商业地产调研报告2.docx

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商业地产调研报告2

三、政府远近期发展规划

1、规划背景

①鄂尔多斯区域经济面临历史性机遇

•西部大开发战略全面实施

•国家能源战略调整，奠定鄂尔多斯国家级能源基地的地位

•东北亚经济圈、环渤海经济圈区域合作日加增强

②鄂尔多斯区域经济发展进入重要转型时期

③撤地设市带来管理体制的创新

④区域城镇化进入新的发展时期

2、规划概论

◆中心城区的空间发展方向问题

从“大鄂尔多斯”、呼包鄂“金三角”大都市区的高度上来解决区域空间发展问题，打破行政藩篱，从制度创新、观念创新中寻找鄂尔多斯城市发展的区域道路。

◆明确中心城市的产业布局和重点发展区

带动城市人口聚集在新的城市化和工业化浪潮中，鄂尔多斯中心城区需要尽快明确城市产业布局，发展新区，为未来20年的发展提供空间支持。

◆强调生态建设

处理好城市空间布局中自然环境与人工环境的有机结合问题.在城市建设中需要探索针对水资源短缺、生态脆弱明确的生态对策。

◆强调体制创新，重视城市发展的管理体制建设问题

城市的发展不能只靠简单的行政区划调整和“一厢情愿”的城市化愿望，更需要建立与城市发展相适应的区域管理制度。

◆重视城市文化特色的发扬

在规划中需要对城市建设如何与城市文化融合，提出明确的战略，对重点城市文化发展区给予保护与发展。

2、城市远景规划

（1）规划期限

2004—2020年，近期到2010年。

（2）规划范围及空间构成

►范围：

整体规划范围包括东胜城区、铜川镇、万利镇、罕台镇、布日都梁镇、哈巴格希乡及伊旗的阿镇、布尔台西部、霍洛苏木北部行政区划范围，总面积2060平方公里。

►空间构成：

形成一城三区的新城市中心格局，即东胜、康巴什（青椿山阿镇。

（3）城市性质定位及职能划分

►城市性质：

国家西部重要的能源和重化工基地管理中心，产业服务中心；蒙中经济区“金三角”重要一极；富有地方文化和民族特色的旅游城市；鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心。

►职能划分：

☆东胜：

目前作为市域的政治、经济、文化中心，多种职能复合，规划近期城市职能将逐步疏解，远期成为区域传统产业及商业贸易服务中心。

☆康巴什（青春山）：

作为远期鄂尔多斯市的政治、文化、交通运输及信息中心，能源重化工产业管理服务、特色工业及教育与研发基地。

☆阿镇：

是伊金霍洛区级政治、文化中心，重点发展民族文化及休闲旅游度假产业。

（4）城市规模

到2020年，一城三区人口达到65万人，城市建设用地91平方公里，人均140平方米。

（5）人口规模

近中远期的总人口分别为：

158万、168万和172万。

全市域内近期2010年的城镇人口为95万左右，城市化水平为60%，中期城镇人口为117万左右，城市化水平70%；远期城镇人口137万，城市化水平80%。

（6）市域城镇结构体系及规模

●中心城市：

鄂尔多斯市，由东胜、青春山和阿勒腾席热镇三区和成吉思汗陵旅游特区组成；三区城镇总人口规模达到67万人，其中东胜区35万、青春山开发区20万、阿镇10万人。

●副中心级城市2个：

树林召镇（达拉特旗）、薛家湾镇（准格尔旗），城镇总人口规模都达到15万，总人口规模30万人。

●重点发展城镇10个：

旗县中心城镇和市级工业基地，包括乌兰木伦、乌兰镇、棋盘井、碱柜、达布察克镇、沙圪堵镇、察干淖尔镇、敖勒其召镇、巴拉贡镇、锡尼镇，城镇总人口规模为30万左右。

●一般城镇：

包括新街等建制镇及规划拟设镇的46个乡、苏木，城镇总人口规模10万左右。

3、其他规划

在东胜中心区以西约5公里，铁路以西，为铁西开发区，作为未来东胜新的区政府所在地，目前以完成一部分的道路交通、政府大楼等基础设施建设，开始了大面积的房地产开发。

规划为未来的文化中心和住宅区，目前建有五星级酒店——国际假日酒店（国宾馆），以及规划中的会展中心等设施。

4、城市未来发展趋势分析

◆扩大中心城区规模，更好的促进市域经济的全面整体发展；

◆以老城区为依托，往南、往西方向发展，城市中心南移；

◆分解城市功能，政治行政中心、经济商贸中心、文化中心分流，三位一体，呈带状分布；

◆新城区建设与老城区改造同步进行，加快城市化、城镇化进程；

第二章鄂尔多斯房地产市场发展概况

一、国家宏观政策对房地产市场的影响

1、加强房地产信贷业务管理，金融体制改革将推动房地产业二次提升

中国房地产业的第一次提升是从1998年的房改释放了住宅市场当中的商品房开始的。

在接下来的5年中，中国的房地产业每年以平均22%的速度在增长，2003年更是达到了32.5%的增速。

但中国人民银行2003年发布的121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）抑制了房地产的大规模信贷行为，房地产商转而寻求其他方式的地产融资。

世界经济发展的经验证明，房地产市场和资本市场的结合是地产发展的拐点，那么，中国房地产业能否继续繁荣，从某种程度上说将取决于中国的金融体制改革。

我们有理由相信，随着金融、货币政策的积极有效调控及导向作用，房地产行业将进入持续健康稳定发展的春天。

2、整顿力度正在不断加大，土地政策为房地产行业健康发展护航保驾

违规操作、屯地待涨的极端投机行为严重干扰了中国房地产行业的正常发展。

国家近日启动《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》（下称《方案》）。

政府意欲通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资、消费的方向和水平，实现经济的健康、稳定、高速发展。

以目前情形来看，政府正在以高压态势开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。

除经合法批准可以分期建设的项目外，其它建设项目用地一律不得分期办理建设用地审批，否则按骗取批准、非法占地论处，追究分拆项目的审批机关的责任。

另外，如控制土地供应、控制土地出让按揭贷款、逾期不开发将收回土地使用权、整顿土地市场秩序等措施，都直指目前土地市场的软肋，尤其对于以前通过边缘行为所圈下地皮的方面来说，关于收回开发权、严格控制土地交易贷款这些措施无异于土地市场整顿的最后通牒。

可以看到，国家对土地市场的整顿力度正在不断加大，通过加强土地管理为行业健康发展保驾护航。

3、系列新政调整房地产市场结构，严厉打击炒房；政府进一步加强房地产宏观调控

3月份，国务院下发“稳定房价通知”，就是通常所说的“国八条”。

4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，又提出了“新八条”；5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化，也是中央一系列调控房地产市场的‘组合拳’的跟进。

5月30日，建设部、税务总局、财政部联合下发通知，规定个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间。

该通知是针对之前七部委意见中关于“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”中对个人购买住房两年时间的补充界定。

4、国家通过人民币汇率上升、利率上调、银根收紧等措施，加强对房地产行业的信贷业务进行调整

2005年国家开始对房地行业采取一系列措施对房地产行业进行宏观调控，同时人民率汇率上升、利率调整、银根收紧等都在一定程度上遏制了房地产行业泡沫的出现，但同样对于房地产开发的资金链有一定的影响。

各大银行几乎都收缩了对房地产开发企业的贷款。

2006年国家将继续实施稳健的财政政策，针对房地产行业将依然是宏观调控为主，以期房地产行业保持稳定、健康地发展。

5、房地产信托基金的发展将对房地产行业的发展产生不小的助力

房地产信托基金是房地产行业资金的很好来源，同样也是房地产行业发展的必然阶段，也是房地产发展走向专业化的必经之路，扩大房地产开发的融资渠道，国外房地产信托基金已经发展的相当成熟。

国内房地产信托基金还处于起步阶段，在2005年得到实质性的发展，05年末深圳万科集团与中信联手推出一支融资2亿元的房地产信托基金。

⏹小结

◆国家政策对房地产市场的影响

1、新政策的实施使二手房交易量应声下降，使不少购房者持观望态度；从长期来分析，国内房地产市场那种投资过热、不少地方房价飙升、房地产炒作震天的状况得到改变；

2、另外房地产开发方向的调整，商品房的总体开发结构将会发生改变。

具体而言，以后高档房特别是别墅将存在更多的市场变数，其开发数量递增速度将会大幅回落，而普通老百姓买得起的中低档房则会增幅加快；

3、一些实力不济或信誉不良的开发商在获取土地方面难度将进一步增大，一些真正适应变化的新秀企业可能脱颖而出；

4、开发商从银行获取贷款的途径将越来越少，难度也越来越大，一些不善于自觉控制资金风险的开发商会因此付出更大的代价；

5、可以肯定地说，对于资金雄厚、有一定房地产开发经验的企业来说，随着政府宏观调控行为的逐渐推进，反而恰逢市场发展的良机。

6、房地产基金的出现，扩大了房地产行业的融资渠道，将有利于房地产开发；

二、房地产发展整体概况

1、软硬件环境良好，市场前景乐观

（1）政策更加透明、规范

土地的运作已经非常市场化，从协议出让制转变为招投标制。

公正、公平、公开的土地出让政策，让更多有实力、有眼光的外地发展商也参与到鄂尔多斯的建设中来，提升鄂尔多斯的经济发展水平与房地产发展水平。

（2）新的城市规划出台，规划更加合理，具有前瞻性

鄂尔多斯市已经提出明确的城市发展规划，为鄂尔多斯未来20年的经济发展提供有效的发展空间，更好的服务于经济发展这个大的主题，合理的城市规划将更有利于房地产行业的健康、稳定、快速发展，目前鄂尔多斯城区规划的重点是“一城三区”，拉大城市中心区域框架，主要规划有：

A、中心城市为鄂尔多斯市，由东胜、青春山和阿勒腾席热镇三区和成吉思汗陵旅游特区组成；B、副中心级城市2个，为树林召镇（达拉特旗）、薛家湾镇（准格尔旗）；C、重点发展城镇10个，为旗县中心城镇和市级工业基地，包括乌兰木伦、乌兰镇、棋盘井、碱柜、达布察克镇、沙圪堵镇、察干淖尔镇、敖勒其召镇、巴拉贡镇、锡尼镇；D、一般城镇包括新街等建制镇及规划拟设镇的46个乡、苏木。

2、整体市场进入房地产商品化的快速发展时期

房地产行业在一些发达城市已经发展得相当成熟，鄂尔多斯是一个经济发展相对较快的城市，居民收入水平以及消费水平也比较高，但是房地产的发展依然与一些沿海城市存在很大差距，长期处于发展的初级阶段，近两年才呈现快速发展的趋势，在2005年全国房地产市场增长不旺的情况，出现供不应求的局面。

随着房地产市场的进一步发展，市场将逐渐变得规划化、专业化，同时消费者理念也不断变化和成熟，将不在满足于单纯的居住或者购物，将更多的诸种产品的特色，更多的追求品味以及舒适感。

鄂尔多斯房地产市场发展空间相当大，供求关系不平衡将加大房地产行业的投入，加快其发展速度。

3、开发商操作有待规范，营销意识需加强

目前鄂尔多斯房地产开发以本土企业为主，也有外地开发商介入，整体的房地产开发依然处于“建房子、卖房子”的初级阶段，本地开发上基本上都是自己建，自己策划，自己销售，自己承担物业管理，企业实行“一条龙”整体负责，这样不仅降低了房地产开发的专业性，同时也降低了开发的效率，增加了费用，更重要的是房地产产品由于都是开发商自己策划，同质化产品比较多，不利于提高市场竞争力。

营销意识不强，营销手段落后，营销物料粗糙。

由于当地商品房市场供不应求的局面，当地楼盘宣传手段单一，效果不明显，主要是以电视广告和宣传单页为主。

营销已成为开发商玩转房市的重要手段，不断强化理念、推广、广告、服务等方面的功能和作用来引导消费，提高市场竞争力。

4、消费者消费观念不断成熟，住宅以及商铺投资热度大致相当，住宅稍好

随着经济的发展、收入水平的提高以及房地产开发水平的逐渐提高，消费者已从满足基本居住功能的需求，转变为对居住品质的要求，产品的结构、配套设施、园林景观、物业管理等方面都已成为影响消费者购买行为的因素。

鄂尔多斯经济发展比较快，居民人均收入水平相对比较高，商铺的高回报率以及当地商业的快速发展，使得商铺成为很多人的投资选择，但是购买商铺的人群有相当一部分是选择“购铺自营”，同时有很大一部分人选择铁西开发区的住宅进行投资，具初步估计，铁西开发区的住宅市场，有近50%属于投资型。

5、商品房市场供不应求，房价持续上升，市场快速发展

由于鄂尔多斯居民收入水平比较高，而房地产行业在近两年才呈现快速发展的趋势，入市产品依然较少，这就造成了需求层面与供给层面的不平衡。

市场的自发调节作用促使房价持续上升，上升比较大，鄂尔多斯房价甚至超过了包头部分楼盘。

随着政府规划的出台，新区房地产开发成为热点，扩大了房地产开发的土地工业量，供不应求的局面有望得到缓解。

截至2005年末，当地住宅商品房均价为1820元/平方米，底商均价为5800元/平方。

据市调预测，2006年房价增幅将超过20%，住宅均价将达到2200元/平方米，底商均价将达到7000元/平方米。

三、住宅市场发展概况

1、商品房市场需求活跃，住宅市场呈现供不应求之势

2004年鄂尔多斯市全年销售商品房面积53.37万平方米，增长60.8%，其中商品住宅销售面积38.7万平方米，增长56.2%。

住宅产品市场供给量快速增长，但仍不能满足市场需求，供给量仍然小于需求量，发展空间巨大，为满足市场需求量必然要增加市场供给，从而带动房地产行业的快速发展。

2、产品结构多样化，以大面积户型供应为主

从建筑类型来看，目前市场供应和需求主要是以多层为主，但是带电梯的小高层和高层住宅受到很多中高档消费者的青睐，销售情况良好。

在户型供应上，产品结构呈现多样化，主要以两房和三房为主；从单户面积来看，有70—90平米的小面积户型，也有90—150平米的大面积户型，市场供应主要以90—130平米的大面积户型为主；少量的小高层建筑带有跃层。

3、消费群体特征与购房目的

目前市场的主力购房人群主要是以矿区职工、企业中高层管理者、公务员、金融人士等中高收入人群为主体，购房者的年龄主要集中在30—45岁之间。

当前的购房目的主要还是满足居住的需要，但是住宅投资热度同样比较强，而且正在逐渐升温，随着新城区建设以及开发区的建设，住宅投资市场将更加活跃。

4、更加注重小区建设，成片开发，完善社区配套

政府对于住宅开发进行整体规划，尤其是在新城区以及铁西开发区的房地产开发，基本上都是以大面积、分期开发为主，建设高水准的居住社区，更加完善的园林景观、配套设施、物业管理以及良好居住环境的营造。

5、典型楼盘分析（针对目前在建或在售的住宅物业进行简要分析）

A、项目名称：

银鑫苑项目位置：

紧邻大兴国际购物公园与时达商城

开发商

大兴房屋开发有限责任公司

项目定位

综合性大型社区

整合推广

鄂尔多斯市大海蓝天广告公司

物管公司

由大兴公司自己组建

开盘时间

2005年9月

竣工时间

不详

绿化率

30%

主力户型

三房两厅

面积范围

120—170平米

建筑特点

小高层，带电梯

施工进度

目前已接近封顶

销售均价

2650元/平米

销售情况

40%

付款方式

可银行按揭60%

建筑参数

建筑面积6万平米实用率75%层数10层（四栋）

综合点评

1、地理位置优越，处于市中心区域，必然能吸引众多的投资者；

2、小高层，带电梯，目前高层、电梯房在鄂尔多斯地区比较少，物以稀为贵，这同样是一个很好的卖点，加以相应的宣传造势，定能提升其价值和品牌效应；

3、商业配套齐全，南有大兴国际购物公园，北面有大兴公司自己开发的商务酒店和写字楼，中心地段的CBD区域；

4、四栋小高层建筑处在商业中心区，周围车辆较多，噪音干扰比较明显，且周围建筑物较陈旧，整体环境不佳；

5、缺乏良好的整合推广，广告宣传较少，宣传手段单一化，未能体现立体的宣传效应，

6、缺乏专业的物业管理。

项目名称

巴音孟克·嘉园

项目位置

鄂尔多斯西街与校园路交汇处

开发商

巴音孟克房地产开发有限公司

开盘时间

05年11月

竣工时间

06年11月

绿化率

35%

面积范围

70—150平米

建筑特点

多层住宅

施工进度

未开工

销售均价

1600元/平米

销售情况

40%（一期6栋住宅）

付款方式

银行按揭50%

综合点评

1、分两期开发，第一期占地40亩，第二期占地60亩，整体规划有住宅、写字楼、休闲中心、配套商业等；

2、处在铁西开发区的中心位置，紧靠规划中的医院、学校等公共基础设施，升值潜力看好；

3、规划设计方面并没有自身的特色，属于自建自卖的类型，并且周围都是大面积的开发住宅，竞争激烈。

B、项目名称：

巴音孟克·嘉园项目位置：

鄂尔多斯西街与校园路交汇处

项目名称

锦华苑

项目位置

铁西开发区，迎宾路

开发商

鄂尔多斯巨泰房地产开发有限公司

策划公司

西安田园策划工作室

开盘时间

2005年9月开盘

容积率

1.32

绿化率

33.3%

面积范围

100—140平米（有跃层）

销售情况

90%

主力户型

三房两厅，三房一厅

销售均价

1780（多层）、2600（小高层）

付款方式

银行按揭50%

建筑参数

占地面积89314平米建筑面积12万平米实用率80%层数多层（6）、小高层（11）

综合点评

1、项目位于铁西开发区，未来的文化、教育、居住中心，升值潜力较大，将会吸引很多的投资者以及购房者；

2、规模大，配套齐全，住宅区有自身的商业配套，同时也有休闲娱乐场所——高级会所；

3、自建自卖，处在房地产开发的初级阶段，无法更加有效的定位目标客户群体；

4、宣传推广不得力，宣传手段比较单一（宣传单页为主）；

5、产品同质化，没有自己独特的闪光点，主要针对当地消费者和投资者。

C、项目名称：

锦华苑项目位置：

铁西开发区，迎宾路

D、项目名称：

苏力德国际财富中心项目位置：

东胜区鄂托克西街

开发商

鄂尔多斯市兴业房地产开发有限公司

建筑设计

云南城市规划建筑研究设计院

投资商

云南爱迪科技有限公司，云南绿海明珠房地产开发公司，北京爱迪新特装饰有限公司

开盘时间

2005年10月（但未正式开盘）

楼间距

34米

绿化率

36.7%

容积率

2.59

总户数

430户

主力户型

二房、三房（面积较大）

面积范围

100—150平米

建筑特点

多层、高层带电梯

建筑密度

0.389

销售均价

2300元/平米

销售情况

60%

付款方式

银行按揭60—70%

建筑参数

总占地面积22500平米建筑面积58371.78平米实用率80%层数七层、十层、公寓

住宅：

占地12862.29平米，建筑面积22809.95平米，容积率1.77，建筑密度0.317，绿化率0.42

商业：

占地9658.38平米，建筑面积35561.83平米，容积率3.68，建筑密度0.53，绿化率0.29

项目优势

1、地段优势，交通要道：

紧邻鄂尔多斯交通主干道，靠近铁西开发区，未来发展前景看好，楼盘升值潜力比较大，且是目前商业中心与未来文化中心的交接地带，最佳的CBD区域；

2、分期开发，蓄势待发：

成功的开发第一期，包括正在营运的苏力德酒店（04年开始），目前经营状况良好，有效地提高了投资者的信心指数；

3、规划设计，模式新颖：

整体分期成片开发，规划设计比较好，多层、高层、别墅、写字楼、酒店等于一体的CBD商务中心；

项目劣势

老城区开发放缓，铁西开发区楼盘的大面积开发，康巴什新区的建设，使得部分投资者处于观望状态，将对其造成一定的影响；

综合点评

1、规划设计、开发理念比较先进，不同档次的住宅与商务中心结合，比较有卖点；

2、宣传推广比较到位，营销措施得力，目前销售情况良好，未开盘已销售60%；

3、在鄂尔多斯未来的经济与文化中心的交接地带，未来的中心区域开发集住宅、酒店、休闲娱乐、商务中心为一体的CBD前景看好；

4、开发商依然处在“建房子，卖房子”的阶段，当前房地产开发正在走专业化道路，但当地的开发与此还有一定的差距。

项目名称

大兴·生态家园

项目位置

伊煤路西南，东胜区政府对面

开发商

大兴房屋开发有限公司

开盘时间

未开盘

竣工时间

2004—2007年（分三期开发）

绿化率

>45%

面积范围

90—160平米

施工进度

一期工程在建

综合点评

1、大型生态园林社区，占地55.6公顷，分三期开发（2004—2007年），预计总住户为2500户，总建筑面积30万平米，容积率小于0.8，绿化率大于45%；

2、第一期开发19.73公顷，计11.56万平米，住户778户，占10万平方米，绿化率48%；

3、规模优势：

30万平米大兴生态园林社区，低容积率，高绿化率，居住环境好，具有很强的吸引力；

4、地理位置优势：

位于铁西开发区未来的中心地段，紧邻东胜区政府，

5、采用瑞典斯德哥尔摩环境研究院提供的生态环卫技术，保证了社区内良好的生态环境；

E、项目名称：

大兴·生态家园项目位置：

伊煤路西南，东胜区政府对面

F、项目名称：

云世地产·沁享住宅小区项目位置：

铁西区，广场路北团结路西

项目名称

云世地产·沁享住宅小区

项目位置

铁西区，广场路北团结路西

开发商

鄂尔多斯云世房地产开发公司

建筑面积

35751.15平米

竣工时间

05年8月13至06年7月31日

总户数

300户

面积范围

100—140平米

施工进度

冬季停工，以初具雏形

综合点评

1、紧靠铁西区广场，同样位于开发区中心地带，地理位置比较优越，交通优势明显；

2、周边市政配套比较齐全，未来前景看好，具升值潜力；

3、共有8栋住宅，均为多层住宅（6层）；

4、目前已经销售95%，销售情况较好；

四、商服物业市场发展

1、商服物业分布情况及分布特点

鄂尔多斯城市总体布局呈“一城三区”的特点，东胜区（老城区）将继续其经济、商贸流通、金融等经济中心的职能；康巴什、阿镇片区作为新规划的城区（离东胜中心区约30公里左右，修建专门的高速路直达），分流老城区的城市功能，作为未来的政治中心，发展高科技产业；东胜区中心区西面的铁西开发区规划为未来的文化产业中心和中高档住宅聚集地。

目前商业主要集中在东胜区（老城区），达拉特路沿线（从伊金霍洛街至鄂尔多斯大街）的两侧，发展成为市区唯一的商圈，大型商业物业基本上都集中在该商圈内，随着新城区以及开发区建设的加快，城市发展建设的重心将逐渐往西、南偏移。

在未来发展中，作为居住配套、完善区域功能，鄂尔多斯商业将形成以东胜区为首，以铁西开发区和康巴什——阿镇为两翼的局面，共同推进全市商业的发展。

2、主要商服物业形态及市场供给情况

东胜城区目前的商业物业形态主要以大型百货商场、商业步行街、专业市场、写字楼、餐饮娱乐休闲为主。

物业供给呈现多元化趋势，目前商业供给基本都以大型商业综合体为主，为商业的规模化发展提供必要条件。

在售的大型商业物业主要有大兴国际购物公园，其他商业物业主要以小区配套或者住宅底商为主。

五、房地产发展趋势分析与预测

通过对鄂尔多斯房地产市场的概况分析，我们得到如下趋势预测:

1、发展商将更加理性、更加成熟，营销意识增强，外来与本地发展商的同台竞技，将共同促进市场繁荣。

2、消费者需求呈现多样化