郑州星级宾馆可行性报告怎么写.docx
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郑州星级宾馆可行性报告怎么写
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撰稿单位:
郑州经略智成企业管理咨询有限公司
撰稿时间:
2013年9月2日
第一章摘要
星级宾馆近年来发展速度较快,这从一方面表明星级宾馆行业未来发展前景较好,另一方面也说明这是消费市场所需,
第二章行业调查分析
2007年底,中国星级宾馆14326家,其中白金五星3家,五星361家,四星1631家,三星5534家,二星6158家。
星级宾馆直接从业人员超过160万人。
全国共有宾馆及旅游住宿单位超过30万个,从业人员超过500万人。
2007年底,全国星级宾馆已经超过14000家,是1978年全国宾馆总数的100倍;2006年全国星级宾馆实现利润33亿元人民币,与上年同比增长了两倍多;全国已经拥有绿色旅游宾馆2000多家;有41家国际宾馆管理集团、67个宾馆品牌进入中国市场,管理了516家宾馆,目前世界排名前10位的国际宾馆管理集团均已进入中国市场。
预测到2015年全国将新增各类住宿设施约20万家,其中星级宾馆约1万家,五星级宾馆将超过500家;预计“十一五”期间我国旅游宾馆投资将达3400亿元。
中国宾馆业未来发展将呈现六个特点:
一是宾馆发展前景广阔。
随着旅游业发展,对休闲度假宾馆的需求也将有成倍的增长。
二是宾馆竞争更加激烈。
大量国际、国内资本流向宾馆业,预计“十一五”期间,我国旅游宾馆投资将达3400亿元。
集团之间的较量、“软实力”的竞争将更加突出。
三是宾馆集团的收购、兼并、重组进一步加速。
尤其是跨地区甚至跨国的收购、兼并和重组。
四是宾馆发展对软件建设的要求越来越高。
以人为本,提高人性化、精细化服务的水平,满足消费者的个性化需求,将对每一家宾馆构成挑战。
五是对环境保护更加重视,绿色理念更加深入。
旅游宾馆将全面承担社会责任,更加重视环境保护,减少污染排放,降低能源消耗,提高能源使用效率。
六是科技应用更加普遍,智能化水平进一步提升。
随着世界科学技术的发展和进步,旅游宾馆将会更多地应用新技术、新材料、新设备,不断提高智能化、现代化水平。
2007年底前开工全国待评、在建、待建四、五星级宾馆1107家,其中相当于五星级的554家,是目前全国五星级宾馆总量的1.9倍。
中国606家的新增星级宾馆项目中有三分之二在2008年和2009年开业,预计2008年开业的约有331家,2009年开业的有107家。
2008年7月7日,国家旅游局在云南省旅游产业发展大会上透露,目前旅游业已成为各类资本高度关注的投资领域,每年进入旅游行业的新增资金约1500亿元,且年均资金增长率超过20%;国家旅游局每个月都要批准几家五星级宾馆,广东东莞一个地级市就有30多家五星级宾馆;天津市仅2008至2010年预计开工的项目就达到45个,投资总额预计达到838亿元。
国际高端旅游产品开始进入中国市场,大型邮轮纷纷在我国沿海港口停靠,旅游房车、游艇等也在国内得到发展。
旅游咨询、旅游集散中心等旅游公共服务也得到显著增强,配套服务更趋完善。
第三章星级宾馆市场态势分析
从市场态势来说,现在一个大发展的态势开始了,涉及到几个因素,包括房地产业的联动,民营资本的进入,国际品牌的下沉,很多国际管理公司包括顶级的管理公司都在下沉,有点饥不择食、慌不择路的感觉,迅速从一线城市、二线城市现在已经到三线城市。
另外是比较好的三个因素,就是市场分工形成,集团优势突出,核心竞争体现。
同时还有一系列的变化因素,一是旅游市场的变化,不均衡开始突出显现。
二是房地产变化,直接决定了星级宾馆市场的变化。
不是以前高歌猛进的态势。
三是发展的变化,里面有一系列的隐忧,我们需要有相应的对应。
最终判断就是三个持续:
一是供过于求的格局长期持续。
这还不仅仅是星级宾馆市场自身,而是我们外面一个庞大的后备军,只要市场好一点人家就进,而且人家进来非常容易。
二是求高求豪的状态仍然持续。
很简单,政府要面子,投资商也要面子,那要问一句,谁要里子?
三是市场恶性竞争长期持续。
这就意味者我们对此要有足够的认识,也需要采取相应措施。
第四章星级宾馆发展策略分析
一是科学制订行业发展规划和布局规划。
制订区域特色明显、空间布局平衡、等级结构合理、符合市场需求的星级宾馆行业发展和建设规划,有序引导该行业科学发展。
二是提供公平市场环境。
建议各级行业主管部门对涉及星级宾馆发展的重大事项,如行业发展规划、政府定点接待星级宾馆的确定,本着公开透明的原则,鼓励社会参与,合理设置门槛标准,公开审核流程,宽进入、严监管,为整个行业提供更加公平的市场环境。
三是加强行业协会建设。
成立在旅游协会领导下的星级宾馆行业协会,负责制订本行业发展工作规则,开展行业协调、行业自律、行业维权等工作,及时向政府有关部门反映行业发展中的问题和建议,向业内提供经营管理的经验和教训。
积极开展联合营销,扩大知名度,提升美誉度,做大整个行业的蛋糕,使全行业得到健康有序的发展。
四是推进特色化和多样化发展。
政府要通过主管部门和行业协会,引导和鼓励不同档次星级宾馆突出特色,实行差异化经营,加强对中低星级宾馆的支持,避免盲目追求高星级、高档品牌。
星级宾馆投资者要根据区域经济社会发展和市场需要,科学确定星级宾馆的市场定位、经营特色,形成个体星级宾馆的特色化发展和整个行业的多样性发展的良好局面。
五是加强内部管理,提高服务水平。
星级宾馆要根据自身特色和市场需求,加快推进扁平化管理和业务流程再造,去除不必要和不盈利的组织结构和产品内容。
要提高人力资源管理水平,加强对管理人员、一线员工的专业培训,特别是多技能培训,使每个员工至少掌握两个以上岗位的技能。
加强对星级宾馆安全、卫生、硬件设施和服务规范的监管,保证服务水平和服务质量。
第五章星级宾馆产业趋势
一、星级宾馆的集团化进程在逐渐加强,国际集团更是大举进入中国市场。
近几年来,中国星级宾馆开始注意集团化问题。
截止到2002年底,中国共有110余家星级宾馆管理公司,管理星级宾馆700余家,星级宾馆集团化程度达7.2%。
在中国星级宾馆集团20强中,国际著名星级宾馆集团入选12家,中国星级宾馆集团入选8家。
令人可喜的是,中国入选的8家星级宾馆管理公司经营规模均已达到国际宾馆集团300强的标准,反映出中国宾馆集团化进程有了实质性的发展。
但中国星级宾馆集团化的状态和国际星级宾馆集团相比,仍有很大差距。
据2000年的资料,名列中国第一位,名列全球第57位的上海锦江星级宾馆集团仅拥有星级宾馆50家,仅为圣达特集团的0.77%。
客房13598间,仅为圣达特集团的2.5%。
排行第十位的美国凯悦集团(HyattHotels/HyattIntemational,USA)拥有星级宾馆201家,拥有客房86711间。
总的来说,目前中国的星级宾馆集团未形成大的联合监队:
未形成规模化、一体化的集约经营;星级宾馆集团成本高,机构臃肿,层次多,效率低;知名度不高,集团优势不明显。
从发展态势来看,中国的星级宾馆集团在短时期内很难与国外大型星级宾馆集团形成有力的竞争,因而,中国星级宾馆集团的发展将制约着中国星级宾馆在国际市场的地位。
二、星级宾馆行业的发展水平与人力资源开发程度的相关性越来越强。
中国星级宾馆行业刚开始形成时,因星级宾馆比较少,在需求增长的情况下,竞争重心是数量。
所以,中国星级宾馆初期的发展水平与星级宾馆设施的数量规模有关。
在星级宾馆的数量规模增大、设施档次提高、竞争激烈的情况下,行业的数量竞争转向质量竞争,行业的发展水平就和人力资源的开发水平密切相关了。
因为质量竞争主要是服务竞争,服务竞争的核心是人员素质的竞争。
星级宾馆人员的敬业精神、技术水平、职业心理素质、高级管理人才和技术人才的组合效应,以及形成一支训练有素的人才队伍等,都影响星级宾馆的竞争力。
中国内资星级宾馆竞争力不强,关键因素不是技术问题,而是人员素质问题。
3、高档星级宾馆的经营管理水平将继续与国际接轨,努力发展具有国际水准的经济性星级宾馆将成为新的趋势。
就竞争领域来看,在高档星级宾馆领域,外资星级宾馆将继续保持优势,内资星级宾馆大多集中在中低档领域。
而在中低档领域,外资星级宾馆还未采取行动。
具有国际水准的经济性星级宾馆将成为未来竞争和建设的重点。
经济型星级宾馆是外国星级宾馆集团的关注点。
预测,到2020年,入境过夜旅游者为9500—13900万人次,年平均增长率为5.7%—7.75%。
国际旅游组织进行前景预测,认为到2020年,全球将有16亿国际游客,中国将有1.3亿游客入境,成为世界上第一大入境国。
就这个趋势,外国星级宾馆集团看准了中国的经济性星级宾馆是个有潜力的增长点。
随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高,国内旅游迅速发展,国内客人已经成为星级宾馆不可忽视的客源。
未来需求趋势是装修朴素、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型星级宾馆将成为国内游客所看重的星级宾馆类型。
在质量、服务上,高档星级宾馆基本满足需求,而中低档星级宾馆数量虽然很多,但和国际标准相差很远。
这种态势,和国际、国内的经济性客源的增长趋势不相吻合。
中国拥有24万多个大中小星级宾馆、宾馆、招待所等住宿设施,其中1万左右是星级宾馆,占4%。
有23万多家、96%以上的住宿设施未进入星级评定范围。
这里,多数是中、小星级宾馆。
所以,改造现存的中、小星级宾馆,使其符合国际标准,这是将来星级宾馆行业建设上的重点。
四、国有星级宾馆脱离原投资部门,转制问题增多,防范风险的工作越来越重要。
入世后,国际星级宾馆更容易地进入中国星级宾馆市场,中国星级宾馆行业竞争加剧。
由于体制原因和改革动力不足,国有星级宾馆处于劣势地位,而且越来越被动。
国有星级宾馆面临着竞争、改组、兼并、破产的压力。
国有星级宾馆在压力面前不得不改革,在改革中就有可能被改组、出售或破产。
随着改革的深入,党、政,军、警及商业银行与自己投资持有的星级宾馆脱钩,不再经营星级宾馆投资业务。
由于所有者的转换和由此引起的体制、位置的变化。
会引起星级宾馆人心浮动,经营失衡、管理失调,以至于业绩失败。
星级宾馆的兼并、破产,会导致大量职工下岗等社会震荡。
对此,防范国有星级宾馆转制过程中出现的社会风险将越来越重要。
第六章星级宾馆行业现状
第一节行业介绍
一、星级宾馆行业的描述及定义
二、星级宾馆行业特点及主要问题
第二节国家产业政策及行业运行环境
第三节星级宾馆产品所处产业生命周期
一、星级宾馆产品发展周期展示
二、星级宾馆产品所处生命周期位置
第四节星级宾馆产品产业链现状及分析
第五节星级宾馆行业市场竞争分析
第七章星级宾馆重点企业与品牌分析
第一节企业分析
一、企业简介
二、组织架构及销售系统
三、产销量统计
四、公司主要财务指标分析
五、产品线构成以及各产品市场定位
六、渠道策略
七、近期发展规划
第二节强势品牌调研
一、品牌描述
二、品牌定位
三、品牌影响力
四、品牌价值评估
第八章星级宾馆行业上下游市场调研
第一节星级宾馆原材料市场分析
一、星级宾馆上游原材料构成
二、星级宾馆上游原材料最新市场动态
三、国内产销量
四、原材料价格走势
五、主要供应企业供应量
六、产业政策
第二节消费市场
一、星级宾馆产品消费市场构成势
二、星级宾馆产品消费市场结构变化趋势
三、星级宾馆产品下游市场相关政策
四、主要消费群体消费量
第三节潜在市场
一、星级宾馆产品的现有潜在用户分析
二、星级宾馆产品的潜在用户挖掘
第四节产业链运行分析
一、星级宾馆产品产业环境分析
二、上下游关联度分析
第五节星级宾馆产品产业发展前景预测
一、技术
二、消费者对于产品特性要求新变化或趋势
三、整体市场前景预测
第九章星级宾馆项目投资估算
一、星级宾馆项目投资估算依据
二、星级宾馆项目建设投资估算
1.星级宾馆项目建筑工程费
2.星级宾馆项目设备及工器具购置费
3.星级宾馆项目安装工程费
4.星级宾馆项目工程建设其他费用
5.星级宾馆项目基本预备费
6.星级宾馆项目涨价预备费
7.星级宾馆项目建设期利息
三、星级宾馆项目流动资金估算
四、星级宾馆项目投资估算表
1.星级宾馆项目投入总资金估算汇总表
2.星级宾馆项目单项工程投资估算表
3.星级宾馆项目分年投资计划表
4.星级宾馆项目流动资金估算表
第十章星级宾馆项目组织机构与人力资源配置
一、星级宾馆项目组织机构
1.星级宾馆项目法人组建方案
2.星级宾馆项目管理机构组织方案和体系图
3.星级宾馆项目机构适应性分析
二、星级宾馆项目人力资源配置
1.生产作业班次
2.劳动定员数量及技能素质要求
3.职工工资福利
4.劳动生产率水平分析
5.员工来源及招聘方案
6.员工培训计划
第十一章星级宾馆项目融资方案
一、星级宾馆项目资本金筹措
二、星级宾馆项目债务资金筹措
三、星级宾馆项目融资方案分析
第十二章星级宾馆项目财务评价
一、星级宾馆项目财务评价基础数据与参数选取
1.财务价格
2.计算期与生产负荷
3.财务基准收益率设定
4.其他计算参数
二、星级宾馆项目销售收入估算(编制销售收入估算表)
三、星级宾馆项目成本费用估算(编制总成本费用估算表和分项成本估算表)
四、星级宾馆项目财务评价报表
1.星级宾馆项目财务现金流量表
2.星级宾馆项目损益和利润分配表
3.星级宾馆项目资金来源与运用表
4.星级宾馆项目借款偿还计划表
五、星级宾馆项目财务评价指标
1.星级宾馆项目盈利能力分析
(1)项目财务内部收益率
(2)资本金收益率
(3)投资各方收益率
(4)财务净现值
(5)投资回收期
(6)投资利润率
2.星级宾馆项目偿债能力分析(借款偿还期或利息备付率和偿债备付率)
六、星级宾馆项目不确定性分析
1.星级宾馆项目敏感性分析(编制敏感性分析表,绘制敏感性分析图)
2.星级宾馆项目盈亏平衡分析(绘制盈亏平衡分析图)
七、星级宾馆项目财务评价结论
第十三章星级宾馆项目环境影响评价
一、场址环境条件
二、项目建设和生产对环境的影响
1.星级宾馆项目建设对环境的影响
2.星级宾馆项目生产过程产生的污染物对环境的影响
三、环境保护措施方案
四、环境保护投资
五、环境影响评价
第十四章星级宾馆项目劳动安全卫生与消防
一、危害因素和危害程度
1.有毒有害物品的危害
2.危险性作业的危害
二、安全措施方案
1.采用安全生产和无危害的工艺和设备
2.对危害部位和危险作业的保护措施
3.危险场所的防护措施
4.职业病防护和卫生保健措施
三、消防设施
1.火灾隐患分析
2.防火等级
3.消防设施
第十五章主要结论及策略建议
第一节主要结论及观点
第二节策略建议
一、产品策略
二、渠道策略
三、价格策略
四、开发潜在市场的建议
五、市场竞争策略建议
主要图表:
图表:
各国星级宾馆生产的特点
图表:
当前国内星级宾馆市场主要产品结构
图表:
相关产品占市场的总体份额
图表:
星级宾馆企业采取各竞争策略所占比例
图表:
中国星级宾馆产量和销售额发展趋势图
图表:
中国星级宾馆行业市场规模及增速
图表:
中国星级宾馆行业市场规模及增速预测
……
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