房产基础知识.docx
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房产基础知识.docx
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房产基础知识
房产基础知识
一、房地产基本概念
房地产以称不动产。
广义的房地产指土地、土地上的定着物以及诸发如水和矿藏等自然资源,土地所有权有关的所有权利或利益,以及经营房地产买卖的商业界。
狭义指土地、土地上的定着物和由它们衍生的各种物权。
房地产市场与一般商品市场的区别
市场类别
比较项目
房地产市场
一般商品市场
市场型态
不完全竞争
完全竞争
产品特质
个别差异很大,异质性
产品具有同质性
价格决定
由少数买者与卖者决定
由市场供给和需求决定
地方习惯
使用习惯影响价格
价格不受使用习惯影响
信启、来源
信息渠道狭窄
信息渠道众多
法规管理
法规管理繁琐
较少法规管理
主客观因素
主观判断较多
客观判断较多
供给面
缺乏弹性
弹性较高
需求面
不确定性的需求因素
确定性的需求因素
保值心里
保值能力强
保值能力弱
预期心里
预期增值能力强
预期增值能力弱
区位影响
影响力大
基本不受影响
房地所有人:
是指依法享有房屋占用范围内的土地使用权,房地产他项权利的法人,其他组织和自然的人。
房地产权属登记:
是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权,以及由上述权利产生的抵押、典权等他项权利进行管理,并依法确认房地产权归属关系的行为。
套内建筑面积:
由套内使用面积,套内墙体面积和阳台面积组成。
产权面积:
是指住房记载于《房屋所有权证》上的面积,即为房屋所有权人所拥有的房屋的建筑面积。
销售面积:
是指购房人所购买商品房的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和,即商品房的建筑面积。
预售面积:
是指尚未竣工的商品房,预先出售时的建筑面积。
建筑面积:
单层建筑,按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算;多层建筑,按各层建筑面积的总和计算。
建筑面积包括使用面积、辅助面积的结构面积三项。
使用面积:
是指住宅各层平面中属于生活使用的净面积之和,包括卧室、厅、卫生间、生活、储藏室净面积。
建筑风格:
指建筑造型所采用的美学文脉。
当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。
中国应有自身文脉发展而成的建筑艺术。
智能型住宅:
高新技术在住宅中的体现,随科技发展其程度不断提高内容增多,当前住宅中应具有安全报警器(防火、防盗、防煤气泄露)、三表(水、电、煤气)自动计表抄表计费,以及现代化通讯(电视、电话、上网)技术装备条件。
错层式住宅:
是一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。
错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
复式住宅:
是一层住宅但较普通住宅(通常层高2。
8米可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。
复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。
跃层式住宅:
是一个住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层,一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,二层安排卧室、书房、卫生间等。
跃层式住宅是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。
高层住宅:
各国对高层住宅的界定有不同的标准,目前一般把九层以上的住宅楼列为“高层住宅”,设有电梯设备作为垂直交通工具。
住宅小区:
是指具有一定人口和用地规模,设有为居民服务的各类公共建筑和公用设施,可以满足人们一定的居住生活之需的相独立的住宅群。
隔断:
区别使用功能,使之互不于扰,是建筑设计中组织功能空间,划分平面的主要手段。
有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。
红线:
由政府有关部门划定的用地范围。
一般以红笔在地形图上圈定,写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。
隔热:
建筑围护结构(墙体屋面)减少热量传递的能力,以隔热系数表示。
承重墙:
需支承建筑重量各使用荷重的墙体,对房屋会直接产生安全影响的墙体。
非承重墙:
对整体建筑不起承重受力作用,但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙体。
弹性空间:
指在一定程度上有可能改变平面大小形状,或可改变净空高度的平面或立体范围。
物业管理:
为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构,其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。
噪声级:
不同使用功能的房间,要求达到允许的噪声量的等级(一般住宅为50分贝以下)。
日照:
建筑物迎受阳光的程度。
各建筑对日照要求不同。
住宅一般要求在冬至日至少要有1小时的日照。
车位:
自行车、私家停车泊位,分收费和免费两种,一般指公用停车场,不同于私家车库居住小共必须有足够车位。
车不能停在道路上。
组团:
由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。
由数个组团形成居住小区。
社区服务半径:
各类日常生活设施服务的范围,以服务中心为圆心,以米为单位范围大小。
套型:
是指按照不同的设计,具有要似类型的使用能的住宅样式,如74式、76式、79式80式、90式等。
(数字表示年代)
户型:
是在一个单元住宅中,按其卧室厅,卫生间的数量多少进行划分的,如一间卧室一间客厅的称为“一室一厅”,二间卧室二间厅二间卫生间的称“二室二卫”等,还有根据卧室个数的多少,称为“单间”、“套间”和“组房”等。
朝向:
一般指房屋整体朝的方向,也指主卧室所朝的方向。
(江南注重朝南)
层次:
指单元住宅房在多层或高层住宅中所处的第几层,计算时从下向上计数。
层高:
是指相邻的两层楼(地)面之间的垂直高度。
净高:
是指楼面至上层楼板或吊顶底面之间的垂直距离。
进深:
是指沿建筑物长度方向设置的用以确定墙体、柱、梁、基础的位置的轴线之间的距离。
开间:
是指沿建筑宽度方向设置的用以确定墙体、柱、梁基础的位置的轴线之间的距离。
贮藏室:
供居住者贮藏衣、物使用的空间。
健身房:
供居住者进行锻炼活动使用的空间。
壁柜:
住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
吊柜:
住宅套内上部的贮藏空间。
过道:
住宅套内使用的水平交通空间。
阳台:
供楼层居住者进行室外活动、晾晒衣物使用的空间。
走廊:
住宅套外使用的水平交通空间。
地下室:
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的二分之一者。
入户门斗:
供居住者进入户门后更衣、换鞋使用的过渡空间。
单元门厅:
供居住者进入单元入口公共使用的空间。
框架结构:
楼板现浇,隔音性能差,修建方便。
砖混结构(半框架):
房内建好的隔墙等,不许乱拆。
得房率:
住宅建筑中的得房率指每户可使用的面积或可供住户支配和面积与每户建筑面积(包括公用部分面积)之比。
绿化率:
绿地总面积与总用地面积之比。
容积率:
建筑总面积与总用地面积之比。
公设比:
公共设施与总面积之比。
幢距比:
楼高与幢距之比,一般为1:
1~1:
1.1之间。
房地产开发成本:
土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。
契税的征收对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
契税的依据是房屋产权转移师双方当事人签订的契约价格。
一般以契约载明的买价,现值价格作为计税依据,有时为保护房屋产权交易双方的合法权益以评估价格作为计税依据。
销售不动产的营业税税率为5%。
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立,领受的应税证征收的一种税。
公积金缴存比例:
职工个人缴存住房公积金的数额占职工上一年月平均工资的比例,一般不低于5%(低存低贷)
住房公积金说缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人-年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)
等额本息:
借款人每期以相等的金额(分期还款额)偿还贷款,其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金,按还款间隔逐期归还,在贷款截止日期前全部还清本息。
等额本金:
借款人每期必须偿还等额本金,同时付清本期应付的贷款利息,而每期归还得本金等于贷款总额除于贷款期数。
提前还贷两种形式:
一是提前还部分贷款后,银行会扣除相应的本金,重新计算月还款额,但不能改变还贷年限;
二是一次性还清,相当于缩短了还贷年限。
二、商品房预售
1、商品房预售是指开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先定金或房价的行为。
2、商品房预售的条件:
A、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权征书;
B、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
C、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
D、业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》
3、提交证件及资料:
A、土地使用权证书;
B、建设工程规划许可证和施工许可证;
C、投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明;
D、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
E、工程施工合同;
F、商品房预售方案(商品房地位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等)
4、商品房预售合同登记备案:
商品房预售人应在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
5、商品房预售中的违法行为及处理:
A、未办理《商品房预售许可证》的;
B、挪用商品房预售款项,不用于有关的工程建设的;
C、按规定办理备案和登计手续的。
有以上行为之一的,由主管部门责令停止预售、补办手续,吊销《商品房预售许可证》,没收违法所得,可以并处以已经收取得预付款1%以下的罚款。
三、健康住宅10标准
健康住宅:
指能使居住者在身体上、精神上、社会上完成处于良好状态的住宅,具体来说,健康住宅最低有以下几点要求:
1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低;
2、为满足第一点的要求,尽可能不使用易散的化学物质的胶合板,墙体装修材料等;
3、设有换气性能良好的换气设备,能将室内污染物质排至室外。
特别是对高气密性、高隔热性来说,必须采用具有风管的中央换气系统,进行定时换气;
4、在厨房灶具或吸烟,要设局部排气设备;
5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17℃~27℃之间;
6、噪声要小于50分贝;
7、一天的日照确保在3小时以上;
8、设足够亮度的照明设备;
9、住宅具有足够的抗自然灾害的能力;
10、.具有足够的人均建筑面积,并确保私密性。
四、城市和城市规划知识
1.城市的概念和类型
城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地,是一种有别于乡村的居住和社会组织形式,是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。
按人口规模分为:
小城市、中等城市、大城市和特大城市。
按行政等级分为:
建制镇、县级市、地级市、副省级市、直辖市。
2.城市的地域范围
城市行政区:
是指城市行政管辖的全部地域。
城市建成区:
是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。
城市规划区:
是指城市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
3.城市的功能分区
⑴中心商务区(CBD)是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中,并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。
⑵商业区是指城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。
⑶居住区泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。
⑷工业区是指城市中工业企业比较集中的地区。
⑸仓储区是指城市中为储藏城市生活或生产资料而比较集中分置仓库、储料棚或储存场地的独立地区或地段。
⑹文教区是指城市中大专院校及科研机构比较集中的地区。
⑺风景区是指城市范围内自然景物、人文景物比较集中,以自然景物为主体,环境优美,具有一定规模,可供人们浏览、休息的地区。
⑻综合区是指城市中根据规划可以兼容多种不同使用功能的地区。
⑼卫星城(镇)是指在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。
⑽开发区是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区。
4.城市规划常用术语和控制指标
⑴用地性质:
是指规划用的使用功能。
⑵用地面积:
是指规划地块划定的面积。
⑶用地红线:
是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。
⑷建筑高度:
又称建筑限高,是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制。
⑸建筑密度:
是指一定地块内所有建筑物的基底面积占建筑用地面积的比率。
⑹容积率:
是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
⑺绿地率:
是指城市一定地区内各类绿地(公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地)面积的总和占该地区总面积的比率。
⑻道路红线:
是指城市道路用地的规划控制线,即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
⑼建筑间距:
是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
⑽日照间距系数:
是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
⑾城市绿线:
是指城市各类绿地范围的控制线。
⑿城市紫线:
是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线,以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。
五、英文缩写概念
1.CBD(传统中央商务区,CentralBusinessDistrict的缩写)
最早产生于上世纪20年代的美国。
现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。
当代城市CBD拥有以下基本特征:
1拥有高盈利水平的产业,以第三产业为主导;
2拥有商务空间的最高聚集度;
3具有最高的交通可大性,无一例外处于城市干道系统的核心;
4拥有最高的地价;
5与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性;
6具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观;
7借助信息交通维持在区域经济活动中的控制作用;
8趋向于在社会组织体系中形成一个阶层,这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。
2.CID(中央科技区)
3.CLD(中央生活区)
至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型的高商的居住区域。
CLD因是由CBD的出现而诞生,因此具有明显的CBD相匹配的特征。
须拥有便利的交通道路网络及完善的生活配套;同时由于为商界成功人士定做的,还要求拥有优美的生态环境、最佳的城市景观,能够永享城市中珍稀的大面积绿地;CLD由于地处城市中心,地段珍贵稀有,其建筑规划设计上集中体现了高速发展的现代建筑的工艺技术。
4.SHOPPINGMALL(超级购物商场)
5.CONDO(分户式产权公寓,Condominiums的缩写)
作为一种独立的房屋形态,最早起源于美国,如今作为一种比Apartment(普通出租公寓)高级的公寓物业,CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。
CONDO的特征在于它是一个集合的社区,大家共有一个共享部分,而公共部分有完善的生活配套和休闲设施,从而使生活简易轻松,方便自由。
在美国CONDO已发展为一种高级商务公寓,主要用于投资,相当于目前南方的酒店式公寓。
6.SOHO(小型办公室,smallofficeandhomeoffice的缩写)
是指小型办公室或家庭办公室,在房地产中一般特指商住两用型公寓。
最早出现在80年代初的美国,之后,日本人建造出了SOHO住宅,以供那些小型公司或家庭办公者之需。
北京的SOHO现代城就是这种物业的开创代表作。
7.SOLO(小户型住宅)
愿意为独奏、单独、单独飞行,而作为一种建筑,SOLO意味着城市进中心地带超小户型住宅。
其户型设计以超小为特点,一般为10多平米~50平米左右。
8.LOFT(敞开式平面布置住宅)
Loft出自美国,愿意是指工厂或仓库的楼层,现指没有内墙隔断的敞开式平面布置住宅,也称为STUDIO或STUDIOAPARTMENT。
Loft源自于艺术家们对自由的狂热,对反叛的热情,它已成为世界新人类的生活标签。
其主要特点是在于建筑中采用“剪切”墙,只要有四周的外墙承重。
而单元内所有的分室隔墙和不承重的轻体墙体,全部可以拆除。
9.MORE(移动商务居住区,MobileOfficeResidentialEdifice的缩写)
MORE其文意为移动、办公、居住等意,通常译为互动商务居住区。
最常规的解释就是,在一个很有居住味道的社区里,配建大量真正的、传统意义上的办公空间或个性化的Loft办公空间,提供包括全套商务解决方案的注册地点、会议室、商务中心、秘书服务、宽带网络、信息共享、资源互惠等,让soho一族真正实现生活工作两不误:
在追求财富的同时,得到更多的生活享受。
位于北京二环路西直门立交桥北侧的时代之光MORE互动商务居住区,即是体现这一崭新居住观念的北京地域代表作品。
10.TOWNHOUSE(联排式别墅)
TOWNHOUSE发源于古罗马,后来在英国和美国得到了开创性的发展,其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成,这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面,一是尊重人的独立性,能让一个家庭独门独院;一个是尊重土地的稀缺性,让一个城市土地既能满足较高的居住要求,又能有节制地进行土地开发。
11.T-建筑
指的是能与时间对抗,具有较长时间的建筑。
12.“XL”户型
“XL”,乃超大尺码之意,“XL”户型,即超大码户型。
如深圳的“翠海花园”就是这种概念的代表之作。
置业顾问的礼仪与形象
一、仪容仪表——客户的第一视觉效应
(1)仪容、仪表要求——良好的仪容、仪表能使客户对你留下较深和较好的印象,同时也会促进业务成交率提高,也会提高自己对业务信心,从而使自己有更好的精神面貌。
(2)头发——时常保持整洁的头发,男士不得留长发,女士时常保持头发干净、柔顺。
(3)脸——每天保持整洁、可爱的脸。
男士必须每天刮胡子,女士每天要化淡妆。
(4)口腔——人人都希望见到一副洁白的牙齿,会给客户留下健康的形象,同时也要保持清口气,这样会让客户愿意和您交谈,使你更好的多了解客户的实际需求。
(5)指甲——指甲不能太长,指甲内不能有污垢,吸烟的注意手上不能有熏黄的颜色,女士指甲上涂透明指甲油。
(6)坐立姿态——不管坐或站都要保持正确的姿态。
(7)谈吐文雅——这可以体现自己的修养和涵养,尽可能说普通话,如客户执意要说本地话,可用本地话交谈,谈话时不可用一些土话来表达意思。
(8)保持微笑——微笑是人类拉近彼此距离的最好武器,美好的微笑会减少客户对你的抗性,使客户更容易接受你的观点,也容易达到共鸣。
性别
类别
男生
女生
服饰
衣装整齐、干净、无污迹和明显皱纹;扣好纽扣、结正领带;穿西服必须穿黑色皮鞋,皮鞋要保持干净、光亮。
衣装整齐、干净、无污迹和明显皱纹;穿西装群时不直穿花袜子,袜口不要露在裤子或裙子之外。
头发
要常修剪,发脚长度以保持不盖耳部和不接触衣领为宜,不得留胡须,要每天修脸。
女生要化淡妆,忌用过多或气味强的香水。
装饰
装饰品以少为宜。
不佩戴强眼的装饰品和首饰。
销售流程:
1.客户进门→接待员拉门,欢迎参观。
2.模型区:
介绍
道路系统\出入口动线\结构体(分几层,内部动线)\外观造型\小区配套\小区特色
穿插询问客户:
是否第一次过来?
\看什么媒体过来?
\是否住在附近?
\贵姓?
是自己买房还是帮其他人看,大约需要多大面积?
第一次锁定客户(大体位置,该位置视野及景观优势)
3.销售桌→倒茶、交换名片、拿出销售海报。
介绍
地段\发展商\周边大配套\再次详细介绍小区规划\小区配套\共几栋住宅
穿插询问客户:
住在哪里?
\第一次购房还是换屋?
\为什么换房?
\几个人来住?
\总价范围?
以前看过哪些工地,为什么没买?
等
了解客户动机、喜好及需求。
和其他产品作比较,分析本产品特点。
突现锁定产品之位置势。
4.电视机前→介绍小区环境及优势,视觉冲击。
5.样品房及建材展示:
介绍
高档次建材\标准套型、格局优势\动线顺畅\长宽尺寸合理\穿插询问客户:
以前住家格局?
\面积是否够大?
等等尽可能多让客户体会家的感觉。
结合生活经验,以专家身份分析套型格局、尺寸优势。
6.销售桌→拿出平面图册。
介绍三套左右套型询问客户:
不要客户买是A还是B?
客户不要买是自己名字还是夫人的?
你要客户买还有什么方面问题?
单价及总价构成哪些不满意?
价格分析三次逼定
套型分析及景观分析再次逼定
结合SP逼定
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