绿城丁香公寓投资分析报告.docx
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绿城丁香公寓投资分析报告
《房地产投融资实务》课程结业报告
报告题目绿城丁香公寓投资分析报告
姓名戴丽媛
班级房产11<1>
所在系(部)经营管理系
得分
二0一三年六月二十三日
绿城丁香公寓投资分析报告
房地产经营与估价11
(1)班戴丽媛
一、楼盘简介
表1-1绿城丁香公寓楼盘介绍
物业类型
公寓、住宅
物业公司
浙江绿城物业管理有限公司
区域所属
西湖区
车库说明
330个停车位
楼盘地址
西湖黄龙体育中心北侧
装修情况
精装修
开盘日期
2004-4
交房日期
2006-10
建筑面积
30780㎡
开发商
浙江绿城房地产集团有限公司
占地面积
6040㎡
绿化率
25%
公交
21、23、82、Y8、Y9
二、投资环境分析
(一)政治环境
1、自改革开放以来,杭州越来越重视其法治环境,社会越来越安定,更加凸显平安杭州,法治环境文明有序,据有关部门近期的民意调查结果显示,95.2%的市民认为杭州有安全感,97.5%的市民认为杭州社会的治安善良好;
2、杭州鼓励外地人来投资创业,大力弘扬“精致和谐、大气开放”的城市人文精神。
正如杭州市前市委书记王国平说:
要打好杭州牌、中华牌、国际牌,积极吸引各地人才来杭州创业、发展努力成为天下英雄施展才干、实现抱负的“人间天堂;
3、同时杭州也不断出台新的政策来引导外商外资,指明投资方向。
(二)经济环境
1、自2010年杭州实施全球“521”目标,越来越多的人才落户杭州,也促
进了杭州的经济发展;同时杭州政府不断鼓励民营经济的发展,成为一支不可忽视的经济力量。
根据2012年“全国35个主要城市总部经济能力排行榜”显示,杭州经济名列第五。
2、自2010年7月以来,我国CPI屡创新高,但之前的十年,我国房地产处
于快速发展的阶段,也是我国经济快速发展阶段,而伴随着经济的增长,CPI也呈增长趋势,现在的杭州入球高通货膨胀情况。
(三)市场分析
1、据我国第6次全国人口普查显示杭州市的常住人口为870万,7年共增
加182.17万人,增长率达26.84%,表明来杭州的人越来越多,需求也不断增加,房地产市场需求也随着增加
2、全年市区城镇居民的总收入为1842元,这也说明了杭州人民的购买能
力提高;
3、丁香公寓处在黄龙商圈核心地段,为杭州著名商圈之一,周边各大写字
楼林立,浙大两校区及西湖风景区也都在1000m以内,各类领域精英都集聚于此。
(四)基础设施
1、绿城丁香公寓地处黄龙商圈,通信、交通、公共设施及配套等条件优越,
宽带、数字通信、移动通信等发达。
附近有观光4、观光6、Y5等公交车,停车位多、出行交通十分方便。
2、黄龙商圈旅游业发达,供水、供电、排水状况良好
3、附近有酒店、饭店、咖啡馆、KTV等休息娱乐场所,可供休闲。
三、投资区位分析
(一)市政公用和公建配套设施完备程度
1、自2000年来,杭州的供水普及率达100%,供水量达3.23亿吨之多;公交营运不断增加,市区道路面积达1050多千米,城市潜水处理率为52%。
0
2、丁香公寓北临天目山路,南沿西溪河,并配有公共会所、地下车库和智能化设施。
3、附近有九蓬小学、浙江大学附属中学及著名学府浙江大学两大校区;
4、杭州同济医疗门诊部,邮局、中国银行、建设银行、农业银行等支行
5、CEPA港澳商品城、更有黄龙洞等休闲散步的好地方。
6、排水、供水、供电状况良好
(二)公共交通便捷程度
502、193、303、306、21、k282、66、k37和更多的旅游观光公车经过附近。
四、投资市场分析
(一)宏观因素分析
1、丁香公寓位于杭州市,经济发达,增长率向国家增长率相趋同,人均城镇居民收入可达4万之多。
同时涌入杭州市的人不断增加,常住人口也呈增长趋势,表明人们的需要增加,购买能力也在增加;
2、这些年以来,杭州不断重视文明社会发展,社会越来越安定,政府法律
法规不断完善;
3、杭州市民营企业发展迅速,政府鼓励支持大学生在杭州创业,第三比重
不断上升,同时支持外资企业入住杭州不才不断涌入杭州;
4、杭州市的公共设施也不断完善,公路、公车、公园等市政配套完善,排
水、供水供电能力高达100%。
(二)市场供给分析
1、供给分析:
为保护西湖与西溪湿地的旅游价值和其他生态环境保护,西湖区不能开发的土地、住宅、商业区渐少,因此丁香公寓的发展前景很大。
(三)市场需求分析
1、丁香公寓所处黄龙商圈,靠近西湖旅游景区,服务业发达,就业高,人才需求量在;
2、附近配套设施完善,有众多写字楼,人才趋多,收入水平也较高;
3、黄龙有著名的体育中心,人流量大,公寓不管是出租还是出售都具有一定的吸纳率;
4、丁香公寓的适合人群为都市白领,其定位在一定程度上还是较准确的。
该区域附近经济、商业、休闲娱乐发达,入住公寓的消费者收入肯定也较高。
(四)物业市场供求分析
1、丁香公寓物业为绿城物业,是开发商自己所专设的物业部门;
2、对于自己公司产品的定位较准确,对于其他物业来说价格等各方面的优势都很明显;
(五)竞争者分析
1、丁香公寓的主要竞争者:
世贸丽晶城、黄龙公寓、庆丰新村
表4-1丁香公寓主要竞争对手楼盘简介
楼盘因素
丁香公寓
世贸丽晶城
黄龙公寓
庆丰新村
地址
天目山路151号
天目山路150号
丰谭路2-24号
西溪路374号
价格(元/m²)
16571
48138
21432
24049
物业公司
绿城物业
浙江丽晶城物管
杭州欣新房地产开发有限公司
西溪物管
物业类型
酒店式公寓
酒店式公寓
普通住宅
普通住宅
容积率
5
2.3
1.3
1.3
绿化率
25%
35%
30%
26%
竣工日期
2006
2008
1970
1989
2、主要竞争对手分析
从上表中可以得出
(1)丁香公寓的最在的竞争对手是世贸丽晶城,两者同为酒店式公寓,竣工日期相差不大。
(2)但是丁香公寓的价格比丽晶城的要小很多,虽然在户型、面积方面可能都会有差异,但是丁香公寓还是有较大的优势。
五、丁香公寓财务分析
表5-1项目主要项目经济指标
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
平主米
6040
居住人数
人
总建筑面积
平主米
30000
户均面积
平方米
70
居住面积
平主米
21114
户均人口
人
2.5
公建面积
平主米
2264
人均居住用地
平方米
28
绿化面积
平主米
7500
道路面积
平方米
2476
居住户数
户
270
车库面积
平方米
0
表5-2前期工程费(公寓共16层,为小高层)
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费*3%
36
2
可行性研究费
建安工程费*1.5%
19.5
3
水文地质勘探费
建安工程费*0.5%
6.5
4
通水通电通路费
建安工程费*2.5%
32.5
5
场地平整费
80元/平方米
200
合计
294.5
表5-3建筑安装工程费估算表单位:
万元
序号
建筑面积
土建
设备
装饰
合计
单价
金额
单价
金额
单价
金额
1
住宅
21114
1865
3978
413.49
873.04
216.73
457.60
5308.65
2
公建
2264
1865
422
414.49
93.84
598.61
135.53
651.37
3
商铺
6622
18650
12350
415.49
275.14
599.61
397.06
13022.20
合计
18982.21
表5-4基础设施费估算单位:
万元
序号
项目
单价
计价数量
合计
1.00
供电工程
80万元/公顷
6.4524公顷
516.19
2.00
供水工程
25万元/公顷
8.7377公顷
218.44
3.00
道路工程
53.42万元/公顷
0.5935公顷
31.70
4.00
绿化工程
13.27万元/公顷
0.8603公顷
11.42
5.00
其他工程
占建安费用2%
18982.21
379.64
合计
1157.40
表5-5开发期税费估算表单位:
万元
序号
类别
计算依据
缴纳税额
1
投资方向调节费
投资额*6.4%
1214.86
2
配套设施建设费
建安工程费*21%
3986.26
3
建筑工程质量安全监督费
建安工程费*0.58%
110.10
4
其他
建安工程费的2%
11.42
合计
5322.64
表5-6销售费用估算表单位:
万元
计算依据
计价
合计
广告宣传及市场推广费
销售收入的2.5%
1863.28
销售代理费
销售收入的1.3%
968.90
其他销售费用
销售收入的1.2%
894.37
合计
3726.55
表5-7投资与总成本费用估算汇总表单位:
万元
序号
项目
金额
其中住宅分摊成本(元/平方米)
商铺分摊成本(元/平方米)
1
开发成本
39156.82
6812.00
8751.00
1.1
土地费用
14160.00
3346.00
5426.00
1.2
前期工程费
294.50
247.00
247.00
1.3
基础设施费
53611.32
168.00
166.00
1.4
建安工程费
68065.82
1854.00
2138.00
1.5
开发期税费
136131.64
4313.35
5131.25
1.6
不可预见费
4537721.33
194.10
194.10
2
开发费用
5886.53
798.00
1973.00
2.1
管理费用
4537721.33
194.10
194.10
2.2
销售费用
3726.55
882.48
980.53
2.3
财务费用
708.35
303.00
303.00
3
合计
9397184.20
19112.04
25503.98
表5-8全部现金投资流量表单位:
万元
序号
项目名称
建设经营期
合计
1
2(60%)
3(40%)
1
现金流入
0
23002.84
15335.22
38338.06
1.1
销售收入
0
23002.84
15335.22
38338.06
1.2
……
……
……
……
……
2
现金流出
10574.80
8105.90
9957.53
28638.23
2.1
建设投资
10574.80
5089.32
5434.61
21098.73
2.2
销售税金及附加
1479.08
3900.08
5379.16
2.3
土地增值税
1298.42
865.61
2164.03
2.4
所得税
0.00
2275.46
3016.30
5291.76
3
净现金流量1-2
-10574.80
14896.94
5377.69
9699.83
4
折现系数I=9%
0.9237471
0.6932740
0.5132400
5
净现金流量现值
-9768.44
10327.66
2760.05
3319.27
6
税前净现金流量
-10574.80
14896.94
5377.69
9699.83
7
税前净现金流量现值
-10012.53
12621.48
2361.39
4970.34
表5-9全部资本金流量表单位:
万元
序号
项目名称
建设经营期
合计
1
2
3
1
现金流入
0.00
23002.84
15335.22
38338.06
1.1
销售收入
0.00
23002.84
15335.22
38338.06
1.2
……
……
……
……
……
2
现金流出
4753.43
13456.58
13265.48
31475.49
2.1
自有资金
4753.43
4182.59
2185.33
11121.35
2.2
预售收入再投入
4629.35
7394.28
12023.63
2.3
借款本息偿还
0.00
5194.40
3586.03
8780.43
2.4
销售税金及附加
2567.35
1094.16
3661.51
2.5
土地增值税
1420.02
1023.69
2443.71
2.6
所得税
0.00
1178.55
2943.02
4121.57
3
净现金流量1-2
-4753.43
9546.26
2069.74
6862.57
4
折现系数I=9%
0.92
0.69
0.51
5
净现金流量现值
-4390.97
6618.17
1062.28
3289.48
6
净现金流量现值累计
-4390.96
2227.20
3289.48
表5-10损益表单位:
万元
项目名称
计算依据
建设经营期
合计
1
2
3
销售收入
0.00
23002.84
15335.22
38338.06
总成本费用
12573.30
7976.43
9298.41
29848.14
销售税金及附加
0.00
1479.08
3900.08
5379.16
土地增值税
1420.02
1023.69
2443.71
利润总额
1-2-3-4
-12573.30
13547.32
2136.74
3110.76
弥补亏损
-12573.30
所得税
(5-6)*30%
0.00
7836.19
641.02
8477.21
税后利润
0.00
18284.44
1495.72
19780.15
盈余公积金
8*10%
0.00
1828.44
149.57
1978.02
可分配利润
0.00
16455.99
1346.14
17802.14
6、敏感性分析图
表6-1基础数据
建筑面积
30000
销售费用
3726.55
总开发费用
29848.14
基准利润
2500
预期利润
3110.76
表6-1敏感性分析区单位:
万元
20%
10%
0
-10%
-20%
建筑面积
36000
33000
30000
27000
24000
销售费用
4471.86
4099.205
3726.55
3353.895
2981.24
总开发费用
35817.77
32832.95
29848.14
26863.33
23878.51
销售收入
46005.67
42171.87
38338.06
34504.25
30670.45
图6-1敏感性分析图
7、总结
综上所述:
随着杭州经济发展步伐的加快,以及黄龙商圈的商业发展,丁香公寓的发展前景可观。
参考文献
[1]殷世波,赵海龙,王海燕,应佐萍,房地产投融资实务,北京大学出版社
[2]新浪二手房网
[3]杭州市统计局网站
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- 丁香 公寓 投资 分析 报告