余姚物业管理费标准.docx
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余姚物业管理费标准.docx
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余姚物业管理费标准
附件一:
余姚市普通住宅小区前期物业综合服务等级标准
I、特级服务等级标准
项
目
序
号
服务
内容
服务要求
备注
综
合管理服务
1
管理处
设置
(1)企业具有二级资质。
(2)小区内设置管理处。
(3)办公场所整洁有序。
(4)配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
2
管理人
员要求
(1)管理处设主任、副主任2人以上;其他管理人员4人以上;管理处主任具有2年以上相应任职经历,管理人员中30%A上具有大专以上学历。
(2)管理人员100%寺有物业管理上岗证书(其中新聘管理人员在1年内取得物业管理上岗证书),特种作业人员100%寺有政府或有关部门颁发的有效资格证书。
(3)公司员工统一着装、佩戴标志,语言、仃为规氾,服务主动、热情。
3
日常管理与服务
(1)与委托方签订规范的物业服务合同,明确双方的权利义务关系,并按照有关规定和合同约定物业服务项目、内容及收费标准。
(2)导入服务质量管理体
系,实施完善的物业服务方案。
(3)建立健全的财务管理制度,对物业服务费
和其它费用的收支进行财务管理,并按有关规定和合冋约定公布物业服务费用的收支情况,做到运作规范,账目清晰。
(4)建立档案管理制度,包括物业竣工
验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、
物业租赁档案、日常管理档案等,各种基础资料、台帐、图册健全,装订整齐,保存完好。
(5)制定房屋装修巡视制度,每日巡视1次以上。
(6)成立16小
时值班的“服务中心”,实行统一受理服务制度,公示服务联系电话,受理业主、使用人的咨询、投诉和费用缴纳;对业主或使用人的投诉在24小时内答复或报
有关部门处理。
(7)24小时受理业主或使用人报修,急修10分钟内到现场处
理。
(8)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见,每年的沟通面不低于小区实际入住住户的80%(9)制定
管理处内部管理制度和考核制度,并运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。
(10)能提供6种以上特约服务(有偿)和6种以上便民
(无偿)服务;节假日有专题布置,每年组织2次以上社区活动。
(11)对违反
小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。
项
目
序
号
服务
内容
服务要求
备注
公
共区域清洁卫生
1
人员配
置
按1万平方米1人以上配置,并实行16小时保洁工作制度。
2
公共部位和公共场地保洁
(1)楼内地面每日清扫1次,拖洗1次,其中门厅地面每日清扫、拖洗2次以
上;大堂、门厅的花岗石、大理石每2个月保养一次,保持材质原貌,干净、无
灰尘。
(2)道路地面干净,地面垃圾滞留时间不超过2小时。
(3)沿街人行道
每日清扫6次以上。
(4)明沟每日清扫1次,明沟无杂物、无积水。
(5)天台、屋顶保持清洁、无垃圾。
(6)公共门、窗等玻璃每周擦拭1次,其中门厅玻璃每日1次,目视洁净、光亮、无灰尘。
(7)天花板每周除尘1次,目视干净,
无蜘蛛网。
(8)水景每日2次打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。
3
公共
设施
保洁
(1)载人电梯保持整洁通风,楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次,保持干净、
无灰尘。
(2)消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹1次,
目视无灰尘、无污渍。
(3)垃圾厢(房)有专人整理,生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日清理、冲洗2次以上,垃圾厢(房)整体清洁,无异味,
灭害措施完善。
(4)果皮箱、垃圾桶合理配置,每日清理2次,擦拭1次,箱
(桶)无满溢、无异味、无污迹。
(5)二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,
水质符合卫生要求。
4
垃圾收
集
(1)有电梯房屋按楼层设置垃圾收集点,无电梯房屋按单兀设置垃圾收集点,每日16小时循环清理(不小于2次),收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
(2)定点收集装潢垃圾,每2日清运1次。
5
其他
(1)实行保洁巡查制度,无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
(2)对违反
规定饲养宠物的要及时进行劝告,不听劝告的报告有关部门。
(3)配合社区,
提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭四害。
项
目
序
号
服务
内容
服务要求
备注
公共区域秩序维护
1
人员要求
(1)每班保安人员配置:
主出入口2人以上,次出入口1.5人以上,监控室1
人以上,带消防控制室的需2人以上且持证,外围巡逻每5万平方米1人,区内巡逻每3万平方米1人,机动车管理每100个车位1人。
(2)专职保安人员中35周岁以下的人员占总数的70%A上,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训。
(3)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
(4)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。
(5)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2
门岗
(1)各出入口24小时值班看守,其中主出入口双人执勤,7:
00-20:
00立岗,
并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
(2)控制外来人员进入小区,通
过对讲系统联系业主,决定是否放行。
(3)对进出小区的车辆进行管理和疏导,
保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。
3
巡逻岗
(1)保安人员按指定的时间和路线每1小时巡查1次,重点部位应设巡更点。
监控中心有巡更记录。
(2)接到火警、警情后五分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。
(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,5分钟内
赶到现场,采取相应措施。
4
技防设施和
救助(监控岗)
(1)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施,
24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
(2)控制中心接到报警
信号后,保安人员5分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助要求,解答用户询问。
(3)小区有火警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。
(4)定期对保安人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防设施设备完好,可随时启用。
5
车辆管理
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。
(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
(3)收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车库场地每日清洁1次,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险品存放。
项目
基本条件
服务内容
要素
养护要求(植物)
备注
公共区域绿化日常养护
1、绿地总体布局合理,满足居住环境的需要,集中绿地率10%^上。
2、利用植物、山石、水景等设置景点,且与环境协调。
3、乔、灌、地被、
草配植合理,层次较丰富,景观好。
花坛、花镜面积占绿地总面积的0.5%以上。
4、绿地保存率,乔、灌、草等保存率98鳩上。
绿地设施、硬质景观保持完好。
人员和设备
(1)绿化人员按每0.6万平方米绿地1人配置。
(2)人均绿地0.5平方米以上。
草坪
修剪
草坪保持平整,草咼不超过8cmo
清杂草
每年清除杂草7遍以上,杂草面积不大于5%
灌、排水
常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水。
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年2遍以上。
病虫害防
治
及时做好病虫害防治。
其它
草地生长正常,斑秃黄萎低于5%
树木
修剪
乔、灌木修剪每年3次以上,基本做到无枯枝、萌蘖枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于5遍,做到枝叶
紧密、圆整、无脱节;地被、攀援植物修剪及时,每年不少于3次,基本无枯枝。
中耕除草、
松土
适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松。
施肥
按植物品种,生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基
肥不少于1遍,花灌木增施追肥1遍。
病虫害防
治
防治结合,及时灭治,主要病虫害发生低于5%
扶正加固
树木基本无倾斜。
其它
乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空挡。
花坛花境
布置
1年中有3次以上花卉布置,3季有花。
灌、排水
保持有效供水,无积水。
补种
缺枝倒伏不超过5处。
修剪、施
肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;每年施基肥1
次,每次布置前施复合肥1次。
病虫害防
治
适时做好病虫害防治。
项目
序
服务内容
运行、保养、维修服务要求
备注
公用
配套设备
设施日常运行、保养、
维修
1
人员和设施
要求
(1)水电工按每3万平方米1人配置,其中工种人员配置齐全。
(2)人均休闲活动中心、场地面积0.5平方米以上,且固定休闲活动场所300平方米以上;具有3项以上的娱乐活动设施。
2
公建配套设
施用房
每季1次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查1次。
每天巡视公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好。
墙面、顶面粉刷层无脱落,面砖、地砖平整不起壳,无缺损。
每季检查1次屋顶,并及时修理,无跑、冒、滴、漏和四害现象。
3
小区消防及
通风设施、
设备
消防泵、增压送风、排烟设备每月启动1次,每季保养1次,保
证其运行正常。
地下室通风设备适时开启,确保设备运转正常,地下室通风良好。
消防栓每月巡检1次,消防栓箱内各种配件完
好。
每季检测1次探测器,不合格的应当调换。
每季检查1次消
防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。
消控中心设备保
持完好,需24小时值班监控,发现火警及时处置并报警。
4
电梯
载人电梯24小时正常运行。
按规定聘请专业维保单位维护保养并每年均需检测合格。
5
公共照明
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,景观灯、节日彩灯、大堂吊灯及小区内属物业管理企业管理的楼道灯(包括地下室照明设备)、街坊灯亮灯率在99%以上。
6
排水管道
每月1次对小区排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通(6月至
9月每半月检查1次)。
7
楼道粉刷
楼道内墙面每3年粉刷一次。
8
围墙
每半月1次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好。
9
道路、场地等
每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏立即修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损。
10
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复、无破损、无积水,侧石平直无缺损。
11
室外健身设施、儿童乐园等
每日1次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)
12
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。
每半个月检查1次,保证标志清晰完
整,设施运行正常。
II、一级服务等级标准
项目
序
号
服务内容
服务要求
备注
综合管理
服务
1
管理处
设置
(1)企业具有三级资质或相当于三级资质的服务水平。
(2)小区
内设置管理处。
(3)办公场所整洁有序。
(4)配置一般的办公用品。
2
管理人员
要求
(1)管理处设主任、副主任1人以上;其他管理人员2人以上;管理处主任具有3年以上物业管理工作经历,管理人员中10%^上具有
大专以上学历。
(2)管理人员70%寺有物业管理上岗证书(其中新聘管理人员在1年内取得物业管理上岗证书)。
(3)特种作业人员100%寺有政府或者有关部门颁发的有效资格证书。
(4)公司员工统
一着装,佩戴标志,语言、仃为规氾。
3
日常管理与服务
(1)与委托方签订规范的物业服务合同,明确双方的权利义务关系,并按照有关规定和合冋约定公布物业服务项目、内容及收费标准。
(2)建立并实施物业服务制度。
(3)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况,做到运作规范,账目清晰。
(4)建立档案管理制度,各种基础资料、台帐、图册健全,装订整齐,保存完好。
(5)制定房屋装修巡视制度,每二日巡视1次以上。
(6)建立12小时值班制度,公示服务联系电话,统一受理业主、使用人的咨询、投诉和费用交纳;对业主或使用人的投诉在3天内
答复处理或报有关部门处理。
(7)12小时受理业主或使用人报修,
急修20分钟内到达现场处理。
(8)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见,每年的沟通面不低于小区实际入住住户的50%(9)制定管理处内部管理
制度和考核制度,并运用计算机进行简单的日常办公管理。
(10)
能提供3种以上特约服务(有偿)和3种以上便民(无偿)服务;每年组织1次以上社区活动。
(11)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理
项目
序号
服务内容
服务要求
备注
公共区域清洁卫生
1
人员配置
按1.5万平方米1人以上配置,并实行12小时保洁工作制度。
2
公共部位和
公共场地保洁
(1)楼内地面每日清扫1次,每3日拖洗一次,其中门厅每日清扫、拖洗1次。
(2)道路地面,绿地每日清扫2次。
(3)沿街人行道每日清扫3次以上。
(4)明沟每周清扫2次。
(5)屋顶每季清扫1次,天台、内天井每2周清扫1次。
(6)公共门、窗等玻璃每2周擦拭1次,其中门厅玻璃每3日1次。
(7)天花板每2周除尘1次。
(8)水景每2日1次打捞漂浮杂物。
3
公共设施
保洁
(1)载人电梯保持整洁通风,楼梯扶手、栏杆、窗台每3日擦抹1次。
(2)消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等每月擦抹
1次。
(3)垃圾厢(房)有专人管理,生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日清理、冲洗2次。
(4)果皮箱、垃圾桶合理设置,每日清理1次。
(5)两次供水水箱按规定清洗,定期巡查,水质符合卫生要求。
4
垃圾收集
(1)有电梯房屋按层设置垃圾收集点,无电梯房屋按规定设计要求配
置收集点,每日清理1次。
(2)定点收集装潢垃圾,每周清运1次以
上。
5
其它
(1)实行保洁巡查制度。
(2)对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告,不听劝告的报告有关部门。
(3)配合社区,提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭四害。
公共区域秩序维护
1
人员要求
(1)每班保安人员配置:
主出入口2人以上,次出入口1.5人以上,
监控室1人以上,带消防控制室的需2人以上且持证,外围巡逻每8万平方米1人,区内巡逻每5万平方米1人。
(2)专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的50%^上,身体健康,工作认真负责。
(3)有较
强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械及设备。
(4)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
2
门岗
(1)各出入口24小时值班看守,并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
(2)对外来送货人员进行记录,阻止小商小贩进入小区。
(3)对
进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。
3
巡逻岗
(1)白天每3小时巡逻1次夜间每2小时巡逻1次重点部位有明确的巡逻要求,并有巡逻记录。
(2)在遇到异常情况、突发事件时,采取相应的应对措施,及时报告管理处和相关部门。
4
技防设施和救助(监控岗)
(1)小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等3项以上技防设施,
24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
(2)控制中心
接到报警信号后,保安人员15分钟内及时赶到现场进行处理,同时应接受用户救助要求,解答用户询问。
(3)定期对保安人员进行消防培训,
保证消防通道畅通,消防设施设备完好。
5
车辆管理
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌,车辆基本停放在规定的范围内。
(2)及时处理车辆停放不规范的现象。
(3)收费管理的
公共产权车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内地面、墙面
有简易的车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车库场地每日清洁1次,有照明,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险品存放。
项曰序号
项
基本条件
目
公用配套设施日常运行、保养、维修
1
人员和设施要求
(1)水电工按每4万平方米1人配置,其他工种人员配置齐全。
(2)具备休闲活动中心、场地且有室内固定休闲活动场所;具有2项以上的娱乐活动设施。
2
公建配套设施用房
每年2次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查,发现损坏及时修理或报请建设单位修理。
每周1次以上巡视
公共部位门窗,玻璃、门窗配件,基本完好。
墙面、顶面粉刷层无明显剥落。
每半年检查屋顶1次以上,发现损坏按年
度维修计划实施,无跑、冒、滴、漏和四害现象。
3
小区消防及通风设
施、设备
消防泵、增压送风、排烟设备每2个月启动1次,每半年保
养1次,保证其运行正常。
地下室通风设备适时开启,确保设备运转正常,地下室通风良好。
消防栓每2个月巡检1次
消防栓箱内各种配件完好。
每半年检测1次探测器,不合格
的应当调换。
每半年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。
消控中心设备保持完好,需24小时值
班监控,发现火警及时处置并报警。
4
电梯
载人电梯24小时正常运行。
按规定聘请专业维保单位维护保养并每年均需检测合格。
5
公共照明
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,景观灯、节日彩灯、大堂吊灯及小区内属物业管理企业管理的楼道灯(包括地下室照明设备)、街坊灯亮灯率在90鳩上。
6
排水管道
每季1次以上对小区排水管道进行清扫、疏通。
7
楼道粉刷
楼道内墙面每5年粉刷一次。
8
围墙
每月1次巡查围墙,发现损坏立即修复;铁栅栏围墙表面无明显锈蚀,保持围墙完好。
9
道路、场地等
每半月1次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏在1个月内修复。
井盖须立即修复。
10
休闲椅、室外健身设施等
每周1次巡查,发现损坏立告示牌,并在1周内修复。
11
室外健身设施、儿童公园等
每周1次巡查,发现损坏立告示牌,并在1周内修复。
12
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查1次,
保证标志清晰完整。
II、二级服务等级标准
项目
序号
服务内容
服务内容
备注
综合管
理服务
1
管理处设置
(1)企业具有三级资质或相当于三级资质的服务水平。
(2)小
区内设置管理处,配置简单办公设置,配有电话。
2
管理人员要求
(1)管理处设主任;其他管理人员2人以上;管理处主任具有
1年以上物业管理工作经历。
(2)特种作业人员100%寺有政府
或有关部门颁发的有效资格证书。
(3)保安人员统一着
装,其他员工佩戴标志。
3
日常管理
与服务
(1)与委托方签订规范的物业服务合同,明确双方的权利义务关系,并按照有关规定和合冋约定公布物业服务项目、内容及收费标准。
(2)建立并实施物业服务制度。
(3)建立财务管理制
度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,并按合同约定或有关规定公布物业服务费用的收支情况,做到动作规范,账目清晰。
(4)建立档案管理制度,各种基础资料、台账、图册基本健全。
(5)制定房屋装修巡视制度,每4日巡视2次以上。
(6)建立8小时值班制度,公示服务联系电话,统一受理业主、使用人的咨询、投诉和费用交纳,对业主或使用人的投诉在5天
内答复或报有关部门处理。
(7)8小时受理业主或使用人报修;急修1小时内到现场处理。
(8)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主使用人进行沟通并征询意见,每年的沟通面不低于小区实际入住住户的30%(9)制定管理处内部管理制度和考核制度,并运用计算机进行简单的日常办公管理。
(10)能提供1种以上特约服务(有偿)和1种以上便民(无偿)服务;每年组织1次社区活动。
10
项目
序号
服务内容
服务要求
备注
公共区域清洁卫生
1
人员配置
按2万平方米1人以上配置,并实行8小时保洁工作制度。
服务
2
公共部位和公共场所保
洁
(1)楼内场面每3日清扫1次,每周拖洗1次。
(2)道路地面、绿地每日清扫2次。
(3)沿街人行道每日清扫2次。
(4)明沟每周清扫1次。
(5)屋顶每半年清扫1次,天台、内天井每月清扫1次。
(6)公共门、窗等玻璃每2个月擦试1次。
(7)天花板每半年除尘1次。
3
公共设施保洁
(1)载人电梯保持整洁通风,楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹一次。
(2)消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等每季擦抹1次。
(3)垃圾厢(房)每日清理、冲洗1次以上。
(4)二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
4
垃圾收集
(1)居民自行投放至小区集中投放点。
(2)定点收集装潢垃圾,每2周清运1次以上。
5
其它
(1)配合社区,提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭四害。
(2)对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告,不听劝告的报告有关部门。
公共区域秩序维护服务
1
人员要求
(1)每班保安人员配置:
主出入口1.5人,次出入口0.5人,监控室1人,带消防控制室的需2人以上且持证,有专职巡逻人员。
(2)专职保安人员,身体健康,工作认真。
(3)对小区日常护卫事项做出正确反应,能正确使用消防器材。
(4)上冈时佩带统一标志,穿戴统一制服。
2
门岗
(1)主出入口24小时值班看守,边门定时开放并专人看管,门卫有交接班记录,对大型物件搬出有记录,外来人员进入进行登记。
(2)对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通;阻止小商小贩随意进入小区。
3
巡逻岗
(1)白天巡逻次数不少于2次,夜间重点部位巡逻3次,并有巡逻记录。
(2)在遇到突发事件时,采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
4
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- 关 键 词:
- 余姚 物业 管理费 标准