机构物业管理行业新大正分析报告.docx
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机构物业管理行业新大正分析报告
2019年机构物业管理行业新大正分析报告
2019年12月
专注机构物业,业绩保持稳定。
公司1998年成立于重庆,西部地区龙头机构物业管理公司,公司近5年营收、归母净利润CAGR为23%、29%,销售毛利率、净利率、ROE稳定在20%、10%、30%左右,盈利能力较强。
公司在管面积和在管单价稳步提升,一方面受益于快速的异地扩张,一方面机构物业重定价项目较多,去除低利润项目保留高利润项目,预计公司近明两年重定价项目接近50%。
机构物业管理市场空间广阔。
2018年物业管理行业整体空间约为1万亿,其中,机构物业收入占比约为55%。
未来行业将持续受益于商品房(住宅+非住宅)竣工的回暖,同时品牌物业管理的渗透率持续提升。
机构物业领域,由于需要一定的技术门槛,且当前行业集中度较低细分领域众多,竞争格局较好。
相对较低的定价策略,较低的人工成本维持合理的利润水平,这些特点成为公司快速拓展的优势。
在满足业主功能性要求的前提下,相对较低的定价策略有利于公司快速拓展客户。
公司相对行业与其他上市物业管理公司人均成本较低,即使相对行业平均较低的定价,公司仍然能够维持合理的利润水平。
但另一方面,公司人力成本占总成本的87%,运营模式相对行业平均过重依赖人力,保洁保安仍保留在公司体内,人均产出人均收入相对行业平均较低。
科技赋能将提升人均产出进而提升利润水平。
上市募集资金后,公司将加大科技提供投入,预计科技赋能将提升人均管理面积与人均产出,制约公司发展的瓶颈将得到改善,即过重的依赖初级人力提供低附加值服务的情况将得到改善。
一、成立于重庆,快速成长的机构物业新秀
公司成立于1998年,是重庆市最早成立的专业物业管理公司之一,具有国家一级物业管理资质。
截至2019年6月,公司在管面积5838平方米,管理物业项目316个。
公司物业管理包含公共、学校、住宅、商业、园区五大业态,其中公共物业、学校物业管理为优势业务,物业管理服务收入中机构物业占比87.0%。
公司在行业内处于领先地位,获得“2019中国物业服务百强企业”第18名、“2019中国物业服务行业市场化运营领先企业”第3名等荣誉。
作为第三方物业管理公司,公司不依托大股东的开发类业务支持,发展初期就坚持高效市场化经营导向,2014-2018年,公司营收从3.84亿元增至8.86亿元,营业收入CAGR为23%,毛利率、净利率稳定在20%、10%左右。
2012年以来公司开始异地扩张,业务逐步覆盖至北京、天津、浙江、江苏等16个省市,目前非重庆地区的收入占比约22%。
1、公司业绩增长较快,盈利能力较强
公司营业收入与归母净利润均增长较快。
2019年上半年,公司实现营业收入4.9亿元,同比增长15.4%;实现归母净利润0.8亿元。
2014-2018年,公司营收从3.84亿元增至8.86亿元,营收及归母净利润CAGR分别达23%与29%。
公司盈利能力保持较高水平。
2018年,加权净资产收益率为37%,在行业中处于相对较高的水平;2019年上半年,公司销售毛利率21%,净利率9%,较前两年保持平稳。
2、公司业务聚焦机构物业
(1)收入主要来自基础物业管理,增速保持平稳
2019年上半年,营业收入中基础物业管理服务占比92%。
基础物业管理服务包括综合与专项两大部分,综合物业项目占比76%,包括公共、学校、商办、住宅、园区,专项物业项目占比16%,包含保洁保安服务。
除了基础物业管理业务,公司的物业增值服务占比8%,餐饮服务占比1%。
从营收增速看,基础物业管理服务增速保持平稳,2019H1综合物业项目同比+13%,专项物业项目同比+28%;物业增值服务同比+29%。
(2)公共物业、学校物业为优势业务
公共物业、学校物业是公司的优势项目,也是公司的主要收入来源,2019H1两者分别占主营收入38%,23%。
公司管理的综合物业项目按物业类型可分为五类业态:
1)公共物业:
政府机关、企事业单位、公共场馆、公园、医疗机构、银行单位等;
2)学校物业:
高等院校、中小学等院校等;
3)住宅物业:
公共租赁房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等;
4)商业物业:
商场商厦、购物中心、商业综合体等;
5)园区物业:
工业园区等。
从收入增速来看,公共、学校物业保持较快增速,2016-2018年,公共物业收入增速分别为33%、32%、28%,学校物业收入增速为21%、28%、16%,对公司收入增长贡献率较大。
(3)增值服务占比较低,未来可提升空间较大
2019年上半年,公司物业增值服务收入0.4亿元,同比+28.6%,其中占比较高的是泊位费与维修费。
2016-2019H1,公司增值服务占比物业服务收入在7%-10%左右,根据中指院统计数据,目前主流上市物业公司2019H1增值服务收入占比平均17%-54%,公司相对而言处于行业内较低水平,预计上市后随着品牌知名度的提升以及服务品质的持续升级,能提供的高附加值增值服务增多,未来增值服务的比重将有较大提高空间。
3、公司自2012年开始加快异地扩张
公司异地扩张步伐加快。
2016-2019H1,公司在重庆市主营业务收入分别为5.5亿元、6.5亿元、7.3亿元、3.9亿元,地区收入比重从87.6%降至78.6%。
公司对重庆市场的依赖度不断降低,向全国其他地区的业务拓展速度加快。
过去三年,公司在贵州、四川、云南、广西等西南地区和中东部地区收入占比逐步上升,上市后,资本实力加强,公司将进一步加快业务全国化布局。
4、有质量的增长:
量与价齐升
(1)公司管理面积稳步提升
2015-2019H1,公司在管面积与签约面积保持较稳定的增长,签约面积、在管面积CAGR分别为11.7%、11.3%(其中2018年增速放缓,是由于当年度撤场了南宁市明月湖相思湖公园项目)。
分业态来看,公共、学校物业在管面积增速较快,是公司收入增长的主要推动力。
2015年以来,公共物业占比由16%提升至21%,学校物业占比由40%提升至44%,园区物业也有较快增长,而住宅物业占比持续降低,体现了公司着力于机构物业的战略发展方向。
(2)公司平均物业费单价稳步提升
2016-2019H1,平均物业费从1.22元/平方米·月提升至1.43元/平方米·月。
综其中合物业项目平均单价远高于专项物业项目,2019H1,综合物业项目平均单价2.02元/平方米·月,专项物业平均单价0.57元/平方米·月。
从业态来看,公共建筑类与商业类物业费率较高,2019H1两者的平均单价分别为4.30元/平方米/月和3.68元/平方米/月。
(3)机构物业通过竞标获得项目,一般储备项目较低
对于住宅物业管理公司,其在管面积通常会提前一些年锁定,即先有储备面积,后有在管面积,而非住宅物业管理公司一般通过竞标获得项目,纯粹新房交付的储备面积较少。
二、机构物业管理行业:
万亿级的蓝海市场,竞争格局较佳
1、目前全国物管行业整体空间约1万亿,机构物业占比约55%
过去5年,全国物业管理面积保持较快的增长,预计未来10年随着消费升级以及服务升级和全民付费意识的提升,物管行业整体仍将保持较快的增长。
根据物业管理协会数据,2018年末全国物业管理面积达279亿平方米,8年时间整体物业管理面积翻倍,2008-2018年CAGR为8.3%。
其中,近五年商品房(住宅+非住宅)销售和交房的高增长,近五年CAGR提升至12.5%。
未来随着竣工周期的回温,交房数量的提升,物业管理行业持续受益,同时,消费升级以及服务品质的升级,各类增值服务的展开,预计物业管理行业持续收益。
目前机构物业占比约50%,预计10年后也是万亿级市场。
1)根据全国物业管理协会披露的数据并测算,截至2018年全国物业管理市场空间已达约1万亿,其中机构物业占比55%。
但由于机构物业的平均物业费较高,机构物业的管理面积占比仅37%。
若保持每年7%的增长速度,机构物业的潜在市场也将达到万亿级别。
2、机构物业存在技术门槛,各细分领域均有较广阔的成长空间
(1)机构物业需要具有一定的技术实力
目前机构物业大部分采用招标的形式选择供应商,其中技术部分以及企业资质的权重占比一般在80%,商务成本部分占比约20%。
对于涉及复杂机电设备管理的各类型物业来说,将其有效的管理运营维护,需要一定的技术实力。
同样的一栋商业楼,高效率的物业管理方和低效率的物业管理方,成本的支出可能差别较大。
物业管理公司是否具备一定的技术实力,是业主方重点考虑的要点。
(2)机构物业的收缴率较高
因为物业的甲方为单一业主,所以机构物业管理费的收缴率高于住宅。
但是若物管公司提供的服务达不到业主要求,也存在退场的问题。
(3)机构物业细分领域中,商办的空间占比较高
从细分业态来看,商业办公物业面积与单价都较高,市场空间占比55%;园区学校物业面积较大而单价较低,占比22%;医院、公共物业面积较低,技术要求高,占比10%。
(4)目前行业集中度仍然较低
自2013年以来,物管行业集中度持续提升,CR100从16%提升至39%,CR10从5%提升至11%,但目前集中度仍较低。
2018年,100强企业平均管理项目415个,平均管理面积8000万平。
相对住宅物业,机构物业的行业集中度更低,机构物业多为地方性的中小企业,预计未来机构物业的行业整合将加速。
根据物管协会的数据,目前新大正在学校物业、公共物业领域均为龙头企业。
三、在保证合理利润的前提下,实现规模的快速增长
大多数第三方物业管理公司都面临的一个核心问题:
如何在提升客户满意度与实现公司利润之间找到平衡点。
如果为了完美的客户体验以及提升品牌美誉度,公司不计成本的投入资源,那么利润率无法保证;如果追求较高的利润率,降低各项成本的开支,那么客户满意度会下降进而损害公司品牌。
对于住宅物业管理,这个问题表现的尤为突出。
一般而言,第三方物业管理公司会把对品牌美誉度的追求排在短期利润之前,品牌价值逐步提升才能保证公司业务的持续开展。
对于开发商系的物业管理公司,某些项目的物业管理服务甚至承担市场宣传的功能,由集团总部统筹谋划,由集团总部补贴物业管理公司,物业管理公司的主要价值在于服务客户,促进未来新房的销售,而不是物业管理本身盈利。
但是对于机构物业管理,这个问题变的相对容易。
品牌的价值在于消费者对服务提供商没有充分了解的情况下,信任知名品牌是成本最低的选择方式。
而机构物业面对的是单一业主,且很多情况下物业的甲方并不是物业的使用方,物业的甲方即业主方在技术达标的情况下,倾向于选择具有成本优势的物管提供商。
因此,通过成本优势以及技术优势的充分展示,便成为公司拓展业务的有效方式。
下文将详细分析公司的竞争优势:
在过去,公司的竞争优势主要体现为定价优势和成本优势;在未来,公司将通过科技赋能,技术优势也将充分发挥,并且人均产出和运营效率也将得到提升。
1、相对较低的单价水平有利于公司迅速拓展客户
公司单价较低,有利于快速拓展业务,增加粘性后提升品质。
多数情况下,机构物业的业主并不是物业服务的直接使用者,在满足一定技术标准的前提下,成本成为业主的关注点。
根据中指院数据、其他上市物管公司数据,并结合公司在各业态的经营数据,公司的单价普遍低于百强物管公司的单价,亦低于其他上市物管公司的收费单价。
一方面,公司的业务主要集中在西部地区,物价水平整体较低,另一方面,也说明公司在满足业主基本功能要求的前提下,采用较低的定价策略,便于拓展客户。
2、合理的毛利率水平保证公司稳定的发展
虽然公司各业态的平均单价低于平均,但得益于公司较强的成本控制能力,公司主营业务能实现稳定的盈利。
2016-2019H1,公司主营业务毛利率分别为23.2%、21.4%、21.2%、21.3%,2016-2017毛利率出现小幅下降主要是由于2016年底公司调升了员工基本工资,对员工的社会保险和住房公积金覆
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