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发展产业园区要避免四种错误

2018年7月24日

总第451期

中国的产业园区数以万计，但同时也存在空置率高企、发展良莠不齐等问题。

对此，有分析总结了国内产业园区常见的四种发展错误……

智慧城市并非是用技术手段改造现有设施那样简单，而是应该分层次、分步骤进行，特别是要注重“按需定制”……

肇庆新区以股份化改革实现了农民土地资本化，其探索的征地共建共治共享模式或能为地方的征地制度改革提供有益的借鉴……

日本近年来发展出了“有人情味的”物语诊所，在社区医疗和康养方面摸索出了新的经验，对于地方开展社区医疗服务具有一定参考价值……

【发展产业园区要避免四种错误】

按照最新的2018年开发区目录，中国国家级和省级开发区数量已经达2543家，再加入市、县自行设立的开发区，以及内涵模糊、难以统计的各类“园中园”项目，中国的产业园区恐怕已经数以万计。

然而早前有数据指出，国内产业园的空置率高达40%。

对此，有分析总结了国内产业园区常见的四种发展错误，以供各地方借鉴。

（一）举园区之力培养单一企业导致被牵连

后发园区追逐战略新兴产业风口是目前不少地方常见的发展策略，为此不惜用巨额补贴和优惠来喂养单一龙头企业，围绕其进行招商引资从而打造产业集群。

但一些地方没有对真实的市场容量、企业自身的竞争力、产品技术的先进性进行客观充分的评估，以至于忽视了风口背后的巨大风险，导致龙头企业和产业园区互相绑架。

一旦风口因各种因素而退去，这种园企共生的关系就会迅速受到市场的惩罚。

新余市位于江西中部偏西，在光伏产业迅速发展的时机，赛维入驻江西新余高新区，创始人彭晓峰提出三个条件：

一是资金，提供两亿元弥补启动资金缺口；二是人才，提供一批技术人才；三是电力供应，多晶硅片的生产必须保证24小时全天候供电。

新余勒紧裤腰带满足了这三个条件，赛维LDK也以优秀表现回报了新余：

2005年成立，2007年在美上市，到2011年底，围绕在赛维身边的上下游光伏企业近百家总产值超200亿元。

然而到了2011年底，受光伏双反影响，赛维迎来生死时刻，其高达300亿元的负债浮出水面，企业的破产重组也重创了新余。

在经历了光伏危机之后，江西新余高新区对此进行了深刻反思，认识到不能再做“一业独大”的产业布局，政府要坚持有所为有所不为。

当然，这并不是说产业园区不能围绕龙头企业打造产业集群，关键还是在于政府自身要做好功课，即便面对国家的政策风口也要保持清醒头脑，合理安排投资和招商。

（二）缺乏项目调查和监管导致被忽悠

由于巨大的信息不对称，产业园区在招商引资的过程中也难免遇到各种问题，尤其是现在项目包装和PPT做得越来越精美，但一开始谈就直奔配资、土地、订单等优惠而去，浑然不关心地方产业发展环境尤其是人才情况，其初衷不得不令人生疑。

有些地方为了短期的招商业绩不得不硬着头皮上马，最终却难逃被忽悠的结局。

从2010年发明者宋有洲提出立体快巴概念，到2017年“巴铁之父”、华赢集团董事长白志明被公安机关抓获，巴铁项目在国内掀起了一阵不小的喧嚣。

巴铁问世以来就在国内多个园区建立基地，包括周口巴铁研发及生产基地，天津河北区巴铁科技研发中心、产业基地、金融中心和销售中心等。

但实际上，巴铁项目只是华赢集团利用其在全国布局数百家分公司，打着地方政府拟建巴铁“PPP”的名义进行的非法集资活动。

需要看到的是，这些地方园区之所以中招，也是因为该项目包装精巧，还得到过某些官方媒体的正面报道。

当然，这些报道主要针对的是立体快巴这一技术，并不涉及华赢集团非法集资问题，但如何客观科学地评价一项具有巨大投资价值的项目，避免产业园区的误判却是一个值得思考的问题。

要避免出现上述情况，产业园区需要进行充分的项目背景调查和专家评审，利用有效的监管手段来管理投资进度，同时设置科学退出机制来预留后路。

（三）产业定位过于超前导致发育不良

一般而言，新一代产业园区的规划和定位会有适度的超前，目的在于为未来的发展预留空间。

但有些地方缺乏充分的市场调研和自我评估，产业定位过于超前，以至于并不能踏实地培育出企业实体。

比如，前几年VR（虚拟现实）产业曾一度是国内各级园区热衷发展的对象。

据媒体的不完全统计，国内有南昌、贵安、青岛等十几个地方进行了VR产业的发展规划，VR小镇、VR产业基地、VR孵化器纷纷兴建，而且其中多半位于中西部地区。

然而，面对这种探索期的产业，这些园区仅能提供办公空间，缺乏专业融资对接、人才引进、创业咨询等专业服务，不能从根本上改善VR企业的发展，最终随着VR产业风口的退去，这些VR产业园区也销声匿迹。

事实上，产业链是一个金字塔，能站在塔尖的毕竟是少数，地方产业园区需要踏实地利用好本地优势，在合适的产业链阶段找准切入口同样能获得长足的发展。

（四）园区缺乏足够需求导致盈利困难

在很多中西部城市和三四线城市，由于其土地空间还较为充裕，尚未进入东部发达园区“招商选资”的阶段，一旦园区摊子铺得太大，就可能面临招商引资需求不匹配的问题。

一般而言，园区的产业地产主要覆盖三大产品线，即物流仓储、工业厂房和研发办公，但由于非主要城市所处的产业链阶段不同，三类产品的市场景气度一般呈渐次下移的情况，一旦市场供过于求，就很有可能导致空置率高企的情况。

除此之外，一些园区错判了当地的资源和产业禀赋，做错了产业定位和产品设计，也有可能因为结构性错配导致产品滞销。

有些地方虽然有市场需求，但当地政府对企业准入有严格的核准，过于追求高精尖和产业集群的匹配度，同样也会导致招商难度的加大。

日前有媒体报道，被列入重大项目的重庆两江新区北斗导航产业园面临烂尾。

据了解，该项目规划投资50亿，占地面积380亩，主要吸引北斗技术研发企业。

但截止目前，园区内未建成的楼盘林立，建好的楼房被当做商业楼盘出租门面房。

对此园区投资方表示，该企业已经先后投入近2亿建设资金，但园区招商迟迟难以起色，引发合作方资金链断裂，最终导致项目烂尾。

（LHT）

【建设智慧城市需要“按需定制”】

麦肯锡咨询公司近期发布了名为《智慧城市：

宜居城市的电子解决方案》的调研报告，对全球智慧城市的发展情况进行了全面的分析和评估。

报告认为，智慧城市并非是用技术手段改造现有设施那样简单，而是应该分层次、分步骤进行，特别是要注重“按需定制”。

安邦研究人员认为，随着国内不少地方城市更新和棚改的推进，城市面貌和基建设施正在迎来一轮新的变化，如何在此过程中更好地迎合智慧城市的发展理念，为本地发展抢占未来制高点，是各地需要提前进行思考的关键问题。

具体分析来看，当前国内不少地方在打造智慧城市的过程中，将构建技术平台作为主要切入口，总体来看可以分为五大类型：

1、大数据+政务服务平台，该平台主要通过各政府部门内部的互通，实现对城市运营的综合高效服务；2、物联网+城市治理平台，该平台通过数据监测来对空气、水、园区安全生产等方面的情况进行一体化治理；3、大视频+公共安全平台，其主要在天网工程等基础上加强民众的监督参与，从而实现城乡治安防控建设的一体化；4、云计算+产业服务平台，其主要通过云计算提供产业数据，帮助本地产业更好地匹配需求；5、互联网+数字生活平台，其通过更加便捷的形式实现居民生活的便利，比如目前不少地方已经推出的城市便民服务APP就属于此类。

而麦肯锡的研究则发现，在经过了近十年的摸索与试错之后，全球的城市决策者们越来越清晰地意识到智慧城市规划战略应始于“居民需求”而非“技术手段”。

所谓的“智慧”一词，也并非仅仅意味着在传统基础设施中安装电子化装备，或者是用新兴技术手段理顺城市运作方式。

打造真正的智慧城市，应是有目的地统筹应用新技术与大数据，帮助城市决策者优化地区布局，并展开高效率、低成本的社会治理工作，做到按需供给，最终服务于居民生活质量的大幅度提高。

麦肯锡认为，如果说传统城市规划建设是以“供给侧”为主导，那么智慧城市建设则是按“需”定制，大数据、人工智能等新技术让供需两端的精确和快速匹配成为可能。

比如，为了应对城市人口激增导致的高峰出行难题，通常的解决办法都是新建道路或增设公共交通线路，这往往要花费数年时间和大量人力财力成本。

很多情况下新路还未铺设完毕，人口密度早已悄然变化，但是已然上马的项目却无法应对居民出行线路的动态调整。

对此，近年来欧洲部分国家出现了“按需巴士”服务，其大数据工具可以精确测出哪些地区、哪些时段的打车人群较为集中，车辆供应商就可以适时布局迷你巴士，提供接送服务。

麦肯锡在调研中发现，在许多城市，智慧城市成为了各个产业推广宣传新技术的“试验田”，产业主体各自为战，新兴技术落地，投入成本往往很高，但产生的整体社会效益却并不瞩目。

对此报告提出，智慧城市建设不能杂乱无章，而是应该“分层次”、“分步骤”、“分主体”地进行。

总的来说，智慧城市应包括三个层次：

第一个层次是共性技术基础设施的铺设，这也是智慧城市的“底色”，主要是指可供智能手机、各类传感器等设备互联使用的高速通信网络。

这一层次的打造主要有赖于当地政府的决策部署。

第二个层次包括各类智能应用和数据分析工具，用以发掘和处理海量的城市数据信息，并尝试与居民的实际需求精准对接。

这也是各类技术供应商和APP开发者开始大规模介入的环节。

第三个层次关乎城市、企业和公众对于上述智慧设施或工具的具体使用情况。

不少全球不少智慧城市都存在着巨额投入、数量众多的智能设施使用率不高的问题，但事实上只有那些被大规模采用、并切实改善居民行为的设施和工具才算“物有所值”。

因此，评价智慧城市不能只看投资额和线上平台的外观，而要看智慧城市建设是否有助于提高城市在运行效率、公共安全、环境保护等方面的效果。

（LHT）

【肇庆新区“股权化土改”的实践经验】

当全国层面的征地制度改革尚在试点过程中之时，肇庆新区以股份化改革实现了农民土地资本化，其探索的征地共建共治共享模式或能为地方的征地制度改革提供有益的借鉴。

2012年，肇庆市决定高规格建设肇庆新区，目标是成为广东面向大西南枢纽门户城市的主载体。

根据初期规划和工作分工，项目所在地鼎湖区必须在短短几年之内完成8万亩土地的征收任务，可谓难度大、要求高。

没有土地，新区建设便是空中楼阁。

肇庆新区规划范围内的土地基本集中在村集体以及村民小组手中，想要快速、平稳、大规模地将其征收为建设用地，是一个极其艰巨的任务。

在全国的土地征收实践中，较为普遍的做法是对被征地农民的土地及地上附着物进行补偿，除此之外，很多地方还会给被征地农民安排回迁房、将其纳入社会保障、提供就业培训等。

但即便如此，不少专家认为，现有征地制度中存在补偿标准偏低、安置方式单一、社会保障不足等问题。

其中，农民对征地制度最大的不满是补偿低，这归根到底还是利益分配问题，到底要补多少钱才算合理？

农地变成建设用地后升值的收益应该怎么分配？

政府应该拿多少，理由是什么？

所有这些都是大问题，也是征地制度改革中的难题。

对此，肇庆市委市政府经过慎重研究决定，通过了“两级土地股份化”的改革方案，建立起公有制框架下“集体入股国有”的混合所有制形态，使村集体能够以股权形式享有土地开发增值收益。

这一改革模式下，肇庆新区最终又好又快地完成了近8万亩土地的征收。

具体来看，改革分为以下几个阶段：

首先，以行政村为单位，成立村级土地资产管理公司，由各村民小组以其全部土地入股，股东为村民小组。

通过土地入股，实现土地资本化。

其次，成立肇庆新区土地总公司，村级土地资产管理公司以全部土地入股，占公司股权20%；肇庆新区管委会以土地整理、开发、运营的各项投入入股，占公司股权80%，并制定股权“防稀释条款”，约定村级公司所占股份不因任何原因发生稀释。

通过公司化改造，实现共享土地开发增值收益。

再次，村级土地资产管理公司20%股权中，8%留在总公司，享有股权分红收益；12%股权折成可经营的商业设施，将物业经营权和收益权给予村级公司，集体经营。

以此解决农民的收入来源、城市再就业和可持续发展难题。

最后，为全体农民设立个人社会保障账户，由土地股份总公司填实社保缴费12年，由村级土地合作社填实缴费3年，其余缴费由个人自理，使农民即时享受市民标准的医保和养老保险。

集中规划建设若干大产权安置小区，通过宅基地换城市住房，实现农民放弃农村户籍，实现向市民的身份转变。

肇庆通过实施两级土地股份化改革，撬动了城镇综合配套改革，系统解决了农村土地属性不统一、无法统筹利用的问题，也解决了城镇化过程中被征地农民生存和发展问题。

通过土地制度改革创新，农民的命运和肇庆新区建设紧紧捆绑在一起共进退，成为“城市合伙人”，参与和分享城市化的成果，充分保障当前利益和长远利益，而土地资本化也因此被认为是肇庆新区此次改革最大的创新，解决了当地农村治理的根本性问题。

（LWSH）

【社区医疗新实践：

“有人情味的”物语诊所】

目前中国已经逐渐开始重视社区诊所的建设，老龄化水平日益提高也对社区医疗、居家医疗的需求更为强盛。

如今，很多社区中心都成了老年人每天必到的地方，因为这里不但有医生帮其看病，还有免费保健，还有朋友社交等等。

不过，中国的社区医疗还处于起步阶段，借鉴日本等发达地区的成熟经验，对于地方开展社区医疗服务具有一定参考价值。

在日本富山县，一位医师建立起一所“有人情味的”物语诊所，其中一间位于日本富山县砺波市乡间一栋150年的茶屋内。

每周有2个下午，诊所的佐藤伸彦医师会在茶屋看门诊，其他时间做居家医疗，但茶屋大多数时间会成为开放给社区居民交流的场所。

喜欢民俗学及医疗人类学的佐藤医师，在富山的实践是以叙事为中心的极简主义，他认为社区医疗的实践应回到以“生活”为中心，在Biographical（传记）和Biological（生物医学）之间取得平衡点。

举例来说，40几岁男性，突然间胸闷心肌梗塞，这时候要赶快急救，以生物医学处置为主。

反过来，90岁老爷爷开始无法吞咽，是否需要人工营养、装胃造口（或鼻胃管），必须透过认识他的人生，在其传记中寻找答案。

这没有标准答案，也不能只依赖生物医学的判断。

他又举例，长年经营小酒馆的95岁阿嬷，即使最后有慢性阻塞性肺病，让她多抽一支烟（虽然抽完需马上戴上氧气面罩），即使烟对身体不好，但抽烟对她“个人生命”有意义，又何必要强迫限制呢？

医院是100%医疗空间，重视生物医学的实作，强调实证为基础的医学（Evidence-basedmedicine,简称EBM）是自然不过的。

但是回到社区，生活的场所是以叙事为主体，所以社区医疗应是以叙事为基础的医学（Narrative-basedmedicine,简称NBM）。

佐藤医师认为，大家误解EBM只有生物医学，但其实EBM包含研究和临床，现在也要尊重病人的价值观及环境，而认识病人的价值观及环境的过程是传记，其实就是NBM。

另一方面，人们的日常生活也是一种叙事，而医疗只是其中一小片段。

因此，社区诊所用于医疗的空间应缩到最小，最大化社区生活可以利用的空间。

毕竟医疗只是生命的一部分，所以佐藤医师每周有两次在茶屋和社区居民一起喝咖啡，下午再看诊。

不仅如此，物语诊所也在东京法政大学建筑系学生协助下，和当地居民一起制作社区立体地图，同时回顾自己与社区的历史。

日本砺波地区高龄化率高达27%~30%。

物语诊所属于“强化型在宅疗养支援诊所”，这类型诊所的条件是有3位正职医师以上、每年在宅临终照护4位个案以上、紧急往诊超过10次。

实际上，物语诊所有4位正职医师，服务约170位居家个案，每年在家临终个案60~80人，每周一位临终个案、每周有2~3次夜间出诊。

物语诊所共有3家诊所，每家诊所都只有看2~4节的门诊，场地也是租借来的，包括农会经营的老人公寓一楼、社区废弃的日照中心（诊察室就是洗澡间），以及古民家（老屋）。

药物部分，诊所没有院内药局，也没有门前药局，处方签完全释出，透过药局宅配药物。

物语诊所除了附设强化型居家护理所（24小时出勤）外，另外也有居宅介护支援事业所，有一位社工背景的照顾经理，主要制作照顾计划申请介护保险，也积极参加出院准备会议。

诊所同时有成立一家居服中心，雇用5位居家服务员，照顾20位重度临终个案。

（LWSH）

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