万达新天地项目管理策划书.docx
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万达新天地项目管理策划书
万达新天地项目管理策划书
篇一:
项目管理策划书
项目管理策划书
(第一版)
项目名称:
万达新天地编制日期:
编制:
审核:
批准:
编制说明
1、项目策划工作分投标和实施两个阶段分别进行:
是编制投标文件和编制项目预算的依据,是项目实施的纲领性文件,也是公司为项目进行资源调配和提供服务、支持的依据。
2、投标阶段项目策划是实施阶段《项目管理策划书》编制的基础和依据;实施阶段的《项目管理策划书》是投标阶段项目策划的深化和细化。
3、投标阶段的项目策划由市场部组织,应包括但不限于项目概况及总目标、总进度计划、现场管理人员配置方案、分包采购方案、施工机械配置方案和技术方案等内容,由主管领导审批。
4、实施阶段《项目管理策划书》由项目管理部门组织编制,主管领导审批。
5、对于分阶段招标的工程,《项目管理策划书》可按招标标段进行编制。
6、《项目管理策划书》由项目管理部门分发和保管。
7、《项目管理策划书》为企业保密文件,由公司(分公司)项目管理和合约成本管理部门、项目经理、项目商务(或预算)人员严格控制,其他人员在传阅过程中不得复印,不得外传。
-1-
一、编制依据
东大街万达新天地项目施工总承包合同东大街万达新天地施工蓝图。
东大街万达新天地工程招、投标文件(报价、答疑文件)东大街万达新天地工程投标技术方案
本企业各项管理手册和程序文件,以及类似工程施工经验和科技成果。
针对东大街万达新天地项目进行的各类施工工况分析和相关试验结果。
二.工程概况
工程建设概况:
表2-1总体概况
表2-2建筑设计概况
-2-
工程结构设计概况:
表2-3结构设计概况
质量目标
基本质量目标:
无重大质量事故,工程质量竣工验收一次交验合格率100%。
〃创优目标:
确保西安市“雁塔杯”、陕西省“长安杯”。
工期目标
总体目标:
按合同节点工期完成;主要节点工期目标:
-3-
安全目标
足额提取安全措施费(满足当地有关规定要求):
360万元;项目安全生产目标:
无重大工伤事故,杜绝因工死亡事故;轻伤率在5以下。
文明施工目标
文明施工目标:
确保西安市文明工地、陕西省文明工地。
CI达标目标:
满足企业基本要求,并且局级达标。
环境保护目标
不发生重大环境污染破坏事故;
噪声、粉尘、污水、有毒有害气体的排放满足相关法律法规及其它要求。
成本效益目标
预算成本9200万元(详见项目成本测算书),成本降低率:
1%;暂定责任成本9100万元。
资金回收率
合同规定收款比例的100%主要材料及周转材料控制目标
主材:
钢筋节约比例不低于%;商品混凝土节约比例不低于1%;……
周转料具:
钢管损耗不高于3%;扣件损耗不高于5%;……科技管理目标:
科技成果:
陕西科技推广示范工程、中建四局科技推广示范工程,获陕西省优秀奖1~2项。
-4-
篇二:
项目管理策划书
目录
2
3
4
5
6工程合同概况..........................................................................................................-1-项目主要管理目标..................................................................................................-3-项目主要风险识别及对策......................................................................................-4-主合同需求及控制措施..........................................................................................-6-项目重要相关方沟通策划....................................................................................-10-项目施工策划部分................................................................................................-11-
项目部组织机构.............................................................................-11-
项目部管理人员配备计划.............................................................-12-
项目总平面管理.............................................................................-13-
项目工期策划.................................................................................-16-
工期风险识别及对策-16-
项目主要里程碑节点计划-19-
项目工期控制计划:
-21-
项目工期进度履约情况表:
-25-
项目技术策划:
.............................................................................-26-
项目技术管理目标:
-26-
项目技术风险识别及对策:
-27-
项目施工组织设计(方案)编制审批计划-28-
项目新技术应用(科技示范工程)计划-32-
项目阶段性施工平面布置策划-33-
项目主要机械设备的优化选择-34-
项目主要施工措施优化方案策划-34-
项目主要施工措施方案策划表-36-
项目劳务策划......................................................错误!
未定义书签。
劳务分包商配置方案错误!
未定义书签。
劳务分包方项目管理人员配置方案错误!
未定义书签。
劳动力需求计划表-37-
劳务风险识别及对策-38-
项目材料及周转料具策划..................................错误!
未定义书签。
材料成本分析对比错误!
未定义书签。
材料采购及管理策划表错误!
未定义书签。
周转材料采购与管理错误!
未定义书签。
对分包方材料管理错误!
未定义书签。
设备管理策划.................................................................................-43-
主要设备配置计划-43-
主要设备租赁采购与管理-43-
项目质量策划.................................................................................-45-
项目质量目标-45-
项目质量风险识别及对策-46-
项目关键、特殊过程(质量控制点、亮点)监控策划-48-
项目安全职业健康策划.................................................................-54-
7
8
9
项目安全管理风险评估及对策:
-54-项目安全生产管理目标:
-56-项目安全生产组织机构:
-57-项目安全管理制度编制计划:
-58-项目安全管理措施:
-59-项目安全专项方案控制计划-60-需专家论证的危险性较大的安全专项方案控制计划:
-60-项目应急预案编制计划-61-项目安全生产费用投入计划表:
-63-项目环境策划.................................................................................-65-施工策划动态管理表.....................................................................-66-项目商务策划部分................................................................................................-67-责任成本分解与“节流”策划.....................................................-67-项目“开源“策划.........................................................................-69-项目分包管理策划.........................................................................-71-项目风险二次识别策划.................................................................-72-项目资金策划.................................................................................-73-商务策划动态管理表:
.................................................................-76-业主等相关方履约状况管理表............................................................................-77-项目新增风险识别及对策....................................................................................-79-
篇三:
新天地项目营销策划案
新天地项目营销策划案
前言
新天地项目是康怡棠公司登陆永川市场的第一站,在此,新天地项目的成功将对康怡棠公司在永川地区的发展起着巨大的引领作用,打造良好的品牌认知度,对今后的持续性发展打下坚实的基础。
敝司根据项目的工作要求,在与贵方多次深入探讨、论证和共同研究基础上,针对项目全程策划工作需要进行了专题市场调研,对项目开发环境、目标市场、项目本身特征等进行了深入、细致的分析和预测,并在融入了项目专案组人员的长期策划实践经验基础上编制完成的。
通过对项目区位、开发成本和消费市场的分析,我们认为,只要投资商能很好地针对市场进行项目策划、规划设计、建设、营销策划并执行,本项目应可在区域住宅市场中独树一帜,取得满意的项目开发社会效益和经济效益。
在项目研究、分析和策划报告形成过程中,我们的工作得到了贵公司及相关人员的鼎力支持和协助。
对此,我们深表敬意和感谢!
我们期望,双方能继续友好合作,携手共进!
对报告中存在的问题和不足,恳请贵公司给予批评、指正!
贰零壹零年五月
第一部分项目环境分析
一、新天地项目周边环境分析
1.永川区域状况
永川位于重庆西部,距市区56公里,车程1小时,为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。
全区辖16个镇,7个街道办事处,人口110万人,其中城区面积平方公里,城区人口万人。
是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。
规划XX年永川区主城区及城市副中心、一般集镇范围总人口万人,其中中心城区总人口万人;南部港口新城、北部新城万人;一般镇万人。
经济方面,城镇居民人均可支配收入13607元,农村居民人均纯收入5380元,城镇化率达到%。
2.项目所在区域
本项目位于永川新城区,地块2面临街,处于化工路主干道上。
路面交通状况良好,但仅有一条公交线路经过本地块。
项目位置居于重庆紫光化工有限责任公司,重庆金翔化工有限责任公司,重庆昌州茧丝绸有限公司环抱中,现阶段外围环境污染严重,且基本无景观条件。
在永川区域规划中,周边企业将在XX年底前拆迁完毕,为本项目的增加了一定的可操作性。
由于地块处于新城边缘位置,紧邻几大化工企业,除上下班时间外,主要道路上人流稀少,晚上7点后唯一的公交线路收车,基本无人走动。
二、新天地项目优劣势分析
1.项目优势分析
(1)新城区域内生活设施规划周详
项目地处永川新城区域内,道路情况非常好,周边生活设施配套规划周详,中心广场、体育中心等一应俱全,并已经投入使用,对本项目的区位生活宣传提供了丰富的条件。
项目距中心广场步行约十五分钟,距体育中心步行约十分钟,能使意向客户亲身体验到便利的区域位置,提高项目的心理印象。
良好的道路情况,为创造大量的人流提供了重要的基础条件。
(2)生活配套设施不完善,创造销售条件
新城区域内新建楼盘众多,入住人口数量大,但是周边楼盘的生活配套设施都不完善,生活超市、医疗机构、环线公交稀缺。
这样的外环境,对本项目人气提升创造了可利用条件。
鉴于现阶段项目地块的人气极差,人流稀少,提高项目的人流将成为本项目销售能否顺利进行的一个重要指标。
提高区域内的人流量,变相的增加了项目所在地位于新城区域内的核心度,为楼盘的销售创造良好的外部条件。
(3)周边化工企业和丝厂规划在XX年底前搬迁完毕,并已在《永川大城市环境保护规化》中提出。
永川政府环境规划对本项目的顺利推进有重要的推动作用。
项目位于几大重点污染企业中间,环境状况严重。
但在XX年,周边几大污染企业都将进行搬迁。
对项目未来的生活环境将极大的提升,项目销售后升值潜力大,对投资客户很有吸引力。
环境规划能正面影响消费者的购买意愿,调动消费者对项目本身价值的思考,增加成交机会。
2.项目劣势分析
1)现阶段周边环境污染严重,毫无景观可言。
站在项目地块,看到的是四周破旧的厂房和排污烟囱,空气里面偶有刺激性气味。
现阶段,本项目紧邻的周边环境将是项目推进中最大的问题。
虽然永川政府规划在XX年年底前对化工厂及丝厂搬迁完毕,但项目本身的销售时间则是在XX年—XX年年初。
购房者来项目了解的期间内,周边环境会对其造成极大的心理影响,降低购买意愿。
规避外环境影响,创造良好的内环境,改善项目地块在永川当地人中的不良印象将是本项目推广销售期的核心难点。
2)地块处于新城边缘地带,公交线路少,人流稀少.
本项目地块并非在新城中心区域内,处于中山路化工路最西端,位于新城区域的边缘地带。
早晚上下班时间外,项目周边人流稀少。
这样的人流条件,不利于项目在建设及推广过程中的实地宣传。
。
项目周边仅有一条公交线路,能导向项目的人流数量十分有限,严重影响购房者来项目现场实地考察,侧面造成项目生活交通不便的现象。
人流稀少,广告受众少,楼盘的信息传播自然缓慢,对销售的有效推广影响明显。
3.项目机会点
1)新城区交通道路条件好,利于增加人气,增加人流量
增加车流、人流的基础是有良好的道路情况,本项目具备了这一重要的基础条件。
后期如能在合理增加公交线路及成功招入人流导向性商业的双重影响下,迅速的提高项目的人气,增加项目的人流,将是必然。
2)周边楼盘价格差距大
周边楼盘既有如盛世棠城这样价格在2800元左右的低端楼盘,也有如巴塞罗那3200元以上的高档楼盘。
楼盘间价差较大。
本项目在此环境中,打造了良好的硬件水平,又有政策规划上的远景调整,升值空间大,有利于吸引消费者的注意和购买。
3)配套设施不完善,创造机会
周边生活配套设施的不完善,缺少生活必要的超市、医院等,为本项目的人气创造提供了重要的机会。
人气增加,需要有人气导向的商业。
成功的招商,将是本项目是否能快速销售的重要指标。
良好的人气导向性商业,更能将区域核心移动到本项目地块,生活便利指数=创造销售机会。
4)污染企业将搬迁
周边三个污染企业的搬迁会从外部极大的提高楼盘的品质和口碑,把项目的最严重的环境问题一扫而光。
周边企业搬迁后,其土地的再开发也会使本项目从区域相对的边缘位置逐渐转化为较为中间的位置,楼盘的价值得到再次增长。
长远来看,项目的地块处于可增值的阶段。
《永川大城市环境保护规化》的最大层度的宣传,有利于吸引消费者的购买意愿,促进销售的顺利推进。
4.项目面临的危险及难点
1)紧邻楼盘定位低,价格低,影响项目价格
盛世棠城项目属于低定位,低价格楼盘,而且区域位置及周边环境与本项目类似,唯一的不同是小区的品质。
但在同样区域,环境甚至更为糟糕的条件下,其低价格的定位,势必对本项目有一定的影响。
或是在本项目商业打造完毕后,会使本项目的少量客户造成流失。
2)规划搬迁的污染企业是否能搬迁
规划的污染企业能否顺利搬迁,能否按时搬迁,对本项目也有一定的影响。
规划中,两个化工厂将在XX年12月31日前完成搬迁。
其搬迁期处于项目的销售期间内,如能按规划要求正常搬迁,将会对本项目有巨大的促进作用,提高销售速度和销售价格;如化工厂不能按规划进行搬迁,更会对本项目造成严重的推广压力,毕竟任何人都不愿意在污染严重的地方生活。
3)由于项目底商部分的取消,提前引入人流导向商业的可能性消失
原计划,引入导向性商业,创造项目的人气,增加项目的人流量,但随着底商部分的取消而消失。
在外环境不好的情况下,增加人气将是本项目最大的难点,敝司认为重新启动社区会所的方案是必须的。
以三星级配套的免费体验会所,代替商业设施来争取人流,也不失为一种非常好的方法。
5.项目分析总结
本项目现阶段的现实条件非常恶劣,周边污染严重,空气中也时不时的带有刺激性气味,周边人流稀少。
如何规避项目地块的不利硬伤,配合政府的规划促进项目销售将是本项目的整体营销阶段的重中之重。
项目定位为良好的规划设计、优美的项目内环境、质量优良的建筑施工、便捷的生活配套设施、环境优良的购物环境,争取在定位及后期项目的实施中抵消购房者对初期环境的忧虑。
篇四:
明源新天地营销策划书
本报告是为明源新天地(暂定名)营销策划书,由于项目在定位、规划等方面已形成了初步的方案,因此,我们所做的一切策略分析,均是以此为基础并结合我们对市场及项目的认知下做出的。
今后我们的目标:
项目前期小组成员
策划总监:
邹波
数据分析:
叶惠彬
数据收集:
邹映周、廖渭忠
市场调研:
张玉媚、邹映霞、叶惠国
资料整理:
张玉媚
第1页共55页
参考文献:
1、《中华人民共和国国家统计局》
2、《XX年度河源市国民经济和社会发展统计公报》
2、《1998—XX年度河源统计公报》
3、《XX年度河源统计年鉴》
4、《XX年度河源政府工作报告》
5、《河源政府站》
6、《河源规划局》
7、《河源统计局》
8、《河源房管局》
9、《河源房地产信息》
第2页共55页
前言1
第一章:
房地产市场分析5一、XX年1-11月份全国房地产开发和销售情况5
(一)房地产开发投资完成情况5
(二)商品房销售和待售情况6
(三)房地产开发企业到位资金情况7
(四)房地产开发景气指数8
二、河源市房地产市场分析10
(一)河源本地时事政策10
(二)XX年市区前三季度运行情况13
(三)河源11月份房地产市场15
第二章:
同片区项目个案分析17
一、宝豪·御龙湾17
二、江泮花城19
三、名仕家园20
四、南湖片区旧改项目21
五、竹园路拆迁改造项目22
六、电子数码城改造项目22
七、公园西旧城改造项目23
八、学生路老县委宿舍改造项目24
第三章:
项目分析24
一、项目概况24
二、区域分析26
第3页共55页
三、项目户型分析27
四、项目SWOT分析及发展战略30
(一)项目SWOT分析30
(二)项目综合评价与发展策略32
五、项目分析总结33
第四章:
项目市场定位34
一、项目卖点提炼34
二、目标客户群定位35
三、价格定位36
第五章:
项目营销策划及推广策略38
一、营销策略38
(一)营销目标38
(二)营销策略39
二、推广策略44
(一)推广目标44
(二)推广思路与策略45
三、阶段性推广策略45
四、广告投放计划49
(一)广告目标49
(二)推广途径整合49
(三)整体推广节点50
(四)推广费用预算51
五、其它建议52
第六章:
结束语55
第4页共55页
一、XX年1-11月份全国房地产开发和销售情况
(一)房地产开发投资完成情况
XX年1-11月份,全国房地产开发投资64772亿元,同比名义增长%,增速比1-10
月份提高个百分点。
其中,住宅投资44606亿元,增长%,增速提高个百分点,占房地产开发投资的比重为%。
1-11月份,东部地区房地产开发投资36719亿元,同比增长%,增速比1-10月份提高个百分点;中部地区房地产开发投资14035亿元,增长%,增速提高3个百分点;西部地区房地产开发投资14018亿元,增长%,增速提高2个百分点。
1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米,同比增长%,增速与1-10月份持平;其中,住宅施工面积416657万平方米,增长%。
房屋新开工面积162413万平方米,下降%,降幅比1-10月份缩小个百分点;其中,住宅新开工面积119905万平方米,下降%。
房屋竣工面积67706万
第5页共55页
篇五:
上海新天地项目定位案例
上海新天地项目定位案例
上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。
而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机
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- 新天地 项目 管理 策划