徐家寨城中村改造项目可行性研究报告优秀可研.docx

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徐家寨城中村改造项目可行性研究报告优秀可研

徐家寨城中村改造项目可行性研究报告（精简版）

——广天苑小区

关键词：

地铁南站核心居住区、大学城、西安地铁、西安地铁2号线南站。

一、概述

二、项目概况

三、开发项目现状调查

四、市场分析和建设规模确定

五、项目定位和规划设计方案选择

六、资源共给条件分析

七、环境影响评价

八、项目开发组织机构各管理费用研究

九、开发建设计划编制

十、项目经济及社会效益分析

十一、结论及建议

一、概述

西安市第四次城市规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。

完善公路、铁路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。

加快西安国际港务区、西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。

加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。

西安市第四次城市规划中二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。

本项目所在区域作为“九宫格局”最南边韦曲镇板块将迎来更大的发展契机。

本项目东面正是即将建设的西安地铁2号线南站，本项目所在村徐家寨正是紧抓这千载难逢的机遇开始了徐家寨城中村整体改造。

二、项目概况

广天苑小区

本项目地处西安市长安区长安街以西，大学路以南,潏河以北，西京路（西京大学）以东。

本项目东面是即将建设的西安市地铁2号线南站，南面有潏河沿河绿化生态带，西部和南部均是大学城区域，同时距离西面正在建设的30万平方米太阳新城水岸新城仅300百余米。

项目北面是一条30-40米宽的市政规划路。

本区域规划用地性质均为居住用地，区域规划居住人口5万人以上，是城南地铁站核心居住区。

本项目区域北面地势平坦，南临潏河和神禾塬，自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。

本项目项目总用地80亩，总建筑面积约10万平方米，其中商业面积6000平方米，项目多层（7层）15栋。

小高层7栋，其中点式小高层4栋，板式小高层3栋。

目前9栋多层已经封顶正在进行外装，其中4栋为安置楼，5栋对外销售，已经销售尽90%，销售均价约2000元/平方米，剩余6栋由于资金紧张尚未建设。

徐家寨村和陕西广天实业发展有限公司欲将其中6栋小高层楼花转让。

广天苑小区一期地理位置示意图

徐家寨城中村改造

简介：

见徐家寨城中村改造申报资料。

城中改造：

本项目是徐家寨城中村改造的第一期项目，本项目东60亩地项目正在向政府相关部门上报审批，徐家寨整体改造已经取得西安市城中村改造办公室审批，政府相关部门正在制定该村整体改造的规划设计。

6栋小高层项目：

4栋点式小高层已完成建筑设计，最东南面的1栋小高层已经转让，并开始进行地基施工。

该4栋小高层标准层平面基本一致，标准层为8户2部电梯。

正南向户型为2室2厅2卫，建筑面积约为90平方米；东西南北四个角户型相同，为3室2厅1卫，建筑面积：

110平方米，正东和正西户型相同为2室2厅1卫，建筑面积：

95平方米；北向户型为2室2厅1卫，建筑面积：

78平方米，次卧室面积较小为：

9平方米。

3栋板式小高层正在进行建筑设计。

6栋小高层规划15层至18层，4栋点式高层设计为15层，总面积约72000平方米。

三、开发项目现状调查

1、项目的进展情况

a.本项目于2006年12月20日开始进行城中村改造申请（韦曲街办），

b.本项目于2007年3月19日向长安区城中村改造领导办公室提出实施改造的请示报告，

c.本项目于2008年5月9日长安区韦区街办向长安区城中村改造领导办公室提出关于徐家寨村实施改造工作的请示，

d.208年7月9日长安区城中村改造领导办公室向市城改办提出关于徐家寨村实施城中村改造的请示，

e.徐家寨成中村改造于2008年11月5日取得西安市成城中村改造办公室批复准予改造

f.本项目于2008年3月开工建设，2008年底完成9栋多层建设

g.徐家寨村控制性详细规划正在编制，预计今年6、7月份能通过并实施。

2、项目地块调查与分析

1）、项目地块区域城市用地规划

西安市2004——2020年城市总体规划

2006年西安市主城区用地规划

从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论：

本区域是西安市向南发展的主要方向，是近期城市发展中距离城中心较近的主要区域。

2006年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下本区域全是文、教、用地和住宅用地，基本没有工业用地。

本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。

本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏西方向，这也是形成本项目西北方向已经有较多的房地产开发项目的原因。

从整体城市规划角度考虑本项目不属于郊区项目，规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安区该区域已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。

西安地铁2号线南站的建成将在此区域形成一个巨大的核心居住区，地铁南站核心居住区，本区域完成城中村改造后将形成一座现代化新城。

2）、项目地块区域的交通网络

区域现状图（2005年）

西安地铁网络示意图

主城区规划示意图

西安第四次城市规划中长安区的发展定位和解读

1.城市规划区范围

　　本次规划涉及的城市规划区范围为西安市行政辖区，总面积为１０１０８平方千米。

　　城镇空间布局

　　规划在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，其中：

　　“一城”为主城区；

　　“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；

　　“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；

　　“多中心”为主城区外围的四个组团、三个新城和四个县城。

四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指户县、高陵、周至、蓝田。

　　主城区范围

　　以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。

主城区总体布局

凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。

解读：

规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。

规划的四个组团，长安常宁宫居其一。

2.铁路

　　西安将建设成为全国六大客运中心、十一大编组站和十八大集装箱运输中心之一。

　　１）建设货运北环线、陇海线扩能改造、西安－平凉线及郑州－西安－宝鸡客运专线，增建西安至安康、西安至包头、西安－合肥－南京铁路二线，远期规划建设西安－兰州铁路客运专线，使西安成为辐射全国的重要铁路交通枢纽。

　　２）规划三主一辅客运站：

对既有西安火车站进行扩能改造，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。

　　３）实现客货分流，扩建新丰街道为大型枢纽编组站，建设新筑集装箱中心站。

解读：

提升了长安的铁路客运地位，西安至安康修建铁路复线，西安规划了三主一辅客运，对既有西安火车站进行扩能改造，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。

这个长安站就是现在引镇的西安南站，从规划看这个西安南站可能是暂时的，以后可能成为辅助站，远期以后会在长安建设一个大型的火车南站，成为主站，从规划图看在郭杜附近,地铁三号线的终点。

3.公路

　　１．加快西安境内国家高速公路建设，与陕西省“三纵四横五射线”高速公路网共同形成高速、便捷的干线交通骨架，满足西安作为东连西进、辐射南北的交通枢纽的需要。

　　国家高速公路网在西安境内规划路线有五条：

北京至昆明高速公路（临汾－西安－汉中段）；包头至茂名高速公路（铜川－西安－安康段）；连云港至霍尔果斯高速公路（洛阳－西安－宝鸡段）；上海至西安高速公路（南阳－商州－西安段）；福州至银川高速公路（商州－西安－平凉段）。

解读：

将来南北大通道，上海，北京等地将会通过陕南进入西安，长安有望成为陕南进入西安的门户。

4.水

　　新建东南郊水厂、子午水厂、东郊水厂、周至水厂、长安三水厂、蓝田水厂、户县水厂、高陵配水厂、阎良配水厂、临潼配水厂等１０个水厂和配水厂，实现水厂总供水能力４６６．９万立方米／日，城镇自来水普及率达到９８．７％。

　　气

　　以天然气作为城市燃气主导气源，煤制气和液化石油气为辅助气源。

规划至２０２０年主城区天然气年用气总量１５．１５亿立方米，主城区居民燃气气化率达到９５％。

　　暖

　　至２０２０年，使城市集中供热普及率达到５０％以上。

合理布置热源和热网，各区域内的供热中心间考虑热网联网，提高供热的安全性、可靠性。

在现状管网的基础上，将规划范围内的蒸汽管网和热水管网完善覆盖整个区域。

解读：

西安规划了十个水厂，长安居其三，供热和天然气长安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。

5.关中经济区发展

关中经济区有望10年后媲美珠三角GDP超万亿。

“关中的发展现在已上升到了国家发展战略层面，我们希望经过10年努力，使关中经济区成为与珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。

”省政府驻北京办事处副主任张百鸣昨日表示。

近日，中央媒体采访团在我省宝鸡、杨凌、咸阳和西安等处于“关中－天水经济区”内的市、区进行采访，并对我省“关中经济区”的建设给予特别关注。

张百鸣介绍，国家西部大开发“十一五”规划将“关中－天水经济区”列为三大重点发展区域，国家主体功能区规划也初步将关中平原确定为全国五大重点开发区域之一，已上升至国家发展战略层面的关中经济区目前正在加紧建设。

包括西安、宝鸡、咸阳、渭南、铜川五市及杨凌农业高新技术产业示范区在内的关中经济区，将经过10年努力，基本形成以高技术产业为先导，装备制造业为支撑、服务业快速发展的产业新格局，经济总量实现翻两番，GDP超过大关。

并在这里聚集全省70％的人口，80％的经济总量，90％的科教力量，成为与我国珠三角、长三角、环渤海相媲美的经济区。

为此，我省将加大对西安、宝鸡、咸阳、阎良、渭南等6个国家级开发区的支持力度，加快西安韦曲航天科技产业开发区、郭杜教育科技产业开发区、泾河工业园、浐河经济开发区等省级开发区的建设步伐。

同时还将加快培育壮大30户百亿元企业，重点培育航空、航天、输变电设备、汽车等12大产业集群，并使关中的“一村一品”成为全省示范基地，以促进县域经济发展壮大。

解读：

这上面标明长安的省级开发区还是两个，韦曲航天产业开发区和郭杜教育开发区。

目前已经成立的西安国家民用航天产业基地，同时国家级的西安高新区和曲江文化产业示范区均向长安发展。

长安区的文化、教育以及科研区的地位其他区域已经难以撼动。

从以上图片和资料可以得出以下结论：

本项目北面长安区老县城区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善，形成区位一体的道路网络系统。

本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营和城中村整体改造。

本区域具备进行城市扩展，房地产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。

同时还具备开发成本低廉等诸多优势。

西安地铁2号线南站在本区域东部，本区域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。

西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。

西安地铁2号线南站的建造成将极大提成本区域的城市基础设施和城市配套，为本项目的开发建设迎来契机。

南郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。

本区域的开发建设必将使本区域居住区和韦曲老县城板块和大学城板块连成一片，显现出城市的聚集效用，促使城市功能升级。

同时从主城区规划示意图可以看出，新规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。

随着交通的日益发达长安韦曲区域作为西安市城南的居住中心地位即将实现，白天在高新和城内工作，晚上在长安韦曲居住的生活模式已经形成。

3）、项目地块周边的房地产开发情况

●韦曲南部区域（本项目周边）

太阳水岸新城

项目地址：

大学路西段

简介：

主要为小高层和高层

均价：

3500-3700元/平方米

项目性质：

商品房，五证齐全。

长青园

项目地址：

南长安街南段

简介：

主要为多层，仅1栋小高层，2004年开始开工建设，当时售价为1500元/平方米，小高层于2006年开工建设，售价约2500元/平方米。

目前基本销售完成。

均价：

1800元/平方米（2006年）

项目性质：

商品房，五证齐全。

东方明珠

项目地址：

南长安街南段

简介：

主要为多层，仅1栋小高层，2005年开始开工建设，当时售价为1500元/平方米，小高层于2007年开工建设，售价约2600元/平方米。

目前基本销售完成。

均价：

1800元/平方米（2006）

项目性质：

商品房

西寨新区

项目地址：

徐家寨北

简介：

城中村改造，多层。

均价：

1500元/平方米（2005）

东新花园（东韦村城中村改造项目）

项目地址：

环城路（西寨北）

简介：

城中村改造，高层19层。

临街角1、2层商业，3层以上住宅。

2室83平方米和3室，已经建设到3层。

均价：

2800元/平方米，起价2380元、平方米（2009）

海红轴承厂经济适用房

项目地址：

南长安街南段

简介：

多层，小高层。

小高层在售，一次性付款2400元/平方米。

其他付款单价约：

2600元/平方米。

均价：

2600元/平方米

项目性质：

经济适用房

综述：

本区域属于长安区市政基础设施和市政配套设施较差区域，除新开发的五证齐全，位置较好项目外，其他项目的价格均低于长安城区平均水平，价格约为2400——2800元/平方米。

●长安广场区域和老城区

吉源·晶鑫丽座

项目地址：

长安广场

简介：

高层。

均价：

3400元/平方米（2008）

项目性质：

商品房

吉源·美郡3期

项目地址：

长安南路灯具厂十字南

简介：

高层。

均价：

3500元/平方米（2009）

项目性质：

商品房

嘉禾丽都

项目地址：

长安南路灯具厂十字南

简介：

高层。

均价：

3300元/平方米（2009）

项目性质：

商品房

长安相府

项目地址：

长安老区政府

简介：

高层。

均价：

4000元/平方米（2009）

项目性质：

商品房

朝华美域

项目地址：

长安华美十字

简介：

高层。

均价：

3500元/平方米（2009）

项目性质：

商品房

毓秀园

项目地址：

长安广场南

简介：

多层和高层。

均价：

多层2000元/平方米（2007），高层3000元/平方米（2008）

项目性质：

城中村改造

长安新天地

项目地址：

长安广场北

简介：

多层和高层。

均价：

多层2200元/平方米（2007），高层2800元/平方米（2008）

项目性质：

经济适用房

●长安区子午大道

智慧城

项目地址：

子午大道

简介：

多层、高层。

均价：

多层2600元/平方米，高层3300元/平方米（2006-2008）

项目性质：

商品房

长安春天花园

项目地址：

子午大道

简介：

小高层、高层。

均价：

3300元/平方米（2007-2009）

项目性质：

商品房

京科花园

项目地址：

子午大道智慧城北

简介：

小高层。

均价：

3000元/平方米（2008-2009）

项目性质：

经济适用房和商品房

西区热力中心北小产权房

项目地址：

西区热力中心北，西部大道南

简介：

多层和高层。

均价：

多层1600元/平方米，高层2300元/平方米（2008-2009）

项目性质：

城中村自建

四、市场分析和建设规模确定

（一）西安市概述

西安古称长安，是陕西省省会，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。

　　西安市现辖9区4县，总面积10108平方公里，总人口830万。

其中，中心城区规划面积275平方公里，建成区面积203平方公里，市区总人口510.26万人。

　　以下略。

（二）西安市2005-2006年人口等经济指标

西安市2005-2006年人口等经济指标：

指 标

2005年

2006年

全市常住人口（万人）

806.81

822.52

地区生产总值（亿元）

1270.14

1450.02

地方财政收入（亿元）

83.97

96.31

在岗职工平均工资

17728元/人

20475元/人

城市居民人均可支配收入

9628元/人

10905元/人

农村居民人均纯收入

3460元/人

3809元/人

城市居民人均生活消费支出

7900元/人

8987元/人

农村居民人均生活消费支出

2603元/人

2709元/人

居民消费价格指数

100.3

101.6

房屋销售价格指数

104.3

103.6

2006年、2007年统计局公布各区县常住总人口数据：

 区县

2006年常住人口（万人）

2007年常住人口（万人）

比上年增减（万人）

新城区

63.92

64.32

0.40

碑林区

84.90

83.36

-1.54

莲湖区

73.97

74.36

0.39

灞桥区

54.23

54.78

0.55

未央区

56.29

59.00

2.71

雁塔区

110.33

111.63

1.30

阎良区

24.91

25.28

0.37

临潼区

66.60

67.29

0.69

长安区

100.73

101.36

0.63

蓝田县

51.40

52.00

0.60

周至县

53.97

54.60

0.63

户县

54.91

55.56

0.65

高陵县

26.35

27.00

0.65

全市

822.52

830.54

8.02

分析：

2004年后西安常住人口年增长在10—20左右，主要原因是新的1000万人口规模城市规划颁布后，西安市的城市化进程进一步加快，外地迁居西安人口数量和周边区县部分农业人口向市区迁移的数量进一步加大，在一定意义上也极大拉动了西安市房地产投资置业需求，使西安市房地产价格稳步上涨。

使诸如长安区这样具备房地产价格优势和便捷的城市生活条件区域的房地产需求一直保持旺盛的增长趋势。

西安的城南雁塔和长安是西安是常住人口最多区域，常住人口的增长实际增长最快的也应该是该区域，只是由于该区域人口政策的问题，落户较少，因此统计数据较低。

未来随着该区域，尤其是长安区的城市化进度的加快，长安势必会成为西安常住人口最都的区县，这也为长安区的房地产发展带来了前所未有的机遇，移居长安在未来5至10年内是城市中等收入家庭的最佳选择。

（三）西安市房地产的发展状况与趋势

1、西安市房地产市场发展趋势及基本情况分析

略

（四）项目周边房地产市场发展分析

1、周边地区房地产发展情况

2003年至今西安市长安区的房地产市场逐年稳步发展，2005年新的城市规划颁布后长安的房地产开发便以次迈上上了新的台阶。

此次规划修编，期限将从2004年至2020年，进入21世纪，西安快速发展，作为承东启西的桥头堡，对西安城市发展的速度、规模、形态等提出了新的要求，因此这次规划修编的任务是建设“现代化的新西安”，和前三次规划相比较应该是一个跨越式的、具有历史意义的城市规划。

本次规划完成后，仅拿市区人口、用地两个指标来说将达到“双千”规模，即人口1000万、用地1000平方公里，发展的幅度非常之大，将把西安带入一个现代大都市。

新的城市规划中作为文教科研区的长安城区在居住适宜度和通达度上位居全市前列，有所欠缺的仅是城市基础设施，西安地铁2号线的开工以及2号线南站的修建必将大大提升本项目区域的城市基础设施，本区房地产开发必将跨入新的高度。

2、项目所在区位市场未来发展预测

西安的房地产市场布局一直以城南为最具发展实力区域，与城南相连的长安区韦曲在最近2年也迸发出前所未有的活力。

在2006年下半年至2008年底的房地产大涨行情下西安市长安区的房地产价格由原先的2000元/平方米,暴涨至4000元，逐渐其不可估量的发展潜力。

目前正处全球金融危机带来的经济不景气时期，房地产价格回落，由于长安区的房地产开发项目较小资金实力有限，因此长安区的房地产价格回落也比西安市内更加理性。

由于房地产开发成本的变化不大在购房者购买力不足情况下，长安区较低的土地价格促生的相对低廉的房地产价格更能被目前的购房者接受。

因此此次房地产市场的调整对长安城区的房地产市场影响不大，从某种意义上来说还具有一定的促进作用。

（五）本项目市场竞争能力与前景分析

1、市场竞争优势

本项目为城中村改造项目，价格较长安区的正常的房地产项目更低，均价在2500——2600元，极具价格优势。

同时本项目一期多层已即将竣工对购房者来说具备相当的呈现信心。

加之地铁2号线南站的修建是消费者具备未来的增值信心。

2、销售前景比较分析

本项目板块住宅的销售价格在2400——3000元/平方米，随着区域交通环境和市政配套的完善，本区域的房地产价值还将进一步提升。

本区域主要客户为初次置业客户和投资置业客户，本区域的住宅物业的销售率一直在80%以上，销售周期较西安市的平均周期短2至5月，由于本项目是城中村改造项目不能提供按揭购房，因此销售周期会加长。

3、本项目不利因素分析

1）本项目区域道路尚未修建，距离公交站点均在300米以上，目前交通情况欠佳。

2）本项目不能提供按揭购房，市场环境如进一步恶化，销售周期将会延长，项目开发的资金压力将会增大。

3）本项目即将开发均为小高层开发成本较大，价格较多层高，在于本区域多层项目竞争中处于不利之势。

五、项目的市场定位和规划设计方案选择

1、项目的市场定位

项目的目标市场

根据长安区本区房地产市场一贯的目标客户分析本项目的目标市场客户主要为以下几类

周边居住具有一定购买力的工薪阶层（中等收入家庭）

周边乡镇收入较高原居住村民

外地准备移居西安，购买力有限客户

在西安工作的有置业需求，购买力有限的外地年轻人

西安其他区域对本区域没有抗性的置业客户

项目的市场定位

根据以上目标客户需求，结合此类人群的置业偏好，同时结合本项目实际情况，本项目应定位于“西安城南、地铁站旁、大学城城边、长安城区南部核心居住区。

本项目地块特性决定本项目即属于地铁物业，又属于大学城物业，在规划设计时应充分考虑此类物业的特性，合理布局商业与居住的空间，同时充分突出小区营造的自然景观和人文景观对目标客户的吸引力