村庄改造项目可研报告.docx
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村庄改造项目可研报告.docx
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村庄改造项目可研报告
村庄改造项目
可行性研究报告
第一章项目宏观环境分析
一、XX概况
XX县位于##省中部,原隶属于省会**市,现为省直管县。
该县东接古都开封,西邻省会**,总面积1416平方公里,人口68万,辖11镇6乡,431个行政村。
XX县是**近郊卫星城,是以汽车工业、农副产品加工业和住宅产业为主的生态园林城市,规划到2020年,县城人口规模为22万人,城市建设用地规模为26平方公里。
XX交通四通八达,铁路、公路、航空优势集于一体,地理位置十分优越,连霍高速、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西,S223线、万三公路纵穿南北。
西连京广铁路、G107线,东接京九铁路、G106线。
县城北距连霍高速11公里,南距**国际机场28公里,京珠高速、**绕城高速、机场高速在县城西南部交汇,郑开(双向十车道)大道、郑汴路已建成通车,航海东路也拟于今年修建至XX。
此外,**至开封的轻轨也已纳入规划。
2005年,该县生产总值达到90亿元,同比增长19.1%,增速为1998年以来最高。
地方财政收入2.63亿元,同比增长32.2%,全社会固定资产投资43.1亿元,同比增长75%。
社会消费品零售总额32亿元,同比增长19%。
城镇居民人均可支配收入达到7000元,同比增长15%,农民人均纯收入达到4091元,同比增长16.9%。
近年来,XX县高扬工业县主旋律,抓住国家西部开发战略实施的有利利时机,发挥综合比较优势,强力扩大对外开放,狠抓招商引资工作,工业经济迅猛发展,初步形成了汽车、医药、建材、棉纺、机械制造等产业群体。
##省6家汽车制造企业中,已有**日产汽车有限公司、**轻型汽车制造厂、**红宇专用汽车有限公司等3家落户XX。
在汽车产业的辐射下,泰新内饰、国基贸易等一大批汽车配件企业纷纷跟进。
为构筑招商载体,打造招商平台,在完善原有的6个乡镇工业园区功能的同时,XX县规划筹建了县级工业基地和汽车配套工业园区。
**热电联产、天瑞水泥、中威高科、思维集团、##邦美家、省高等专科学校等到一批大项目相继入驻。
2005年,新引进项目86个,其中投资5000万以上项目15个。
着力打造产业集群。
按照产业聚集、突出特色、形成优势的要求,加快空间布局调整,实现产业集聚。
抓好工业园区规划建设,营造产业集聚的平台,使全县工业化发展实现从无序到有序、从分散到集中、从低层次到高层次三大转变。
利用延伸后的金水东路、航海东路的优势,构建“三线六区”工业布局的结构框架,主动融入大**建设和郑汴一体化发展。
“北线”沿郑汴城市快速通道,依托郑东新区大学城,在西部建设刘高集高新技术产业区;依托开封杏花营产业组团,在东部建设官渡农产品加工产业区。
“中线”沿国道220线,依托**日产、红宇机械、**轻汽,在县城建设XX汽车产业区;依托郑东新区,在西部建设白沙物流及加工产业区。
“南线”沿航海东路,依托**经济技术开发区,建设**汽车及装备制造业产业区;依托新郑国际机场,建设张庄食品加工和航空物流产业区。
以“一线四带”为重点,大力发展城郊型现代农业。
沿省道223线,建设四个现代农业示范带。
县南部的黄店、八岗、三官、刁家等乡镇,建设林果牧产业示范带。
县中部的大孟、官渡、韩寺、姚家等到乡镇,建设无公害高效种植业示范带。
县北部的雁鸣湖、万滩、狼城岗等乡镇,建设无公害水产养殖和水面种植示范带。
以“两个组团”为重点,加快发展特色服务业。
以雁鸣湖生态自然风景区为核心,以东湖度假村、省高新农业示范园的提档升级为辅助,大力发展特色生态旅游业。
以县城西区开发和**市区东扩为契机,瞄准城市居民居住、商务和物流需求,大力发展高中档住宅、商务和物流产业。
随着国家中部崛起战略的全面实施,国际国内产业转移步伐的明显加快,郑汴一体化发展的全面启动,特别是郑东新区建设及郑汴城市快速通道、航海东路和新107国道等重大项目的规划建设,XX县的区位交通优势和土地、劳动力等资源优势更加突出,XX作为**“东花园”加快发展的基础更为坚实。
二、宏观政策分析
近年来,##鲜明地提出了中原崛起的战略,2007年4、5月份,中央正式出台了“促进中部地区崛起”的文件,明确提出来要支持、加快中原城市群的建设。
##城市化进程的加快,依靠一个**的力量是有限的,还必须加上周边县市的快速发展。
不久前,##省委省政府通过了中原城市群的总体规划,**、开封都名列其中,XX处于两市之间,区位优势非常明显。
同时##省已计划将**100多所大中型工厂及教科研机构搬迁至郑开大道两侧。
因此,可以说XX县面临着前所未有的发展良机。
中部要崛起,##又必须做领头羊。
中原崛起,道德是中原城市群,标志的工程就是郑汴一体化。
##已经进入了快速城市化的一个新阶段,这必然要给XX带来更多的机遇。
从房产发展的角度来讲,XX县房地产的发展处于起步期,房价相对郑东新区要低的多,再加上XX处于郑开大道的中间支点上,人们完全有可能居住在XX,上班在开封或郑东新区,所以XX的房地产发展前景很大。
郑汴融城背景使得消费者在购房时选择范围更大了。
尤其郑东新区工作的居民对XX房地产更加关注。
这些恰恰给XX的房地产发展带来更多、更大的机会。
从投资角度来讲,XX投资的利润上升空间很大。
郑东新区房价在5500元以上,开封也在2500元左右,而XX的房价还不到2000元,消费水平不比开封低。
所以XX的发展空间近期应该赶上开封,远期应该接近郑东新区。
因为它们之间相距不到十公里,目前的差价较高是不合理的。
经过几年的开发和发展,XX的收入水平、硬件设施及市民素养提高之后,人们对房价接受的上升空间应该很大。
近期碧桂园在XX圈地近万亩就是很好的例证。
三、XX房地产市场宏观分析
整体来讲XX房地产市场正处于起步上升阶段。
2005年下半年到今,随着外地几家开发公司开发项目的启动,XX地产市场已经呈现走向正规的趋势,无论是产品的研发创新,还是后期营销销售,还是开发商的资质实力,都比2005年之前有质的飞跃。
但从销售部装修及销售人员的讲解和管理上还是可以感受到XX地产市场在开发产品创新、品质、档次,在产品定位、案场管理、整合营销、开发商品牌战略、可持续发展、社会责任感等方面还和**有一定的距离。
可喜的是XX地产市场管理、政府相关配套政策比较到位,市场正在规范成熟。
开发商的进驻,只要项目合法,能开辟多种融资渠道、资金链条不断裂,再加上良好的整合营销策划,开发商就能有较好的发展前景。
关键是开发单位一定要有超前的眼光、先进的理念,开发出适合对路的好产品。
第二章项目概况
该项目位于XX县新城区,北有贯穿新城东西的商都大街、县政府、县检察院、县法院、县地方税务局、县公安局、XX一高及外国语中学XX分校,东有县质量技术监督局、新华书店、县国土资源局、县网通公司、人行XX支行、县气象局等。
区位优势及交通优势明显。
该项目为村庄改造项目,包括XX村484亩及朱博士村69亩,扣除规划道路及防护林用地后,可建设用地为473亩。
该村约860人,需回迁村民住宅面积为25000平方米,集体商业用房10000平方米。
项目建议以多层及小高层为主,建设规模约为63万平方米(暂按2的容积率计)。
第三章项目周边商品住宅物业市场分析
宏田-水岸鑫城:
一期,多层,均价1930元,基本售罄。
二期均价3200元,正热销中。
鑫城花园:
多层,均价1680元,已售罄。
蓝爵世家:
多层,均价1750元,已售罄。
金帝城:
一期,多层,均价2460元,已基本售罄。
二期小高层,拟开盘2700元。
星城国际:
均价1650元,正热销中。
优诗美地:
均价1540元,已售罄。
龙苑:
均价1550元,已售罄。
祥和商都:
均价1650元,一期已售罄,二期热销中。
金苑2期融泽府:
均价1750元,已售罄。
鸿运中心花园:
多层与小高层,多层拟开盘2400元,小高层拟开盘2700元。
如上数据显示,该区域售价中间数为1800元,而且大多已售罄。
超过该平均价的多为正在开发的楼盘,一者品质较高,二也说明其楼市价格呈现较快上升趋势。
第四章项目前期运作程序
一、签订意向:
1、开发商要以书面形式向县村庄改造指挥部提出改造申请,经过指挥部对其资质、信誉度、实力等情况调查了解后,向乡镇推荐;2、乡镇向开发商提供拟改造村庄的相关资料,签订合作意向书。
二、编制规划:
开发商与乡镇政府合作意向书签订后,委托有相应设计资质的规划设计单位,在充分听取村民意见的基础上,以有关规划为依据,编制村庄改造修建性详细规划。
三、签订协议:
1、开发商在乡镇指导下与改造村庄洽谈拆迁安置初步方案,并达成一致意见。
2、乡镇政府将村庄改造修建性详规、拆迁安置初步方案及相关资料报县指挥部审核批准后,与开发商签订整体改造协议。
四、实施拆迁:
正式改造协议签订后,县、乡成立专项拆迁建设指挥部,具体组织实施拆迁改造。
五、土地挂牌。
第五章投资及经济效益概算
一、投资概算
(一)土地费用
主要包括房屋拆迁补偿费用、林木赔偿费用、坟墓易地补偿费用、回迁房建设费用、劳动力安置费用、商品宅赔偿费用、土地出让金等。
1、房屋拆迁补偿费用
整个村庄现有住房面积不超过40000平方米,按土木结构35%、砖混平房15%、二层以上砖混结构50%比例计,费用如下:
(1)土木结构(补偿标准为每平方米170元)
40000*35%*170=2380000元
(2)砖混平房(补偿标准为每平方米250元)
40000*15%*250=1500000元
(3)二层以上砖混结构(补偿标准为每平方米280元)
40000*50%*280=5600000元
以上合计为948万元
2、林木赔偿
现有18000株左右未成材树木,主要为杨木,每株按50元赔偿,合计为90万元
3、坟墓易地补偿
现有近700座坟墓,单棺、双棺各按50%计
(1)单棺(补偿标准为每个600元):
700*50%*600=210000元
(2)双棺(补偿标准为每个1000元):
700*50%*1000=350000元
以上合计为56万元
4、劳动力安置费用
村民860口,按人均30000元计,为2580万元
5、安置房屋成本
按每平方米建安造价650元计(2007年XX县多层建筑建安成本为560元),人均住房30平方米,集体10000平方米计
(30*860+10000)*650=2327万元
6、土地出让金
XX村现有村庄建成面积为484亩,朱博士村69亩,铁路防护林(沿铁路北面50米均为防护林,东西长约400米,约30亩),红线内规划路占地约50亩,合计可建设用地面积473亩
每亩按5万元计,70%返还
473*50000*(1-70%)=710万元
7、商品宅赔偿
7幢,每幢按10万元计,为70万元
8、拆迁奖励:
100万元
9、朱博士村土地
每亩按10万元支付给朱博士村,合计690万
以上合计为7571万元,约合每亩16万元。
(二)前期工程费用
主要包括规划、设计、可行性研究、水文、地质勘察以及“三通一平”等费用。
1、规划设计费:
1250万元;
2、地质及文物勘察费用:
220万元;
3、三通一平费用:
650万元。
以上合计为2120万元。
(三)基础设施建设费
主要指住宅区内的各种管线和道路等工程的费用,包括供水、供电、供气、供暖、排污、道路、路灯、环卫设施等建设费用。
1、供电工程:
800万元;
2、供水工程:
820万元;
3、供暖:
1850万元;
4、排污:
250万元;
5、小区道路:
900万元;
6、路灯:
190万元;
7、小区绿化:
850万元;
8、大门及围墙:
170万元;
9、人防:
1890万元。
以上合计划为7720万元。
(四)建筑安装工程费
每平方米以850元(小高层以1000元计,多层以650元计),为50580万元。
(五)公共配套设施建设费240万元
(六)管理费用1370万元
(七)财务费用
贷款14000万元,贷款期限三年,年息7.56%,为3170万元。
(八)销售费用
以销售价格的1%计,为1370万元。
(九)不可预见费3700万元
(十)总投资额77840万元。
二、销售收入及利润测算
(一)销售总面积:
59.5万平方米
(二)销售价格:
均价以2300元/平方米计,不考虑商业销售
(三)销售收入:
136850万元
(四)税金(含土地增值税、营业税及附加、所得税):
按销售收入的13%计,为17790万元
(五)税后利润:
41220万元
(六)投资利润率:
53%
(七)盈亏平衡分析(略)
第六章项目运作所需资金分析
鉴于:
1、本项目开发量大,一次性开发所需资金量大
2、该村庄空地多,可先在空地建回迁房,这样可避免先行拆迁村民现有住房,同时可节省拆迁安置过渡费
3、获得土地后可向银行申请抵押贷款
4、施工单位可垫付部分资金
故本项目可采取分期开发的方式。
建议分三期开发。
第一期先开发10万平方米,其中3.5万平方米用于回迁,6万平方米用于销售。
而后再进行第二期、第三期开发。
故本项目运作所需资金仅为获得土地及第一期开发所需资金。
如上分析,本项目所需资金为10000至13000万元。
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