潍坊高密某项目策划方案2017年7月.pptx
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潍坊高密某项目策划方案2017年7月.pptx
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高密某商业项目策划方案2017年7月15日1报告目录14市场情况56项目定位营销推广2VI视觉演示3目标群分析77月份营销计划表2本案SOWT分析8本项目情况项目项目开始开始时间时间形成商形成商业街时业街时间间形成形成原因原因现阶段情况现阶段情况市场培市场培育期育期主力面积主力面积主力商主力商铺类型铺类型租金情租金情况元况元/平平米米/天天入市销售入市销售价格元价格元/业态户数业态户数销售销售情况情况餐饮美容乐教五金电子服装药店汽修超市配套其他梓潼路14年15年自发良好,形成餐饮一条街1200平房0.3-0.4无39620013951431无利群路(康成大街和密水街之间)14年15年自发良好,形成餐馆一条街1180-240平房0.3-0.4无344000020411无凤城尚品10年14年自发良好,形成社区配套、养生会所较多4200-3601托20.5-0.86000-950013163111205533100%梓潼家园15年17年无经营差无100-1501托20.5-0.88500-95001155001513111310%左右幸福小镇16年无无未经营无100-1501托20.79200-95002140012002230%左右青建一品17年无无未经营无140-2801托2无7500-14000无经营20%左右竞品项目竞品项目竞品项目竞品项目梓潼路、利群路已形成集群现象,业态以餐饮为主、美容为辅;凤城尚品市场培育期4年,业态以美容、餐饮为主,现阶段形成成熟商业氛围;梓潼家园只售不租,有一定的比例是拆迁返还户;南想、北向、东向商铺返还户的置换比例为1:
1.5(商铺:
拆迁户住宅),超出部分按4300-4500元/平米计算;西侧商铺置换比例为1:
1.9(商铺:
拆迁户住宅),超出部分按6000-7000元/平米计算;梓潼家园内街价格在6500-7000元/平米,沿夷安大道一侧价格在8500-9500元/平米之间;幸福小镇的业态只有装饰公司是真实的,其他业态是开发商的营销手段。
3市场解读小结11城市向东、向南发展,项目所处位置具备高升值潜力22所有住宅均配备大体量社区商业,市场潜在供应量大、亮点少、同质化严重,造成投资客户严重分流33新商圈除中百佳乐家外,其余商业综合体及专业市场经营情况一般44沿街商业:
主流街铺销售价格在6500-9500元/平米,租金在0.4-0.8元/平米/天,投资回报率2-4%,投资回报率低4正在销售的商铺销售率低,经营状况差55二、商业项目现状5某项目现状建筑面积剩余建筑面积剩余套数商铺B4957.362994.5227商铺C8343.512477.818商铺D5824.375824.3746商铺E9611.564562.6429商铺F4917.81425726合计33654.6120116.33146本案剩余商业主力面积在100-150平米,B区、F区商业施工中,预计年底前完工B区剩余房源集中在B区南段、靠近健康街一侧,B区北段已售罄C区剩余房源集中北段、靠近密水街一侧已售罄D区无销售,借款暂压34套E区剩余房源集中在靠近健康街一侧F区小区入口处借款暂压3套三、客户群分析三、客户群分析精致乐活街本案区域内人口、商业分析问卷调研12参照街区、楼盘客群分析3目标客群预测4671.5公里内主要小区户数、商业统计群邦3000户商业8万幸福小镇400户商业1.1万湖光金色1120商业3万瑞景嘉园400户商业0.5万翰林书苑860户商业0.2万假日绿洲720户育龙公寓660户纺织城810户,商业12万密都贵府220户商业0.5万学府70户商业0.24万康成250户商业0.8万张家埠40户商业0.13万kk90户商业10万康成530户商业0.72万文苑700户商业0.5万密水640户商业0.4万交运、技术监督260户商业0.3万锦绣园90户南湖300户丽都150户商业0.5万康城220户商业0.8万阳光340户商业1万密都苑260户商业1万南湖一号490户华意245户国税500户110户初家村100户湖滨1400户西三里160户公路局220户菲达1250户商业4万凤凰嘉苑180户盛世大院416户状元府弟220户陶然居80户梓潼家园1100户商业2.5万中央城1100户商业5万凤栖锦苑150户商业0.3万明都510户凤凰永安居900户商业3万红色为正在销售的商业项目1.5km内主要小区户数22000户1.5km内主要商业面积近55万平米1.5km内正在销售的商业面积25万平米中医院450户杏林苑96户半径1.5km本报告是严格保密的。
8调研问卷区域核心商业圈:
核心商圈:
半径核心商业圈:
核心商圈:
半径500500米,北到康成大街米,北到康成大街南到杏坛东街南到杏坛东街西到利群路西到利群路东到夷安大道东到夷安大道次级商圈:
半径次级商圈:
半径10001000米,北到东三里米,北到东三里南到朝阳大街南到朝阳大街西到顺河路西到顺河路东到梓潼路以西东到梓潼路以西200200边缘商圈:
半径边缘商圈:
半径15001500米,北到凤凰大街米,北到凤凰大街南到张家八里庄南到张家八里庄西到永安路西到永安路东到家纺路东到家纺路姚哥庄姜庄夏庄柏城仁和人民商圈大利群梓潼街商业调研问卷为了了解目前的商业发展状况,我们设计了如下问卷调查表,希望您能在百忙之中抽出宝贵时间配合我们调查!
也希望您根据您自身的实际情况回答我们的问卷,请您依题号选择符合你情况的字母或文字!
谢谢合作!
(经营者年龄:
)填表说明:
选定答案的上打“”。
1、目前您所经营的商铺的名称是什么?
2、目前您商铺的经营种类属于?
A.、休闲(服装、超市)B.五金、建材、机电C.养生、美容D.美食E.电子F.乐教G、其他3、目前您所经营的商铺进深为?
开间为?
商铺面积为?
4、目前您所经营的商铺有几层?
A.1层B.2层C.3层5、目前您所经营的商铺是租赁还是拥有产权?
A.租赁B.拥有产权6、目前您所经营的商铺租金是多少?
元/年7、若您所经营的商铺为租赁,租赁年限为?
A.1年以下B.1年C.2年D.3年E.3年以上8、若购买商铺,您希望的面积大小是多少?
A.30-40B.41-60C.61-80D.81-100E.101-120F.121-150G.151-200H.201以上9、您购买商铺的用途是?
目前您所经营的商铺是否有停车位:
A.自营B.投资10、若购买商铺,您能够接受的单价是多少?
目前您所经营商铺产品的销售范围:
A.6000元/以下B.6000-7000元/C.7000-8000元/D.8000-9000元/E.9000元/以上11、目前您所经营商铺的周围是否有统一的仓储:
A.有B.没有12、目前您所经营商铺的销售范围以那个地方为主?
A.周边小区B.辐射高密市区C.整个高密市D.更多地方13、目前您所经营商铺产品的销售方式为:
A.批发为主B.零售为主14、你愿意购买银座周围的沿街商铺吗?
(愿意的话能接受多少总价:
)A.愿意B.不愿意15、目前您所经营商铺的购买年月为?
16、目前您所经营商铺的购买价格是多少?
如果方便,请留下您的姓名跟联系电话:
调研问卷分两个群体:
1、高密市城区经营商户2、E区、C区自营、租赁商户9问卷解读(年龄特征、商品类型)问卷主要以30-50岁中年人群为主少量50岁以上年老客群30-40岁41-50岁51-60岁0510152025303562399年龄段(位)纯一层1托21托301020304050607030606商铺类型(户数)问卷以纯一层、一托二为主,这两种类型基本占到问卷的90%以上高密市城区经营商户(不包括本案租赁商户,调研问卷110份)10问卷解读(经营模式、租金)租赁占到调研问卷的90%以上,可见本案1.5km内的商业自营比例低租金主要在0.3-0.5元/天90,94%90,94%99,006%6%商铺类型租赁自营6%50%38%6%租金情况0.3元以下/天0.3-0.5元/天0.5-0.6元/天0.6元以上/天90户6户11问卷解读(经营面积、单价接受度)29%29%21%21%商铺经营面积80-100100-120120-150150以上6000元以下6000-70007000-80008000以上382260单价接受度高密市经营需求面积比较平均单价主要在7000元/平米以内,接受度在8000元以上的问卷中无31户户31户户23户户23户户12问卷解读(本案商铺购买意愿)本案租赁客户以外商家调研问卷有三个意向客户,分布在人民路与顺河路以东药店利群路与振兴街路口餐饮店立新街顺河路以西一家茶艺馆1073购买意愿(位)不愿意愿意13本案租赁客户有五个意向客户耀江装饰中药减肥春晖运动休闲万兴隆房产千海手机本案自营租赁商户(调研问卷34份)8585%1515%自营客户购买意向分析不愿意愿意6000元以下6000-7000元7000-8000元8000-9000元0123456787户5户2户1户单价接受度商铺单价承受力主要在7000元/平方米以下本案租赁商户的单价接受度高于高密市经营商户29户户5户户14商户主力面积需求在100平米以上13%13%33%33%27%27%27%27%面积需求80-100101-120121-150151以上0.3-0.4元/平米/天0.41-0.6元/平米/天0.61-0.8元/平米/天02468101214162户16户6户租金情况1拖2,主力租金收益在0.4-0.6元/平米/天11户户5户户9户户9户户15高密其它楼盘客户群分析高密其它楼盘客户群分析高密其它楼盘客户群分析高密其它楼盘客户群分析通过水岸东方、幸福小镇、青建一品、文苑小区社区商业及周边商业的详谈和摸底,了解到这些项目商铺客户群的共同点购买商铺的业主主要年龄段在30-50岁之间购买商铺的业主70%以上在本小区周围,25%左右的本地投资客户,兼具极少一部分外地潍坊、胶州客户老小区商铺(正在经营)购买比:
自营占比60%以上,投资占40%以内期房销售率不高,主推产品为住宅,商铺未集中营销推广新小区或正在销售的小区商铺(正在经营)购买比:
自营占比80%以上,投资占比20%以内16购买目标客群分析预测购买目标客群分析预测本案目标客群预测客群类型置业目的主力需求面积购房喜好主要行业年龄段区域承受总价家庭月收入元车辆情况购买比例预测私营企业主、个体商户投资/自营50-100平米商业氛围、投资回报、升值前景、产品价格、开发商品牌、经营业态、规模餐饮、茶庄、五金机电、美容、服装、医药、美容、装饰装潢30-50岁方圆3km内50-100万1.5万以上20万元以上A级车80%本案租赁客户、小区业主投资/自营80-120平米商业氛围、价格、经营业态、物业、建筑品质、投资回报餐饮、电子、医药、美容、装饰、服装、超市30-50岁50-90左右1万以上15万元以上中级车私营企业主、企事业投资120平米以上区位、商业氛围、投资回报、升值前景、开发商品牌、经营业态、规模餐饮、茶庄、五金机电、服装、装饰、金融30岁以上高密本地区域,分布在人民商圈、姚哥庄、柏城等120万以上2万以上30万元以上A级车5%投资/自营60-100平米区位、升值前景、商业氛围、价格、投资回报率、物业、规模餐饮、电子、装潢公司、药店、美容、文具30-50岁高密本地区域,分布在人民商圈、姚哥庄、柏城等50-100万1.1万以上20万元以上中级车10%外地投资客投资80-100平米区位、升值前景、价格、投资回报率、开发商品牌、运营管理30岁以上潍坊、胶州客户50-100万1.1万以上20万元以上中级车5%17消费客群分析预测消费客群分析预测客群客群构成消费特点方圆1.5公里内(核心群体80%)周边居民区域内中高档小区居民就近生活消费日常社会交往家庭娱乐追求商务群体商务消费追求商业消费环境(一般在银座消费)部分学生群体追求时尚消费追求个性化消费氛围(辐射群体20%)有车一族目的性强,有一定的消费能力,具有特色化主题消费需求城区上班族经济能力有限私营企业
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- 潍坊 高密 项目 策划 方案 2017
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