万达广场项目投资分析报告.docx

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万达广场项目投资分析报告

万达广场项目投资可行性分析报告

年级专业：

10财务管理

小组成员：

于平

施喆

李欣

崔焯羽

陈嫣雨

河海大学商学院

2013.11

一、项目背景分析-2-

1、项目概括-2-

2、项目的主要技术经济指标-2-

3、项目方案-3-

二、项目投资估算与资金筹措-4-

1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表-4-

2、项目投资计划与资金筹措表-5-

三、项目借款还本付息分析-5-

四、项目销售与租赁收入测算-6-

六、项目财务评价-8-

1、本项目财务分析的假设前提-8-

3、现金流量表与动态盈利能力分析-10-

4、项目资金来源与运用表-12-

七、项目盈亏平衡分析-13-

1、销售部分盈亏平衡分析-13-

2、租赁部分盈亏平衡分析-13-

八、项目财务评价结论-13-

一、项目背景分析

1、项目概括

银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。

通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。

2、项目的主要技术经济指标

（1）总用地面积：

70143㎡

（2）总建筑面积：

288000㎡

（3）建筑密度：

49.75％

（4）容积率：

3.80

（5）地下建筑面积：

11743m2

（6）地上建筑面积：

161197m2

（7）西塔楼建筑面积：

71771m2

（8）东塔楼建筑面积：

101169m2

（9）已完成工程部分：

地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构

3、项目方案

根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。

主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。

通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城

4、项目功能面积分布

表1（主力楼）功能面积分布表

楼层

使用功能

每层面积（平方米）

总面积（平方米）

负二层

管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等

4464

4464

夹层

170

170

负一层

商场

3013

3013

1层

大堂、商场等

26480

26480

2层

商场

15410

15410

3层

商场

1541

1541

4层

酒楼、餐厅

2505

2505

5层

技术层

1774

1774

6～16层

写字楼

1541

16951

17层

避难层

1541

1541

18层

设备层

1541

1541

19～25层

写字楼

1541

16951

表2（公寓楼）功能面积分布表

楼层

使用功能

每层面积（平方米）

总面积（平方米）

负二层

地下车库

2048

2048

负一层

地下室

2048

2048

小计

4096

1~19层

精装公寓等

2048

45.752

二、项目投资估算与资金筹措

1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

（1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。

（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。

（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：

土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。

元人民币。

表3项目总投资估算表

项目

主力楼成本

主力楼单价

公寓楼成本

公寓楼单价

合计

1、开发成本（静态）

8975

8365

1.1土地购置费

2891

2891

1.2前期工程费

1.3工程建设费

5449

4962

1.4开发期间税费

635

512

2、开发费用

1033

1390

204341962

2.1管理费

163

149

2.2其他费用

5058450

50

3588550

50

8647000

2.3不可预见费

163

149

2.4财务费用

657

657

2.5销售费用

0

0

385

3、总计

10008

9755

1712706134

2、项目投资计划与资金筹措表

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。

考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。

项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。

表4项目投资计划与资金筹措表

序号

项目

合计

建设经营期

10年3月

10年6月

10年10

1

投资总额

121271

2425

24254

33956

1.1

建设投资

121271

2425

24254

33956

2

资金筹措

121271

2425

24254

33956

2.1

自有资金

9720

2425

582

696

2.2

借款资金

45500

0

6000

4500

2.3

销售收入再投资

66051

0

17672

28760

3

资金缺口（2.1+2.2）

55200

2425

6582

5196

三、项目借款还本付息分析

根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4.55亿元用于投资。

银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本付息，2020年还清。

根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，10年以上的贷款年利率为5.76％。

目前银川7。

表5借款还本付息表（单位：

元）

项目

合计

建设经营期

2010

2011

年初借款累计

本年借款

本年应计利息

6858275

年底还本付息

年末借款累计

0

四、项目销售与租赁收入测算

本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。

主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。

每年各项收入预测详见表6、表7所示。

表6主力楼写字楼销售收入测算表

2010

售价

13000

销售率

30%

销售面积

17428

销售收入（万元）

22656

2011

售价

14000

销售率

75%

销售面积

26142

销售收入（万元）

36598

2012

售价

13500

销售率

100%

销售面积

14523

销售收入（万元）

19606

合计（万元）

78861

表7主力楼商场租赁收入测算

年份

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

商场（-1至地面四层）

平均月租金（元）

460

480

450

430

410

450

450

出租率

96%

92%

90%

88%

87%

85%

85%

租赁费用（万元）

38

40

38

36

34

38

38

租金收入（万元）

7210

7208

6610

6175

5821

6241

6241

年份

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

商场（-1至地面四层）

平均月租金（元）

496.125

496.125

496.125

496.125

496.125

496.125

496.125

出租率

85%

85%

85%

85%

85%

85%

85%

租赁费用（万元）

41

41

41

41

41

41

41

租金收入（万元）

6881

6881

6881

6881

6881

6881

6881

五、项目销售与租赁税金及附加测算

本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。

表8销售税金及附加一览表

序号

项目

计算依据

建设经营期

合计

2010

2011

2012

2013

1

销售收入

22656

36598

19606

78860

2

销售税金及附加

1391

2247

1204

4842

2.1

营业税

（1）*5％

1133

1830

980

3943

2.2

城市维护建设税

（2.1）*7％

79

128

69

276

2.3

教育费附加

（2.1）*3％

34

55

29

118

2.4

防洪工程维护费

（1）*0.09％

20

33

18

71

2.5

交易印花税

（1）*0.05％

11

18

10

39

2.6

交易管理费

（1）*0.5％

113

183

98

394

3

土地增值税

（1）*1％

227

366

196

789

表9租赁税金及附加估算一览表

序号

项目

计算依据

合计

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

1

租赁收入

685530

28776

29269

27229

24208

22222

23482

23482

2

租赁税金及附加

120927

5076

5163

4803

4270

3920

4142

4142

2.1

营业税

（1）*5％

34276

1439

1463

1361

1210

1111

1174

1174

2.2

城市维护建设税

（2.1）*7％

2399

101

102

95

85

78

82

82

2.3

教育费附加

（2.1）*3％

1028

43

44

41

36

33

35

35

2.4

防洪工程维护费

（1）*0.09％

617

26

26

25

22

20

21

21

2.5

交易印花税

（1）*0.05％

343

14

15

14

12

11

12

12

2.6

房产税

（1）*12％

82264

3453

3512

3267

2905

2667

2818

2818

六、项目财务评价

1、本项目财务分析的假设前提

本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。

（1）价格水平的假定

本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。

（2）租金升幅的假定

在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。

本租金基本可视为净租金标准。

（3）税费的规定

本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。

（4）出租物业的折旧

本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。

折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。

（5）出租物业的期末转售价值

本项目不考虑出租物业的期末转售价值。

（6）期望收益率（基准收益率）的确定

设定为7％。

2、损益表与项目静态盈利能力分析

表10项目损益表

序号

项目名称

计算依据

合计

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

1

收入

764391

28776

29269

27229

24208

22222

23482

23482

1.1

销售收入

78860

1.2

租赁收入

685530

28776

29269

27229

24208

22222

23482

23482

2

总成本费用

171271

4748

4748

4748

4748

4748

4748

4748

2.1

由于销售写字楼总成本分摊

38339

2.2

用于租赁物业折旧

132932

4748

4748

4748

4748

4748

4748

4748

3

税金

125770

5076

5163

4803

4270

3920

4142

4142

3.1

销售税金及附加

4842

3.2

租赁税金及附加

120927

5076

5163

4803

4270

3920

4142

4142

4

土地增值税

789

5

利润总额

（1）-

（2）-（3）-（4）

466561

18952

19358

17678

15190

13554

14592

14592

6

所得税

（5）*33%

153965

6254

6388

5834

5013

4473

4815

4815

7

税后利润

（5）-（6）

312596

12698

12970

11844

10177

9081

9776

9776

分析：

项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。

3、现金流量表与动态盈利能力分析

（1）全部投资现金流量表

本项目全部投资现金流量表如表11所示。

表11全部投资现金流量表

序号

项目名称

合计

建设经营期

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

1

现金流入

764396

28776

29269

27229

24208

22222

23482

23482

1.1

销售收入

78860

1.2

租赁收入

685536

28776

29269

27229

24208

22222

23482

23482

2

现金流出

50000

11330

11551

10637

9283

8393

8958

8958

2.1

建设投资

171270

50000

2.2

销售

5631

2.2.1

销售税金及附加

4842

2.2.2

土地增值税

789

2.3

租赁税金及附加

70710

5076

5163

4803

4270

3920

4142

4142

2.4

所得税

153963

6254

6388

5834

5013

4473

4815

4815

3

净现金流量

-5000

17446

17718

16592

14925

13829

14524

14524

4

累计净现金流量

-5000

19305

37023

53615

68540

82369

96894

111418

根据评价指标显示：

①本项目投资回收期为7.89年

②本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元

③全部投资内部收益率为21.27％

由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。

（2）自有资金投资现金流量表

本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。

表12自有资金现金流量表

序号

项目名称

合计

建设经营期

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

1

现金流入

764396

28776

29269

27229

24208

22222

23482

23482

1.1

销售收入

78860

1.2

租赁收入

685536

28776

29269

27229

24208

22222

23482

23482

2

现金流出

463843

22840

11551

10637

9283

8393

8958

8958

2.1

自有资金

59720

2.2

预售收入再投入

2.3

贷款还本付息

57550

11510

2.4

销售税金及附加

4842

2.5

租赁税金及附加

120929

5076

5163

4803

4270

3920

4142

4142

2.6

土地增值税

789

2.7

所得税

153963

6254

6388

5834

5013

4473

4815

4815

3

净现金流量

5936

17718

16592

14925

13829

14524

14524

4

累计净现金流量

-37746

-20028

-3436

11489

25318

39843

54367

根据评价指标显示：

①本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元

②自有资金投资内部收益率为21.27％

由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。

4、项目资金来源与运用表

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。

本项目的资金来源与运用详见表13所示。

表13资金来源与运用表

序号

项目名称

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

1

资金来源

28776

29269

27229

24208

22222

23482

23482

1.1

销售收入

1.2

租赁收入

28776

29269

27229

24208

22222

23482

23482

1.3

自有资金

1.4

银行贷款

2

资金运用

22840

11551

10637

9283

8393

8958

8958

2.1

建设投资

2.2

借款还本付息

11510

2.3

销售税金及附加

2.4

租赁税金及附加

5076

5163

4803

4270

3920

4142

4142

2.5

土地增值税

2.6

所得税

6254

6388

5834

5013

4473

4815

4815

3

盈余资金

5936

17718

16592

14925

13829

14524

14524

4

累计盈余资金

21975

39693

56285

71210

85039

99564

114088

由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求

七、项目盈亏平衡分析

1、销售部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52.35％时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。

一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，项目风险较低。

本项目盈亏平衡点的销售率为52.35％，可见其风险程度较低。

2、租赁部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为23.54％时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。

一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。

本项目盈亏平衡点的出租率为23.54％，可见其风险程度较低。

八、项目财务评价结论

通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7％；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。

因此，本方案在财务上可行。