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雅儒产业园销讲
雅儒产业园销讲
儒雅产业园 销讲资料 目录 环境篇............................................................................................................................................................................2 市场篇..........................................................................................................................................................................24 产品篇..........................................................................................................................................................................39 答客户问......................................................................................................................................................................56 资料Page1of63 环境篇 上海是一个不断发展日渐强盛的城市,是我国最大的商业、金融中心,也是我国最为重要的国际港口城市之一 1、上海是中国的历史文化名城。
上海是位于长江三角洲冲积平原,因吴淞江支流上海浦而得名。
春秋时属吴,战国时当地渔民创造了捕鱼工具“扈”,称这一带为沪渎,东晋时在此筑沪渎垒以防海盗,故上海简称“沪”。
上海是中国的历史文化名城,被誉为“江海之通津,东南之都会”。
“两千年历史看西安,一千年历史看北京,一百年历史看上海”,上海是近现代中国的“缩影”,拥有厚重的历史底蕴。
作为党的诞生地,更为这座城市增添了一份独特的光彩。
这里荟萃了多少风云人物,孙中山、宋庆龄、毛泽东、周恩来、鲁迅、李鸿章、蒋介石、宋子文等许多名流的足迹散落在上海各处的不同住宅建筑里,蕴含着一段段耐人寻味的往事。
2、上海是21世纪国际经济、金融、贸易中心城市之一。
上海有一种任何城市都无法比拟的气质,就是她所特有的“洋气”。
1843年上海开埠,形成了她五方杂处、中西交融的文化特色。
上海的新兴的金融证券、期货交易、外汇和技术等全国性市场的建立,确立了上海作为全国资源配置中心的地位,同时也加快了上海经济与国际接轨的步伐。
2001年10月,APEC会议在上海举行,上海作为21世纪国际经济、金融、贸易中心之一的地位已初步确立!
3、上海是长三角经济圈的核心 2010年5月中华人民共和国国务院正式批准《长江三角洲地区区域规划》,将把长三角建成“亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强竞争力的世界城市群”作为发展定位。
长三角经济圈是以上海为中心,南京、杭州、苏州、无锡、宁波为副中心,包括江苏的扬州、泰州、南通、镇江、常州、盐城、淮安,浙江的嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州、金华、衢州,安徽的合肥、马鞍山,共22个城市。
其经济总量相当于全国国内生产总值20%。
长江三角洲的进出口总额,财政收入,消费品零售总额均居全国第一。
长三角城市圈是世界六大城市圈之一。
目前该地区经济联动效应明显,人员流动频繁。
根据预测,到2020年,长三角地区总客流量将达到55亿人次,沪杭、沪宁高铁开通后,会形成长三角一小时经济圈,进一步加强长三角经济区域一体化的进程。
资料Page2of63 4、今日的上海,是一座极具现代化而又不失中国传统特色的海派文化都市。
繁华的大上海处处显现着她的独特魅力,令人着迷。
迈入21世纪的上海,繁荣与开放在这里播种,东方明珠电视塔、金茂大厦、环球金融中心、上海国际会议中心、浦东国际机场、虹桥交通枢纽,无一不描绘着国际大都市的开阔前景。
新世纪的上海是现代化、国际化、时尚化的标本。
如今上海已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市,并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。
上海各大产业的概述 1、农业:
上海自古代以来,一直为鱼米之乡,水稻、渔业、蔬菜的产量都相对较高。
早在上海开埠后,随着城市化进程,农用耕地和产鱼河流减少和被湮埋,依靠传统耕种手法的农业一度受到很大影响。
上海的传统农业主要是精耕细作,以渔业、盐业和种植业为主;自1990年代起,上海农业开始向高科技和机械化发展。
目前,上海的农业基本实现现代化。
依靠高科技、标准化、机械化生产、兴建水利、农业园区和农业保险补贴等六个方面构成现代化农业网络。
2、工业:
轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门。
上海生产的轻工业品行销全国,上海基本成为质量和时尚产品的代名词。
上海的一系列食品、日化、钟表、自行车、缝纫机、摄影器材、仪器、办公耗材等等轻工业品共有90多大类,两万多种花色品种,成为中国轻工业生产最重要的基地。
目前,上海在自行车制造、食品生产、日化用品中仍就保持较大规模。
上海重工业主要以冶金、石油化工、机械、电子工业、汽车、航空、航天、超高速运算计算机、船舶制造等行业为主。
张江高科汇集了大量的高端制造业,上海宝钢和上海石化也居于国内行业的领先地位,宝钢集团更是在全球钢铁企业中位列第三。
3、商业:
上海是中国近现代以来的商业中心。
上海开埠后,海外商品源源不断的上海进入内地。
上海的进口贸易得到了飞速发展,成为全国的外贸中心,上海的市面也变得异常繁华。
从1990年代中叶起,超市、卖场、便利店等现代化商业模式开始进入上海。
传统的烟纸店和百货商店开始逐步消失或转变功能。
后经过20年的高速崛起,至2010年末,上海的商业中心已经原来的三个扩展到十个,分别为:
南京东路商业中心、南京西路商业中心、淮海中路商业中心、四川北路商业中心、徐家汇商业中心、张杨路商业中心、豫园商城商业中心、五角场商业中心、新客站不夜城商业中心、中山公园商业中心。
商业中心也从市区的市中心位置逐步扩展至市区的次中心区域,辐射范围不断扩大。
资料 Page3of63 4、金融业:
1949年以前,上海是中国的商业金融中心、亚洲和远东的国际金融中心。
当时上海汇集着号称四行两局一库的中央银行、中国银行、交通银行、中国农民银行、中央信托局、邮政储金汇业局和中央合作金库的国家资本金融机构。
以及数量众多而且庞大的外资、私有银行、钱庄和信托公司,被誉为“东方华尔街”。
五十年代中期,上海所有资本市场被关闭,上海的亚洲金融中心地位后被东京、新加坡和香港取代。
1987年4月1日,交通银行在上海重新恢复对外营业。
1990年11月26日,上海证券交易所再度成立。
上海金融市场开始恢复。
到2009年年底,上证总市值为万亿元人民币,位居全球第五、成交金额居全球第三、新股发行募集资金总额居全球第六,并在近几年吸引了众多优秀的大型企业来沪上市融资。
目前上海陆家嘴地区成为新的金融区,并且与浦江对岸的外滩金融街遥相辉映。
闵行区 闵行区是上海市的市辖区,位于整个上海的地域腹部,形似一把“钥匙”。
闵行区面积平方千米,人口万人,下辖3个街道、9个镇、1个市级工业区。
黄浦江纵贯其南北,分区为浦东、浦西两部分,闵行区东与徐汇区、浦东新区相接;南靠黄浦江与奉贤区相望;西与松江区、青浦区接壤;北与长宁区、嘉定区毗邻;虹桥国际机场位于区境边沿。
闵行区是上海市主要对外交通枢纽,西南地区重要的工业基地、科技及航天新区。
作为上海最靠近市中心的郊区之一,闵行区的城市化程度较高、进度较快。
该区境内有上海交通大学、华东师范大学等多所高校,并有许多三资企业。
资料Page4of63
一、房地产市场现状和展望1.2010年房地产市场简述:
2010年房地产市场整体情况——年末楼市强劲上行政策从紧依然为主基调。
政策方面,力度空前,通过差别化信贷政策、实施限购、上调公积金贷款利率来抑制投资投机需求;同时,以税收减免,金融支持来鼓励保障房的建设,可谓目标明确;全年政策出台密集,往往是市场一出现异常苗头,政府就会“打压”一次,“国十一条”、“4/17”“9/29”及时到位。
但在频繁的楼市调控政策下,各项指数仍然创下新高。
国家统计局数据显示,2010年,全国商品房销售面积亿平方米,比上年增长%,增幅比1-11月提高个百分点。
其中,商品住宅销售面积增长%,办公楼增长%,商业营业用房增长%,工业地产的增长仅为% 土地市场上,开发商拿地热情不减,地王频现,各城市土地出让再创新高。
尤其是在年终,迫于供地计划压力,土地市场异常火爆。
“量跌价涨”是2010年地产市场的关键词。
2.2010年上海的土地市场供给及成交分析 供求分析——全年土地供应量稳定成交稳步增长住宅成交放量。
资料Page5of63 上海土地每月供应情况公顷6005004003002001000但是土地财政的诱因并没有导致2010年土地供应大幅度增加,2010年全年,上海土地供应总量为公顷,比去年略微增加公顷。
在所有用途的土地供应中,工业用地全年供应占比最大,达到了%;其次是住宅类用地,所占比重为%。
而与09年同比,2010年供应增幅最大的是商办类用地,增幅达到%,虽然目前商办类用地所占比重仅为%,但是较高的增幅显示出其有很强的后发优势;住宅类用地保持较为稳定的增长幅度,年同比增幅%;工业用地供应全年有%的增幅;在所有类型的土地供应中,唯有商住办用地供应量大幅度减少,同比减少幅度达到%。
今年土地供应有几个比较集中的月份,其中8月、9月、12月供应面积分别达到了公顷、公顷、公顷,三个月总供应面积占到全年供应总量的%。
公顷贤山山江汇定浦明行东北宁陀浦汇口安静奉宝金松南嘉青崇闵浦闸长普杨徐虹原住宅商住办商业/商办工业其他黄浦08-0802-0803-0804-0805-0806-0807-0808-0809-0810-0811-0912-0901-0902-0903-0904-0905-0906-0907-0908-0909-0910-0911-1012-1001-1002-1003-1004-1005-1006-1007-1008-1009-1010-1011-12住宅商住办商办工业综合其他过去的2010年是楼市调控的一年,适度增加土地供应可以有效缓解地价上涨的压力, 2010年各区域土地供应情况4203603002401801206002010年土地供应的分布区域呈现明显的郊区特征,土地供应都集中在离市区较远的区县,比如09年区域供应量最大的就是较偏远的奉贤区,总供应量达到了公顷,而 资料 Page6of63 传统的中心区域供应很少,静安区、徐汇、普陀等区域供应量都排在末位。
公顷320280240200160120804002010年各区域土地成交情况贤浦江山山汇定明东行北宁浦陀汇浦口虹奉青松宝金南嘉崇浦闵闸长杨普徐黄原住宅商住办商业/商办工业其他静安2010年楼市调控并没有严重冲击土地市场,开发商拿地热钱不减。
2010年,土地成交量为公顷,同比增长%,其中住宅用地成交量为公顷,同比增幅为%,涨幅最大;其次是商住办,成交为公顷,同比增幅为%;商办用地成交也有不俗表现,同比增幅为%;而工业用地依旧是成交大户,全年成交面积为公顷,占总成交量的%。
成交区域分布也主要集中的郊区县,奉贤区成交面积最大,达到公顷。
公顷上海土地每月成交情况5004504003503002502001501005000808-0108-0208-03-080408-0508-0608-0708-08-080908-1008-1109-12-090109-0209-0309-0409-05-090609-0709-0809-09-091009-1110-1210-0110-02-100310-0410-0510-06-100710-0810-0910-1010-11-12住宅商住办商办工业综合其他3.2011年上半年房地产市场简述 2011年的房产市场调控力度前所未有的高,从年初的限购令、限贷令到后来的中央多次上调存款准备金,限制放贷额度,从开始的一线城市调控到后来的二三线城市房价的监管,7/26上海发布沪四条,除了限购更开始限外,对非本市户口的购买者不得采用补交税的方法打擦边球。
资料 Page7of63 2011年上半年地产市场在国家的严厉调控下新建商品房市场出现部分城市回落的趋势,但是于大多数地产开发商实力尚可,无明显资金压力,住宅市场的价格回落并不明显,整个市场观望气氛浓重。
6月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有12个,持平的有14个,6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。
价格上涨城市中,环比涨幅均未超过%。
上海新建商品住宅价格环比仅上涨%,同比上涨%。
而整个2011年上半年商业类地产、工业类地产凭借自身不限购、不限贷的优势,在市场上异军突起。
加之更多的开发商投入到该物业类型的开发,市场上一度大量涌现该类产品。
发展方向主要集中在:
市中心或近郊的低总价的酒店式公寓和产业较为集中的近郊中小规模的企业总部园。
4.未来市场的展望 对整个中国房地产市场从宏观上分析之后,我们认为未来中国的房地产市场不会大幅下跌,在2010年的下半年就可以见到房地产投资增长止跌回升,而且不会对经济产生较大的负面影响,再加之尘埃落定的房产税试点,自住刚性需求客户从观望会逐步回到市场上,市场会趋于平缓且微升的走势。
而整个2011年上半年在政府的大力调控下,这种趋于平缓且微升的走势也得到了验证。
政府对“救”房地产行业是要保投资,保增长,而不是要保房价,这一点决定了政府会刺激大众商品房的建设和需求,而不会单纯放开过去那些为控制房价和风险采用的调控措施。
楼市下调主要在于对投资和经济增长的影响。
近些年来,房地产投资已占到城市总固定资产投资的四分之一,占GDP中固定资产投资的15%~18%,对GDP的直接影响有7%~8%,还不算对上游相关产业等行业的影响。
土地出让收入更是成为地方政府收入的一个重要来源。
因此,在国内经济增速放缓、外部经济前景暗淡的环境下,考虑到政府制定的保持经济增长的目标,促进房地产开发建设活动回暖,将成为刺激国内需求不可或缺的一部分。
然而,这并不意味着政府会简单地取消过去所有的房地产调控措施。
我们认为政府希望通过房地产行业的稳定发展而实现投资和经济增长在外需下滑时的软着陆。
但另一方面,也想防止房地产泡沫膨胀,防止因房价上涨过快而影响社会稳定。
我们可以看到中央政府最近出台的一系列政策正在沿着这个方向发展。
从短期来看,已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定,在“保增长、扩内需、调结构”的大调控目标下,仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。
随着更多中低档住房的开工建设,无论是投资活动还是房屋销售都可能会回升。
促进房价稳定 资料 Page8of63 因素的影响将会大于房价下行因素的影响。
从住房市场来看,稳定和微升的趋势是未来的主基调,而从非居住用地的发展与前景来看,其面临了巨大的发展机遇与空间。
1.首先看商业地产,目前上海的商业类地产面临前所未有的机遇,上半年有着很好的成交记录。
自从限购限贷政策开始实施,商业地产在原有的商务办公的产品上又有了更多的延伸,2011年上半年可以暂时替代住宅功能的小面积酒店式公寓产品在市场上大量涌现,其产品多凭借出行便捷,总价低,不受政策影响而抢占了一定的市场份额;商铺、商务办公大楼的发展受到上海市中心土地资源枯竭的局限,多往城市副中心或产业集中的区域发展,其产品也变得多样化,除了传统的商铺外还强调总部概念和soho概念。
2011年1月至6月,上海市商铺总体成交7797套,成交总面积达939700平米。
而1-6月总的新增供应面积为1003098平米,基本达到供求平衡。
业内人士指出,随着通货膨胀,物价上涨等造成的各类贬值,商业地产作为一种持有型物业将荣升为投资新贵。
图为1-6月成交面积与新增放量统计 从环线分布方面来看,整个上半年内环以内商铺成交446套,成交面积达87100平米,仅占总成交面积的9%;内外环间的成交1225套,成交面积为186200平米,占总成交面积的20%;而受土地供应影响,外环以外成为了商铺的主要成交市场,上半年的成交套数为6126套,成交面积666400平米,占总成交面积的71%。
资料Page9of63
2014年上半年上海商铺环线成交面积分析 在区县成交方面,浦东、松江、金山三区成交面积都突破10万平米,而合并后的浦东区(原南汇区和原浦东区)更是以182290平米成交面积荣登榜首,比其他区县的成交面积要高出近十万平米。
浦东作为整个上海城市发展的新增长点,住宅放量高于其他城区的同时,引领着社区商业的放量、成交上涨。
2014年上半年上海各区商铺成交情况 2.其次看工业地产,上海目前工业地产的现状是困难与机遇并存。
当前上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰,而这些空置厂房有八成是老式厂房,目前上海现代化的工业地产在总量中所占的比例仍然很小,在未来,上海工业地产将受到供需结构矛盾的挑战。
合理的定位和转型成了很多工业地产开发企业面临的主要问题。
从市场来看,工业地产已受到日益恶化的全球性经济的影响,首当其冲的是一些以出口为导向的公司和供应商。
国外需求减少和原材料价格的上升挤压了工业生产的利润空间。
为了降低风险,企业减少生产规模后,工业厂房的需求必然相应萎缩。
上海工业地产前几 资料 Page10of63 年的回报率约在8%-12%,一些高端物流仓储的回报率可达15%。
但现在工业地产整体的回报率只有3%-5%。
下滑幅度非常明显。
通过调查发现,当前上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰,嘉定、金山、奉贤、南汇等区域的空置物业面积达100多万至200多万平方米。
从物业类型来看,当前生产型厂房的空置情况最为严重,待租面积占总量的近90%,租售价格已下降了15%至20%。
于工业地产依靠租金来维持现金流和回报,但面对租户需求的大幅减少及租金下调的趋势,一些业主承担着不小的现金流压力。
一些工业地产商不得不寻找新的融资渠道或抛售资产。
对于工业地产目前困难是有的,但是机遇也同时并存。
一、从宏观经济上看,人民币的持续升值已经导致我国江浙沿海的中小企业出现倒闭潮,该现象已经引起了中央的重视,政策上扶持中小企业的发展成了未来一段时间内的重要任务,未来受到扶持的中小企业发展势必带动商业、工业地产的发展。
二、从物业本身看,这几年工业类地产相比其他类型地产的增幅最小,也就是说其中存在的风险和泡沫也最小。
这样的固定资产最适合企业做投资、其资产保值能力和抗风险能力明显高于其他物业类型。
三、从地产类型上看,工业地产主要分为厂房、仓库、研发办公。
目前生产型的工业用地面临的问题最大,面积大,空置高是主要的问题。
而小面积研发办公式的工业用地完全可以走类商业用地的模式,借助本市这几年商业用地蓬勃发展的契机,再利用自身的优势,寻找新的突破。
目前市场上的中小企业总部型概念是较为成功的一个案例。
二、外区域同类竞品对比 1.分布简介 目前本市在售的同类型产品分布区域主要集中于松江、青浦、宝山、浦东等几大片区。
均是位于临近工业产业园或产业基地附近。
例如位于宝山的“印象钢谷”项目,就是处于宝山工业园区旁,依托宝山工业园区内钢铁制造产业链。
位于松江的“名企处于公馆”,处于莘闵经济园区。
具体分布见下表:
外区域同类竞品位置一览 案名行政区域所处位置周边产业、工业园区名企公馆松江松江泗砖南路255弄莘闵经济园区资料Page11of63 星月大业领地松江广富林路4855弄松江工业区万科VMO闵行浦锦路、江梅路浦江工业园区总部1号闵行都会路2338号莘庄工业区印象钢谷宝山潘泾路4333号宝山工业园区旭辉虹桥国际 长宁通协路288弄临空经济园区2.各竞品楼盘情况表 资料Page12of63 案名开发商名企公馆上海万居德实业有限公司楼盘位置松江泗砖南路255弄建筑面积281503M2建筑类型产品规划可售户数双拼10户房型面积1000-1400M2主力面积1000-1250M2客源主要来自于松江工业区以及周边的一些企单价7000—9000制造,加工,电子信息,贸易等行业为主价格主力价格8001.花园,独栋,双拼办公2.性价比高,单价不高产品特色、卖点3.新闵经济园区内,政府大力扶持4.低密度,高品质物业入驻企业类别业,同时有一部分来自于江浙一带,客源主要以机械 资料Page13of63 案名星月大业领地星月集团上海投资有限公开发商司楼盘位置上海松江广富林路4855弄建筑面积600000M2建筑类型产品规划可售户数房型面积独栋50户380-2200主力面积1200—2200 小区客源主要为中大型企业,大部分来自于松江新单价8000—12000入驻企业类别较多,客源主要以高科技,信息、药业,贸易等行业为主城以及工业区附近的厂家与企业,同时江浙一带的也比价格1.周边环境优越,紧邻湿地公园主力价格1000—20002.位处松江工业园区内,产业密集产品特色、卖点3.开发商与松江工业区合力打造,政府扶持力度大4.小区内环境营造比较好,花园办公环境5.低密度独栋商务别墅办公,面积段也比较丰富 资料Page14of63
案名开发商万科VMO中粮置业、上海万科房地产开发有限公司闵行浦锦路与江梅路交接楼盘位置处建筑面积建筑类型产品规划主力面积150088762M独栋、双拼2可售户数30套别墅、297套多层户房型面积独栋1500单价19000入驻企业类别以及在市中心办公的一些中大型企业1.开发商品牌好价格主力价格3300—3800产品特色、卖点2.交通方便3.周边环境以及小区内部环境好4.产品品质高,外立面看起来简洁大方,现代感比较强5.小区物业好 客源主要是来自浦东高科技园区的一些企业主, 资料Page15of63 案名总部1号绿地集团、上海财富天地开发商置业有限公司楼盘位置闵行都会路2338号建筑面积210000M2建筑类型产品可售户数规房型面积独栋88户1100—2600划主力面积1800 客源主要来自与周边产业园区的一些中大型企业,单价14000—18000务性产业为主价格主力价格30001.开发商品牌以及旗下物业2.周边产业园的支撑和政府政策扶持产品特色、卖点3.花园独栋式办公环境4.小区栋距大,容积率低5.交通较为方便入驻企业类别以及国有企业为主,主要以,加工,金属,电子等服 资料Page16of63 案名印象钢谷上海望源企业发展有限开发商公司楼盘位置潘泾路4333号建筑
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