农场廉租住房工程项目可行性研究报告.docx

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农场廉租住房工程项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称

农场廉租住房工程项目。

1.1.2项目承办单位

（1）单位名称：

XXX住房和城乡建设局

（2）法人代表：

XX

1.1.3项目建设地点

本项目廉租住房工程建设项目拟建于XX农场场部内，项目规划用地2508.2平方米。

1.2可行性研究报告编制单位

1.2.1单位名称

（1）单位名称：

XXX设计院

（2）法人代表：

XXX

1.2.2资质证书编号

（1）资格等级:

甲级

（2）证书编号:

工咨甲XXXXXXX

1.3编制依据

1、《投资项目可行性研究报告指南》（中国电力出版社）；

2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

3、建设部令第162号《廉租住房保障办法》；

4、财政部关于印发《廉租住房保障资金管理办法》的通知（财综〔2007〕64号）；

5、住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部《关于印发2008年廉租住房工作计划的通知》（建保〔2008〕122号）；

6、住房和城乡建设部《关于加强廉租住房质量管理的通知》（建保〔2008〕62号）；

7、《广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（桂政发〔2007〕44号）；

8、《XX市城市总体规划（2008～2025）》；

9、《XXX市2010-2012年保障性住房建设规划》；

10、《XXX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

11、《XXX国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

12、《XX廉租住房管理办法》；

13、《XXX城市住房建设规划》；

14、《关于防XXX农场廉租住房项目立项的批复》（X发改〔2012〕46号）；

15、项目承办单位提供的其他有关基础数据、技术资料。

1.4项目概述

1.4.1项目建设的指导思想及目标

（1）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想指导，按照国家、自治区、市、区公共租赁住房建设的总体要求，抓住国家和地方政府针对廉租住房出台的一系列的优惠政策，将XX农场廉租住房工程项目建设成在防城区内有一定影响的、质量一流的廉租住房项目，逐步改善XX农场住房困难群体的住房条件，维护社会政治稳定，为实现全面建设小康社会目标创造良好的社会环境。

（2）建设目标

《2012年XX本级廉租住房保障标准和补贴标准》“廉租住房保障工作是解决城市低收入家庭住房困难问题的一项惠民工程，明确申请廉租住房保障的对象家庭，应同时具备四个条件：

一是申请家庭人均年收入标准符合市本级2012年度城市低收入家庭收入标准，即家庭成员人均年收入低于或等于7487元；二是申请家庭人均住房使用面积低于15平方米；三是申请家庭成员中至少有1人为XX市非农业常住户口；四是申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系。

对符合租住廉租住房的家庭，租用政府实物配租廉租房租金标准为：

在保障范围内面积，低保家庭按1元/平方米·月标准收取，低收入家庭按1.5元/平方米·月标准收取，超出保障范围的面积，统一按3元/平方米·月的标准收取。

廉租住房月租赁补贴标准为：

特困家庭的特困人员按10元/平方米·月进行补贴；低保家庭按7元/平方米·月进行补贴；低收入家庭按5元/平方米·月进行补贴”。

本项目根据国家、自治区、市廉租住房建设的规定及相关文件精神，在充分考虑当地实际的情况下，制定本项目建设目标：

Ø廉租住房总建筑面积：

3600平方米；

Ø容纳户数：

72户；

Ø户型设计：

二室一厅一厨一卫；

Ø户型面积:

50平方米。

1.4.2场址概述

该项目场址位于XX农场场部内，土地权属为XX农场，项目规划用地2508.2平方米，项目规划区域地势平坦，周边无工业污染源，环境质量好，适宜项目建设。

1.4.3项目建设规模及主要建设内容

项目用地面积2508.2平方米，其中建筑占地面积600平方米；项目总建筑面积3600平方米；项目设计居住户数72户，户型面积50平方米。

容积率1.44，绿地率29.3%，建筑密度23.9%。

1.4.4环境保护与安全生产

按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”原则同步进行。

本项目属于国家保障性住房工程，没有工业性污染物，主要污染物为生活废水和生活固体垃圾。

生活废水通过管道集中排向化粪池进行沉淀处理后，排入农场排污系统；生活固体垃圾设收集点统一收集，并由专人运到农场垃圾处理场。

廉租住房建成后应加强管理，明确消防责任，提高意识，确保消防安全。

项目区内设置必要的消防灭火保护措施。

建筑物设置有完整的防雷保护装置。

在电气系统设计中，应严格遵守电气安全规程。

按《建筑设计防火规范》安装消防给水，建筑物之间的距离满足消防通道的要求。

1.4.5节能措施

依据《广西壮族自治区固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（桂发改环资〔2011〕949号）第六条规定，本项目年电力消费量在200万至500万千瓦时内，属于节能审查项目，项目投入使用后主要是照明、居民生活用电、夏天室内降温等，预计每户每月用电约85千瓦时，公共照明每月用电50千瓦时，年电力消费量在73500千瓦时内（详见《项目节能登记表》）。

项目应当根据国家《节约能源法》和《广西壮族自治区公共建筑节能设计规范》、《广西壮族自治区民用建筑节能检验规范》和《广西壮族自治区通风空调系统性能检测规范》，遵守合理用能标准和节能设计规范设计，一方面在围护结构、通风遮阳、门窗节能、暖通空调系统、给排水系统、电气等方面均提高了节能要求；另一方面采取技术上可行、经济上合理的措施，降低能源消耗，减少、制止能源浪费，有效、合理地利用能源。

采用新型的节能材料，并符合环保和生态要求。

1.4.6项目组织与实施

本项目承办单位为XX住房和城乡建设局，协办单位为防XX农场。

区住建局设立项目建设领导小组，领导小组由局法人代表任组长，下设工程、财务、综合协调等部门，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。

1.4.7项目总投资、资金来源

本项目总投资625.68万元，其中：

土建设备工程安装费用525万元，工程建设其他费用63.14万元，预备费62.86万元。

项目资金来源：

中央资金180万元，地方配套资金445.68万元。

1.5主要经济技术指标

主要技术经济指标见表1－1。

主要技术经济指标表

表1－1

序号

指标

单位

数量

备注

1

规划用地面积

m²

2508.2

1.1

其中：

建筑占地面积

m²

600

2

总建筑面积

m²

3600

廉租住房2幢

3

居住总数

户

72

50m²/户

4

绿地率

%

29.3

5

容积率

1.44

6

建筑密度

%

23.9

7

项目总投资

万元

648

8

资金来源

万元

648

8.1

中央资金

万元

180

8.2

地方配套资金

万元

468

9

机动车停车位

个

50

10

自行车停车位

个

100

1.6结论

（一）本项目是承办单位根据国家保障性住房的有关政策，为解决企业职工、困难职工的住房问题实施的廉租住房建设项目，它的实施对于进一步完善保障性住房供应体系，切实解决企业职工、困难职工以及其他困难家庭的住房问题，促进构建社会主义和谐社会意义重大。

（二）该项目位于XXX农场场部内，项目规划区内地势平坦，周边无工业污染源，环境质量较好，适宜住宅项目的建设。

（3）项目建成后能够解决XXX农场72户低收入住房家庭困难问题，具有很好的社会效益，符合国家房产政策和投资方向。

第二章项目建设的背景及建设必要性

2.1承办单位概况

XX建设局于1993年由XX机构编制委员会批准成立，属于防城区人民政府职能部门之一。

2002年经XX机构改革后，建设局共设六个科股室，即人秘股、建管股、城建股、住房保障股、房产股、建村股。

目前共有编制15个。

由于工作需要，全局共有职工40人。

下辖二层机构有质量安全监督站、园林管理处、城市监察大队、招标投标站、环卫管理站、房产交易所等。

XX建设局主要职责是：

贯彻执行国家、自治区和防城港市有关城市建设法规，指导全区建筑活动，负责各类房屋建筑与及其附属设施和与其配套的线路管道、设备安装等的建设管理；负责全区工程招投标管理工作；负责全区城市建设包括排水、燃气、市政设施、污水处理等的建设和管理工作；负责城市市容环卫、园林绿化、房地产开发、工程勘察设计等行业的监督管理工作；指导全区村镇及住房保障规划、建设和管理工作。

承办区委区政府和上级主管部门交办的其他事项。

2.2项目区概况及经济社会发展水平

XX农场是广西农垦国有企业，农场位于XXX区东北部。

地理坐标为东经108°19′42″-108°29′50″，北纬21°42′57″-21°55′00″。

农场场部设在XXXX村，场部规划189.57亩建设用地作为小城镇建设综合用地，东与北分别和钦州市的康熙岭乡和大直乡接壤，南距XX城区10公里、防城港市中心区20公里，西南距东兴市70公里。

XX至南宁二级公路、XX至扶隆三级公路、在建的XX至XXX高速公路和拟建的XX至XX二级公路均贯通农场。

农场辖1个直属区和21个生产队，总人口5783人（含外来务农务工人员），居住有2370多越南难侨人和本国的汉、壮、瑶、满、京等民族。

盛产甘蔗、茶叶、水果等农产品。

茶叶在2009年获取中国绿色食品发展中心绿色食品认证。

2011年，农场经营总收入42340万元，人均纯收入达到15022元，实现生产总产值（GDP）15936万元。

2.3项目建设的背景

住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确提出把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以公共租赁住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

这是国家重点改善低收入人群的住房条件，建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的公共租赁住房制度的重要措施，充分体现了“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。

近年来，随着廉租住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于农林场的住房保障政策覆盖范围比较小，商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化的加速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，新就业职工、困难职工及外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展廉租住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足企业偏下收入家庭基本住房需求的重要措施，是引导企业职工合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。

为贯彻落实国家住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号），防城港市住房城乡建设部门下发《XXX市“十二五”住房保障规划》及市下达2012年保障性安居工程建设任务，对全市廉租住房的建设工作做了具体部署。

XX人民政府十分重视廉租住房和建设，制定了有关保障性安居工程住房管理实施办法，加快了廉租住房的建设。

但应当清醒地认识到，目前市中心、城区和部分集镇房地产投资增幅过大，房价上涨较快，房屋价格指数明显上升。

而相比之下廉租住房、经济适用房和公共租赁住房项目建设远远滞后，当地还存在一定数量的城镇低收入家庭、困难职工和新就业职工，他们的居住问题长时间得不到解决，势必影响到社会的和谐稳定和持续快速发展。

XX农场现有面积17734.40亩，人口5783人，其中归难侨及其子女2859人。

2011年，垌美农场从业人员年人均纯收入15022元。

根据防城区房屋普查统计资料表明，2011年防城区城市规划区內现有房屋建筑面积483.6万平方米，住宅面积460.5万平方米，私有住宅456.3万平方米，成套住宅25210套，成套住宅建筑面积366.5万平方米。

城区居住人口13万人。

随着城市化进程的加快，防城区房地产业迅猛发展，2011年，城区房地产开发投资额53.8亿元，开发施工面积162.16万平方米。

目前防城区商品住宅购销两旺，商品住宅销售均价3000元/平方米，开始出现飞跃式上升。

在房地产业快速发展的过程中，居民也从中得到了实惠，人均住房面积逐步提高，人均住宅建筑面积达到30.2平方米。

而乡镇中等偏下和低收入家庭人均建筑面积17平方米以下的住房困难户还很多。

考虑到城镇化进程加快等因素，预测到“十二五”末，XX农场常住居民增多，住房困难户也越来越增多。

又因国家产业结构的调整，企业职工住房问题更加突出。

为切实解决XX农场低收入阶层特困职工和新就业职工住房问题，由政府出资组织建设廉租住房势在必行。

2.4项目建设的必要性

（1）加快建设廉租住房是构建社会主义和谐社会的需要。

保障城镇收入家庭的居住权利，在构建社会主义和谐社会的重要内容。

改革开放30年来，中国城市居民居住条件有了很大的改善，到2005年底全国城镇人均住房建筑面积已达26平方米，人居环境也得到了进一步优化，但是却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难的群体。

他们以城区退休和下岗的老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收入者、工作时间短又处婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端住房需求者、农村进城长期务工人员等。

这些群体失去了福利分房带来的住房改善机会，现在由于收入的限制，他们也无法依靠自己的能力购买商品住房，受收入和就业的影响，他们甚至也无力购买下政府政策优惠的经济适用住房。

这些群体的住房条件与经济社会和城市的整体发展水平存在着较大的差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无独立厨房；或居住的建筑质量较差，缺少必要的水、电、厕所等基础设施；或居住在较差的环境中，采光通风条件差、违法违章搭建建筑安全隐患严重、乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件较为恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出的不和谐因素。

因此，解决这些群体的住房问题，化解当前在住房市场上，住房价格变化与城镇居民收入变化之间的矛盾、不同收入群体住房改善速度不平衡引起的矛盾，对于构建社会主义和谐社会意义十分重大。

近几年房产市场迅速发展，整体社会已经从温饱向全面小康社会转型，在住房问题上，迫切需要解决的是如何处理好住房资源配置的公平与效率的关系问题。

实现全面小康，让广大群众能够普遍分享国民经济发展和工业化、城镇化、现代化的好处，维护社会公平、构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群的住房条件。

建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的廉租住房制度，才真正充分体现“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。

（2）加快建设廉租住房是完善住房保障体系的需要。

住房保障制度是一个完整的政策体系，包括对用于出售的廉价公共住房的财政补贴政策，如区政府对地方政府建设的公共住房补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者进行住房补贴。

包括通过减税刺激投资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策、财政贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件的能力等。

但是，保障性住房政策是支撑整个政策体系的基础。

廉租住房的建设只能由政府提供政策支持，可以保证低收入家庭有住房费用保持在低水平上，不需要住户为购买产权支付费用，对特别困难的家庭甚至不需支付费用，它在满足基本居住需求的基础上，还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家庭。

（3）建设廉租住房是加快XX农场“十二五”期间住房保障体系的需要。

根据《XX市2010-2012年保障性住房建设规划》主体功能的布局，考虑XX农场城镇化进程加快等因素，预测到“十二五”末，常住居民增多，住房困难户也越来越增多。

为切实解决企业低收入阶层特困职工和新就业职工住房问题，由政府出资组织建设廉租住房势在必行。

总之，通过完美住房保障制度，大力发展廉租住房，切实解决企业低收入家庭、住房困难户和新就业人员的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或实现“人人享有适当住房”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。

2.5项目建设规模

根据建设部令第162号《廉租住房保障办法》，为切实解决企业低收入阶层特困职工和新就业职工住房问题，本项目建设规模为总建筑面积3600平方米；项目设计居住户数72户，户型面积50平方米。

第三章场址选择及建设条件

3.1场址选择

根据《防XX市城市总体规划（2008~2025）》、《XX市2010-2012年保障性住房建设规划》、《XX市土地利用总体规划》及市下达2012年保障性安居工程建设任务的要求和防城区保障性安居工程2012年的工作安排，项目承办单位充分考虑解决XX农场及困难群体的住房问题，按照集约用地的原则，利用农场场部内的闲置用地建设廉租住房项目，土地权属广西农垦国有XX农场。

项目地址位于农场场部内，规划用地2508.2平方米。

该地段建设环境优良，项目地势平坦，无不良地质状况，场地西北有XX至XX三级公路，供水管网、供电和通信及网络等配套设施已建设到位，满足居住人对交通、工作、生活、子女就学、商贸、医疗等方面的要求，适合建设廉租住房项目建设。

3.2建设条件

3.2.1自然条件

（1）地形、地貌

XX区位于十万大山，地势西北部高，东南部偏低，XX农场地貌为丘陵。

本项目建设地址用地条件相对较好，场地属丘陵地貌，拟建场地及周邻地段地面较平整。

根据地质资料调查，场区内的岩土层主要为填土、第四系残积相的粘性土和志留系陆相沉积的泥岩、粉砂岩等。

广西壮族自治区地质工程勘察院《XX市广西农垦国有XX农场华侨住宅小区岩土工程勘察报告》（2009年5月）的区域地质资料，场部场地及四周未发现有滑坡、崩塌、泥石流、土洞和地面塌陷等不良地质作用。

但局部地段分布有厚的软弱土。

总的来说，场部场地地质地段较为稳定，适宜建筑。

（2）地震烈度

根据现在的“中国地震烈度区划图（1990）”本工程位置地震烈度属6度区。

因此，抗震设防烈度为7度。

（3）气候

①气温：

多年平均气温：

22℃；极端最高气温：

35.4℃；极端最低气温：

2.8℃。

②降水：

多年平均降水量：

2700mm；年最大降水量：

3011.9mm；年最小降水量：

1745.6mm；日最大降水量：

240.1mm；降水主要集中在6~9月，占年降水量的72.7%，而11月至翌年3月，降水量仅占6.4%；8月份的降水最多，达535.2mm；日雨量725mm的降水日数多年平均为26.5天；多年平均雷暴日数85.2天。

③风况：

常风向为NNE，出现频率30.9%；次常风向SSW，频率8.5%；强风向E，频率4.7%；最大风速36m/s，多年平均风速5m/s；风速≥6级大风日数年均31.7天。

台风为本地区频繁活动地区，平均每年约受一次台风或热带低压影响，台风袭击时，风力可达12级以上，常伴有暴雨或大暴雨。

④雾：

多年平均雾日10.9天，最多年份23天，最少年份4天。

雾多发生在冬末春初之清晨及夜晚，一般延续时间为2－3小时，日出雾消。

⑤湿度：

月最大相对湿度达87%，月最小相对湿度74%，年均相对湿度82%。

南亚热季风气候，冬短夏长，气候温暖，光照充足，热量丰富，雨量充沛，终年无霜。

境内土地肥沃，农业资源丰富。

盛产甘蔗、茶叶、水果等农产品。

3.2.2交通运输条件

XX至南宁二级公路、XXX至XX三级公路、在建的XX至XX高速公路和拟建的XX至XX二级公路和村级公路均贯通农场。

项目场址南距防城区城区10公里、防城港市中心区20公里，西南距东兴市70公里，城区有公交2路车直达，主出入口西北有XX至XX三级公路，交通运输方便。

3.2.3外部水电供应条件

（1）供水

采用XX农场自来水作为供水水源，由XX农场自来水厂供应，现有管网已敷设至项目区内，可直接使用现有管网。

廉租住房内的给水系统应一户一表，管道均为明装，管道穿越墙壁、楼板时应加套管。

（2）排水

本项目排水分为生活污水排水和雨水。

生活污水必须经处理达到排放标准后再排入市政污水管网；屋顶的雨水经收集后排往室外，与场地内雨水汇合后再经排水口排入暗管后排到市政排水管道。

（3）供电

本项目用电由XX农场供电所供应，由于本项目用电不大，现有电网已敷设至项目区内，可直接使用现有电网。

现有条件完全能够满足供电需要。

廉租住房内的供电系统应一户一表。

3.2.4周边建筑物与环境条件

场址在XX农场场部内，既是农场的中心区，也是企业行政办公区和居住区，建筑物多为五层以下建筑，院内和周邻都有职工和居民居住，对项目施工建设在环境保护方面带来一定影响。

3.2.5区域规划条件

本项目建设场址位于XX农场场部内，符合《XX市城市总体规划（2008-2025）》、《XX市2010-2012年保障性住房建设规划》、《XX市土地利用总体规划》规划条件。

3.2.6社会环境条件

场址在XX农场场部中心，对项目建设和营运条件好。

3.2.7公共设施条件

XX农场是自治区级农垦国有企业，也是在XXX辖区内，城市化水平较高，城镇公用设施和社会设施较齐全。

建有标准邮政所、数字程控电话、移动电话、卫星电视地面接收站、工厂、企业、各种商店、学校、卫生院和公共汽车交通站等。

3.2.8施工条件

本项目建设施工单位通过招标选择，所需建筑材料均可在XX内解决，建筑材料来源充足，质量符合要求，可满足建设需要。

施工用水、用电可利用农场现有管网和电网。

第四章项目建设方案

4.1总体规划方案

4.1.1设计理念

本项目设计坚持“标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能”的原则，注重人与自然、社会、环境之间的关系。

廉租住房建设要体现住宅的基本功能，重点在于科学合理的组织多层住宅空间，致力建造一个布局合理舒适、安全、方便、宁静的生活空间。

绿化设计要体现相关的社会文化环境和自然生态环境。

在满足廉租住房功能需求的基础上，进行合理功能设计，提供舒适、紧凑型平面户型。

4.1.2总体规划方案

本项目建设用地面积2508.2平方米，新建廉租住宅楼2栋，其中地上六层，总建筑面积3600平方米。

项目设计总居住户数72户，容积率1.44，绿地率29.3%，建筑密度23.9%。

详见《总平面布置图》。

4.1.3户型选择

根据国家及地方有关廉租住房的政策，本项目成套住房套型建筑面积严格控制在50平方米以内，根据本项目特点，户型选择方案为二室一厅一厨一卫，建筑面积50平方米/套。

4.2总平面原则方案

4.2.1总平面布置原则

（1）平面布置有利于人员集散，确保安全，符合建筑设计防火规范要求。

（2）以人为本的原则，以安全适用、技术先进、经济合理为前提，结合选址内自然气象条件、交通运输条件进行总体设计，以保证居民生活与自然环境完美结合。

（3）平面布置应确保内外交通顺畅。

应满足人流、物流的要求。

（4）场地内竖向设计应有利雨水排出。

（5）平面布置合理、层次分明。

4.2.2平面布置

（1）总平面布置

根据选址所在位置和用地条件，本项目采用西北东南朝向布置，有利于通风和采光。

主要建设2栋6层廉租住宅楼，廉租