房地产企业发展战略和经营计划.docx
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房地产企业发展战略和经营计划
2019年房地产企业发展战略和经营计划
2019年3月
一、行业格局和趋势
1、2018年房地产市场概述
2018年,房地产行业全年商品房销售额近15万亿,销售量价同比均增长,待售面积同比下降11个百分点。
市场总体表现出如下特征:
(1)房地产市场调控更加精细化,市场间分化特征显现
2018年全年来看,在坚持“房住不炒”的调控逻辑下,各地保持了调控的连续性和稳定性,大部分城市2017年出台的调控政策在2018年充分显现影响,四季度棚改货币化安置缩减等政策进一步削弱了市场购买力。
随着调控政策更加“因地制宜”和精细化,不同城市群之间,库存与销售分化加剧,市场表现出不同的行情,市场出现分化的特征。
(2)土地市场热度明显下降,流拍数量增多
土地供应从全国齐步走的增加供应演变为有增有减,从价高者得走向摇号、熔断、限价、自持等各种竞拍政策并用。
土储不足倒逼土地成交价格上行的形势已进入尾声,地价涨幅与溢价已收窄;除了按需供给的新原则外,租赁用地大规模落地和集体用地租赁入市也开创了土地利用新模式。
全年土地市场降温显著,流拍总量已明显超过同期。
(3)房地产企业业绩保持增长,拿地放缓,强化现金流管理
品牌房企销售业绩保持增长,百亿房企市场份额超75%,龙头企业规模效应更加突出。
由于房地产金融监管从严,行业融资通道收缩,企业资金承压。
随着调控政策的持续深化,企业随行就市加快推盘,通过多元化布局确保自身现金安全和经营稳健。
2、2019年房地产市场展望
受国内外经济贸易环境影响,我国经济下滑压力加大。
货币政策维持稳健,房地产行业融资难度依然较大;房地产政策环境平稳,将更加强调因城施策、理性施策及结构优化;市场将进一步调整,投资、新开工增速将有所回落。
(1)金融方面
2019年,为加强逆周期调节,新年的第一周央行宣布降准1个百分点,对小微企业和民营企业进行精准投放,继续缓解实体经济流动性不足的问题。
虽然此次降准促使部分股份制银行和城商银行下调了房贷利率,利好房地产市场,但房地产企业的整体融资环境仍没有明显松动。
2019年开发商融资趋难趋贵的态势没有根本性转变。
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