陕西省物业服务收费管理办法.docx
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陕西省物业服务收费管理办法
陕西省物业服务收费管理办法(2021)
关于印发《陕西省物业服务收费管理办法》的通知
陕发改价格〔20XX〕924号
各设区市发展改革委、住建局、市场监管局,韩城市发展改革委、住建局、市场监管局,杨凌示范区发展改革局、住建局、市场监管局,神木市、府谷县发改局、住建局、市场监管局:
为进一步加强我省物业服务收费管理,规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业健康发展,依据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》,《物业管理条例》《国家物业服务收费管理办法》,以及《陕西省物业管理条例》和《陕西省定价目录》等法律法规规定,结合我省实际,我们制定了《陕西省物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。
执行中如有问题,请及时与我们联系。
本《办法》自20XX年9月1日起执行,有效期5年。
原陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省物业服务收费管理实施办法》(陕价服发〔20XX〕85号)以及《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》(陕价服发〔20XX〕128号)同时废止。
省发展和改革委员会省住房和城乡建设厅 省市场监督管理局
20XX年8月1日
陕西省物业服务收费管理办法
第一章总则
第一条为规范物业服务收费行为,维护业主或者使用人(以下统称业主)和物业服务企业合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》等法律法规,结合我省实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。
第三条本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称,包括物业服务费、物业管理区域内交通工具停放服务费(以下统称停车服务费)和其他服务费。
物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。
停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托,按照停放服务合同约定,在物业管理区域内对指定场地(所)停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。
其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。
第四条省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定,指导全省物业服务收费的监督管理工作。
设区市、县(市)发展改革部门会同物业行政主管部门、市场监督管理部门按照各自管理权限,分别负责本行政区域内的物业服务收费监督管理工作。
第五条物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则,按照不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。
除此之外,其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。
其他服务费实行市场调节价。
第六条实行政府指导价的物业服务收费标准由各设区市、县(市)人民政府制定,具体工作由各设区市、县(市)人民政府发展改革部门、物业行政主管部门负责,依据物业服务等级标准,综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定,定期调整并保持相对稳定。
物业服务企业与业主在政府指导价之内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。
实行市场调节价的物业服务收费标准,由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。
业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,其物业服务收费实行市场调节价。
第二章物业服务收费标准的制定
第七条业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制计费方式约定物业服务费。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费,物业服务企业依照合同约定事项提供服务,盈亏均由物业服务企业享有或者承担。
包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。
酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。
第八条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域内清洁卫生费用;
4、物业管理区域内绿化养护费用;
5、物业管理区域内秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业服务企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;
9、经业主或者业主大会同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或者物业服务支出。
第九条停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。
与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算,按比例分担,不得重复计算。
第十条物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本,不得单独收取。
第十一条供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,实行抄表到户的,应当向最终用户收取有关费用,并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任,且相关费用不得计入物业服务费成本。
未实行抄表到户的,总表与分表之间的正常损耗,应当计入物业服务费成本,并由物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任,不得在物业服务费之外再单独收取相关费用,各地可以根据实际情况制定核算办法。
第三章物业服务收费计费方式
第十二条物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收,物业服务合同对计收时间另有约定的除外。
(一)已办理不动产权属证书的房屋,按照权属证书记载的建筑面积计算;
(二)已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋,按买卖合同记载的建筑面积计算。
不动产权属证书办理后,次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。
第十三条纳入物业管理范围已竣工但尚未出售,或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋,物业服务费由建设单位全额交纳。
符合交付条件的房屋,物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。
第十四条停车服务费根据合同约定按月计收。
纳入物业管理范围已竣工但尚未出售,或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的车位,停车服务费由建设单位全额交纳。
符合交付条件的车位,停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。
同一小区内,面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠。
第十五条鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠,对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。
物业服务企业在收到业主告知后,不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。
第十六条下列车辆临时进入物业管理区域内停放的,不得收取费用:
(一)临时停放30分钟之内的车辆;
(二)执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆;
(三)残疾人车辆(仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆)。
第十七条业主因自身原因逾期不办理物业交付手续的,其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。
第十八条经业主验收,暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后,其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。
实行政府指导价的由各设区市、县(市)人民政府确定下调幅度;实行市场调节价的按照物业服务合同执行。
第四章行为规范与监督管理
第十九条物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用,不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费,或者只收费不服务、多收费少服务,以及变相收费。
业主应当按时足额交纳相关费用,不得拒绝交纳。
业主拒不交纳的,物业服务企业可以依法追缴,但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。
第二十条物业服务企业接受专营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,也不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。
物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开,不得损害业主利益。
第二十一条自备供暖(冷)的小区,其采暖(冷)费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案(政府对供暖补贴的,补贴方案应当包括在收费方案内),必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实收取。
采暖(冷)期结束后,必须向全体业主公布收支情况。
第二十二条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。
业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。
委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。
因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按照实际发生额,由业主或者装修单位承担,并承担相关责任。
第二十三条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告,以及共用部位、共用设施设备分布图,明确车位权属,便于业主查询。
第二十四条物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价,公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、投诉举报电话等信息,自觉接受监督。
第二十五条利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的,所得收益归属全体业主所有,优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示,公示时间不得少于一个月。
业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料,物业服务企业应当提供便利。
鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。
第二十七条各地发展改革部门、物业行政主管部门、市场监督管理部门要加强物业服务收费监督管理工作。
发展改革部门要严格按照有关法律法规规定合理制定收费标准。
物业行政主管部门要建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强物业服务行业诚信管理。
市场监督管理部门要对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等违法违规行为,依据有关法律、法规以及规定严肃查处。
第五章附则
第二十八条各地应当结合实际制定具体实施细则(办法),并抄送上一级发展改革部门、物业行政主管部门和市场监督管理部门。
第二十九条政府定价范围以外类型物业的收费行为可以参照本办法执行,其物业服务收费实行市场调节价。
第三十条本办法由省发展和改革委员会、省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。
第三十一条本办法自20XX年9月1日起执行,有效期5年。
凡以前有关规定与本办法不符的,按本办法执行。
国家另有政策规定的从其规定。
篇2:
陕西省物业服务收费管理办法(20XX修)
陕价服发[20XX]106号
各设区市物价局、住房和城乡建设局(住房保障局、建委、市政局),杨凌示范区发展改革局、规划建设局(市政局):
为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》(国务院令)及国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》,结合我省实际,我们重新修订了《陕西省物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。
原陕价经发〔2021〕82号同时废止。
陕西省物价局陕西省住房和城乡建设厅
二〇一二年九月十三日
陕西省物业服务收费管理办法
第一条为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》,结合我省实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费及监督管理。
未实行社会化物业服务的全省公共机构物业及原房改房的物业服务收费参照本办法。
第三条本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及其配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主(使用人)所收取的费用。
第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条各级政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
省级价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定,制定全省物业服务收费政策,指导全省物业服务收费管理工作。
物业服务收费实行分级管理。
按工商注册同级管理或属地管理的原则,由价格主管部门会同物业管理行政主管部门监督管理。
在省级及以上工商行政管理部门注册登记并具备二级以上(含二级)资质和省级部门、系统等管理的三级以上(含三级)资质的物业服务企业,其物业服务收费的监督管理由省物价局会同省住房和城乡建设厅负责;在市、县工商行政管理部门注册登记、具备各级资质(含在省级及以上工商行政管理部门注册登记、具备三级资质)的物业服务企业,其物业服务收费由设区市或同级价格主管部门会同物业管理行政主管部门监督管理。
省物价局会省住房和城乡建设厅可根据实际情况授权设区市价格主管部门负责对属省管物业服务企业的收费进行监督和管理。
第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,并区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
第七条住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价;其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价,政府价格主管部门应规范其价格行为。
第八条实行政府指导价的物业服务收费,由省物价局会同省住房和城乡建设厅根据《陕西省住宅小区物业服务指导标准》,制定全省相应等级的基准价(《陕西省物业服务收费等级标准》附后)。
设区市价格和物业管理行政主管部门可根据当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素,对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原则制定物业服务收费标准,理顺高层与多层物业服务费的比价关系,每两年公布一次并报省物价局备案。
第九条实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。
前期物业服务收费备案,依据建设单位和物业服务企业按照《陕西省住宅小区物业服务指导标准》和《陕西省物业服务收费等级标准》,在当地价格主管部门制定的政府指导价范围内签订的,经物业行政主管部门备案的《前期物业服务合同》、物业服务企业和业主签订的《前期物业服务协议(规约)》约定的收费标准向价格主管部门备案。
已成立业主委员会的小区,依据业主委员会与其聘用的物业服务企业按照上述原则,结合住宅小区或办公写字楼的实际情况签订的《物业服务合同》约定的收费标准向价格主管部门备案。
《前期物业服务合同》到期后仍未成立业主委员会的小区,当物业服务企业和业主双方对收费标准协商不一致时,由小区所在乡镇人民政府或者街道办事处组织召开业主大会协调解决。
物业服务收费按月收取,确需预收的最多不能超过三个月。
第十条实行市场调节价的物业服务收费,由业主或业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中约定。
未实行社会化物业管理的老住宅小区,可参照本办法执行,亦可暂按原收费标准执行。
第十一条物业服务企业备案时应以独立的小区或楼宇为单位,填写《小区物业服务收费标准备案表》或《办公写字楼物业服务收费标准备案表》,同时提供物业服务企业有效的工商营业执照、税务登记证、物业服务企业资质证、组织机构代码证,经物业行政主管部门备案的由建设单位和物业服务企业签订的《物业服务合同》及物业服务企业和业主签订的《物业服务协议》或业主委员会和物业服务企业签订的《物业服务合同》,成本核算资料等。
物业服务企业因服务内容、服务质量和成本费用变化,需要调整物业服务收费标准时,应与业主大会协商,业主大会须全体业主三分之二以上代表签字同意变更物业服务合同相关条款后,重新向价格主管部门备案。
第十二条物业服务收费和交通工具停放服务费实行明码标价。
省物价局统一规定明码标价牌(栏)的格式。
各级价格主管部门按照管理权限,负责审核公示内容,其价格监督检查机构对明码标价牌(栏)进行监制和监督检查。
第十三条业主委员会或业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。
包干制是由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。
酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担。
第十四条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等主要内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十五条物业服务收费实行包干制的,物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。
物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行的维修养护费用;
3、物业管理区域内清洁卫生费用(不含生活垃圾处理费);
4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用;
5、物业管理区域内秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业服务企业固定资产折旧;
8、经业主同意的其它费用;
9、法定税费;
10、合理利润。
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中另行约定,由物业服务企业代收代缴。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用,应当列入维修资金专项支出解决,不得计入物业服务支出或物业服务成本。
在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换,应由原建设单位负责,不得动用专项维修资金或由业主承担。
第十六条物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金属代管性质,为交纳费用的业主所有,不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
实行酬金制的物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。
第十七条物业服务收费采取酬金制方式,物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十八条对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用应分别计入其供应价格中,不得另外向业主(使用人)收取。
第十九条物业服务费按照法定产权面积计收。
已办理产权证的,以产权证记载的建筑面积为准,未办理产权证的,以购房合同标明的建筑面积为准。
由业主购买(使用)层高达到2.2米以上(含2.2米)的车库、杂屋,物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取,另有合同约定的从其约定。
改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取,用于办公的按同类住宅物业服务收费标准加收100%,用于商业(包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等)的按同类住宅物业服务收费标准加收200%。
第二十条业主(使用人)对房屋进行装修时,应当向物业服务企业登记。
物业服务企业可向业主(使用人)收取以下费用:
(一)装修垃圾清运费:
业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾,装修垃圾清运费由业主负担;业主也可以按照规定时间自行清运。
(二)出入证件工本费:
对出入人员实行证件或登记查询
管理的小区,物业服务企业可对装修工人出入实行持证限期管理,并据实收取证件工本费。
(三)装修押金:
物业服务企业可向业主或装饰装修企业收取装修押金。
在装饰装修工程完成,第一个采暖期结束后15日内应当全额退回。
装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲门等共公设施的情况,其修复所需费用由损坏责任人承担,当责任人拒绝修复时,物业服务企业可在其装修押金中据实扣除,其余部分应如数退回。
上述收费标准由当地价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
第二十一条物业服务企业在物业服务活动中,应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
第二十二条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。
第二十三条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。
业主验收房屋后从未入住,经物业服务企业登记确认后,从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳;入住后(含房屋装修),因故不使用住房,经物业服务企业登记确认后,不使用连续期限超过六个月的房屋,从第七个月开始,其物业服务费按收费标准的70%交纳。
第二十四条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准由双方协商约定。
供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
生活用水水泵加压发生的能耗费随水费分摊。
公共照明、景观设施等其他共用水、电费用,物业服务企业应单独计量,严格按照省物价局水电价格政策据实分摊并定期公布。
第二十五条自备供暖系统且未实行分户计量的小
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