保利地产工程管理制度.docx

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保利地产工程管理制度

保利地产工程管理制度

前言

根据公司总体战略发展向，对公司进行"规、监控、支持、引导"的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着"部门职能专业化"和"业务流程规化"的组织建设原则，明确部门的工作职责和建立有效的管理约束，组建一支有凝聚力的团队，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，以便更好地完成公司制定的经营目标，编制出本管理制度。

本制度在编制过程中，得到了公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感。

因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。

适用围

本制度适用于保利地产开发有限公司投资的所有房地产项目。

解释和修改

本制度各项规定及表格由保利地产开发有限公司工程技术部、规划设计部在公司领导小组的指导下负责制订，公司职能部门均应遵守。

公司工程技术部和规划设计部拥有对本制度的解释和修改权，各相关部门在执行本制度时如发现任不足或需要补充之处，请及时以书面形式向工程技术部提出建议。

第一章组织架构及岗位职责

一、工程管理架构

二、部门职责及岗位描述

（一）工程管理中心（公司副总经理）

（二）项目经理部职能

1、项目经理部职能

2、项目经理部经理岗位职责

3、专业工程师岗位职责

（三）技术规划设计部

1、技术规划设计部职能

2、技术规划设计部经理岗位职责

3、资料员岗位职责

（四）项目经理部

1、项目经理部职能

2、项目经理岗位职责

3、专业工程师岗位职责

第二章施工准备阶段工作流程管理

一、施工准备阶段工作流程

二、施工准备阶段主要节点工作容详述

第三章施工阶段工作流程管理

一、施工阶段总工作流程

二、施工阶段主要节点工作要点

（一）0.00以下施工阶段工作要点

（二）施工阶段工作要点

（三）准层结构施工阶段工作要点

（四）二次结构施工阶段工作要点

（五）样板房及销售环境施工工作要点

（六）毛坯装修施工阶段工作要点

（七）装修施工阶段工作要点

（八）配套施工主要控制要点

（九）竣工验收及交楼阶段主要工作要点

第一章组织架构及岗位职责

一、工程管理架构

根据公司的管理模式和特点，结合房地产开发的一般规律，制定工程管理架构，根据项目多少和大小及各人的工作量适时进行调整。

如下图：

二、部门职责及岗位描述

（一）工程管理中心（公司副总经理）

部门名称：

工程管理中心

上级：

总经理

1.全面负责公司所开发项目的工程管理工作，制定公司工程管理的组织管理体系与运营流程，经集团审核批准后执行。

2.在公司总经理的领导下，按照公司的发展战略，制定本公司各个项目的工程开发计划及年度发展计划，并认真贯彻执行。

3.制定团队发展计划，对所带团队进行企业文化、精神文明等面的教育和宣传，贯彻公司企业精神，负责对技术骨干的培训和培养，执行公司人才发展和培养计划。

4.组织对项目投标单位的考察、资格预审，编制和审查招标文件，参加项目的评标、定标、合同拟订、洽谈等工作，对合同的执行情况全面跟踪。

5.审查项目的施工组织设计和重要部位的施工案，主持召开重要结构、重要部位的施工案论证会，处理重大质量、安全事故。

6.对工程、材料、设备的合同进行审核，并签署意见报总经理批阅。

7.对分管部门员工的工作进行安排、指导、年度考核，建议公司对分管部门经理进行人事任免。

8.负责对分管部门或工作的涉外部门进行沟通和联系，并处理相关事务。

9.完成总经理交办的其它各项工作。

（二）工程技术部职责及岗位描述

工程技术部

上级：

公司副总经理

部门职能：

负责公司开发的房地产项目的工程技术管理及施工过程中的技术指导。

界定工程技术部工作容，明确工作向，完善责任制度。

主要职能：

1.配合前期部、销售部等部门进行项目前期运作。

2.根据设计和工程进度协助前期部进行各种报建报批工作，取得有关部门的批文。

3.审核工程施工组织设计案，组织开展设计交底工作。

4.配合项目经理部与设计、施工承包及监理单位编制项目总体计划及各分项计划。

5.协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。

6.负责项目施工技术指导、监督工作。

7.主持解决工程技术上存在的问题。

8.负责监督确认项目工程质量并参与项目的技术验收工作。

9.按项目进展协助成本合约部进行工程的施工招标工作和材料设备的采购招标工作。

10.负责工程预（结）算的工程量复核审查签证，并提出复核意见报成本合约部。

11.负责本部门文件、档案等资料的管理工作。

12.按上级领导的指示开展工作。

工程技术部经理

岗位名称：

工程技术部经理

直接上级：

公司副总经理

直接下级：

各专业工程师

主要职责：

1.制定（修订）工程技术部的工作程序和相关的规章制度的实施细则、规定，经公司领导批准后执行。

2.根据公司的经营目标，制定年度和阶段性工作计划，经公司领导批准后组织实施。

3.对本部门的日常工作进行管理，对本部门员工的工作进行安排，监督、检查反馈各员工的工作的落实情况，处理反映的问题。

4.协调相关单位处理施工中出现的技术和质量问题。

5.在公司领导下组织相关工程的招标或委托工作。

6.定期组织召开工程技术部例会，及时、准确传达上级指示。

7.熟悉掌握每项工程动态，及时处理突发事件、重大事件，知会公司领导协助处理。

8.定期（如每月一次）检查各项目现场质量、安全、文明施工、进度、文件资料管理等工作，提出整改意见和建议。

9.组织召开月度工程例会，必要时组织现场会议。

10.负责组织有关单位进行设计交底和图纸会审，按约定的时间和数量向承包单位交付施工图，及时处理施工中提出的设计修改和技术问题。

11.负责督促并配合项目经理部、前期部申办正式工程和临时设施的施工可证，负责施工占道、专用道路接口的可证，按建设程序组织施工建设。

12.负责督促并配合项目经理部、前期部申办落实水源、电源、气源、排污、通讯、闭路接口，开工前组织实施“三通一平”工作。

13.对分管部门员工的工作进行安排、指导、年度考核，建议公司对分管工程师进行人事任免。

14.配合项目经理部完成单项（专业性）验收和综合验收，完善验收手续，并按公司规定向物业管理公司办理移交。

15.及时向公司领导、汇报本部门的真实情况和有关数据。

16.完成上级交办的其他工作。

土建工程师

直接上级：

工程技术部经理

岗位职责：

1.协助工程技术部经理、项目经理做好工程项目的前期运行工作。

2.参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

3.负责对投标单位进行土建面的现场答疑。

4.参与工程技术部年度计划、月度工作目标和工作计划的制定。

5.协助工程技术部经理开展本专业的工程技术管理工作，并配合其他工程师的工作。

6.参与编制本专业主要设备、材料的采购计划，并对已完成的本专业工程进行检查。

7.协调施工单位、监理单位处理现场相关专业问题。

8.指导、监督、检查工程监理的各项工作，跟踪整改案的执行情况。

9.参加图纸会审，各专业工种互相交流，统一汇总。

根据施工单位施工案，重点根据公司工期要求对其施工形象进度审核，格把好其施工案中的质量、安全措施的可行性和可靠性。

10.参与工程中的重大、关键问题的解决措施和案的制定。

对一些工序衔接，施工中发现问题并及时处理，对重要工程事项要及时汇报。

11.对施工单位要格要求，按设计图纸、施工规、操作规程、施工组织设计技术安全措施进行施工，格控制建筑装饰材料的质量，发现问题及时加以解决，杜绝不合格的产品或材料用于工程上。

12.认真掌握工程进度和质量，不能按工程进度表执行的，要及时界定原因以便调整、处理。

13.填写工作日记，服从工程技术部经理的工作安排。

14.对工程增、减变更项目的数量要准确核实，对其性质要界定清楚。

15.完成上级交办的其他工作。

水暖工程师岗位职责

直接上级：

工程技术部经理

岗位职责：

1.与设计单位一起研究、讨论给排水、市政、空调、煤气管网总体规划布置案，总体管网施工图设计布置。

2.审查设计单位的给排水、煤气、空调、人防、市政、消防设计施工图纸、设计变更，以及客户购房后要求修改的变更。

3.组织给排水、煤气、空调、人防、市政、消防专业施工图纸审查和会审工作。

4.负责在建工程给排水、人防、消防、市政、煤气、空调施工中管理、协调工作。

5.组织设计单位对给排水、煤气、空调、消防专业施工图纸的技术要求向施工单位作全面技术交底。

6.熟悉设计文件，对图纸中存在的问题负责与设计单位联系及时解决存在的问题。

7.协助成本合约部编写给排水、空调、煤气、消防专业标书技术参数和评标工作。

8.参与商务采购中心、成本合约部组织的给排水、空调、煤气、消防配件材料的选购工作。

9.认真掌握工程进度和质量，不能按工程进度表执行的，要及时界定原因以便调整、处理。

10.参加隐蔽工程的验收，审查核实具体隐蔽工程的各类记录。

11.参与材料进场的验收工作，杜绝工程使用不合格的原材料。

12.填写项目工作日记，服从工程技术部经理的工作安排。

13.按公司要求完善施工单位的相关手续，参加中间验收及竣工验收，参与审查其竣工资料，确保资料的正确性和完整性。

14.对工程增、减变更项目的数量要准确核实，对其性质要界定清楚。

15.指导、监督、检查工程监理的各项工作，按期听其述职并对其工作做出评定。

16.按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与配合。

17.负责水暖工程的竣工验收。

18.完成上级交办的其他工作。

电气工程师岗位职责

直接上级：

工程技术部经理

岗位职责：

1.与设计单位一起研究、讨论供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统总体规划布置案，总体管网施工图设计布置。

2.审查设计单位的供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统设计施工图纸、设计变更，以及客户购房后要求修改的变更。

3.组织供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统专业施工图纸审查和会审工作。

4.负责在建工程供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统施工中管理、协调工作。

5.组织设计单位对供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统专业施工图纸的技术要求向施工单位作全面技术交底。

6.熟悉设计文件，对图纸中存在的问题负责与设计单位联系及时解决存在的问题。

7.协助成本合约部编写给排水、空调、煤气、消防专业标书技术参数和评标工作。

8.参与商务采购中心、成本合约部组织的给排水、空调、煤气、消防配件材料的选购工作。

9.认真掌握工程进度和质量，不能按工程进度表执行的，要及时界定原因以便调整、处理。

10.参加隐蔽工程的验收，审查核实具体隐蔽工程的各类记录。

11.参与材料进场的验收工作，杜绝工程使用不合格的原材料。

12.填写工作日记，服从部门经理的工作安排。

13.按公司要求完善施工单位的相关手续，参加中间验收及竣工验收，参与审查其竣工资料，确保资料的正确性和完整性。

14.对工程增、减变更项目的数量要准确核实，对其性质要界定清楚。

15.指导、监督、检查工程监理的各项工作，按期听其述职并对其工作做出评定。

16.按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与配合。

17.完成上级交办的其他工作。

18.负责电气工程的竣工验收。

市政园林工程师

直接上级：

工程技术部经理

岗位职责：

1.负责协调处理有关市政、园林工程面的工程管理事宜，参与规划设计及扩初案中有关总体规划、绿化工程面的案论证工作。

2.全面监管有关市政、园林绿化工程面的工程管理工作，并根据施工过程中的具体情况，及时进行各面的专业协调工作并及时予以反馈。

3.处理工程进行过程所发生的相关专业面的变更事宜，协调设计和施工及监理面的关系，有效控制其对项目进度的影响。

4.配合工程监理单位，对相关专业的施工质量、施工进度进行监控，跟进项目的节点进度。

5.参与相关专业各分部分项工程的质量验收评定工作。

6.负责市政、园林的施工与设计、监理的协调，审核土建、装饰施工工程量，协助审核工程款。

7.协调项目总包、分包与监理的关系，协调在项目进程中土建同其它专业工程师的关系。

8.审核相关专业有关甲供材料和设备的报价、数量及质量，并负责对其的清点、验收及保管工作。

9.监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈。

10.做好整个项目运作过程中相关专业各类文件资料的收集工作，并交由有关档案保管人员统一管理。

11.参加每的现场工程例会，提出相关专业存在的问题并落实解决案。

12.完成领导交办其他工作。

资料员

直接上级：

工程技术部经理

岗位职责：

1.负责工程项目的资料档案管理、计划管理及业管理工作。

2.负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。

在收到工程图纸并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件签字确认。

负责收存全部工程项目图纸，且每一项目应收存不少于两套正式图纸，其中至少一套图纸有设计单位图纸专用章。

竣工图采用散装式折叠，按资料目录的顺序，对建筑平面图、立面图、剖面图、建筑详图、结构施工图等建筑工程图纸进行分类管理。

3.收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档。

负责对每日收到的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。

4.负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等工作。

5.负责做好各类资料积累、整理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则。

6.来往文件资料收发应及时登记台帐，文件资料的容和性质准确及时递交经理批阅，并及时送有关部门办理。

7.确保设计变更、洽商的完整性，要求各格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商，须经各签字确认，并加盖公章。

设计变更（包括图纸会审纪要）原件存档。

所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书，并加盖公章。

作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现。

8.负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档。

负责工程备案管理，实现对竣工验收相关指标（包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录）作备案处理。

对桩基工程、基础工程、主体工程、结构工程备案资料核查。

格遵守资料整编要求，符合分类案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。

9.监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步。

对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。

10.按时向公司档案室移交，在工程竣工后，负责将文件资料、工程资料立卷移交公司。

文件材料移交与归档时，应有“归档文件材料交接表”，交接双必须根据移交目录清点核对，履行签字手续。

移交目录一式二份，双各持一份。

11.负责向市城建档案馆的档案移交工作，提请城建档案馆对列入城建档案馆接收围的工程档案进行预验收，取得《建设工程竣工档案预验收意见》，在竣工验收后将工程档案移交城建档案馆。

12.负责对施工部位、产值完成情况的汇总、申报，按月编制施工统计报表，在平时统计资料基础上，编制整个项目当月进度统计报表和其他信息统计资料。

编报的统计报表要按现场实际完成情况格审查核对，不得多报，早报，重报，漏报。

13.负责与项目有关的各类合同的档案管理，负责对签订完成的合同进行收编归档，并开列编制目录。

作好借阅登记，不得擅自抽取、复制、涂改，不得遗失，不得在案卷上随意划线、抽拆。

14.负责向销售部提供工程主要形象进度信息，向各专业工程师了解工程进度、随时关注工程进展情况，为销售部提供确实、可靠的工程信息。

15.协助工程技术部经理做好对外协调、接待工作，协助工程技术部经理对协调公司、部门间、对外协调施工单位间的工作。

做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。

16.完成上级交办的其他工作。

（三）规划设计部职责及岗位描述

规划设计部

上级：

公司副总经理

部门职能：

全面负责公司所有开发项目规划设计、单体设计、扩初设计工作，协助项目论证和策划工作，负责审核各项目施工案并监督执行情况，处理工程重大技术问题，为公司各项目提供工程技术支持，并负责产品研发及新产品和技术的推广工作。

主要职能：

1.制定、完善设计管理、变更洽商管理等规章制度与流程，组织实施规划设计部管理各项制度。

2.参与项目的可行性分析，进行项目论证，参与项目的立项决策，参与项目策划，协助销售部编制产品建议书，提出建筑设计的意见和建议，配合销售部提出产品概念规划设计和设计任务书。

3.协助合约部完成相关设计、招标问题及合同条款的制定及选择勘查、设计单位，参与勘查、设计单位的招标工作。

4.协助项目公司前期部办理所有规划手续的报批工作。

5.负责项目规划设计管理、案论证工作，在概念规划设计的基础上，组织编制和会审项目设计任务书，并报公司领导批准。

6.负责单体设计和扩初设计的沟通和管理工作，组织对施工图设计的技术把关。

7.负责项目开工前的单体设计案和结构案的评审、优化、改进等工作。

8.负责对施工图的审核，参与设计的图纸会审和技术交底。

9.配合项目经理部、工程技术部与各设计单位沟通相关设计问题，负责协调处理施工相关技术问题。

10.参与工程竣工验收工作，对工程验收提出相应的工程技术验收意见。

11.督导并审核各项目的设计变更工作，参与重大设计变更案确定、审定。

12.负责新产品、新技术的研发以及新工艺、新技术、新材料、设备推广和应用工作。

规划设计部经理

岗位名称：

总工程师

直接上级：

公司副总经理

直接下级：

各专业工程师

本职工作：

1.组织制定、完善工程规划设计、施工图设计、变更洽商等规章制度与流程，监督规划设计部各项制度实施。

2.负责公司工程设计技术和管理，组织审核各工程案，监督工程执行情况，对工程的重大技术进行处理，为公司各项目提供工程技术支持。

3.根据公司的设计规划案，结合项目实际，具体落实确认的规划设计，确保设计院按时保质完成送审案与施工图。

带领部门人员执行、实施各项计划并定期向上级汇报进度情况，确保项目按计划进度完成。

4.根据建筑案，结合公司开发意图，对案提出修改意见；审核设计院所出图纸，并提出修正意见。

5.参与公司项目的前期规划，协助销售部制定规划、建筑案设计任务书，对规划、建筑案提出合理建议，并审核案，提出修改意见。

6.跟踪设计进度，组织各专业进行施工图审查，组织主要部位选择的材料及做法论证。

7.监督施工单位进行二次设计，并对二次设计成果进行审核把关，使其满足原施工图要求。

8.审核重要变更，对变更的可行性及对成本的影响进行评估，与专业工程师共同确认重要变更是否执行。

9.组织本部门专业人员参与项目论证和策划工作，参与项目的可行性分析，进行项目论证，参与项目的立项决策。

10.参与项目策划，组织本部门专业人员协助策划营销部编制产品建议书，提出建筑设计的意见和建议，组织本部门专业人员与配合销售部沟通，提出产品概念规划设计和设计任务书。

11.督导规划设计、单体设计、扩初设计和施工图设计管理工作，督导编制规划设计任务书和规划设计案，组织规划设计案的论证和评审，报公司领导批准。

12.负责沟通和协调本部门和各相关的业务合作单位、政府主管部门之间的关系。

13.协助成本合约部完成相关设计、招标问题及合同条款的制定，配合成本合约部选择勘查、设计单位，参与勘查、设计单位的招标工作。

参与对供应商、承包商进行选择、考察、确定。

14.负责设计质量控制、设计成本控制的监督，配合财务部进行设计款项支付管理。

15.协调相关部门会同设计院、监理公司、施工单位解决工程施工过程中遇到重大质量、技术问题。

组织对施工图设计的技术把关，施工图的审核，参与施工图设计的技术交底和图纸会审。

16.督导并审核各项目的设计变更工作，参与重大设计变更案确定、审定。

17.组织参与工程竣工验收工作，对工程验收提出相应的工程技术验收意见。

18.依据部门工作计划，指导、审核本部门人员制定年度、季度、月度工作计划，并督导执行、定期检查。

19.负责本部门部工作任务分工、工作协调，不定期对员工的工作情况进行指导。

20.督导本部门人员参加业务学习与培训，并通过绩效提升情况对培训效果进行评估，负责本部门员工的绩效辅导、绩效考核，定期进行绩效反馈，提出绩效改进、聘用、调岗、晋升、辞退意见，督导执行。

21.完成上级交办的其他工作。

结构工程师

直接上级：

总工程师

岗位职责：

1.协助总工程师优化项目的结构设计，对项目的结构设计提供初步、具体的案，控制设计质量与结构成本，开展项目结构设计管理及图纸审查工作，协助设计单位组织落实结构设计案。

2.编制施工图设计任务书，提出设计注意事项，并对重要部位、重要节点单独提出设计要求。

3.对初步设计、施工图设计进行指导，并进行审核，使其达到施工要求，并合理控制造价。

4.审核设计变更，对变更的可行性及对成本的影响进行评估，与总工程师共同确认重要变更是否执行。

5.同设计院保持联系、沟通、传递公司开发意图，做好楼盘结构、室外效果等建筑设计和质量把控工作，负责与设计院联系有关结构面的技术工作。

6.负责解决施工现场提出的有关结构面的技术问题，与公司其他部门进行技术协调工作。

7.对专家或领导提出的建议进行综合判断，及时给予结论，同时也参与对重要问题的讨论。

8.参与图纸会审和工程技术交底。

9.配合现场施工、质量检查、竣工验收、设计回访及设计技术总结工作。

10.完成上级交办的其他工作。

建筑工程师

直接上级：

总工程师

岗位职责：

1.根据公司项目安排，协调项目的设计规划工作，具体负责施工图的修改和施工图提供等工作。

2.协助总工程师制定规划、建筑案设计任务书，对规划、建筑案提出合理建议，并审核案，提出修改意见。

3.协助编制施工图设计任务书，提出设计注意事项，并对重要部位、重要节点单独提出设计要求。

4.协助总工程师进行规划设计、建筑设计、户型设计、立面设计、室设计、环境设计。

5.对初步设计、施工图设计进行指导和进度跟踪，并进行审核，使其达到施工要求，并合理控制造价。

6.协助外部设计师对设计主要部位选择的材料及做法进行明确，并根据工程造价的不同选择不同的材料。

7.审核设计变更，对变更的可行性及对成本的影响进行评估，与总工程师共同确认重要变更是否执行。

8.收集市场信息，对相关资料进行分类、整理。

9.同设计院保持联系、沟通、传递公司开发意图，做好楼盘结构、室外效果等建筑设计和质量把控工作，负责与设计院联系有关结构面的技术工作。

10.完成上级交办其它任务

文员

直接上级：

总工程师

岗位职责：

1.根据公司设计任务完成的时间要求，协助部门设计师管理图纸或其他文件资料，为部门提供行政支持，提高设计部工作效率。

2.管理公司所委托的设计合同（规划、建筑、园林、室设计等）。

3.对所有已绘制完成的图纸进行电子文档和图纸文档以及图书、文件、资料进行集中管理。

4.对部门的图纸打印设备进行日常管理维护，保证打印设备的正常运行。

5.完成上级交办的其他工作。

6.

（四）项目经理部职责及岗位描述

项目经理部

上级：

公司副总经理

部门职能：

负责公司开发的房地产项目工程的设计阶段、招投标阶段、施工阶段、验收阶段的项目管理工作。

界定工程技术部工作容，明确工作向，完善责任制度。

主要职能：

1.根据公司发展计划和项目实际情况，编制《工程管理策划指导书》，报工程技术部、规划计划部审批。

2.协助工程技术部、规划计划部处理设计中的相关专业技术问题，组织图纸会审及施工图交底。