小高层房地产项目可研.docx
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小高层房地产项目可研
小高层房地产项目可研
第一部分项目总论
一、项目建设大体的概况
二、项目可行性研究结论
第二部分项目背景和进展概况
一、提出项目建设背景
二、投资的必要性
第三部分项目市场投资环境和市场研究
一、本市都市概况
二、本市都市进展规划
三、本市房地产市场综述
四、本市小高层住宅市场分析〔竟争性楼盘分析〕
五、本市房地产市场分类分析
六、本市各区域房地产市场分析
第四部分项目选址及建设条件
一、项目选址
二、项目建设条件
第五部分项目地块环境经济评判与分析
一、项目地块解析
二、项目地块HTP层次分析方法(中国与外国理论与实践结晶)
第六部分项目地块SWOT分析与应用
一、项目的SWOT矩阵分析
二、项目SWOT策略应用
三、项目地块分析总评
第七部分项目定位及项目评估
一、项目定位
〔一〕项目整体定位
〔二〕项目功能定位
〔三〕项目形象定位
〔四〕项目档次定位
二、项目目标客户定位
〔一〕目标客户类型
〔二〕目标客户心态分析
第七部分户型进行评判与选择(房产价值工程原理----ValueEngineering)
一、项目评判工程原理及程序过程
二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序
三、项目市场调研分析与评论
四、项目方案评判及比较分析
五、项目方案评判及改进分析
六、项目方案评判结论
第八部分对项目的价格定位
一、均价的确定
二、单价的确定
第九部分项目的结论
第十部分开发企业的组织及结构
一、企业组织
〔一〕企业组织形式
〔二〕企业工作制度
第十一部分的建设工程规划与安排
一、本市本项目项目建设规划
〔一〕建设方案规划
二、建设方式及进度安排
〔一〕开发打算拟定的原那么
〔二〕建设方式
〔三〕进度安排
〔四〕项目周期设定
〔五〕分段周期设定
第十二部分投资估算及资金筹措打算
一、本项目项目总投资与成本费用估算〔投资估算〕
〔一〕开发成本估算
〔二〕开发费用估算
〔三〕总成本费用汇总及分摊表
二、项目资金筹措
〔一〕项目投资组合方式
〔二〕资金动作方式
三、资金筹措、投资使用打算与借款利息
〔一〕资金筹措与投资使用打算
〔二〕贷款本金的偿还及利息支付
第十三部分销售及经营收入测算
一、住宅销售单价的确定
〔一〕依照本市〝本项目〞市场调研报告制定价格体系〔平均价格〕
〔二〕建议销售测算单价(运用最低估算标准)
〔三〕总销售收入的确定
第十四部分建设项目的财务评
一、税金运算
〔一〕住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算
二、损益表与静态盈利分析
〔一〕住宅与商铺、车位部分损益表
三、现金流量表与动态盈利分析
〔一〕住宅与商铺、车位全部投资现金流量表
四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析
第十五部分不确定性分析
一、盈亏平稳分析
〔一〕全部销售盈亏平稳点分析
〔二〕结论
二、敏锐性分析
三、决策树概率分析
四、风险规避和操纵措施
〔一〕风险类型及防范措施
〔二〕风险操纵
第十六部分国民经济评判
一、项目社会效益评判
〔一〕项目对社会进展的适应性
〔二〕目前对人和社会阻碍
二、项目环境效益评判
第十七部分银行贷款支撑条件
一、项目贷款综合评判指标
〔一〕本市本项目项目开发商的资信指标
〔二〕本市本项目项目贷款评估情形
〔三〕本市本项目项目贷款担保方式评判
二、项目贷款综合评判
三、项目贷款评判结果
〔一〕项目贷款的概况
〔二〕项目贷款的评判过程
第十八部分可行性研究报告结论及建议
一、评估结论
二、结论的建议及说明
第十九部分可行性研究附报表
一、项目工程打算横道图
二、项目开发成本估算表
三、全部销售收入分期比例推测表
四、项目销售收入与经营税金及附加估算表
五、项目投资打算与资金筹措估算表
六、资金来源与运用表
七、损益及利润分配表
八、现金流量表〔全部投资〕
九、借款偿还期测算表
十、敏锐性分析表
第一部分项目总论
一、项目建设大体的概况
〔一〕开发建设项目前言
为满足本市都市居民的住房要求,创建新型、精品都市住宅小区,公司通过全面认确实市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,依照自前房地产市场现状与进展趋势,选择在本市域内投资建设精品住宅小区。
结合本市都市建设与改造的优待政策,这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。
〔二〕建设项目差不多概况
〔1〕项目名称:
〔2〕建设地点:
〔3〕建设单位:
〔4〕治理单位:
〔5〕企业性质:
〔6〕经营范畴:
房地产开发
〔7〕公司类别:
集团化企业;
〔8〕注册资金:
〔9〕资质等级:
〔10〕资信等级:
〔11〕法人代表:
〔12〕法定地址:
〔13〕联系方式:
〔14〕企业概况
〔15〕企业业绩
住宅项目〔100亩已竣工〕、精品旅行地产项目〔200亩热销中〕、休闲美食中心〔1300亩招商中〕、国际标准化尊贵高尔夫球场项目〔3000亩已投入使用〕、海景旅行度假村〔400亩已竣工〕等。
〔16〕企业可连续进展规划
出于对重大项目进行整体把控的需要,调整了企业的领导层和治理层,巩固传统行业,拓展房地产行业,并依照企业长期进展和可连续进展需要,对本公司的经营和进展做出以下战略性规划
〔17〕项目的差不多概况
本市本项目项目位于本市城东区,项目规划经本市规划国土局批准,用地功能为商住及配套设施。
〔三〕独立承担可行性研究工作单位及相关成员
项目的可行性研究工作由项目开发商:
本公司独立承担并享有最终说明权,项目编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件,由开发单位组成〝本市本项目项目〞可行性研究与评判工作委员会
〔四〕可行性研究报告编制依据
〔1〕国家计委、建设部«建设项目经济评判方法与参数(第二版)»;
〔2〕建设部«房地产开发项目经济评判方法»;
〔3〕中国国际工程咨询公司«关于印发经济评估方法的通知»及附件;
〔五〕可行性研究报告研究范畴
研究范畴要紧包括:
住宅市场分析及营销战略,建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评判,银行贷款评判等。
〔六〕项目建设规模与内容
表:
1-1-1【项目要紧技术经济指标】
内容
指标
内容
指标
建设地点
站前大道旁
规划总用地面积
5万㎡
实际用地面积
10万m2
总建筑面积
15万m2
建筑占地面积
17万㎡(
综合容积率
1.9
建筑密度
20%
绿地率
30%
住宅面积
15万m2
商业面积
10000m2
地下室面积
15020m2
居住总户数
10000户
〔七〕项目开发手续
〔1〕项目用地取得
〔2〕开发公司资质
〔3〕开发项目相关手续
〔4〕项目开发结论
二、项目可行性研究结论
〔一〕项目房地产市场推测
〔二〕项目工程技术方案及环境爱护
〔三〕项目建设进度
〔四〕投资估算和资金筹措
〔1〕投资估算
〔2〕资金筹措
〔五〕项目财务和经济评判
〔六〕项目销售模式与合作方式
〔七〕项目综合评判结论
项目综合评判结论:
本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益,本项目可行。
第二部分项目背景和进展概况
一、提出项目建设背景
〔一〕本市相关政策及城镇进展规划
近年来本市委、市人民政府给外商制造更为优越的投资环境,加快辖区经济进展,依据当地实际,制定了关于进一步扩大对外开放、加快非公有制经济进展、改善投资环境和体制机制的一系列优待政策,采取多种形式让外商放心投资、大胆经营。
〔二〕项目发起人和发起缘由
随着住房制度改革的全面推进,住宅的商品化、社会化程度不断提高,房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现;随着生活质量的不断提高,人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。
适应时代的进展,社会的要求
二、投资的必要性
〝品质决定价值,价值决定价格,随着本市人们生活水平的提高,对居住环境的提出越来越高的要求。
本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前进展。
第三部分市场投资环境和市场研究
一、本市都市概况
〔一〕本市差不多概况
位于省西部,流域西江水系的上游。
地处山区,与云南、贵州、越南接壤,是滇、黔、省〔区〕结合部交通枢纽和商品物资要紧集散地。
〔二〕本市经济概况
2005年上半年,全市生产总值完成100亿元,同比增长20%,总量排在第六位,增幅排在第一位。
其中,一产增长5.1%,二产增长28.1%,三产增长6.9%。
第二产业仍旧是拉动全市经济增长的要紧力量。
〔三〕本市都市建设概况
都市建设进行了总体的规划,目前已全面推进城镇化进程,启动了现代化的森林山水生态都市建设,都市基础设施和环境有了较大的变化。
加快中心都市建设,再造一个城。
努力创建全国优秀旅行都市、园林都市、生态都市、最正确人居都市。
〔四〕本市招商概况
截至2006年,全市共新签约市外合同项目299个,其中重点招商项目达30个,分别增长43.1%、26.54%、44.95%、84.91%和29.1%。
其中与外客商(含国外)签订投资项目200多个,总投资195.41亿元。
〔五〕本市基础设施概况
2006年是都市建设大投入、高效率、大变化、大进展的一年,完成公路的改造,建设大桥至大桥间的都市主干道,在第一启动行政中心的建设,其次建设会展中心。
公园也将建设完成。
工业园,大力招商引资。
完成周边地区的旧城改造等。
二、本市都市进展规划
〔一〕都市性质与进展目标
建设现代工业经济带、现代城镇群、现代农业经济带、现代交通大枢纽、现代旅行休闲带、现代物流通道。
至2020年,都市居民的生活环境有较大的改善,都市形象差不多确立,初步形成都市进展的骨架
〔二〕都市以后的规模
到2020年,中心城区人口将达到约100万人,其中,主城区规划人口为50万,工业园区人口为50万,总建设用地约为100平方公里。
〔三〕都市总体布局
城中心城区将包括现全部、沿河谷的都市建设用地、都市进展备用地和部分生态隔离用地。
每个片区里面又包含有假设干个组团
依照自然条件和带状都市特点,中心城区的都市形状将依靠铁路、高速公路、快速路、主干路和谐进展,形成向东南进展的〝组团式带形都市〞。
都市由单中心向多中心进展;由单一都市向区域内城镇群组演变。
都市重心将东移。
〔四〕都市区域地位
以后将实行工业结合、以及农业产业化和农林产品深加工结合的工业立市战略,逐步走上经济高速进展的轨道。
〔五〕都市进展规划
重点建设区域:
金融、物流、行政中心,地区城镇群:
建设成现代工农业产业带,经济核心区域。
都市进展目标:
把经济强市、旅行大市、文化名市、生态都市综合于一体,创建适宜人居住、适宜人创业进展的都市。
创建符合生态安全,突出〝蓝天、青山、绿树、碧水、红瓦〞特色的国家级环保都市和生态都市,创建国家级环保都市和生态都市。
〔六〕结论
〔1〕都市经济加速进展
〔2〕都市产业升级与调整效应明显
〔3〕居民收入稳步增长
三、本市房地产市场综述
〔一〕本市房地产市场情形
1、市场总体供应量少,市场需求量远大于供应量
2、市场供给户型以三房、四房与楼中楼等大面积户型为主,三房、四房成为市场要紧的消费户型。
3、楼盘品质对销售的阻碍不明显
4、房价稳步增长,并保持较高的增幅,增幅具有跳跃性
5、商品房结构以多层住宅楼为主,有向小高层、高层进展的趋势。
6、区域规划定位对房地产市场进展的阻碍。
〔二〕政府区域规划对房地产市场的阻碍
1、有利阻碍
2、存在的隐患
第四部分项目选址及建设条件
一、项目选址
城区环境得天独厚、资源丰富、土地广袤,那个地点将进展成为市的一个高尚新社区,并享受着国家相关优待政策,随着政府的重点规划,城区周边配套设施将进一步改善。
区内开发用地为开发商竟相争夺的宝地,不可多得。
〔一〕区位环境条件
项目建设地块项目周边市政机关众多,道路宽敞,环境良好,区文雅、清新、和谐、宁静的环境与老城区形成鲜亮的对比。
随着〝人与自然和谐进展〞居住观念的建立,区中高档住宅将成为新的趋势,依靠区一流的投资环境,良好的环境资源,项目开发建设具有无可比拟的区位优势。
〔二〕自然资源条件
〔1〕矿产资源专门丰富,且矿产种类多,储量大。
〔2〕全市的森林覆盖率达60%。
丰富的森林资源。
〔3〕全国闻名的亚热带水果基地、南菜北运基地和〝水果之乡〞。
(三)气候与地理条件
受地型的阻碍,是个典型的小盆地都市,夏长冬短,热量充足,光照较强,降水量适中,属亚热带季风气候,夏季炎热、潮湿,冬无严寒。
(四)水利能源条件
水能资源丰富,有大小河流30条〔不含季节性溪流〕,全长5000公里目前可开发利用的水能资源在5000万千瓦以上,已开发利用近4000万千瓦,日供水能力达120万立方米。
〔五〕交通环境条件
全市通车里程10000公里,。
项目邻近已建成的主干道形成小区四通八达的交通网络。
公共汽车由市的中心方向开往〝项目〞邻近,坐车由〝项目〞至市中心只需5分钟,交通十分便利。
〔六〕人文特点和优待政策
项目邻近已完成了水、电、路、气、通讯、教育、医院、邮政等基础及市政设施的改造。
〔七〕政治优势条件
〔八〕旅行资源条件
二、项目建设条件
〔一〕建设项目地已〝五通〞条件具备
〔二〕住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
第五部分地块环境经济评判与分析
一、项目地块解析
(一)项目所处区位特点分析
工商治理局
项目位于站前大道旁,片区属于市委、市政府重点规划的,该区域在购物、文化教育、医疗、金融、邮政、餐饮、娱乐等生活设施方面相关于市中心有较大的差距。
行政办公中心是本项目所处地段的第一大功能定位。
该定位对以后社区大环境提升有专门大促进作用。
(二)项目用地现状
(三)项目周边居住环境
二、地块HTP层次分析
目前地块HTP层次分析方法专门有用,它是中国与外国房地产进展的结晶科学分析方法之一,本方法的详细分析过程略。
第六部分地块SWOT分析与应用
一、项目的SWOT矩阵分析
二、项目SWOT策略应用
〔一〕项目优势〔Strengths〕
优势应用——
〔二〕项目劣势〔Weakness〕
Ø劣势应对——
〔三〕项目机会〔Opportunities〕
Ø机会利用——
〔四〕项目威逼〔Threats〕
应对措施——
三、项目地块分析总评
本产品将会是高档次、高品质的精品楼盘,需要从市场角度、定位角度、产品角度等多方面结合,查找到市场的空白点,只要能充分发挥优势,抓住机会,优化劣势,弱化威逼,就能形成较大的市场进展空间。
第七部分定位及项目评估结论
一、项目定位
〔一〕项目整体定位
那么打造一个别具风情的生活方式、专门的生活主张,来引导都市人的生活新方式。
从消费者的角度动身,〝新经济时代,关注进展人居生活观。
〞注重追求超前的规划设计理念,注重对都市本土的文脉和地理环境的明白得和尊重,依照消费者不同的追求、品味、喜好、生活方式等个性,从生活细节动身,在家居生活的建筑和治理上满足他们的以后需要和愿望。
〔二〕项目功能定位
遵照当地政府对商品房住宅品质开发、理念开发、科技开发的要求,注重居住小区的环境、功能和质量,注重不同民族的习俗和文化传统,注重住宅科技的现代化,以符合房地产理念升级、消费升级的中高档、高品质住宅为主,因此确定本项目以上的功能定位。
〔三〕项目形象定位
在以一般住宅见长的市场,惟有通过规划上的巧用心思,塑造专门化的产品才能具有自己的特色。
市新政务区的附属居住中心位置也造就了〝都市居住中心特色住宅〞的要求。
以上定位为粗略,详细请见整合推广方案
二、项目目标客户定位
〔一〕目标客户类型
〔二〕目标客户心态分析
第七部分对项目户型进行评判与选择
(房地产价值工程原理----ValueEngineering)
一、项目评判工程原理及程序过程
(一)项目价值工程定义及ACE分析
着重于功能分析,力求用最低的寿命周期成本可靠地实现其必要功能的有组织的制造性活动。
(1)分析问题(AnalyzingProblem)
(2)综合研究(ComprehensiveStudy)
(3)方案评判(EvaluatingSchemes)
二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序
价值工程在房地产投资决策中的应用要紧有两种,一种是方案比较;另一种是方案改进。
价值工程的程序,按一样的决策过程划分为分析问题、综合研究与方案评判三个时期,以及选择对象、收集情报、功能分析与研究、方案创新、方案评判与选择、方案实施与成果评判六个具体步骤。
把三个时期和六个具体步骤及7个提出分别对应列于表。
项目价值工程的时期、步骤与提问
时期
具体步骤
VE提问
分析问题
1.选择对象
2.收集情报
3.功能分析与评判
1.VE的对象是什么?
2.它的作用是什么?
3.它的成本是多少?
4.它的价值是多少?
综合研究
方案创新
有无其他方法实现其功能
方案评判
1.方案评判与选择。
2.方案实施与成果评判。
1.新方案的成本是多少?
2.新方案能可靠地实现。
3.所要求的功能吗?
三、项目市场调研分析与评论
四、项目方案评判及比较分析
(一)对项目进行方案比较
(二)项目功能分析
(三)项目方案评判
五、项目方案评判及改进分析
(一)项目方案优化及改进的内容及程序
房地产投资方案的进度要紧是功能,功能改进依照功能与成本的匹配原那么,可归纳结为成本的改进。
当通过方案比较选出最优方案后,就可对最优方案进行方案改进。
六、项目方案评判结论
(一)分析功能------运算各方案的功能指数〔FIi〕
(二)分析成本-------运算各方案的成本指数(CIi)
(三)比较各方案的价值指数
第八部分项目价格定位
一、均价的确定
本次价格定位要紧以市场比较法评估方式修正出本项目的价格。
综合项目本身的地理位置、自然环境、社区因素、规划设计因素、品牌因素,随加值等各因素加以考虑,修正得出均价。
二、单价的确定
第十一部分建设工程规划与安排
一、本市本项目项目建设规划
〔一〕建设方案规划
二、建设方式及进度安排
〔一〕开发打算拟定的原那么
〔二〕建设方式
〔三〕进度安排
〔四〕项目周期设定
〔五〕分段周期设定
第十二部分投资估算及资金筹措打算
一、本项目项目总投资与成本费用估算〔投资估算〕
〔一〕开发成本估算
〔1〕土地费用〔土地费用包括土地使用权出让金、土地征用费、都市建设配套费、拆迁补偿费等〕
〔2〕前期工程费:
包括项目前期投入的调研费用、规划设计费用、可行性研究费用等。
〔3〕建安工程费:
包括建筑本项目所发生的建筑工程费用,以及设备及安装工程费用,以上费用参考«市建筑工程价格信息»,以及依照类似工程建设体会估算确定。
〔4〕基础设施费〔建筑物2cm以外和项目用地规划红线以内的各种管线与道、
路〕(要紧包括:
排水、供水、供电、道路)。
此项运用单价估算法求得。
〔5〕公建配套设施费:
包括项目公建项目的会所、物业治理用房等费用。
〔6〕开发期间税费:
即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地点政府或有关部门征收的费用。
〔7〕不可预见费,依照本项目规模的大小,以及开发商的背景情形,项目的可变阻碍因素相对较易操纵,同时参照市房地产开发项目的平均水平,并结合类似的工程建设体会提取一定的比例。
〔8〕开发成本。
〔二〕开发费用估算
〔1〕治理费用:
即房地产开发企业治理部门,为组织和治理本项目的开发经营活动而发生的各项费用,参照市房地产开发项目的平均水平,并结合本项目的特点,取以上费用。
〔2〕销售费用:
即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费等。
参照市房地产项目的销售平均水平和体会值,结合本项目的特点,取相关值。
〔3〕财务费用:
贷款还本付息表见第十七部分附表
以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时,应按照国家有关财务与会计制度形成开发产品成本
〔三〕总成本费用汇总及分摊表
本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表
二、项目资金筹措
(一)项目投资组合方式
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分。
〔二〕资金动作方式
三、资金筹措、投资使用打算与借款利息
长期借款采纳:
最后1年还清方案,从建设经营期第三年开始运算。
第十三部分销售及经营收入测算
一、住宅销售单价的确定
(一)依照本市〝本项目〞市场调研报告制定价格体系〔平均价格〕
〔二〕建议销售测算单价(运用最低估算标准)
〔三〕总销售收入的确定
第十四部分建设项目的财务评判
一、税金运算
〔一〕住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算:
详见住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算表。
二、损益表与静态盈利分析
本项目以上三个静态评判指标与房地产同行业相应指标比较,能够同意,故项目可行。
三、现金流量表与动态盈利分析
对本项目进行经济效益分析评判的要紧依据是国家计委、建设部颁发的«建设项目经济评判方法与参数»,参照我国新的财会制度,结合房地产开发的实际情形,分别运算全部投资和自有资金的经济效益。
由于本项目为出售为主的项目,因此要运用多个评判指标来进行项目评判,要紧评判指标有:
财务内部收益率〔FIRR〕、财务净现值〔FNPV〕及项目动、静态回收期等指标。
四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析
资金来源与运用表集中表达了项目自身平稳的生存能力,是财务评判的重要依据。
本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源的资金,也确实是说,每年的资金流入大于资金流出,本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平稳力。
故本项目方案可行。
第十五部分不确定性分析
不确定因素要紧来自以下几个方面:
建筑成本、售价、开发周期、贷款利率等
一、盈亏平稳分析
〔一〕全部销售盈亏平稳点分析
假定本项目总投资不变,且售价与收款进度如基准方案所设,那么由运算可得,当全部销售率为60%时,项目全部投资利润率为零,也即投资刚能保本。
一样认为,当盈亏平稳点(BEP)的销售率≤70%时,项目风险较低,本项目盈亏平稳点(BEP)的销售率为60%,可见其风险程度较低。
〔依照房地产经济评判风险率〕
〔二〕结论
本项目之因此全部销售的风险较大,但住宅销售回收资金的速度较快,回收资金赶忙又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位出售风险程度降低。
二、敏锐性分析
〔1〕售价、建安工程费的变动对财务净现值的阻碍。
〔2〕售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的阻碍。
〔3〕售价、建安工程费的变动对投资利润率的阻碍。
三、决策树概率分析
为更精确地推测本项目全部销售风险程度,下面用决策树来进行运算
(1)经运算,E〔NPV〕〔数学期望值〕
(2)风险标准偏差
(3)净现值变异系数
四、风险规避和操纵措施
〔一〕风险类型及防范措施
〔二〕风险操纵
第十六部分国民经济评判
一、社会效益评判
〔一〕项目对社会进展的适应性
市内行政单位大量东移促进房地产业的进展改善了城区居住群体的整体素养。
同时,这些部门职工无房户较多,
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