、更换服务。

医疗、保健及精神服务却没得到满足，没有定期开展一些活动来提高老人们的精神文化生活水平。

除了以上问题，敬老院还存在服务人员工资偏低及老人每月零用钱偏少等问题。

这些都成为敬老院工作进一步发展的障碍，需要加以解决。

第三章、新建养老院产业发展前景

养老其实是一个非常好的行业，由中国现在的发展情况来看，这种行业还是非常有潜力的，在未来的几年里，养老院只会多不会少，因为市场的需要，现在有很多的人选择进城就业，在城里建立家庭，城市在不断地扩建，不断地向外延伸，在不久的将来城市的居住人口

会急剧的增加，老人也将会急剧的增加，养老院这一行业将会更好地发展，

第一文库网老人是整个社会应该重视的一个群体，他们的生活是非常值得我们重视的，国家现在也非常的重视，政府不断的'向养老院这一行业投钱，为的就是让老人们有安享晚年，快乐地度过自己的最后时光，老人们就是应该享受的，他们已经为我们付出了所有，付出了自己的一生，现在我们年轻人有义务关心他们，有责任去让他们开心、快乐。

第四章、产业发展趋势

第一、在养老模式的方面，要在原有的家庭养老为主的基础上，适当逐步加大社区养老的比重。

社区养老实质农村基层组织对“三无”老人（无依无靠、无劳动能力、无生活来源的孤寡老人）进行的保障其基本生活的形式。

可以分为分散供养和集中供养两种形式;而社会养老是指国家和各级政府组织实施的一种社会保障制度。

由于农村中“空巢”现象不乏有之，笔者认为这部分老人的养老问题通过其子女交纳部分费用，采取上述两种形式解决不失为上策。

第二、是增强农民的法制观念，提高老年人的自我保护意识，这就要求加强这普法教育宣传工作。

笔者在文章开头指出提到现在农村中不乏有劳无所养的现象。

如果老人遇到这种问题，千万不要退缩，应该勇敢的拿起法律武器来维护自己的合法权益。

第三、探求一种新型模式――社区服务养老模式

这种模式与传统的家庭养老模式相比，优点很多：

①服务人员都是专

业人员，人力资源配置更合理、科学、经济;②服务形式便利;③同时还可以避免社区养老官僚化优势和社会成本过高的弊端。

第四、努力探索农村合作医疗的模式在资金筹措方面：

以中央和地方财政为后盾，保证实现防止农民“因病致贫，因病返贫”的目标。

在资金非配上，引入保险基金规划与管理方式。

在整个基金分配上，以住院保险基金为主体，以确保实现对大病的补偿，同时逐步扩大合作医疗的承保范围，确保参加合作医疗的农民的切身利益。

第五章、新建养老院项目行业竞争分析

由于养老服务行业的社会效益大于经济效益的特性，它的发展必须得到政府在财政、税收、金融、土地使用等方面的政策支持。

据悉，浙江曾有人斥资1千多万元兴办民营养老院，经营一段时间后出现巨额亏损，当其向银行融资时，却得到“养老院是非赢利性社会福利机构，既不能作抵押，也不能贷款”的答复，最终面临关门的窘境。

就因为现行的养老服务政策及相关的优惠扶持政策过于强调服务活动的福利性、公益性，致使民间资本投资养老服务业热情受阻，而已进入这一领域的民办养老服务单位也大多举步维艰。

南京最大的民营养老院——江南明珠养老院负责人刘琴对记者诉苦：

目前养老机构还是被定性为公益事业，投资了不能分红、不能追求回报。

公办养老机构由国家划拨土地、人员进入事业编制，并给予财政补助，可民营养老机构则没有这些待遇，成本非常高，使竞争条件先天不平等;而且在各项优惠措施上仍不能保证到位。

她认为投资养老服务行业要经历三个阶段：

初期亏本，中期保本，后期微利。

因此，在没有得到政府

政策切实支持前，民间资本兴办的社会福利机构能生存的并不会太多，而能够经营得好的则更少。

第六章新建养老院项目行业上下游产业链分析

第一节新建养老院项目行业产业链介绍

第二节20xx年新建养老院项目行业上游产业分析

一、上游产业生产情况分析

二、上游市场供需情况分析

第三节上游行业对新建养老院项目行业的影响分析

第四节新建养老院项目行业下游产业分析

一、下游行业发展情况分析

二、下游行业发展趋势

第五节下游行业对新建养老院项目行业的影响分析

第六节上游重点子行业发展情况分析

一、行业规模

二、供求状况

三、财务情况

四、运行特点

五、发展趋势

六、上游子行业重点企业分析

第七节下游重点子行业发展情况分析

一、行业规模

二、供求状况

三、财务情况

四、运行特点

五、发展趋势

六、下游子行业重点企业分析

第七章、项目技术方案、设备方案和工程方案

一、项目技术方案

二、项目主要设备方案

三、项目工程方案

第八章、项目财务评价

一、项目财务评价基础数据与参数选取

1.财务价格

2.计算期与生产负荷

3.财务基准收益率设定

4.其他计算参数

二、项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、项目财务评价报表

1.项目财务现金流量表

2.项目损益和利润分配表

3.项目资金来源与运用表

4.项目借款偿还计划表

五、项目财务评价指标

1.项目盈利能力分析

2.项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、项目不确定性分析

1.项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2.项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、项目财务评价结论

第九章、项目风险分析

一、项目主要风险因素识别

二、项目风险程度分析

三、项目风险防范和降低风险对策

第十章、新建养老院项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一章新建养老院项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1.新建养老院项目建设对环境的影响

2.新建养老院项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二章新建养老院项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1.有毒有害物品的危害

2.危险性作业的危害

二、安全措施方案

1.采用安全生产和无危害的工艺和设备

2.对危害部位和危险作业的保护措施

3.危险场所的防护措施

4.职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1.火灾隐患分析

2.防火等级

3.消防设施

第十三章新建养老院项目组织机构与人力资源配置

一、新建养老院项目组织机构

1.新建养老院项目法人组建方案

2.新建养老院项目管理机构组织方案和体系图

3.新建养老院项目机构适应性分析

二、新建养老院项目人力资源配置

1.生产作业班次

2.劳动定员数量及技能素质要求

3.职工工资福利

4.劳动生产率水平分析

5.员工来源及招聘方案

6.员工培训计划

第十四章新建养老院行业投资项目建议

三、项目主要对比方案

四、结论与建议

一、项目介绍：

二、资金来源：

1.自筹资金5000万

2.银行贷款3000万

3.融资方式2000万：

通过电视、网络、上街宣传等方式宣传筹办医护型养

老院的运营计划，诚邀大小股东的加盟

债权融资：

1）固定回报：

最低投资额30万，投资时间为3年以上，

年回报率10%

2）约定利息：

最低投资额50万，投资时间5年以上，年息为股权融资：

资金、设备、固定资产均可入股。

总投资额5000万，每股1元，最低投资额100万

预定床位：

投资5万元，可预订床位并免一年的服务

三、资金投向：

1.获取土地：

100亩*47万=4700万+农民安置费+青苗补贴大约需要6000

万左右

2.建筑施工：

每层40间共10层长约75米*宽13米=975平米

（每间宽3米*20间+大厅10米宽+隔墙*0.24=5.28）

975平米*10层*2000元/平米=1950万3.内部装修及配套设备约2000万四、立项获取土地和施工手续：

A.向政府申请立项：

B.拿出可行性报告：

C.初步设计：

（指工程设计）D.环保评估：

E.详细规划（指整体规划：

投资额度、建筑结构、层次、面积等）

F.用地规划：

（整体用地规划）G.土地申请：

（申请土地使用权）

H工程规划：

（水、电、暖、气、管道等）I.施工许可证：

J.开工建设：

五.建筑施工、装修、设备安装六、项目运营及组织管理

综合大楼1-2层为门诊医疗区和康复理疗区;3层棋、牌、健身等休闲区;4-9层宿舍休息区（其中豪华套间5套;豪华单人间6间;单人间21间;豪华双人间6间;普通二人间30间;三人间20间;四人间20间;五人间20间;六人间20间）;10层办公区

组织结构：

养老院实行董事会决策下的院长负责制。

人员配备：

设院长一人;副院长二人（行政管理、后勤管理）医务人员7人，护工18人（每班6人三班倒）;餐厅工作人员5人，财务人员2人。

1.医院试管理：

医生、护士24小时值班，每天定时为老人巡诊、发药,进行生命体征的检测。

为老人的健康保驾护航。

老人们在这里可享受到：

大病不下床，小病不出门的贴心服务。

公寓的综合医疗室服务设有全科、内科、外科、口腔科、检验科、急救室、心电图室、B超室等常规医疗科室，为老人常见疾病的预防、诊断和治疗提供科学保障。

公寓专为老人开设的康复理疗科，主要设有牛角经络松筋法、中药拔火罐、局部病理刮痧、红外线治疗、足部熏蒸疗法、脐疗（艾炙）等多种理疗服务，能促进老人全身气血循环，使硬块组织恢复成正常肌肉状态，起防病治病等多种功效。

2.宾馆式生活服务

1）为老人高品质的生活提供全方位的保障，房间多样，有豪华两房厅、豪华单人房、雅致单人房、豪华双人房、雅致双人房、三人房、四人房、五人房及多人房，宽敞明亮。

四星级宾馆的配置，格局典雅大方更适合老人居住。

房间卫生专人打扫，老人床上用品及衣物定期更换、消毒、晒洗

2）进餐可在饭堂，也可叫护工送餐到床前。

特聘粤菜厨师、营养师，根据营养均衡及长者口味，精心制作各种佳肴。

3）24小时保安巡逻，医护人员24小时值班，为健康保驾护航。

3.休闲式养老

1）本人申请、亲属签字。

2）体检项目：

乙肝两对半、肝功能、转氨酶、胸透、心电图、肝、

胆、肾B超、三大常规

3）自备好日常生活用品，专车接入住4）签订入住合同

5）交一次性购置费和当月费用6）安排护理员照顾

5.收费标准

房间内的设施有：

独立卫生间、空调、热水器、衣柜、床头柜、紧急呼叫设施等

护理费

七、运营分析：

1）.可利用的资源：

A.国家的优惠政策：

免营业税、企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税等

B.政府对养老机构的补贴：

每个床位补贴元C.社会各界的捐赠D.银行的信贷支持

E.开设对外门诊：

让医疗资源得到充分利用

2）.收入来源：

A.床位费：

800元/每间平均*房间数240间=19.2万*12月=230.4万

B.服务费：

300元/平均值*入住人数458*80%=11万/每月*12=132万

C一次性收费1000元*入住人数458*80%=36.64万D老人的医疗费

300元/月*入住人数458*80%*50%=5.5万/月*12=66万E门诊医疗费：

5000每天*365=182.5万

F.押金：

5000元*入住人数458*80%=183.2万G.社会捐款5万/每年平均

以上合计，每年总收入为：

835.74万。

其中押金可以作为流动资金运转;一次性生活用品收费已经支出。

3）.支出成本：

A银行利息和融资成本4000万*10%=400万B.员工工资50人*1000=5万*12=60万

C.办公用品、日常消耗品及设备维护等每年5万D伙食成本366人*450=元*12/月=197.6万E.水电费380人*30元=1.1万*12=13.2万

F.取暖费=9750*3.5=3.4万

以上总支出为674.2万

4）.赢利点：

A.提高入住率

B.入住老人的医药费、治疗费C.对外门诊费

D不同类型的老人收取等级护理费

E控制支出成本：

F.政府对床位的补贴G社会的捐赠

5）.风险分析：

办院的主要风险在于：

A）是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。

B）是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。

C）是老人的意外伤害风险。

老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。