房地产住宅价格表的制作培训教材.ppt

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住宅价格表的制作策略中心技术资源部二00六年四月一、定价目标一、定价目标一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定二、价格制定二、价格制定11、公式、公式、公式、公式（重点）（重点）（重点）（重点）22、取值、取值、取值、取值（重点）（重点）（重点）（重点）33、步骤、步骤、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核三、价格审核三、价格审核（重点）（重点）（重点）（重点）四、价格统计四、价格统计四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示六、实例演示六、实例演示内内容容导导航航中原你给我卖高中原你给我卖高点价，可以不用点价，可以不用开盘当天就卖完开盘当天就卖完现在穷啊！

现在穷啊！

房子都买不起房子都买不起了！

了！

定价唔好太高或者太定价唔好太高或者太低，发展商同个客都低，发展商同个客都接受就得啦，快接受就得啦，快DD卖晒卖晒收钱收钱发展商客户代理商nn快速、均衡、销售控制快速、均衡、销售控制nn合理的价位合理的价位nn定价方法取得发展商认同定价方法取得发展商认同目目标标一、定价目标一、定价目标一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定二、价格制定二、价格制定11、公式、公式、公式、公式22、取值、取值、取值、取值33、步骤、步骤、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示六、实例演示六、实例演示内内容容导导航航销售总额销售总额折前折前综合折扣综合折扣实收均价实收均价=总建筑面积总建筑面积原原理理注意：

折前销售总额不能用均价总建筑面积单价单价折后折后单价单价折前折前=综合折扣综合折扣单价单价折前折前单位建筑面积单位建筑面积综合折扣综合折扣=总建筑面积总建筑面积2种常用的方法种常用的方法方法一、水平系数方法一、水平系数层差法层差法单价单价折后折后=总价总价建筑面积建筑面积=（总价（总价不考虑赠送面积不考虑赠送面积+总价总价赠送面积赠送面积）建筑面积建筑面积=（单价（单价不考虑赠送面积不考虑赠送面积建筑面积建筑面积+单价单价赠送面积赠送面积赠送面积）赠送面积）建筑面积建筑面积=试算价试算价（1+水平系数）水平系数）层差层差干扰干扰建筑面积建筑面积+单价单价赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积建筑面积建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强修正基准与修正标准不统一，规律性不强或或=单价单价已考虑赠送面积已考虑赠送面积（建筑面积（建筑面积+折算后的赠送面积）折算后的赠送面积）建筑面积建筑面积=试算价试算价（1+水平系数）水平系数）层差层差干扰干扰（建筑面积（建筑面积+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率）实用率）建筑面积建筑面积方法二、系数修正法方法二、系数修正法单价单价=均价均价综合系数综合系数=均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数）（1+增值系数）增值系数）=均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数）（1+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积）（推荐）（推荐）（推荐）（推荐）公式源自市场比较法；公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：

综合系数需进行平均值归1处理借鉴：

市场比较法公式借鉴：

市场比较法公式评估价格评估价格=参照物市场价格参照物市场价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数参数释义参数释义nn均价均价项目要实现的均价。

项目要实现的均价。

nn水平系数水平系数反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。

包括户反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。

包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；nn垂直系数垂直系数层差层差反映各户型在垂直方向的价值差异。

包括景观、视野、通风、灰尘、反映各户型在垂直方向的价值差异。

包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。

噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。

nn特殊系数特殊系数干扰干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。

如机房、建筑物遮反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。

如机房、建筑物遮挡等干扰、带挡等干扰、带44、88楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。

楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。

nn增值系数增值系数反映赠送面积等方面的增值。

如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等反映赠送面积等方面的增值。

如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：

送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。

（注：

送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。

nn赠送面积赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。

不计容积率部分的水平投影面积。

nn折算率折算率反映赠送面积的可利用价值性。

反映赠送面积的可利用价值性。

nn实用率实用率等于套内建筑面积等于套内建筑面积建筑面积。

建筑面积。

一、定价目标一、定价目标一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定二、价格制定二、价格制定11、公式、公式、公式、公式22、取值、取值、取值、取值33、步骤、步骤、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示六、实例演示六、实例演示内内容容导导航航水平系数水平系数=各因素的价格差幅各因素的价格差幅分值分值1010010100打分标准打分标准好好9-109-10分分较好较好7-87-8分分一般一般5-65-6分分较差较差3-43-4分分差差1-21-2分分水平系数修正项目水平系数修正项目水平系数修正项目水平系数修正项目一、一、平面设计平面设计1.11.1客厅尺寸布局客厅尺寸布局1.21.2餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局1.31.3卧室尺寸布局卧室尺寸布局1.41.4厨房尺寸布局厨房尺寸布局1.51.5卫生间尺寸布局卫生间尺寸布局1.61.6户内过道合理性户内过道合理性1.71.7入户门私密性入户门私密性1.81.8实用率实用率1.91.9户梯比户梯比二、二、景观视野景观视野2.12.1客餐厅客餐厅2.22.2主卧主卧2.32.3次卧次卧2.42.4厨卫厨卫三、三、朝向朝向（日照日照通风通风）3.13.1客餐厅客餐厅3.23.2主卧主卧3.33.3次卧次卧3.43.4厨卫厨卫3.53.5电梯间采光通风电梯间采光通风四、四、噪声灰尘噪声灰尘4.14.1客餐厅客餐厅4.24.2主卧主卧4.34.3次卧次卧4.44.4厨卫厨卫4.5阳台入户花园阳台入户花园五、五、其他调整其他调整6.16.1户型面积调整户型面积调整6.26.2供求关系调整供求关系调整操作：

操作：

以中间的标准层作为打分基准层；以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分分制，分5个等级；个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：

好处：

10分制相对于分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：

直接取系数方法一：

直接取系数水平系数水平系数方法二：

各因素的价格差幅方法二：

各因素的价格差幅分值分值（推荐）（推荐）评价：

系数取值和调整繁锁评价：

系数取值和调整繁锁四大水平因素重要性四大水平因素重要性景观景观户型户型朝向朝向噪声噪声普通住宅普通住宅一般公寓一般公寓高档住宅高档住宅朝朝向向南南北北东东西西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%广东节能标准广东节能标准窗墙比窗墙比东西东西0.3北向北向0.45南向南向0.5假设：

同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向水平系数各因素差幅取值参考水平系数各因素差幅取值参考打分项目打分项目取值范围取值范围考虑因素考虑因素一、一、平面设计平面设计0-21%0-21%1.11.1客厅尺寸布局客厅尺寸布局0-4%0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.21.2餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.31.3卧室尺寸布局卧室尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.41.4厨房尺寸布局厨房尺寸布局0-2%0-2%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.51.5卫生间尺寸布局卫生间尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.61.6阳台入户花园阳台入户花园0-1%0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.71.7户内过道合理性户内过道合理性0-1%0-1%有没浪费现象有没浪费现象1.81.8入户门私密性入户门私密性0-3%0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.91.9实用率实用率最大与最小实用率之差最大与最小实用率之差1.10户梯比户梯比0-1%0-1%二、二、景观视野景观视野看园林好看园林好15%15%、看园林中等、看园林中等10%10%、看园林一般、看园林一般5%5%，无景观，无景观002.12.1客餐厅有观景阳台（客餐厅有观景阳台（50-60%50-60%）/无观景阳台（无观景阳台（30-40%30-40%）2.22.2主卧有观景阳台（主卧有观景阳台（30%30%）/无观景阳台（无观景阳台（20-25%20-25%）2.32.3次卧（次卧（15%15%）2.42.4厨卫（厨卫（5%5%）三、三、朝向朝向（日照日照通风通风）单边户型一般比中间户型高单边户型一般比中间户型高1-2%1-2%3.13.1客餐厅（客餐厅（50%50%）3.23.2主卧（主卧（25%25%）3.33.3次卧（次卧（15%15%）3.43.4厨卫（厨卫（10%10%）3.53.5电梯间采光通风电梯间采光通风0-1%0-1%四、四、噪声灰尘噪声灰尘0-10%0-10%需考虑是否采取了隔音措施需考虑是否采取了隔音措施4.14.1客餐厅客餐厅0-3%0-3%4.24.2主卧主卧0-3%0-3%4.34.3次卧次卧0-2%0-2%4.44.4厨卫厨卫0-0.5%0-0.5%4.54.5阳台入户花园阳台入户花园0-1%0-1%五、五、其他调整其他调整6.16.1户型面积调整户型面积调整0-2%0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价小户型建造成本相对较高，可提高单价6.26.2供求关系调整供求关系调整0-10%0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂直系数模式种基本垂直系数模式矩形模式的应用矩形模式的应用价格分布：

价格直线（价格分布：

价格直线（y=y=x+bx+b）上升）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同