精编XX磁材厂三旧地块改造项目可行性研究报告.docx

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精编XX磁材厂三旧地块改造项目可行性研究报告

XX磁材厂“三旧”地块改造项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目

（二）建设地址：

XX省XX市星岩四路51号

（三）项目业主：

XX广业硫铁矿集团有限公司

（四）企业性质：

国有法人独资有限责任公司

（五）法人代表：

XX

（六）业主地址：

XX省XX市星岩四路51号

二、项目业主简介

XXXX硫铁矿是国家“六五”计划重点建设项目之一，于1979年开始大规模兴建，1988年1月建成投产，是我国最大的硫铁矿矿山，素有“东方硫都”之美誉。

2010年3月，经XX省国资委同意，整体改制为国有法人独资有限责任公司――XX广业硫铁矿集团有限公司，是XX省广业资产经营有限公司旗下一级企业。

　　◆矿产开发

XX矿区探明硫铁矿储量为2.08亿吨，居世界前列，矿石平均含硫31.04%，是生产硫酸的优质化工原料。

多年来，XX集团坚持走“矿化结合、硫铁并举、综合开发、综合利用”的循环经济发展道路，利用资源优势，积极发展硫化工产业，是国家第二批循环经济试点单位，目前形成年产原矿300万吨、硫酸近60万吨、磷肥20万吨的生产规模。

“XX”商标为XX省著名商标，“XX牌”硫铁矿、过磷酸钙、无机酸制造产品为XX省名牌产品。

　　◆发展目标

XX集团“十二五”发展规划目标是“建设百亿XX，打造百年XX”。

“十二五”期间拟投资建设项目22个，投资额约70亿元。

通过实施规划，到“十二五”末，把XX集团建设成以资源开发和加工为主导，上下游一体化为特征，资源价值链完整，产品链延伸，主业形成黑色金属矿业资源系统、有色金属矿业资源系统、磷矿矿业资源系统、硫铁矿矿业资源系统和资源综合利用五大板块，年销售收入超100亿元、年利润超10亿元的综合性大型矿业集团。

◆业务范围

公司的业务包括产品产销、机械加工、选矿设备制造、物资供销、进出口贸易、建筑安装施工、房地产开发、工程监理、物业管理等。

下设矿业、化工、新材料、磁性材料、机械、建筑、贸易等十多个分（子）公司。

主要产品：

硫（精）矿（XX省名牌产品）、硫酸、磷肥（XX省名牌产品）、铁红、预烧料、磁制品、铁精矿、聚合硫酸铁（新型水处理剂）等。

三、研究内容

本项目研究内容主要包括如下：

（一）项目建设的必要性分析；

（二）项目建设的充分性分析；

（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；

（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；

（五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；财务预测和方案推荐；

（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议；

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

四、报告编制依据

1、项目立项及其批复文件；

2、国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策；

3、《XX市城区住房建设规划》；

4、XX国土资试点发[2011]　175号文关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知；

5、《XX市城市总体规划（2008-2020）》；

6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；

7、XX市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告；

8、编制《报告》的委托合同；

9、XX市中心城区“三旧”改造专项规划（2010－2014）；

10、《XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法》（XX区政府2009年9号文）；

11、《XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则》（XX区政府2009年32号文）；

12、《中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定》（XX区政府2010年3号文）；

13、业主提供的其他有关依据资料；

14、XX市住房城乡建设信息网；

15、全国统一建筑安装工程工期定额（2010）；

16、XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目建议书；

17、《XX市2012年政府工作报告》；

18、国家发改委办公厅计办投资[2002]15号文颁发《投资项目可行性研究指南》；

19、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

20、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》。

五、简要结论

（一）投资环境分析：

目前，全国房地产宏观投资环境良好，XX市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好；

（二）目标客户：

XX区周边乡镇的中高层消费群；

（三）价格定位：

按建筑面积计算，住宅部分均价为4800元/平方米，商业部分均价为10000元/平方米，车位为13万元/个；

（四）风险状况：

项目抗风险能力强，企业所面临的财务风险和市场风险较小；

（五）营销策划：

突出配套、彰显景观、强调社区认同，配套学校，提高项目的市场渗透力和吸引力。

第二章项目建设背景和必要性

一、项目建设的背景

1、XX市简介

XX，是XX最年轻的地级市。

XX地处XX中部，依傍XX，东接XX，与XX市、XX市交界，南与XX市、XX市相邻，西靠XX东南，北临XX，与XX市的XX县、XX县隔江相望。

市区距XX60公里，距XX160公里，水路距XX177海里，上溯XX60海里。

是富饶的XX经济区与广袤的XX腹地之间的交通枢纽和商品集散地。

“城中有山，山中有水，绿树花香，山水相映”是XX的特色。

全市总面积7779平方公里。

总人口295.5万。

XX市管辖XX区、XX县、XX县、XX县、XX市等5个行政区域。

XX区是XX市人民政府所在地，全市的政治、经济、文化中心。

2、XX市总体发展战略

（1）集聚优势战略

引导资源和相关企业向优势地域集中，使同一行业的产业链相对密集与完整，多企业、多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业的整体升级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展。

（2）特色主导战略

选择在全国全省具有影响力、产业关联度高、市场潜力大、技术进步快的产业作为区域主导产业培植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区域产业结构升级，提升区域综合竞争力。

（3）中心崛起战略

壮大中心城区规模，推进XX、云安同城化发展；推动中心城区滨江延伸，构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区的凝聚力、吸引力和辐射力。

（4）城乡统筹战略

推进城乡统筹协调发展的综合配套改革，建立城乡优势互补、良性互动的发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡互补、融合、协调发展和共同繁荣。

3、“三旧”改造背景

我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地矛盾十分突出。

切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。

（国务院关于促进节约集约用地的通知，2008年1月3日）。

由于XX改革发展和经济社会转型走在全国前面，人多地少，土地供需矛盾比较突出。

人均耕地只有0.45亩，远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8亩的警戒线。

土地利用方式粗放，产出效率有待于进一步的提高。

如：

历史问题需要解决，改革开放以来东莞、佛山等村镇工业区是建设在农用地的基础上，没有合法的用地手续，不完善用地手续无法实现改造，土地使用效率难以提高、土地使用用途难于改变、产业结构和城市功能难于调整。

2008年3月7日，温总理参与第十一届全国人大XX代表团的讨论，在听取了XX省国土厅厅长有关国土资源管理的意见后，说：

“希望XX在这一方面做出新的成绩，积累新的经验，真正使XX不仅经济发达，而且生态优美，成为节约集约利用土地的示范省。

”2008年12月20日，XX省建设节约集约用地示范省启动仪式，省部合作共同推进示范省建设。

4、项目提出背景

为了促进经济发展方式转变，优化人居生活环境，完善城市功能和建设用地结构布局，XX市政府提出城区"三旧"改造工作计划。

城中村、城中小型加工石材厂现象在XX市区非常突出，己成为困扰城市良性发展的一大问题。

随着XX市建设“XX富庶文明大西关”的战略的实施和建设“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”城市目标的提出，城中村、城中厂改造已经成为当前城市建设不可回避的一项任务。

根据《XX市中心城区"三旧"改造专项规划》（2010-2014），XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块被列为40个近期重点改造项目之一，这使XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块迎来了良好的改造机遇：

（1）天时——改造的良好政策机遇

2009年，XX省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号）》，市政府也出台了《XX市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知（XX府办【2009】95号）》，为XX城区“三旧”改造提供了良好的政策环境。

2010年11月，XX市政府出具了《关于印发XX市城区"三旧"改造工作若干意见的通知》，要求加快推进城区“三旧”改造工作，并结合实际提出了组织机构、改造模式、改造主体、运作方式和土地处置方法等意见。

（2）地利——地处市过境公路两侧，市场改造时机的成熟

XX的城市建设在早期主要是以拉开城市框架为主。

2006年之后，XX市房地产价格快速上升，市区土地经济价值逐步得到体现，城中厂改造迎来良好的市场机会。

对于XXXX路XX磁材厂“三旧”地块而言，位于环市路两侧，潜在的土地经济价值较高，改造具有良好的市场机会。

5、XX市中心城区“三旧”改造专项规划

根据省委省政府作出的“加快城乡建设，推进城市化进程”的重大决策部署以及城市化发展目标、方针和政策措施，XX市全面加快了城乡建设步伐，围绕建设“XX富庶文明大西关”和“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”的目标，并采取了一系列行之有效的措施，努力完善城镇功能，改善城乡环境，提高人民生活质量。

近年来，XX市采取节约集约用地的重要举措，以城中旧厂房改造作为重要抓手，努力拓展城市建设空间，提升城市功能，建设宜居城市，推进”三旧”改造工作。

XX市中心城区三旧用地规模：

中心城区“三旧”总用地共约883.5公顷（13252.5亩），其中旧城镇用地约111公顷（1665亩），旧厂房用地面积约339.5公顷（5092.5亩）旧村庄用地面积约433公顷（6495亩）。

在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。

目前，XX市“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造正在全市范围内逐步铺开，XX建安公司旧厂房改造、罗定市的阳光美域、郁南县的新永光大酒店等一批项目正在抓紧推进，一个又一个曾经垃圾成堆，污水横流的典型“脏、乱、差”地方华丽变身为干净整洁的小区，城市品位进一步提升。

根据《XX市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）》的会议指出，国家有关部委和省专门出台以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造政策和措施，对于我们解决历史遗留问题、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、推动宜居城市建设和城乡统筹发展、提升经济发展水平十分有利，机会难得。

会议提出，有关部门要吃透政策，抢抓机遇，在2012年底前，集中力量启动一批“三旧”改造项目，推动“三旧”改造工作全面铺开，到2014年底，完成“三旧”改造总面积431.1公顷，重点项目40个，进一步优化我市城市空间和功能分区。

二、项目建设的必要性

1、项目建设是促使节约集约城市土地

我国人多地少、耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地矛盾十分突出。

切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走一条建设占地少、利用率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。

项目建设是为了促进经济发展方式转变，优化人居生活环境，完善城市功能和建设用地结构布局而进行的城市旧村改造，促进节约集约城市土地建设。

2、项目建设是盘活土地资源、利用区位优势促进集体经济再发展

本项目拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。

该项目的建设，依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积城郊土地，对大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值具有重大意义。

同时土地价值的迅速提升，市场发展动力充足，给集体经济发展带来良好机遇。

3、项目建设是提升城市形象的需要、促进城市经济效益

XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目位于324国道旁，是XX市中心城区东扩的主要地段，是XX城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。

该地块上的建筑物是我司属下XX磁材厂厂房及办公用地，XX磁材厂产品因市场原因早已停产，目前厂房空置，直接影响市容市貌及城市景观和宜居环境，阻碍城市发展。

本项目通过拆迁改造，根据发展规划、重新科学合理构建，使整个地块面焕然一新，融入新城区的风格之中，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使XX城区走上可持续发展的道路。

在城市加快结构整合、功能提升的过程中，XX所拥有的区位优越的土地资源成为城市宝贵的财富，从而促使XX通过用地功能和布局调整达到充分利用土地价值，创造更高城市经济效益的目的。

因此，该项目建设必要性明显。

第三章房地产发展环境及项目市场调查分析与预测

一、房地产宏观调控政策

2009年国内房地产市场在拉动内需克服金融危机，和实现国内GDP增长保八目标的总体背景下，得益于2009年中央四万亿投资拉动和全年9059亿元天量信贷所形成的宽松货币政策，以及一系列有利于房地产投资政策的共同作用下，2009年我国房地产行业出现了一次井喷式的高速发展，已经积累了一定的泡沫风险。

据国家统计局公布的相关调查后发现，20l0年1月份，全国70个大中城市房价同比大幅上涨，同比涨幅创下2008年5月份以来的21个月新高，远远超过了同期国内GDP的增福。

面对高房价，2010年1-9月间，政府先后19次出台政策，抑制高房价和房价过快增长。

从2010年1月7日“国十一条”房地产调控开始，国家从没有放松过政策：

2010年1月10日国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展；

2010年1月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点；

2010年2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者，规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途；

20l0年3月10日，国土部发通知：

1）加快住房建设用地供应计划编制；2）促进住房建设用地有效供应；3）切实加强房地产用地监管；4）建立健全信息公开制度；5）开展房地产用地突出问题专项检查；

2010年3月18日，国资委要求78家非地产业的央企15天出退出方案，要求这些国企在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务；

2010年4月11日，中国银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度；

20l0年4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨；

2010年4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款．首付款比例不得低于30％；

2010年4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可开发商不得收取定金；

2010年4月21日，银监会银行业监管部解读二套房以住房套数界定不再以贷款为准，以家庭为单位；

2010年5月2日，央行年内第三次上调存款准备金率O．5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调；

2010年5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款；

2010年5月22日，广州、重庆出台新政，加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，坚决抑制不合理住房需求；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量；

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定；

2010年6月12日，住建部等七部门发文加快发展公租房等等；

2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部再次发文，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

在经过号称房地产“史上最严厉调控年”的2011年已临近尾声，结合各地情况来看，“部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现”是当下大中城市房地产市场的真实写照。

另一方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的支撑，楼市调控目标远未实现。

除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的粗放的GDP增长方式，促进产业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新税源。

从政府高层释放的信号来看，2012年，政府在推进楼市调控方面预计有以下动作；

一是，以限购为代表的楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调，避免误伤刚需和改善性需求；

二是，允许地方政府自行发债。

此举一方面能减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面使政府财政资金的使用公开化、透明化；

三是，征收房产税，增加住房的持有成本，弱化住房的投资属性，以进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。

2012年，地方政府正处于换届之时，面对中央的压力，地方政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控，未来一段时间，至少年内，他们仍可能会执行中央部署的房地产调控政策，跟中央步调保持一致。

面对政策较长时间内的不可逆转，2012年楼市将依然严峻。

不过，相对于今年下半年，2012年的房地产市场也有利好的信号。

首先，政策呈现“外松内紧”的趋势，持续的楼市调控下，地方政府的土地财政持续萎缩，前11月，土地财政的降幅高达30%，“十二五”地方的投资需求较高，再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大，预计部分地方政府在政策执行上会有所放松；

第二，2012年下半年，土地市场或将存在机遇，在政策趋紧的情况下，持续到明年上半年，预计土地市场都将冷清，为了增加财政收入，预计2012年，地方政府或将加大土地供应量，以刺激房企的拿地热情；

第三，货币政策释放松动信号，2012年通货膨胀较2011年有所好转，年底中央经济会议确定改“反通胀”的经济目标为“保增长”，为了保持经济的增长态势，货币政策或将在2012年持续放松，至6月18日，央行已经二次下调存款准备金率，二次降低存贷款利息，同时各地提高住房公积金比例。

预计到明年三月份，或将迎来房地产市场的一个小阳春，刚需或将入市，带动成交量回暖，三、四线城市的房地产业将迎来相当大的发展空间。

同时在第一轮城市化后，今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市，掀起我国第二轮城市化，目前这些城市的城市化率在40%-70%期间，进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。

城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多的是迎来了城市的功能升级。

在这种城市功能的升级过程中，建筑综合体起到了核心作用。

再者XX市“三旧”改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。

因此，XX市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。

新国五条实施：

2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。

“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容：

（一）完善稳定房价工作责任制。

各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。

建立健全稳定房价工作的考核问责制度；

（二）坚决抑制投机投资性购房。

严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

严格实施差别化住房信贷政策。

扩大个人住房房产税改革试点范围；

（三）增加普通商品住房及用地供应。

2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应；

（四）加快保障性安居工程规划建设。

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。

配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。

完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。

2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围；

（五）加强市场监管。

加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。

推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

二、XX市“三旧”改造产业发展政策

为促进节约集约用地，推动全市产业结构调整和转型升级，加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和XX省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（XX〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（XX〔2009〕122号）等政策法规的规定，XX市人民政府于2009年12月8日制定并颁布实施了《XX市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法》。

◇实施原则

该办法指出，实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导，市场运作，明晰产权，保障权益，统筹规划，有序推进，节约集约，提高效率，尊重历史，客观公正”的原则。

◇制定实施计划

该办法要求各县（市、区）人民政府和有条件的镇（街），应组织城乡规划、建设、国土资源等部门，结合经济社会发展实际和产业发展需求，根据土地利用总体规划、城乡规划，编制“三旧”改造规划及年度实施计划。

“三旧”改造规划逐级上报市人民政府批准实施，年度实施计划由县（市、区）人民政府批准后实施。

◇“三旧”改造范围

该办法还明确了“三旧”改造的范围：

（一）城市市区“退二进三”产业用地；

（二）城乡规划确定不作为工业用途的厂房（厂区）用地；

（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；

（六）列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

◇实施方式

（一）市、县（市、区）人民政府为了城市基础设施和公共设